Spécialiste immobilier ancien rénové, Défiscalisation en immobilier.
Milea Patrimoine, le conseil en immobilier qui rapporte
Actualité - sortie exceptionnelle : un Déficit Foncier en plein coeur de Paris
- Programme en plein de coeur de la capitale, rive droite de Paris ;
- Au sein d’un quartier animé et tendance avec de nombreux espaces verts ;
- Idéalement situé avec un accès à 4 lignes de métro ;
- Immeuble du 19ème siècle de 27 appartements (T1/T2) ;
- Travaux Déficit Foncier réalisés en profondeur (43% travaux), idéal pour la défiscalisation immobilier
MidSommar 2023 - Entretien Milea Patrimoine
Retrouvez les avis clients
Hélène Laborde
2023-09-22
Je tiens à remercier l’équipe de Milea patrimoine qui a réussi à cibler mes besoins. Ils ont été à l'écoute et ont su m'accompagner du début à la fin. J'ai investi dans un appartment en loi Malraux. Très satisfaite de cette première expérience. Je les recommande vivement!
Vincent Perrin
2023-09-18
Des professionnels de qualité, à l'écoute des attentes clients. Je me suis senti pris en charge sur tous les aspects de mon achat immo. Même si j’étais déjà proprietaire leur expertise m’a rassuré et surtout quel gain de temps de déléguer ma recherche ! Je recommande
Philippe Bellegarde
2023-09-18
Je recommande vivement Milea qui a su trouver le monument historique qui correspondait à ma demande et à mon budget. L'équipe a su répondre à toutes mes questions avec professionnalisme et précision.
ludovic royer
2023-09-18
Propositions de plusieurs biens. L'equipe a pris le temps pour tout m'expliquer et me conseiller au mieux.
Bastien Schmitt
2023-09-11
L'équipe m’a permis de me sentir pris en charge sur tous les aspects de mon achat immobilier. Même si j’étais déjà propriétaire, leur expertise m’a rassuré. Et puis quel gain de temps de déléguer ma recherche du bien idéal ! Je recommande
Estelle Fernandez
2023-08-17
Une équipe super efficace et très pro, comme on les aime !
Au plus proche de leurs clients. Je recommande !
Albert Marchal
2023-03-27
J'ai eu le contact par recommandation. Excellent suivi. Surtout j'ai réussi à avoir le bien que je souhaitais. Merci encore
Georges Barriere
2023-03-06
J’ai fait mon premier investissement en monument historique avec Milea patrimoine. L’équipe a réussi à me donner confiance pour franchir le pas. Je n’hésiterai pas à refaire appel à eux pour accroître mon patrimoine dans un futur proche. Merci !
Chloé Jacquet
2023-01-28
Monsieur Leduc m’a très bien reçu et m’a parfaitement expliqué les possibilités s’offrant à moi pour développer mon patrimoine immobilier tout en défiscalisant. Je recommande vivement l’équipe de Milea Patrimoine !
Charles Delacourt
2022-11-28
Nous sommes très satisfaits des prestations de l’équipe de Milea Patrimoine qui a su nous apporter son expertise et ses conseils pour mener à bien notre projet. Le tout avec professionnalisme, disponibilité et réactivité.
Pourquoi choisir Milea Patrimoine pour une défiscalisation en immobilier ?
La valeur ajoutée de notre intervention : le conseil pour optimiser votre investissement immobilier
Une équipe disponible
Une équipe 100% disponible pour répondre à vos questions. Car il est parfois difficile de joindre un conseiller, nous sommes là pour échanger dès que vous le souhaitez. De cette façon, nous pourrons vous proposer des solutions adéquates.
Un conseil et la souscription dématérialisés
Nous dématérialisons l’ensemble de nos documents. Grâce à “Docusign”, c’est la garantie d’un système de signature électronique sécurisé.
Nos experts
Nous répondons à l’ensemble de vos questions. Si c’est parfois technique pour vous, nous c’est notre travail. Nos professionnels qualifiés et réactifs vous orientent sur le choix des actifs et les montages à réaliser. Ainsi, c’est plus facile pour vous d’investir.
Win / Win
Oui, nous sommes rémunérés par les promoteurs.
Mais pour vous en tant que client, c’est le même prix. Pas de surprise. D’autant plus que vous avez un conseil et un accompagnement gratuit en plus.
La satisfaction client
Le client est au cœur de notre métier. C’est pourquoi chez Milea Patrimoine nous proposons des solutions sur mesure, adaptées à vos besoins et vos objectifs.
Réglementaire
Nous disposons de l’ensemble des habilitations nécessaires pour exercer notre activité.
Les dossiers de financements
Nous sommes flexibles. Ainsi, nous pouvons travailler avec votre banque, directement avec votre conseiller. Sinon, nous montons également les dossiers de financements avec nos banques partenaires. Nous ne sommes pas rémunérés pour cette activité, c’est un accompagnement.
Flexibilité
Avoir un interlocuteur fiable, avec qui échanger, c’est aussi de la sérénité en plus. Et c’est à vous de choisir : rdv par téléphone, en visio ou dans nos bureaux. Voilà une communication simple et à la carte avec nos conseillers !
Retrouvez une explication des 3 principaux dispositifs fiscaux :
Pourquoi investir dans l’immobilier ancien rénové en 2023 ?
Impact environnemental fort :
La loi climat et résilience a été adoptée en août 2021. Ainsi, l’objectif de cette loi est de permettre à la France d’atteindre une réduction de 40% des émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030. Cette loi impacte notamment aux logements. En effet, ce secteur consomme 45% de l’énergie en France et émet environ 1/4 des gaz à effet de serre. De plus, 2/3 des émissions à effet de serre du secteur du bâtiment sont générées par le résidentiel privé. Il s’agit donc d’un axe de développement important.
Dans ce contexte de long terme, l’investissement dans l’immobilier ancien classique devient complexe :
Les propriétaires de logements anciens sont les plus impactés par cette loi. En effet, ceux disposant d’un bien locatif qualifiée de « passoire thermique » seront dans l’obligation d’effectuer les travaux de rénovation énergétique et d’isolation nécessaires à la mise en conformité du logement. Ainsi, depuis moins d’un an, entre 15% et 20% des logements sont sortis du parc locatif pour être vendus selon « seloger ». Toutefois, ces derniers confirment la difficulté de vendre des biens qui ne sont pas aux normes. D’abord, car le coût des travaux s’est envolé avec la hausse du prix des matières premières depuis 2022. Puis, la rénovation de ces biens ne porte que sur la partie privative et ne résout pas les rénovations liées aux parties communes. Ainsi, un logement rentable aujourd’hui peut vite devenir un problème financier à court terme. Et cela, les Français ont commencé à le comprendre.
Paradoxalement, l’immobilier neuf ne présente pas un horizon porteur à moyen terme :
Lorsqu’on cherche à réaliser de la défiscalisation immobilier, il est naturel de comparer le neuf et l’ancien. Avec un coût moyen supérieur à l’ancien, l’immobilier neuf présente des avantages. En effet, il s’agit de logements performants, qui présentent une absence de travaux durant plusieurs décennies, des charges peu élevées… Actuellement, il s’agit de la loi PINEL. Dans le cadre d’un investissement locatif sous conditions, elle ouvre droit à une réduction d’impôts. Toutefois, au sein de la loi climat et résilience, il est intégré un objectif de lutte contre l’artificialisation des sols. Ainsi, la ZAN (zéro artificialisation nette) est une loi nécessaire qui permet de lutter contre les risques d’inondations, de biodiversité, réchauffement climatique, pollutions notamment.
L’objectif est également de lutter contre l’étalement urbain. Ainsi, cette loi va à l’encontre de l’immobilier neuf. Les conséquences pour ce type d’actifs sont déjà présentes avec notamment la chute importante des permis de construire.
La seule alternative efficace reste l’immobilier ancien rénové :
Le logement reste néanmoins une priorité des pouvoirs publics. Dans ce contexte, l’immobilier ancien rénové est la clé à travers la défiscalisation immobilier. D’abord, avec une consommation en nette baisse comparée à de l’immobilier neuf, l’ancien rénové à toute sa place. En effet, la rénovation d’un immobilier ancien représente entre 30% et 70% de bilan carbone de moins que le neuf. Les pouvoirs publics ont bien conscience de cette différence. Pour cela, mettre en avant la rénovation du bâtiment ancien, c’est s’inscrire dans une démarche environnementale forte.
Ainsi, le projet d’investissement dans l’immobilier ancien rénové intègre cette composante environnementale et chez Milea Patrimoine, nous intégrons cette composante au cœur de votre investissement. Cette démarche éco-responsable se retrouve dans les projets de réhabilitation :
Économie circulaire
- choix des partenaires avec une stratégie de réemploi : prolongation du cycle de vie des matériaux
- Tri sélectif et recyclage des matériaux dégradés
- Intervention d’entreprises locales, circuits courts
Biodiversité
- Agir sur le réaménagement urbain
- Ramener des ilots végétaux en centre ville
- Limiter l’étalement urbain et l’artificialisation des sols
- Utilisation des matériaux biosourcés et naturels
Limiter les gaz à effet de serre
- chauffage et production d’eau sans recours aux énergies fossiles
Nous choisissons des partenaires avec un label qualité qui garantit d’obtenir un DPE certifié 2034, à savoir :
- Conforme à la loi climat et résilience
- Des appartements moins énergivores
- Des appartements avec un potentiel de valorisation étant donné que les biens non conformes subiront une décote
Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier ancien rénové ?
Depuis plusieurs mois, le marché immobilier subit un bouleversement majeur et inédit. Ce changement est particulièrement fort et rapide. Les deux facteurs majeurs sont d’une part le retour de l’inflation à des niveaux historiques et d’autre part, par ricochet la remontée des taux d’intérêt. Dans ce contexte, le marché immobilier de l’ancien résiste particulièrement. Cela s’explique par plusieurs raisons. D’abord, la politique de logement est particulièrement favorable à l’immobilier ancien. Ainsi, les projections de transaction montrent une bonne stabilité pour ce type de marché. De plus, après une période de flottement liée au taux d’usure, il y a une reprise des crédits immobiliers. Enfin, la constitution d’un patrimoine immobilier reste la principale préoccupation patrimoniale des Français.
Malgré, ces éléments clés, certains épargnants sont encore sur la réserve pour franchir le pas en raison du coût des biens immobiliers. Il convient de faire le point sur la projection à moyen terme du prix des biens achetés :
| Le prix n'est-il pas trop élevé ? |
Durant les dernières années, les prix du foncier et des travaux ont fortement progressé résultant de la sortie du COVID et de l’inflation. C’est un fait, et les anticipations de variations des prix des prochaines années ne vont pas vers une baisse. L’investissement dans l’immobilier ancien rénové ne peut pas s’analyser de la même manière qu’un bien « classique ». En effet, le bien sera unique par son architecture, sa localisation, sa rénovation totale (partie privative mais aussi parties communes), sa conformité aux normes. Ce caractère unique donnera de la valeur au bien. Néanmoins, chez Milea Patrimoine, nous analysons le coût pour chaque opération de défiscalisation immobilier. Certains critères doivent être respectés. Par exemple, pour chaque bien, nous calculons son prix de revient après l’avantage fiscal et nous le comparons au prix du marché immobilier. Ce prix doit être cohérent, sinon nous ne présentons pas le bien.
Une autre question fréquente des investisseurs est la relation entre le coût des opérations et le poids de la dette. Ainsi, avec la hausse des taux, certains investisseurs considèrent que les opérations ne sont plus rentables. Compte tenu du contexte, cette réflexion n’est pas exacte. D’abord, il convient de s’assurer de l’objectif d’investissement des clients. Puis, le raisonnement doit être affiné. Vous devez apprendre à raisonner en taux réels. Cela signifie qu’il faut diminuer le taux d’inflation du taux nominal auquel vous placez ou empruntez. Ainsi, si on prend l’exemple de taux d’emprunt à 4% et une inflation à 8%, cela signifie que le taux réel est négatif. Il y a donc un fort intérêt à s’endetter et même plus qu’il y a quelques années.
| Le coût de la dette n'est-il pas trop élevé ? |
Comment investir en immobilier ancien rénové, les principes de la défiscalisation immobilier ?
Étape 1 : L’audit patrimonial
La première étape est de déterminer quels sont vos objectifs d’investissement. Souhaitez-vous défiscaliser selon un dispositif particulier ? Investir dans un programme particulier ? Une ville de préférence ? Afin de répondre notamment à toutes ces questions, nous établirons ensemble un cahier des charges. Chez Milea Patrimoine, nous commençons par déterminer les raisons de votre investissement. Cela passe par un audit patrimonial.
Étape 2 : Déterminer vos critères de recherche dont le budget d’investissement.
Il s’agit d’un critère important car en fonction du montant, cela déterminera le choix des villes. En effet, chez Milea Patrimoine, nous avons catégorisé l’immobilier ancien rénové selon trois typologies de villes :
- Les villes premières, plutôt de petites tailles, où il fait bon vivre. Elles se caractérisent par une quote-part travaux puissante de 80% à 95% en raison d’un faible coût du foncier. Des budgets à partir de 150 k€.
- Les métropoles régionales, villes TGV à fort dynamisme, avec des quote-part travaux de 65% à 78%. Des budgets à partir de 200 k€.
- Et les villes prestiges, avec une offre rare et exceptionnelle. Le ratio travaux est de 50% à 60%. Le budget moyen d’investissement est de 450 k€.
Étape 3 : Analyse des programmes existants et présentation des sorties à venir
Nous vous présentons les opérations en stock. Attention, toutes les opérations ne sont pas sur notre site. Certains partenaires ne communiquent pas sur l’ensemble des biens. À travers cette recherche sur le stock, nous pouvons trouver le bien idéal. Nous travaillons également avec nos partenaires sur les retours de lots pouvant donner lieu à de belles opportunités. Cette analyse est cruciale même si elle n’aboutit à un investissement. En effet, elle permet de définir précisément quels sont vos objectifs d’investissements. Nous travaillons avec des simulateurs vous permettant de comprendre les flux de trésorerie. Si nous ne trouvons pas votre bien idéal dans le stock, nous aurons identifié vos critères pour sélectionner votre futur bien idéal. De cette manière, nous serons prêts pour les prochaines sorties. Milea Patrimoine commercialise les programmes et appartements en avant-première, c’est une raison de plus de passer par nous !
=> Prenez rendez-vous dès maintenant pour déterminer votre projet.
Étape 4 : Réservation des biens et gestion avec les partenaires
Milea Patrimoine s’occupe de tout. Nous connaissons les processus de nos partenaires pour intervenir rapidement. Le blocage du lot peut même être réalisé avant la sortie grâce à une lettre d’intention. Les investisseurs peuvent se demander pourquoi passer par nous plutôt que de frapper à la porte de chaque partenaire. Voici les raisons :
- Nous connaissons les partenaires à privilégier
- Certains promoteurs n’ont pas d’accès clients en direct
- Notre lien avec les équipes commerciales des promoteurs nous permet de bénéficier en avant première des meilleures opportunités
- Nous sommes très réactifs
- Le prix des biens sont identiques, que vous passiez par nous ou directement par les promoteurs
Étape 5 : Recherche de financements
La recherche de financement peut vite devenir un casse-tête du fait de la remontée des taux. De plus, ces dispositifs sont généralement mal compris des conseillers financiers en banque. Aucun problème, Milea Patrimoine s’adapte à votre situation et s’occupe du tout pour que vous obteniez votre crédit bancaire. Si vous souhaitez réaliser le financement avec votre établissement financier, nous travaillons conjointement avec votre banque. Mais nous pouvons également trouver une banque qui réalisera le financement.
Étape 6 : Validation de l’opération et suivi
Lorsque le financement est validé, il ne reste plus qu’à acter votre bien. Cela se passe devant le notaire. Nous vous accompagnons sur demande dans cette démarche. Le premier appel de fonds aura lieu l’année de l’actabilité. Nous suivons les démarches entre vous et l’avocat fiscaliste de l’opération qui transmet les documents justificatifs. A la fin des travaux, vous serez avertis de la livraison. Milea Patrimoine vous accompagne également lors des déclarations fiscales et des livraisons.
Comment choisir le bon dispositif fiscal ?
En échange de la rénovation d’un bien immobilier ancien, le législateur accorde un avantage fiscal aux investisseurs sur certains travaux. Il existe 3 principaux dispositifs de défiscalisation immobilier qui n’auront pas le même impact sur votre choix immobilier et sur l’effet fiscal.
Le critère principal à respecter pour prétendre à un investissement en loi Malraux est la localisation du bien qui doit être situé dans une zone géographique définie. Il s’agit de certains cœurs de ville en France. L’avantage fiscal est identique pour chaque contribuable. Il s’agit d’un taux de réduction de 30% des travaux qui vient réduire l’impôt sur le revenu. En échange, il faut respecter des conditions à voir ici. Cet investissement correspond parfaitement à un investisseur souhaitant détenir un bien immobilier patrimonial, de grande qualité.
Ce dispositif de défiscalisation immobilier repose sur le bien et non pas sur la zone géographique comme l’investissement en loi Malraux. En effet, pour prétendre à ce dispositif l’investisseur doit réaliser des travaux spécifiques sur un bien classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. En échange, il voit son revenu imposable diminué des travaux éligibles. Ainsi, ce dispositif fiscal est très puissant pour les hauts revenus. Le choix de la zone et du bien acquis est primordial. La rareté des monuments historiques impose d’être en lien avec une structure comme Milea Patrimoine afin d’être en amont des sorties.
Le dispositif de déficit foncier n’a pas de contrainte sur le bâti ou la zone géographique. Il peut ainsi être réalisé en direct par un investisseur avec la contrainte de ne pas pouvoir appliquer les travaux sur les parties communes. Deux mécanismes vont s’appliquer, une déduction d’impôt forfaitaire sur le revenu global pendant 3 ans puis une déduction du montant des travaux sur les revenus fonciers. Par conséquent, l’avantage fiscal sera puissant grâce à l’impact sur la tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux. Nous donnons des exemples dans le descriptif du dispositif de déficit foncier.
Milea Patrimoine, le spécialiste de l’immobilier ancien rénové
FAQ - Questions fréquentes avant d'investir en immobilier ancien rénové
Pourquoi choisir Milea Patrimoine, le spécialiste de l’immobilier ancien rénové ?
Vous y trouverez une équipe 100% disponible et qualifiée. Il suffit de voir nos avis clients. Que vous passiez par les promoteurs ou nous, c’est le même prix. Sauf qu’avec nous, vous avez un conseil et un suivi personnalité.
Quel est le rôle de Milea Patrimoine ?
Nous sommes une marketplace qui propose des programmes de défiscalisation immobilier dans l’ancien rénové. Nous travaillons sur l’ensemble des dispositifs (Malraux, Monument Historique et Déficit Foncier). Notre rôle est de sélectionner les meilleurs biens pour nos clients, souvent en avant première. Attention l’ensemble des biens ne sont pas présents sur le site.
Quels sont les dispositifs fiscaux les plus avantageux ?
Les 3 dispositifs permettent de faire de la défiscalisation en immobilier. Mais chaque dispositif correspond à un objectif propre. Pour l’investisseur, le premier est de détenir un bien d’exception, avec un emplacement de qualité. Puis, en fonction de chaque situation, comme par exemple la baisse des revenus fonciers, une tranche marginale d’imposition élevée ou encore un objectif de transmission sans droit de succession il conviendra de sélectionner le dispositif idéal.