Déficit Foncier : le dispositif fiscal le plus puissant

Le principe de l’investissement en Déficit Foncier consiste à acheter un bien ancien et d’y réaliser des travaux. Au régime réel, vous pouvez déduire des revenus imposables, certaines charges liées aux biens. Si vous êtes dans la situation ou le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, vous dégagez un DÉFICIT FONCIER.

Le Déficit Foncier créé peut se déduire de votre revenu global pendant une durée et ainsi diminuer votre montant d’imposition. Puis par la suite, il viendra se déduire des futurs revenus fonciers.

L’investisseur immobilier qui dégage des revenus fonciers a le choix entre les deux régimes pour réaliser sa déclaration de revenus dans le cadre d’une location nue. Évidement ce n’est pas le cas pour la location meublée.

Toutefois, si le montant des revenus fonciers est inférieur à 15 000 € par an sans utilisation d’un régime particulier, vous relevez du régime du micro foncier. Il est alors possible d’opter pour le régime réel. L’option est irrévocable pendant 3 ans.

Le régime micro foncier :

• Les loyers sont déclarés hors charges
• Abattement de 30% de la somme déclarée

Par exemple, avec 20 000 € de loyers, ainsi après un abattement de 30%, la fiscalité portera sur 14 000 €. Ce montant sera à intégrer à vos revenus fonciers imposables, c’est-à-dire à votre tranche marginale d’imposition plus prélèvements sociaux.

Le régime réel :

Le principe est de déduire certaines charges de vos revenus, sans limite de montant. Le détail des charges est détaillé dans l’article 31 du CGI. Il s’agit notamment des éléments ci-dessous :

• Les intérêts d’emprunt et d’assurance contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés.
• Les dépenses de travaux de réparation et d’amélioration supportées par le propriétaire.
• Les frais de gestion et d’administration du bien loué
• Les dépenses de réparation et d’entretien
• Les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété.

Par exemple, avec 20 000 € de loyers et 8 000 € de charges, le revenu imposable sera de 12 000 € à reporter à vos salaires. En régime réel, le montant à déclarer peut-être en déficit.

Ainsi, nos opérations en déficit foncier concernent les locations nues au régime réel.

Les travaux déductibles doivent être déboursés l’année en cours.

Il y a trois catégories de travaux et concernent :

• Les travaux de réparations et d’entretien : l’objectif est de remettre un immeuble en état afin d’en permettre un usage normal sans modification de l’agencement. Par exemple, une remise en état du gros-œuvre (les façades ou encore la toiture). Un changement des chauffages ou réparation des plafonds, planchers.

• Les travaux d’amélioration : ils doivent apporter à l’immeuble une amélioration dans le confort sans en modifier la structure de l’immeuble. Ainsi, les travaux de reprise de la fondation, la rénovation de l’installation électrique, la réparation de la toiture, la pose de persiennes seront des travaux déductibles.

• Dépenses de construction, reconstitution et d’agrandissement : ces dépenses ne sont jamais déductibles. Elles ont pour effet d’apporter une modification importante du gros-œuvre des locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

Puis, le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année après l’imputation du déficit foncier.

Ainsi, il faut être vigilent dans la gestion des charges. Les opérations clefs en main permettront de déléguer cette gestion à des professionnels et de s’assurer que les travaux sont déductibles.

Ainsi, dans une opération en Déficit Foncier, lorsque les charges sont supérieures aux loyers, un déficit est créé.

Le DÉFICIT s’imputera alors :

• Sur le revenu global de 10 700 € (ou 15 300 € pour les cas Perissol et Cosse ancien) pour les dépenses autres que les intérêts d’emprunt pendant 3 ans. Par contre, si le déficit foncier est inférieur au 10 700 €, l’excédent sera déductible de vos revenus globaux les 6 années suivantes.

• Puis, sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 prochaines années

La loi de Finances 2023 apporte une nouveauté intéressante pour le contribuable investissant en déficit foncier. Nous le décrivons avec des exemples plus bas. Ainsi, elle prévoit un doublement du déficit foncier pour les logements qui apportent une amélioration énergétique. Par conséquent, le montant de déficit foncier passe à 21 400 € sur les 3 prochaines années. C’est le cas pour l’ensemble des opérations proposées par Milea Patrimoine.

Zoom sur les raisons de cette loi : Cette situation provient de la loi climat et résilience dont nous avons repris l’approche dans notre article. L’objectif est de proposer une incitation financière aux investisseurs qui rénovent des biens locatifs afin d’améliorer le parc immobilier Français.

Les nouvelles règles pénalisent les logements qui ne sont pas aux normes, avce une interdiction de louer des logements mal isolés :

• Les biens G à compter de 2025
• Puis les biens F en 2028
• Et les E en 2034

Ainsi, pour pouvoir prétendre au montant d’imputation de 21 400 €, les dépenses doivent être réalisées entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Les dépenses doivent porter sur la rénovation énergétique.

Ainsi, pour ces investisseurs la législation permettra de doubler le montant de 10 700 € de déficit à imputer sur les revenus globaux pendant 3 ans.  Par conséquent, nous pouvons identifier de nouveaux profils pour réaliser un investissement en Déficit Foncier.

En résumé, voici l’impact du déficit foncier sur le revenu global :

Au titre du régime général, l’investisseur réalisant une opération immobilière dans un bien éligible au déficit foncier, c’est-à-dire avec travaux éligible, pourra prétendre aux avantages fiscaux.

Cette opération présente plusieurs intérêts :

• Investissement dans un bien d’exception
• Rénovation totale du bien : partie privative et commun
• Délégation de la partie travaux : aucun problème de gestion
• Situation géographique exceptionnel
• Défiscalisation puissante

Il ne s’agit plus d’un phénomène « marketing » mais bien d’une prise de conscience collective et comme nous l’avons vu, les lois sont votées.

L’immobilier neuf a un impact important sur l’environnement.

Tandis que l’immobilier ancien rénové est une alternative importante pour les pouvoirs publics permettant de limiter dans un premier temps l’impact sur l’environnement. Ainsi, la rénovation d’un ensemble collectif a un impact négatif sur l’environnement 80 fois moins que le neuf. De plus, les études ont montré que la réhabilitation d’un immeuble rénové a un bilan carbone 30 à 70% de moins qu’une construction neuve.

Milea Patrimoine participe à cette évolution. Ainsi, dans l’ensemble des produits proposés, l’impact sur l’environnement sera un point d’analyse important. Nous considérons qu’investir dans la rénovation d’un bâtiment ancien, c’est s’inscrire dans une démarche environnementale forte.

Concrètement, cela passe par une sélection de partenaires garantissant :

• Économie circulaire : avec une stratégie de réemploi. Cela permet une prolongation du cycle de vie des matériaux, la mise en place d’un tri sélectif et le recyclage des matériaux dégradés. Enfin, il s’agit également d’intervention d’entreprises locales avec des circuits courts.
• Biodiversité : l’objectif est d’agir sur le réaménagement urbain. Par exemple, les travaux permettent de ramener des ilots végétaux en centre-ville. La réhabilitation de l’ancien est à l’opposer de la construction neuf qui participe à l’étalement urbain. Dans ce contexte, la lutte contre l’artificialisation des sols est devenue un réel enjeu des pouvoirs publics pour lutter contre le réchauffement climatique. Enfin, l’utilisation de matériaux biosourcés et naturels est également un objectif.
• Limiter les gaz à effet de serre : Utilisation de chauffage et production d’eau chaude sans recours aux énergies fossiles sera systématiquement recherché par nos partenaires.

Ces engagements permettront d’avoir un DPE certifié 2034 C ou D, cela permettra ainsi :

• Conformité à la Loi Climat et Résilience
• Des appartements moins énergivores permettant d’avoir un intérêt compétitif pour les locataires. Il s’agit véritablement d’avoir du neuf dans l’ancien.
• Des appartements avec un potentiel de valorisation: avec d’un côté des appartements qui ne seront pas aux normes et subiront une forte décote (évaluée à 20% aujourd’hui) et ceux aux normes avec une surcote.

Nous rencontrons beaucoup d’investisseurs qui raisonnent en taux moyen d’imposition plutôt qu’en tranche marginale d’imposition.

Toutefois, il est plus simple et efficace d’avoir une approche par la tranche marginale d’imposition (TMI). Ainsi, les dispositifs de déficit foncier et monument historique impactent la tranche marginale d’imposition.

La première étape est de déterminer le nombre de parts fiscales : 1 ou au moins 2.

Tranche marginale pour 1 part

L’objectif est de maximiser la partie des revenus fonciers qui sont fiscalisés à la tranche marginale d’imposition.

Dans notre exemple, les revenus fonciers sont de 80 000 € annuels et les travaux sont identiques à l’exemple du dessus.

Ainsi, l’opération se schématise ainsi :

Montant d’économie d’impôts : 139 950 €

Taux efficacité fiscale : 47 %

En conclusion : il n’y a pas d’utilisation de la déduction des 21 400 €. Ainsi, l’opération ressort avec un très bon taux d’efficacité fiscale.

Cet investisseur pourrait ainsi hésiter entre une opération en déficit foncier ou un monument historique. Toutefois, nous allons vous démontrer que l’opération en Déficit Foncier s’avère plus efficace fiscalement.

Prenons l’exemple suivant :

• un investisseur qui a des revenus fonciers annuels de 8 000 € (location nue au régime réel) ;
• sa tranche marginale d’imposition est de 45% ;
• le montant d’investissement envisagé est de 250 000 € ;
• après travaux le loyer estimé est de 2% soit 5 000 € / an ;
• le montant des travaux appelés sur 3 ans est de 187 000 € ;
• soit une quote-part travaux de 75%.

Les 3 premières années, les revenus fonciers sont rapidement gommés, mais surtout, l’investisseur pourra réduire 21 400 € sur les revenus globaux au taux de sa tranche marginale d’imposition soit 45% dans notre exemple. Puis, en année 4 (N+3), il dégagera plus de revenus fonciers grâce à son investissement et la fiscalité sera gommée jusqu’en année 11.

Montant de l’économie d’impôts : 105 583 € (contre 84 375 € si investissement en Monument Historique avec les mêmes caractéristiques). 

Taux d’efficacité fiscale : 42% (contre 34% si investissement en Monument Historique)

Ainsi, en 2023, l’investissement en déficit foncier devient intéressant également pour des investisseurs avec 6 000 € de revenus fonciers annuels.

En conclusion :

La véritable question résidera dans la catégorie d’actifs souhaité !

Cela laissera plus de choix pour les investisseurs.

Nous pouvons réaliser différentes simulations sur différents programmes, n’hésitez pas à nous contacter.

Il est ainsi possible d’imaginer plusieurs investissements et montages permettant de générer des revenus fonciers non fiscalisés. Il s’agit d’une nouveauté de la loi de finance 2023.

Ainsi, nous mettons en place des stratégies efficaces afin d’optimiser le dispositif de Déficit Foncier. Par exemple, il est possible de mettre en place deux investissements en mêmes temps, l’un générant des revenus fonciers et l’autre permettant d’annuler la fiscalité du premier investissement.

Prenons l’exemple suivant :

• l’investisseur n’a aujourd’hui aucun revenu foncier ;
• sa tranche marginale d’imposition est de 45% ;
• 1er investissement : un investissement en Déficit Foncier d’un montant de 200 000 € ;
  • loyer estimé est de 3% soit 6 000 € / an ;
  • le montant des travaux appelés sur 3 ans est de 187 000 € ;
• 2ème investissement permettant de générer des revenus rapidement : investissement en SCPI de rendement :
  • Montant d’investissement de 100 000 € ;
  • Rendement estimé de 5% soit 5 000 € par an ;
  • Excepté la première année : 2 500 € en raison du délai moyen de jouissance.

Montant d’économie d’impôts : 82 258 €

Taux d’efficacité fiscale : 41%

En conclusion, cette optimisation permet de diversifier les investissements, de capitaliser et également de choisir le meilleur bien qui vous correspond !

OBJECTIFS D’INVESTISSEMENT

Il s’agit du principal objectif pour nos clients. Le choix du bien doit être la priorité. Certes, le déficit foncier offre, encore plus aujourd’hui un avantage fiscal impressionnant. Ainsi, en investissant dans un bien immobilier rénové, vous détenez un bien d’exception qui traversera les prochaines décennies.

Retrouvez nos opérations à venir en 2023 :

Grenoble, Nice, Marseille et Niort. Ainsi que des exemples d’opérations de Déficit Foncier à Toulon (Rue Victor Clappier), Port Leucate et Châlons-en-Champagne (Abbaye-Toussaint). Ainsi que le stock des opérations en cours à Carpentras, Vanves, Strasbourg, Issy-les-Moulineaux et Versailles.