La loi Denormandie, lancée en 2019, est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné à encourager la rénovation de logements anciens. Elle s’applique dans des zones définies comme prioritaires — souvent en centre-ville — où le parc immobilier est dégradé ou vacant.
Son objectif : redonner vie à ces logements grâce à des travaux de rénovation importants, tout en incitant les particuliers à investir dans l’ancien avec des avantages fiscaux attractifs. Pour en savoir plus sur les mécanismes et dispositifs similaires, consultez notre page dédiée à la défiscalisation immobilière.
Loi Denormandie : Explication détaillée avec exemples
Qu'est-ce que la loi Denormandie ?
Un dispositif fiscal pour rénover l’ancien
Une alternative aux dispositifs Pinel et Malraux
La loi Denormandie se positionne comme une solution intermédiaire entre la loi Pinel, dédiée aux logements neufs, et les dispositifs plus patrimoniaux comme la loi Malraux, Monument Historique ou le déficit foncier.
Contrairement à la Pinel, elle ne s’applique pas aux logements neufs, mais uniquement à ceux nécessitant une réhabilitation complète. Elle permet ainsi de réconcilier investissement locatif et rénovation du patrimoine immobilier ancien, dans une logique de valorisation à long terme.
La fin de la loi Pinel : un contexte favorable
Le dispositif Pinel prendra fin au 31 décembre 2024, sans reconduction prévue. À partir de 2025, la loi Denormandie deviendra l’un des derniers leviers fiscaux accessibles pour investir avec avantage dans l’immobilier locatif.
Ce contexte renforce l’intérêt des investisseurs pour ce dispositif encore actif jusqu’en 2026, qui combine rendement locatif, réduction d’impôt et réhabilitation urbaine.
Pour explorer d’autres opportunitĂ©s d’investissement, visitez notre page sur la nue-propriĂ©tĂ© et dĂ©couvrez comment ce modèle peut complĂ©ter votre stratĂ©gie patrimoniale.
Les objectifs de la loi Denormandie :
Moderniser l’habitat ancien
L’un des principaux objectifs de la loi Denormandie est d’inciter à la rénovation de logements anciens, souvent situés dans des zones urbaines en déclin. Ces rénovations visent à rendre les logements plus confortables, aux normes actuelles et moins énergivores. Ce processus permet également de réintroduire des logements vacants sur le marché, tout en contribuant activement à la lutte contre la précarité énergétique.
Revitaliser les centres-villes
La loi Denormandie cible des quartiers en déclin pour revitaliser les centres-villes. En réhabilitant les immeubles, ce dispositif améliore le cadre de vie des habitants tout en stimulent le commerce local. Ce processus contribue à un renouvellement urbain durable et soutient les villes dans leur développement économique et social.
Encourager l’investissement locatif
Un autre objectif majeur est de rendre l’investissement locatif plus attractif. La loi offre un avantage fiscal considérable pour les propriétaires qui rénovent puis louent leur bien immobilier. Cela permet de conjuguer rentabilité et impact social, notamment pour les investisseurs désireux de participer à la réhabilitation du patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur leurs revenus fonciers.
Augmenter l’offre de logements accessibles
En rĂ©introduisant des biens rĂ©novĂ©s sur le marchĂ©, la loi Denormandie contribue Ă diversifier l’offre de logements, particulièrement dans les zones tendues oĂą la demande est Ă©levĂ©e. Elle contribue ainsi Ă combattre la pĂ©nurie de logements en facilitant l’accès Ă des biens rĂ©novĂ©s et de qualitĂ©.
Favoriser la transition énergétique
Un Ă©lĂ©ment central de la loi concerne la transition Ă©nergĂ©tique. Les travaux de rĂ©novation financĂ©s dans le cadre de la loi doivent amĂ©liorer significativement la performance Ă©nergĂ©tique des bâtiments. Ces travaux de rĂ©novation contribuent Ă la rĂ©duction des charges locatives tout en limitant l’empreinte carbone des logements.
Fonctionnement de la loi Denormandie :
Conditions d'éligibilité du logement
Pour qu’un bien soit éligible au dispositif Denormandie, plusieurs critères doivent être réunis :
- Le logement doit être situé dans une zone éligible : A, B1, B2 ou C, selon la classification gouvernementale.
- Il doit avoir été construit avant 1919, ou avant 1949 selon certains cas spécifiques.
- Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du prix d’acquisition.
- Une performance énergétique minimale est exigée après les travaux : classe D ou supérieure.
Les critères pour l’investisseur :
L’investisseur doit :
- Être une personne physique domiciliée fiscalement en France.
- L’investisseur s’engage à louer le bien pendant au moins 6 ans en non meublé.
Les avantages fiscaux du dispositif Denormandie
Selon la durée de l’engagement locatif, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu :
- 12 % du prix d’acquisition pour un engagement locatif de 6 ans,
- 18 % pour un engagement de 9 ans,
- Et jusqu’à 21 % dans le cadre d’un engagement de 12 ans.
Quelques précisions importantes :
- Report possible de la réduction d’impôt sur les 3 années suivantes si elle ne peut pas être entièrement imputée sur l’année d’acquisition.
- Le montant maximum de la réduction d’impôt est plafonné à 300 000 € par an et par foyer fiscal.
- Les travaux de rénovation doivent respecter des normes de qualité et être réalisés par des professionnels certifiés.
Exemple concret d'investissement en loi Denormandie
Prenons un cas typique :
Un investisseur achète un bien ancien à  Bordeaux pour 200 000 € et réalise 50 000 € de travaux. Le montant total pris en compte est de 250 000 €.
Selon l’engagement de location, le montant de la réduction d’impôt sera :
- 6 ans → 12 % de 250 000 € = 30 000 €
- 9 ans → 18 % = 45 000 €
- 12 ans → 21 % = 52 500 €
Conseil d'expert : l'avis du conseiller
« En tant que conseiller en gestion de patrimoine, je recommande souvent la loi Denormandie aux investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en s’impliquant dans des projets immobiliers responsables. C’est un excellent levier pour valoriser un bien, bénéficier d’une réduction d’impôt significative, et répondre à une vraie demande locative. Le succès de ce type d’investissement repose avant tout sur la qualité des travaux et la pertinence du secteur choisi. »
Fabrice Leduc, associé de Milea Patrimoine
Loi Denormandie : la fiscalité de la plus-value en cas de vente
Vente du bien avant et après la période d’engagement
Vente avant la fin de l’engagement de location
Pour profiter des avantages fiscaux de la loi Denormandie, l’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
En cas de revente anticipée, avant la fin de cette période, l’administration fiscale peut exiger le remboursement total des réductions d’impôt perçues.
Vente après la période d’engagement
Une fois la durée d’engagement terminée, l’investisseur peut céder le bien sans perdre les avantages fiscaux. Toutefois, toute plus-value immobilière générée lors de la vente demeure soumise à l’impôt.
Imposition de la plus value-immobilière
- Plus-value =Prix de vente – (Prix d’achat + frais d’acquisition + montant des travaux éligibles).
- Taux d’imposition global :
- 19 % au titre de l’impôt sur le revenu (IR)
- 17,2 % de prélèvements sociaux
→ soit 36,2 %en tout, avant abattements.
Abattements pour durée de détention
Plus la durée de détention du bien est longue, plus l’imposition sur la plus-value est réduite, jusqu’à  exonération complète.
| Durée de détention | Abattement IR (19%) | Abattement prélèvements sociaux (17,2%) |
| 0 Ă 5 ans | 0% | 0% |
| 6 Ă 21 ans | 6% par an | 1,65% par an |
| 22ème année | 4% | 1,6% |
| 23 Ă 30 ans | - | 9% par an |
| Après 22 ans | Exonération totale | - |
| Après 30 ans | - | Exonération totale |
Cas d'exonération totale de la plus-value
Certaines situations permettent d’éviter totalement l’imposition, même sans attendre 22 ou 30 ans :
- Le bien vendu est considéré comme votre résidence principale au moment de la vente.
- Détention du bien depuis plus de 30 ans
- Cas spécifiques : invalidité, départ à la retraite, bénéficiaire de certaines aides sociales, etc.
L'avis du conseiller en gestion de patrimoine
La loi Denormandie propose un double avantage attrayant : une rĂ©duction d’impĂ´t dès l’investissement et une potentielle plus-value lors de la revente.
En tant que conseiller, j’attire toutefois votre attention sur deux points clés :
- La durée de détention : anticipez votre horizon d’investissement. Une revente prématurée pourrait entraîner la perte de l’ensemble de l’avantage fiscal acquis.
- La fiscalité de la sortie : bien que la plus-value soit imposée, une stratégie de détention long terme permet de réduire, voire supprimer, cet impôt.
Mon conseil : analysez en amont vos objectifs (rente, capital, transmission) et adaptez la stratégie en conséquence. L’accompagnement personnalisé reste la meilleure garantie pour optimiser votre investissement immobilier. Retrouvez nos publications à travers notre blog pour découvrir les conseils en investissement immobilier.
Un levier fiscal à fort potentiel… mais à manier avec méthode
Une expertise reconnue dans l’immobilier ancien
Chez Milea Patrimoine, nous sommes spécialisés dans les dispositifs liés à l’immobilier ancien rénové. Depuis notre création, nous accompagnons nos clients sur des programmes en loi Malraux, Monument Historique et Déficit Foncier.
Ces expériences nous ont permis de développer une parfaite maîtrise des mécanismes de réhabilitation d’immeubles anciens, avec un haut niveau d’exigence sur chaque opération.
Une sélection rigoureuse de programmes
Tous nos partenaires sont sélectionnés avec soin, selon des critères de solidité financière, de qualité de rénovation et de sérieux dans la gestion.
Chaque projet que nous proposons est analysé en interne afin de garantir sa viabilité économique et fiscale. Notre priorité : que chaque client réalise une opération pertinente et réussie.
Des biens sur-mesure et un accompagnement personnalisé
Vous retrouverez sur notre site plusieurs opérations finalisées ainsi que des programmes actuellement en commercialisation.
Le stock présenté en ligne n’est pas exhaustif, alors n’hésitez pas à nous contacter : nous vous aiderons à trouver le bien adapté à vos objectifs patrimoniaux, fiscaux ou successoraux.
Pourquoi choisir la loi Denormandie avec Milea Patrimoine ?
Opter pour la loi Denormandie avec notre cabinet, c’est bénéficier d’un investissement :
- Rentable et sécurisé
- Fiscalement avantageux
- Engagé dans la revitalisation du patrimoine immobilier français
- Accompagné d’un suivi professionnel à chaque étape du projet.
Témoignage client :
“J’étais Ă la recherche d’un investissement sĂ©curisĂ© avec une vraie dimension patrimoniale. Grâce Ă l’accompagnement de Milea Patrimoine, j’ai pu investir dans un bien en loi Denormandie dans le centre de Tours. L’équipe m’a accompagnĂ© avec professionnalisme Ă chaque Ă©tape, de la sĂ©lection du programme jusqu’à la signature chez le notaire. Aujourd’hui, le bien est louĂ©, les travaux ont Ă©tĂ© rĂ©alisĂ©s dans les règles de l’art, et je profite d’une rĂ©duction d’impĂ´t avantageuse. Je recommande vivement leurs services.”
— Claire D., 38 ans, cadre dans l’industrie pharmaceutique
Trouvez le bien idéal avec l’accompagnement de Milea Patrimoine
La loi Denormandie offre une occasion unique de concilier rentabilité, optimisation fiscale et valorisation patrimoniale. Elle s’adresse aux investisseurs souhaitant donner du sens à leur placement, tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux.
Mais comme tout investissement immobilier, elle nécessite une sélection rigoureuse du bien, des travaux et de la localisation.
Chez Milea Patrimoine, nous vous aidons à  construire une stratégie sur-mesure, de l’analyse fiscale à la sélection du programme, en passant par le suivi des travaux. Retrouvez notre page dédiée à nos programmes immobiliers.
Prenez contact avec nous pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé dans votre projet d’investissement en loi Denormandie.
Villes Ă©ligibles Ă la loi Denormandie en 2025
Le dispositif Denormandie concerne principalement des villes moyennes, issues du programme Action CĹ“ur de Ville ou ayant conclu des conventions de revitalisation.
Voici quelques exemples de villes éligibles au Denormandie en 2025 :
- Nouvelle-Aquitaine : Agen, Bergerac, Brive-la-Gaillarde, Pau
- Occitanie : Albi, Cahors, Castres, Rodez, Tarbes
- Centre-Val de Loire : Blois, Châteauroux, Chartres
- Bourgogne-Franche-Comté : Nevers, Dole, Mâcon, Lons-le-Saunier
- Grand Est : Troyes, Épinal, Saint-Dizier
- Normandie : Cherbourg, Flers, Lisieux
- Pays de la Loire : Laval, Saumur, Challans
- Auvergne-Rhône-Alpes : Montluçon, Vichy, Roanne, Bourg-en-Bresse
Cette liste évolue régulièrement : contactez-nous pour vérifier l’éligibilité d’une ville ou d’un bien spécifique.
FAQ - Tout savoir sur la loi Denormandie
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie est un dispositif fiscal conçu pour stimuler la rénovation des logements anciens. Elle permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt lorsqu’ils acquièrent un bien dans des zones prioritaires et qu’ils le réhabilitent. Ce dispositif est une alternative aux lois Pinel et Malraux, s’adressant spécifiquement à l’immobilier ancien.
Comment peut-on bénéficier du dispositif Denormandie ?
Pour profiter du dispositif Denormandie, il est nécessaire d’acquérir un logement ancien dans une ville éligible et de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, et louer le bien en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, en respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par la loi.
Comment dĂ©terminer le montant d’un loyer Denormandie ?
Pour calculer un loyer Denormandie, il faut multiplier la surface utile du logement (surface habitable + moitié des surfaces annexes) par un plafond de loyer au mètre carré, défini selon la zone géographique où se situe le bien. Les plafonds de loyer sont fixés chaque année par décret.
Puis-je vendre mon bien Denormandie avant la fin de l’engagement locatif ?
En cas de vente du bien avant la fin de la période d’engagement (6, 9 ou 12 ans), vous devrez restituer les avantages fiscaux obtenus et rembourser les réductions d’impôt perçues.
Comment savoir si un bien est Ă©ligible Ă la loi Denormandie ?
Nos experts chez Milea Patrimoine peuvent vérifier l’éligibilité du bien pour vous, en tenant compte de la localisation, de l’état du bien et des travaux nécessaires. Contactez-nous pour une étude personnalisée.