Les dispositifs pour investir dans l’immobilier ancien

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• Dans le contexte macro-énonomique chahuté, la pierre a une nouvelle fois confirmé son statut de valeur-refuge. En effet, les épargnants se tournent vers des placements de “bon père de famille”, servant des rentabilités à long terme. Le plus souvent dans des villes moyennes où le prix du foncier est moins cher et l’offre plus large que dans les métropoles.
• Le prix de l’ancien a progressé de +9,2% au premier trimestre (cf article Hausse du prix de la construction 2022). Les acheteurs ont perdu près de 5 mètres carrés en six mois dans les grandes métropoles françaises.
• Ainsi, il s’agit de bons dispositifs pour investir dans l’immobilier ancien

Nouvelles contraintes énergétiques :

• Nouvelles réglementations adoptées au 1^er janvier 2022 dont l’interdiction d’augmenter les loyers depuis le 25 août 2022 si le bien est noté F ou G. Avec la nécessité d’effectuer un audit de performance énergétique si le logement est considéré comme une passoire thermique à partir de septembre 2022. De plus, dès 2023, les logements ayant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2/an (représentant 80 000 logements) seront considérés comme impropres à la location. (cf article Loi climat et résilience : impact sur l’immobilier)
• L’impact du DPE sur la valeur des biens anciens se fait également ressentir sur les prix. Ainsi, on commence à voir des baisses de prix de 10 % sur les passoires thermiques sur les marchés les moins tendus. Cela devrait concerner les marchés tendus d’ici un an.
• De plus, il y a une hausse des coûts de rénovation liée à l’explosion des prix des matériaux.
• Par conséquent, les dispositifs fiscaux sont intéressants pour investir dans l’immobilier ancien

Un investissement patrimonial :

• Les biens de caractère ne produisent pas de rentabilité pure, mais ils représentent un investissement patrimonial qui pour les propriétaires fortement imposés, peut se transformer en puissant levier fiscal.
• Les dispositifs fiscaux sont intéressants à condition d’acheter au bon prix. Ainsi, le prix de l’ancien réhabilité doit correspondre à celui du neuf haut de gamme comparable.
• Pour chaque typologie de ville, il y a une stratégie d’investissement à définir. Mais dans tous les cas, les actifs anciens rénovés vont traverser les générations, enrichir le patrimoine de l’épargnant et participent à la redynamisation des cœurs de ville encouragée par les pouvoirs publics.

Pinel :

• L’intérêt va diminuer en raison de la baisse du taux de réduction dès 2023.

Malraux :

• Ciblant des édifices présentant un intérêt architectural remarquable, le Malraux requiert un budget supérieur à celui du Pinel ou du Denormandie et profite davantage aux investisseurs imposés. Le Malraux profite de la nouvelle dynamique des territoires. En effet, il y a eu un véritable effet Covid. Des villes secondaires se sont révélées extrêmement attractives. Ces dernières absorbent notamment une population parisienne désireuse de s’éloigner de la capitale et bénéficie d’un marché de l’emploi très actif.
• Les mairies et les collectivités locales portent ces opérations. Ainsi, ils bénéficient de capitaux privés pour rénover leurs centres-villes historiques et valoriser durablement leurs communes.

Bien évaluer le montant des travaux :

• La rénovation d’un bâtiment éligible au dispositif Malraux est soumise à l’autorisation des architectes des Bâtiments de France. Il nécessite des interventions sur mesure, avec des matériaux couteux et des savoir-faire artisanaux (huisseries, menuiseries, verrerie, taille de pierre, etc…). Le prix des travaux oscille entre 3 500 € et 7 000 € le mètre carré, selon la spécificité du bien, pour une moyenne de 4 000 à 5 000 € le mètre carré. Si le prix du foncier est en dessous du marché, une fois rajouté le montant des travaux et les frais complémentaires – juridiques, fiscaux, honoraires-, le coût final sera supérieur à une construction neuve.
• Définir le bon montant des travaux est donc un point essentiel. Il y aura également un lien entre le montant des travaux et l’effet fiscal.

Monument historique, des biens rares et chers :

• Le “monuments historiques” concerne des investisseurs affichant un taux marginal d’imposition (TMI) de 41 à 45% ou jouissant de revenus exceptionnels.  Il offre l’effet de levier fiscal le plus important du marché de l’ancien.
• Ce dispositif s’adresse, avant tout, aux particuliers souhaitant écraser une importante fiscalité. De plus, ils ont généralement une sensibilité à la belle pierre et au patrimoine. Ils sont prêts à investir en moyenne, 350 000 € pour rénover des actifs marqués d’une grande richesse patrimoniale et architecturale et d’une histoire séculaire afin d’allier le prestige au confort et la modernité attendus par les locataires.

Confrontés au défi énergétique :

• La mise aux normes de la réglementation 2012 de ces actifs de prestige relève du défi technique.
• L’immobilier ancien est considéré comme « naturellement écologique ». En effet, l’immobilier ancien doté d’une empreinte carbone plus faible que le neuf. Le patrimoine s’inscrit dans la tendance de fond de la loi “climat et résilience”. Il dispose d’actifs performants sur le plan énergétique. Ainsi, il peut être loué durablement, conformément aux règles qui pèseront sur la location. Cela répondra aux engagements pris par les investisseurs en quête d’épargne responsable.

Déficit Foncier : un puissant levier fiscal

• Les cas de requalifications fiscales ne sont pas rares. Cela provient d’erreurs sur la nature des travaux à déduire. Pour le déficit foncier, il faut respecter l’article 31 du Code général des impôts. Il spécifie les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net foncier. Il peut y avoir un contrôle de l’administration fiscale. Ainsi, il est primordial de faire valider par un avocat fiscaliste le périmètre du bien et son éligibilité aux différents régimes. Il s’agit d’un outil puissant à utiliser avec prudence. Pour cela, il est nécessaire que l’opération soit montée par un opérateur de qualité sans risque de requalification.

Ainsi les dispositifs fiscaux sont intéressant pour investir dans l’immobilier ancien