Le déficit foncier correspond à la différence négative entre vos revenus fonciers (loyers perçus) et vos charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, taxes, etc.).

• Lorsque vos charges excèdent vos loyers, ce déficit peut être imputé sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
• Le surplus est ensuite repérable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

En clair, en engageant des travaux de rénovation, vous réduisez immédiatement votre impôt tout en valorisant votre patrimoine immobilier.

Les passoires thermiques représentent une opportunité unique pour les investisseurs avertis :

Un logement mal classé sur l’échelle énergétique (F ou G) se vend souvent à un prix inférieur au marché. Cela permet de réaliser un investissement initial plus accessible.

La rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation, remplacement des menuiseries…) génère des dépenses conséquentes. Ces dépenses, considérées comme travaux déductibles, viennent alimenter le mécanisme du déficit foncier.

À partir de début 2026, les logements G ne pourront plus être mis en location, et les logements F suivront en 2028. Rénover permet donc d’éviter la vacance locative et de préserver la valeur patrimoniale du bien.

En combinant valorisation immobilière et avantage fiscal, investir dans une passoire thermique devient une stratégie patrimoniale gagnante.

Privilégiez les emplacements attractifs : centre-ville, quartiers en développement ou zones bénéficiant d’une forte demande locative. Cela garantit une revalorisation du bien une fois rénové.

• Planifiez vos travaux de manière à dépasser vos revenus fonciers et générer un déficit important.
• Veillez à rester dans le plafond de 10 700 € imputable sur le revenu global
• Reportez l’excédent sur vos revenus fonciers futurs pour lisser l’économie fiscale dans le temps

Un investisseur achète dans un programme immobilier un appartement ancien classé G dans une ville dynamique pour 150 000 €.

• Loyers annuels attendus : 6 000 €.
• Travaux de rénovation énergétique : 60 000 €.
• Autres charges : 2 000 €.

Grâce aux 62 000 € de charges déductibles, l’investisseur génère un déficit foncier conséquent :

• 10 700 € imputés sur son revenu global (réduction immédiate d’impôt).
• Le reste reporté sur ses futurs revenus fonciers, ce qui diminue sa fiscalité pendant plusieurs années.

Résultat : un bien remis aux normes, valorisé, louable sur le long terme et un gain fiscal significatif.

Monument Historique est avant tout une œuvre architecturale et culturelle protégée par l’État. Sa valeur ne se limite pas à des critères classiques comme la surface, l’emplacement ou l’état du marché local. Elle intègre également des éléments immatériels comme l’histoire du bâtiment, sa rareté et son intérêt patrimonial.

Un bien classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques est soumis à des règles strictes de conservation et de rénovation. Cela a un impact direct sur sa valeur :

• Avantages fiscaux : le régime Monument Historique permet de déduire une partie importante des travaux de restauration de ses revenus imposables.
• Contraintes de gestion : toute rénovation doit être validée par les Architectes des Bâtiments de France (ABF).

C’est cette combinaison entre fiscalité avantageuse et exigences patrimoniales qui rend l’évaluation d’un Monument Historique si spécifique.

Comme pour tout projet immobilier, la localisation reste le facteur déterminant. Un hôtel particulier classé au cœur d’une grande ville comme Paris, Bordeaux ou Lyon n’aura pas la même valeur qu’un manoir en zone rurale, même si les deux sont protégés au titre des Monuments Historiques.

La valeur d’un Monument Historique dépend aussi de son état actuel.

• Un bien déjà restauré et habitable aura une valeur élevée.
• Un bâtiment nécessitant de lourds travaux sera moins cher à l’achat, mais impliquera des investissements conséquents. Heureusement, les travaux de restauration ouvrent droit à des déductions fiscales exceptionnelles (jusqu’à 100 % de leur montant dans certains cas).

L’un des grands attraits d’un investissement en Monument Historique à travers des programmes immobiliers est la réduction d’impôt. L’évaluation doit donc prendre en compte :

• le montant des travaux à réaliser,
• les revenus imposables de l’acquéreur,
• le mécanisme de report des déficits fiscaux.

Un investisseur fortement imposé verra dans ces biens un potentiel de valorisation fiscale considérable, ce qui augmente indirectement la valeur du bien pour son profil.

Chaque Monument Historique est unique : château, abbaye, immeuble du XVIIIe siècle… Leur valeur émotionnelle et culturelle peut fortement impacter l’intérêt du marché.

Cas 1 : Un appartement dans un immeuble classé à Bordeaux

• Prix d’acquisition : 500 000 €
• Travaux : 200 000 € (100 % déductibles des revenus fonciers et globaux)
• Valeur finale estimée après travaux : 800 000 €
• Avantage fiscal pour un foyer imposé à 45 % : environ 90 000 € d’économies.

Cas 2 : Un manoir classé en zone rurale

• Prix d’acquisition : 350 000 €
• Travaux : 500 000 €
• Valorisation patrimoniale forte, mais rendement financier plus faible à court terme.

Ces exemples montrent que la valeur d’un Monument Historique dépend autant du projet global (travaux + fiscalité) que du prix d’acquisition.

 

1. Faire appel à un expert en patrimoine : seul un professionnel spécialisé peut évaluer correctement la valeur réelle en tenant compte des contraintes réglementaires et fiscales.
2. Analyser le coût des travaux : faites réaliser plusieurs devis par des entreprises agréées, car les restaurations sur Monument Historique nécessitent des techniques spécifiques.
3. Intégrer l’avantage fiscal : la valeur d’un bien ne se limite pas à sa rentabilité locative. La défiscalisation via la loi Malraux ou le régime des Monuments Historiques doit être intégrée dans le calcul.
4. Évaluer la liquidité du bien : un Monument Historique peut être plus long à revendre qu’un appartement classique. Cela doit être anticipé dans votre stratégie patrimoniale.

Estimer la valeur d’un bien classé Monument Historique ne se résume pas à comparer son prix au marché immobilier local. Il faut tenir compte de son histoire, de son potentiel fiscal, des travaux à réaliser et du cadre légal qui le protège.

Chez Milea Patrimoine, nous accompagnons nos clients dans chaque étape : de l’évaluation patrimoniale à la mise en place d’une stratégie d’investissement sur mesure, que ce soit en loi Malraux, en régime Monument Historique, en Déficit Foncier, Loi Denormandie ou Nue-propriété.

Vous souhaitez en savoir plus ? Contactez-nous dès aujourd’hui pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé ou consultez notre page pilier sur la loi Malraux.

Le démembrement de propriété est une opération juridique qui consiste à séparer deux droits distincts :

• L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (par exemple les loyers).
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien, mais sans pouvoir l’occuper ni en tirer des revenus pendant la durée du démembrement.

En pratique, l’investisseur achète uniquement la nue-propriété d’un bien, tandis qu’un usufruitier (souvent un bailleur institutionnel) en conserve l’usage temporaire.

L’un des principaux avantages de cette stratégie est sa neutralité fiscale pour le nu-propriétaire. Contrairement à un investissement immobilier classique, il n’a pas à supporter :

• l’impôt sur les loyers (puisqu’il ne perçoit aucun revenu),
• les charges liées à l’entretien courant du bien,
• ni l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), car seule l’usufruitier est imposé sur la valeur du bien.

En clair, la fiscalité de la nue-propriété est extrêmement avantageuse : vous investissez dans la pierre, mais sans alourdir votre imposition.

Lorsqu’un investisseur achète en nue-propriété, il ne paie qu’une fraction de la valeur totale du bien. Cette décote peut varier entre 30 et 40 % selon la durée du démembrement (souvent 15 à 20 ans).

Exemple :
Un appartement d’une valeur de 300 000 € vendu en nue-propriété peut être acquis pour seulement 180 000 €. Au terme du démembrement, l’investisseur retrouve la pleine propriété sans frais supplémentaires.

La fiscalité du démembrement est un argument clé :

• Pas d’impôt sur les revenus fonciers pendant toute la durée de l’usufruit.
• Pas de taxe foncière à régler (elle incombe à l’usufruitier).
• Exonération de l’IFI pour le nu-propriétaire.

Cela en fait une stratégie idéale pour les contribuables fortement imposés.

À l’issue du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien, libre de toute charge et de toute fiscalité latente. Il peut alors choisir de :

• le revendre et réaliser une plus-value,
• le conserver pour percevoir des loyers,
• ou encore l’intégrer à une stratégie successorale.

La nue-propriété est particulièrement adaptée pour :

• Les investisseurs à forte fiscalité, qui souhaitent préparer leur avenir sans alourdir leur imposition immédiate.
• Les personnes proches de la retraite, qui préfèrent investir aujourd’hui à prix réduit pour disposer de revenus complémentaires demain.

La loi Malraux, qui permet de réduire son impôt grâce à la rénovation d’immeubles anciens, peut se combiner avec une stratégie de diversification patrimoniale incluant la nue-propriété.
Alors que la loi Malraux procure un avantage fiscal immédiat lié aux travaux, la nue-propriété mise sur un effet différé mais puissant, avec une reconstitution gratuite de la pleine propriété et une absence de fiscalité pendant toute la durée du démembrement.

Ces deux dispositifs sont donc complémentaires : la loi Malraux pour agir sur l’impôt aujourd’hui, la nue-propriété pour préparer le patrimoine de demain.

Investir en nue-propriété, c’est profiter d’un levier fiscal unique : pas d’impôt, pas de charges, pas d’IFI, tout en construisant un patrimoine de qualité à prix réduit. En combinant cette stratégie avec d’autres dispositifs comme la loi Malraux, vous optimisez votre fiscalité aujourd’hui tout en préparant sereinement l’avenir.

Vous souhaitez savoir si la nue-propriété ou la loi Malraux est adaptée à votre situation ? Contactez dès maintenant Milea Patrimoine pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.

 

Face à la vacance locative, la dégradation du bâti et l’exode des habitants vers les périphéries, de nombreuses communes françaises ont vu leur cœur de ville se vider progressivement. La Loi Denormandie, intégrée au dispositif Pinel ancien, a été créée pour enrayer ce phénomène en incitant les particuliers à rénover des logements anciens dans les centres délaissés.

Le principe est simple : en investissant dans un bien à rénover situé dans une ville éligible, l’acquéreur bénéficie d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’opération (travaux compris), en échange d’un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans.

La loi s’applique dans 245 villes identifiées comme ayant un besoin manifeste de redynamisation. Ces communes sont souvent de taille moyenne et inscrites dans le programme national Action Cœur de Ville, lancé pour améliorer la qualité de vie urbaine, renforcer l’attractivité commerciale et freiner l’étalement urbain.

Ce zonage géographique stratégique permet d’orienter les investissements privés vers les quartiers les plus en difficulté, ce qui en fait un outil puissant de revitalisation centres-villes Denormandie.

Pour les contribuables français lourdement imposés, la Loi Denormandie représente une excellente solution de défiscalisation immobilière. Le taux de réduction s’aligne sur celui du Pinel neuf, avec une souplesse supplémentaire : il est possible d’intégrer une enveloppe de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

Par exemple, un achat de 180 000 € incluant 50 000 € de travaux peut générer une économie d’impôt allant jusqu’à 37 800 € sur 12 ans.

L’achat dans l’ancien rénové permet de valoriser un bien de caractère, souvent situé en hypercentre, à proximité des services, des commerces et des transports. Grâce aux travaux, le bien est modernisé, énergétiquement performant et conforme aux normes en vigueur, ce qui favorise sa valorisation à long terme et sa liquidité sur le marché locatif.

En réhabilitant un logement vétuste, l’investisseur participe à un projet d’intérêt général : la reconstitution de l’offre de logements, le soutien à l’activité économique locale (entreprises du BTP, artisans) et la lutte contre la vacance. Le dispositif Denormandie répond à une aspiration croissante des investisseurs à donner du sens à leur placement, en alliant performance fiscale et contribution concrète à l’amélioration des territoires.

La première étape consiste à sélectionner une commune faisant partie du périmètre Action Cœur de Ville. Des exemples connus incluent Châteauroux, Brive-la-Gaillarde, Béziers ou encore Montauban. Le cabinet Milea Patrimoine vous accompagne dans cette sélection stratégique, en croisant attractivité locale, rendement locatif et perspectives de valorisation.

Le bien doit nécessiter des travaux représentant au moins 25 % du coût global. Il peut s’agir de réaménagement intérieur, d’amélioration énergétique, de mise aux normes. Notre équipe s’assure de la conformité du projet avec les exigences légales pour garantir la réduction d’impôt.

Milea Patrimoine travaille avec des artisans qualifiés et certifiés RGE, afin de garantir la qualité et l’éligibilité des rénovations. Nous suivons chaque étape pour vous permettre un investissement serein et maîtrisé. De même, nous choisissons les meilleurs promoteurs immobiliers.

Le logement doit être loué non meublé à un loyer plafonné, à des locataires sous conditions de ressources. Là encore, notre accompagnement vous permet de respecter toutes les obligations légales tout en maximisant le rendement locatif.

Adoptée en 1962, la loi Malraux vise à sauvegarder les immeubles anciens d’intérêt historique et à encourager leur restauration. Elle permet aux investisseurs de participer à la sauvegarde d’immeubles historiques tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt significative (jusqu’à 30 % du montant des travaux éligibles).

La restauration en loi Malraux n’est pas une simple rénovation :

• Elle doit respecter un cahier des charges strict défini par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
• Elle concerne des immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), souvent en plein centre-ville historique.
• Elle vise à restaurer à l’identique les éléments architecturaux afin de préserver le cachet originel du bâtiment.

En d’autres termes, investir en loi Malraux, c’est associer valorisation patrimoniale, avantages fiscaux et engagement culturel.

La première démarche consiste à sélectionner un bien immobilier répondant aux critères de la restauration loi Malraux.

Chez Milea Patrimoine, nous sélectionnons uniquement des opérations validées par les autorités locales et présentant un potentiel locatif solide (centre-ville, forte demande locative, emplacement premium).

Avant toute intervention, un permis de construire spécial doit être obtenu. Celui-ci est soumis à l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), garant du respect du patrimoine.

Les travaux sont réalisés par des entreprises spécialisées dans le bâti ancien. Ils comprennent généralement :

• La remise en état des façades, toitures et menuiseries.
• La restauration des escaliers, coursives ou ferronneries.
• La modernisation intérieure (isolation, plomberie, électricité) dans le respect du cadre historique.

Une fois les travaux terminés, l’immeuble est livré et mis en location nue, conformément aux exigences de la loi Malraux. L’investisseur perçoit alors des loyers et bénéficie de la réduction fiscale.

Le bon déroulement d’un projet en loi Malraux dépend de l’implication de plusieurs acteurs :

• L’Architecte des Bâtiments de France (ABF) : supervise la conformité des travaux.
• Le promoteur ou opérateur spécialisé : coordonne le projet et assure la bonne exécution.
• Les entreprises du bâtiment : réalisent la restauration avec un savoir-faire artisanal.
• Le gestionnaire locatif : il prend en charge la mise en location une fois l’immeuble restauré et livré.
• Votre conseiller en gestion de patrimoine (Milea Patrimoine) : vous guide dans la sélection du projet, le financement et l’optimisation fiscale.

Retrouvez nos opérations livrées avec les reportages photos de la qualité des travaux.

La durée d’une restauration loi Malraux varie selon l’ampleur des travaux et la complexité du dossier. En moyenne :

• Préparation administrative : 6 à 12 mois (autorisations, validation du projet).
• Travaux de restauration : 18 à 30 mois selon la taille de l’immeuble.
• Mise en location : quelques semaines à quelques mois après livraison.

Comptez donc 2 à 4 ans entre l’investissement initial et la perception des premiers loyers.

La restauration loi Malraux est une opportunité unique de conjuguer investissement immobilier, avantage fiscal et valorisation du patrimoine français. Bien encadré, ce dispositif peut transformer un immeuble ancien en un actif locatif rentable tout en réduisant votre impôt.

Chez Milea Patrimoine, nous sélectionnons pour vous les meilleures opérations en loi Malraux et vous accompagnons de A à Z. Contactez Milea Patrimoine dès maintenant pour découvrir les programmes éligibles en loi Malraux et optimiser votre projet patrimonial.

Découvrez notre guide complet sur la loi Malraux

Après plusieurs années de croissance rapide, le marché immobilier Bordeaux connaît en 2025 une phase de stabilisation. Le prix moyen dans l’ancien tourne autour de 4 500 €/m², avec des écarts importants entre les quartiers : plus de 6 000 €/m² dans les Chartrons ou le Triangle d’Or, et des niveaux encore accessibles dans des secteurs en développement.

Cette phase d’accalmie représente une opportunité stratégique pour les investisseurs souhaitant se positionner sur un marché mature, sans risque de surchauffe.

La demande reste forte, portée par :

• plus de 100 000 étudiants dans la métropole,
• une arrivée croissante de professionnels attirés par le cadre de vie bordelais,
• une offre de transports efficace, notamment grâce au tramway,
• des projets urbains favorisant l’attractivité résidentielle.

Ce contexte assure une forte tension locative, un critère décisif pour sécuriser les revenus et limiter les vacances.

Plusieurs quartiers du marché immobilier Bordeaux affichent un fort potentiel :

• Saint-Michel / Sainte-Croix : quartier historique en pleine mutation, parfait pour les projets de rénovation avec optimisation fiscale.
• Nansouty : résidentiel, proche du centre, de plus en plus recherché par les familles.
• Bacalan : encore accessible, en développement rapide autour des Bassins à flot.

Des secteurs qui allient rentabilité locative et plus-value à long terme.

Le marché immobilier Bordeaux offre un terrain idéal pour des montages fiscaux efficaces, en particulier dans l’immobilier ancien rénové. Deux mécanismes sont à privilégier :

• Grâce à la loi Malraux, vous pouvez réduire significativement votre impôt en finançant des travaux de rénovation dans un immeuble classé ou situé en secteur sauvegardé, avec un avantage fiscal allant jusqu’à 30 %.
• Le mécanisme du déficit foncier autorise la déduction des charges et travaux de vos revenus fonciers, ce qui allège votre imposition annuelle.

Ces dispositifs sont parfaitement adaptés au tissu urbain bordelais, riche en immeubles anciens éligibles à la restauration de qualité. Chez Milea Patrimoine nous exploitons également parfaitement les dispositifs fiscaux : Monument Historique, Denormandie et Nue-propriété.

Prenons le cas d’un investisseur qui achète un T2 dans le quartier historique de Saint-Pierre. En réalisant une rénovation complète supervisée par des professionnels du patrimoine, il bénéficie d’un avantage fiscal important tout en louant son bien à un public haut de gamme.

Le dynamisme territorial de Bordeaux est porté par des opérations urbaines d’importance stratégique :

• Euratlantique : quartier d’affaires autour de la gare Saint-Jean, avec logements, bureaux et commerces.
• Transformation des quais et des friches industrielles, en quartiers mixtes durables
• Grâce à l’extension du tramway, les quartiers périphériques deviennent plus accessibles et plus attractifs pour les investisseurs immobiliers.

Ces transformations contribuent à renforcer durablement l’attractivité résidentielle et donc la valorisation immobilière.

En 2025, on observe une baisse modérée des taux d’intérêt. Après les tensions de 2022-2023, cette amélioration redonne un accès au crédit plus souple, permettant aux investisseurs de revenir sur le marché avec des leviers financiers optimisés.

1. Ciblez les quartiers en mutation qui offrent le meilleur rapport entre prix, demande locative et potentiel de plus-value.
2. Privilégiez l’ancien avec travaux, en tirant parti des avantages fiscaux liés à la rénovation.
3. Faites-vous accompagner par un expert local, comme Milea Patrimoine, pour bénéficier d’une analyse sur mesure.
4. Intégrez les données fiscales à votre stratégie dès le début du projet.
5. Choisissez un bien en cohérence avec votre profil patrimonial (résidence secondaire, revenus fonciers, retraite…).

Le dispositif du déficit foncier autorise les propriétaires bailleurs à imputer certaines charges sur leurs revenus locatifs, voire sur leur revenu global sous conditions. Concrètement, si les charges liées à un bien locatif (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…) dépassent les loyers perçus, ce déficit peut être imputé sur votre fiscalité.

Le principal avantage réside dans la possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global, à condition que le bien soit loué nu et que le régime réel soit appliqué. Le solde du déficit, s’il dépasse ce plafond, peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les immeubles anciens nécessitent souvent des rénovations : toiture, chauffage, mise aux normes électriques, réfection des sols, ravalement de façade, etc. Or, ces travaux sont précisément ceux qui génèrent du déficit foncier.

Un bien ancien acheté avec des travaux à effectuer permet ainsi de maximiser le montant des charges déductibles. Cela rend le mécanisme immeubles anciens déficit foncier particulièrement attractif : on valorise le patrimoine tout en réduisant l’impôt.

Exemple : Vous achetez un appartement ancien pour 220 000 € et réalisez 60 000 € de travaux de rénovation. Les revenus locatifs s’élèvent à 10 000 € par an, mais les dépenses engagées entraînent un déficit de 50 000 €.Vous pouvez déduire 10 700 € la première année de votre revenu global, et reporter le reste sur vos revenus fonciers futurs.

Outre l’avantage fiscal, un immeuble ancien bien rénové dans un quartier recherché peut prendre de la valeur rapidement. Cela permet de :

• Acheter à un prix inférieur au neuf
• Louer à un bon niveau de loyer après rénovation
• Profiter d’une rentabilité optimisée, d’autant plus forte lorsque la fiscalité est allégée

Les investisseurs cherchent donc à conjuguer valorisation patrimoniale et avantages fiscaux. L’alliance immeubles anciens déficit foncier répond exactement à cette double exigence.

Les centres-villes historiques ou les quartiers en mutation regorgent d’immeubles anciens avec du cachet. Ces biens, une fois rénovés, deviennent très attractifs pour la location tout en bénéficiant du dispositif de déficit foncier.

C’est une stratégie pertinente pour qui souhaite investir dans la pierre de manière durable et rentable.

Le choix du bien est crucial. Il est essentiel que le logement soit implanté dans un emplacement recherché et qu’il requière des rénovations éligibles au dispositif. L’objectif est de générer un déficit foncier suffisant pour optimiser la fiscalité, tout en assurant une bonne rentabilité locative.

Un chiffrage précis des travaux permet de simuler le montant du déficit. Cette étape est essentielle pour mesurer l’économie d’impôt attendue et s’assurer que l’investissement reste cohérent sur le plan financier.

Le régime réel est obligatoire pour bénéficier du déficit foncier. Il faut également louer le bien nu pendant au moins 3 ans après l’imputation du déficit sur le revenu global. Un montage rigoureux est donc indispensable.

Faire appel à un cabinet spécialisé comme Milea Patrimoine permet de sécuriser l’opération : choix du programme immobilier, accompagnement juridique, suivi des travaux, mise en location, déclaration fiscale. Vous bénéficiez d’un accompagnement global, adapté à votre situation patrimoniale.

Chez Milea Patrimoine, nous sommes spécialisés dans l’investissement immobilier dans l’ancien avec des dispositifs comme le déficit foncier. Notre expertise repose sur :

• Une sélection rigoureuse de biens anciens à fort potentiel
• Un accompagnement complet à chaque étape, de l’acquisition à la mise en location.
• Une parfaite maîtrise des dispositifs de défiscalisation immobilière
• Des conseils personnalisés selon votre situation fiscale et patrimoniale

Nous vous aidons à construire un patrimoine solide, rentable et fiscalement optimisé, en toute sérénité.

Au-delà du déficit foncier, il existe d’autres dispositifs fiscaux complémentaires pour investir dans l’immobilier ancien tout en réduisant son imposition. C’est notamment le cas de la loi Malraux, particulièrement adaptée aux biens situés dans des secteurs sauvegardés, ou encore des monuments historiques, qui permettent une déduction intégrale des travaux sous conditions. Le dispositif Denormandie, quant à lui, cible les centres-villes en rénovation et offre une réduction d’impôt directe. Enfin, l’investissement en nue-propriété peut représenter une stratégie patrimoniale efficace à long terme, sans fiscalité pendant toute la durée du démembrement.
Chacun de ces mécanismes répond à des objectifs spécifiques : optimisation fiscale, valorisation patrimoniale ou transmission.

Transmettre un bien classé ou inscrit comme Monument Historique, c’est transmettre bien plus qu’un bien immobilier.

C’est :

• Préserver un héritage culturel ;
• Assurer la continuité d’un patrimoine familial ;
• Optimiser une succession souvent fiscalement complexe.

La transmission d’un Monument Historique est cependant soumise à des règles spécifiques, parfois méconnues, mais qui peuvent permettre d’importantes exonérations fiscales.

Les propriétaires de Monuments Historiques peuvent bénéficier d’un régime fiscal dérogatoire permettant :

• La déduction des charges de restauration, d’entretien et d’assurance du revenu global ;
• Une exonération partielle ou totale des droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession).

Cette fiscalité spécifique est encadrée par l’article 795 A du Code général des impôts, qui pose trois conditions principales :

1. Le bien doit être classé ou inscrit Monument Historique ;
2. Les bénéficiaires de la transmission doivent maintenir la propriété du bien pendant une période minimale de 15 ans ;
3. Le bien doit être partiellement ouvert au public (50 jours/an en général).

L’anticipation permet :

• D’éviter une taxation trop lourde en cas de succession non préparée ;
• De profiter pleinement des avantages liés à la transmission monument historique ;
• De conserver le bien dans la sphère familiale, sans devoir le vendre pour payer les droits.

Avant toute transmission, il est essentiel d’analyser :

• Le statut juridique du bien (propriété directe, SCI, indivision…) ;
• Les projets des héritiers (conservation, exploitation, vente) ;
• Les contraintes et opportunités fiscales propres au bien.

Chez Milea Patrimoine, nous réalisons cet audit avec une équipe d’experts en immobilier ancien, fiscalité et droit du patrimoine.

Transmettre un Monument Historique en nue-propriété, tout en conservant l’usufruit, constitue une option patrimoniale souvent privilégiée :

• Vous conservez l’usage du bien et les avantages fiscaux (ex. : déduction des charges) ;
• Les héritiers deviennent nus-propriétaires à moindre coût fiscal ;
• À votre décès, la pleine propriété se reconstitue sans frais supplémentaires.

À la différence d’un investissement en nue-propriété qui permet de préparer la transmission en douceur grâce au démembrement temporaire, la transmission monument historique inclut également des engagements culturels et de conservation.

L’exonération des droits de mutation est conditionnée à la signature d’une convention de conservation. Elle engage les héritiers à :

• Conserver le bien pendant 15 ans minimum ;
• Ouvrir une partie du bien au public ;
• Assurer l’entretien du monument.

Cette convention est un préalable indispensable pour bénéficier de l’exonération prévue par l’article 795 A du CGI.

Madame Maguet, est propriétaire d’un manoir classé Monument Historique en Normandie. Elle souhaite le transmettre à ses deux enfants sans que cela ne génère une fiscalité trop lourde.

Elle a :

• Donné la nue-propriété à ses enfants ;
• Conservé l’usufruit pour continuer à occuper le bien et réaliser des travaux ;
• Signé une convention avec l’État pour assurer la conservation du monument.

Résultat : 0 € de droits de donation, une fiscalité optimisée, et un patrimoine sauvegardé dans la famille.

• Anticipez : commencez la réflexion plusieurs années à l’avance.
• Faites-vous accompagner par des spécialistes de l’immobilier patrimonial.
• Optimisez les outils juridiques : donation, démembrement, SCI…
• Respectez les obligations légales : conservation, ouverture au public, entretien.
• Valorisez votre bien : un Monument Historique bien restauré est un atout durable pour vos héritiers.

Pour diversifier votre stratégie de transmission et de défiscalisation, d’autres solutions comme le déficit foncier, la loi Denormandie et la loi Malraux peuvent également être combinées, selon le profil fiscal du propriétaire.

La transmission d’un Monument Historique est une opération à la fois technique, émotionnelle et stratégique. Grâce au régime fiscal spécifique et à une bonne anticipation, il est possible de protéger votre patrimoine tout en allégeant la fiscalité pour vos héritiers.

Faites de ce projet une réussite avec l’accompagnement sur mesure de Milea Patrimoine, spécialiste de l’immobilier ancien et de la défiscalisation.

Contactez-nous pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.

La loi Malraux, instaurée en 1962 et régulièrement adaptée, permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux de restauration réalisés sur un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé ou une zone patrimoniale protégée.

Mais attention : les avantages fiscaux ne s’appliquent que si les travaux sont réalisés dans les règles strictes définies par le dispositif. Cela implique notamment :

• Une approbation préalable des travaux par l’Architecte des Bâtiments de France, indispensable dans le cadre du dispositif Malraux.
• Un respect du calendrier et du périmètre des travaux validés.
• Le respect rigoureux des prescriptions établies par le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).

Sans un suivi rigoureux, vous risquez de compromettre votre avantage fiscal… et la valeur patrimoniale de votre bien. Découvrez nos réalisations avant/après pour visualiser concrètement les transformations réalisées dans le cadre des travaux encadrés.

Le principal intérêt de la loi Malraux est la défiscalisation. Cependant, l’administration fiscale est intransigeante : toute non-conformité peut entraîner un redressement.

Le suivi des travaux permet de :

• Vérifier que les dépenses engagées sont éligibles.
• S’assurer que les travaux sont réalisés selon les standards de qualité en vigueur dans la restauration du bâti ancien.
• Assurer une traçabilité des coûts, des factures, et des autorisations.

Chez Milea Patrimoine, nous accompagnons nos clients avec une assistance technique et administrative complète pour sécuriser leur montage fiscal.

Un bien ancien mal rénové perd rapidement en valeur. Le suivi rigoureux des travaux garantit :

• Une rénovation de qualité, respectueuse du cachet historique.
• Un meilleur positionnement à la revente ou à la location.
• Une pérennité de votre investissement immobilier.

La loi impose un délai de 4 ans maximum pour terminer les travaux après l’obtention du permis. Un pilotage efficace est donc essentiel pour :

• Éviter les pénalités fiscales.
• Optimiser le calendrier de défiscalisation.
• Coordonner les différents corps de métiers sans retard.

• Un maître d’œuvre spécialisé dans la restauration de l’ancien.
• Un architecte du patrimoine reconnu.
• Une société de gestion de projet

Afin de proposer les meilleures opérations aux clients, Milea Patrimoine sélectionne les meilleurs promoteurs.

• Répartition des travaux par phases.
• Délais estimés par poste (gros œuvre, second œuvre, finitions).
• Points de contrôle réguliers (réunions de chantier, comptes rendus).

Un suivi de qualité implique :

• Des rapports photographiques de l’avancée.
• La conservation de tous les justificatifs comptables.
• Une mise à jour du budget en cas d’imprévus.

• Validation des choix esthétiques.
• Suivi de la conformité avec le PSMV.
• Approbation finale des travaux.

Monsieur Mathé, investisseur à Bordeaux, a acquis un immeuble classé pour 750 000 €. Grâce au suivi des travaux loi Malraux mis en place avec Milea Patrimoine :

• 285 000 € de travaux parfaitement suivis.
• 85 500 € d’économie d’impôt en 3 ans.
• Revente du bien valorisée à 1,2 M€ après 5 ans.

Mme Wagner. a acheté sans accompagnement. Résultat :

• Travaux non conformes au PSMV.
• Redressement fiscal de 30 000 €.
• Revente difficile du bien à perte.

Le suivi des travaux loi Malraux est bien plus qu’un détail technique : c’est une condition sine qua non pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux, préserver votre patrimoine et sécuriser votre investissement immobilier.

Chez Milea Patrimoine, nous mettons à votre disposition une expertise complète en montage Malraux, de la sélection du bien à la livraison finale.

Avant d’identifier les profils types, un rappel s’impose.

La nue-propriété est un démembrement de propriété immobilière. Par exemple, c’est acquérir un bien d’un programme immobilier tout en transférant temporairement le droit d’usage (usufruit) à une autre personne, généralement pour 15 à 20 ans.À l’issue de cette période, vous récupérez la pleine propriété du bien sans frais ni fiscalité supplémentaire.

Les avantages sont multiples :

• Prix d’acquisition réduit (jusqu’à 40 % de décote),
• Aucune gestion locative,
• Absence d’imposition sur les loyers (puisqu’il n’y en a pas),
• Création de valeur à long terme,
• Transmission patrimoniale optimisée.

Ce profil regroupe les cadres supérieurs, professions libérales, chefs d’entreprise ou investisseurs disposant de revenus importants. Leur priorité : réduire leur imposition sans pour autant se priver de rendement à moyen/long terme.

Pourquoi la nue-propriété est adaptée ?

• Pas de revenus fonciers = pas d’impôt supplémentaire.
• Dans certains cas, la nue-propriété permet d’exclure le bien de l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
• Possibilité d’arbitrer d’autres actifs plus fiscalisés.

L’avis de Milea Patrimoine : ce profil d’investisseur a tout intérêt à associer la nue-propriété à d’autres solutions de défiscalisation, comme les dispositifs Monuments Historiques, déficit foncier, loi Malraux ou loi Denormandie,  afin de maximiser les avantages fiscaux.

Vous avez entre 40 et 55 ans et vous anticipez vos besoins pour une retraite sereine ? Ce profil est typique des investisseurs à horizon long terme, soucieux de se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes de gestion.

Pourquoi la nue-propriété est adaptée ?

• Acquisition à prix décoté aujourd’hui, pour jouissance complète au moment de la retraite.
• Aucune gestion ou charges durant la période de démembrement.
• Valorisation automatique du bien à terme.

Exemple : Un quinquagénaire achète un appartement en nue-propriété pour 60 % de sa valeur. À 65 ans, il en récupère la pleine propriété, sans effort de gestion et avec une plus-value potentielle importante.

Transmettre un bien immobilier à ses enfants tout en optimisant les droits de succession : tel est l’objectif de ce profil d’investisseur.

Pourquoi la nue-propriété est adaptée ?

• Possibilité de donation de la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit (ou l’inverse selon la stratégie).
• Réduction de la base taxable dans le cadre des droits de succession.
• Vision à très long terme, souvent intégrée dans une stratégie globale de gestion de patrimoine.

Conseil Milea Patrimoine : associer cet investissement à une clause de remploi ou à une stratégie de démembrement successoral vous offre des bénéfices patrimoniaux majeurs.

Dans un contexte d’incertitude économique ou de volatilité des marchés financiers, ces investisseurs souhaitent diversifier leurs actifs, tout en minimisant les risques.

Pourquoi la nue-propriété est adaptée ?

• Immobilier tangible et sécurisé.
• Pas de gestion locative.
• Décorrélation avec les marchés financiers classiques.
• Rendement implicite sur la décote d’achat.

Exemple : Un investisseur possédant principalement des actions ou des SCPI acquiert un bien en nue-propriété pour sécuriser une part de son portefeuille.

Même si certains profils sont particulièrement bien positionnés pour ce type de placement, tout investisseur peut en tirer profit à condition de suivre quelques principes essentiels.

Ce type d’investissement s’adresse à des investisseurs patients, qui recherchent une valorisation à moyen ou long terme (15 à 20 ans).

L’emplacement demeure un facteur décisif, comme pour tout projet immobilier. Mieux vaut viser les grandes villes, les zones dynamiques ou à forte demande locative.

Faites appel à des experts comme Milea Patrimoine, qui sélectionne pour vous des biens de qualité dans l’immobilier ancien rénové, avec des partenaires sérieux et des garanties solides.