Monument Historique : fort impact fiscal et investissement patrimonial

La loi Monument Historique date de 1913. Aussi, la notion de monument historique est bien plus ancienne. Elle provient de la Révolution avec une entité en charge de la sauvegarde des monuments jugés intéressants. Ainsi, un nombre conséquent d’immeubles sont classés pendant cette période, le nombre de biens classées passe de 934 en 1840 à 3000 en 1849.

Toutefois, c’est en 1913 que les lois sont promulguées avec l’objectif de sauvegarder le patrimoine religieux et immobilier. Cette loi est véritablement le socle de la législation de protection des monuments historiques. Les modifications réalisées depuis sont :

• Loi de 1927, il s’agit d’un second niveau de protection, on parle de l’inscription à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. En 2005, il s’agira de l’inscription au titre des monuments historiques.
• Loi 1930 : cette loi prévoit une extension du classement et de la protection aux éléments naturels, artistiques, historiques, scientifiques, légendaires ou pittoresque. Il peut s’agir d’une rivière par exemple.
• La loi de 1943 protège la zone du monument historique => Ainsi, aucune construction nouvelle de ne peut être réalisée dans un minimum de 500 mètres autour du monument.

Il peut s’agir de tout type d’immeuble bâti ou non bâti définit par la loi. Seules certaines parties remarquables peuvent être protégées comme un escalier, une façade, une cheminée, une toiture… La protection est irréversible.

La protection au titre des monuments historiques n’a pas d’objectif de s’appliquer sur des immeubles récents (moins de 50 ans). Ils pourront alors recevoir le label d’architecture contemporaine remarquable.

L’inscription est décidée au niveau régional par arrêté préfectoral après avis de la commission régionale et de l’architecture.

Le classement est quant à lui décidé par le ministre de la Culture après avis de la Commission nationale du patrimoine et de l’architecture.

L’évaluation de l’intérêt patrimonial sera conditionné :

• Qualité architecturale ou artistique
• Authenticité
• Intégrité
• Rareté
• Exemplarité
• Représentativité par rapport à un corpus ou à un type

Dans le cas où un immeuble n’est pas patrimonial par ses caractéristiques mais lié à son intégration dans une zone remarquable, il pourra prétendre à une protection au titre de sa situation géographique par sa qualification de situation patrimoniale remarquable.

La demande de protection peut venir d’un propriétaire du bien ou toute personne qui a un intérêt (collectivité, région, ministère de la culture, association, etc…). Les effets de la protection : en dehors des travaux d’entretien courant qui n’ont pas de formalité, l’immeuble classé ne pourra être détruit où faire l’objet de travaux sans autorisation délivrée par le préfet de région. Les travaux sur l’immeuble inscrit sont soumis à :

• un permis soit de construire, démolir ou d’aménager
• une déclaration préalable au titre du code de l’urbanisme

✅ Les travaux autorisés sont réalisés sous le contrôle scientifique et technique des services de l’État chargés des monuments historiques qui s’exerce tout au long des travaux jusqu’à l’achèvement.

La maîtrise d’œuvre de ces travaux doit être confiée à un architecte dès lors qu’ils sont soumis à permis de construire au titre du code de l’urbanisme. L’ensemble des règles sont expliquées dans le livre 6 du code du patrimoine sur la partie réglementaire et législative.

Ainsi, l’avantage fiscal est exceptionnel. Il s’agit du dispositif le plus puissant en termes d’effet fiscal et de montant. Toutefois, la difficulté réside dans la profondeur du marché. En effet, il y a une rareté des biens et il est compliqué de trouver un bien labellisé « Monument Historique ». Ainsi, il faut qu’à minima l’ensemble des façades et des toitures soient classées ou inscrites aux monuments historiques. En effet, comme indiqué au-dessus, il existe 44 000 monuments classés dont la majorité appartient à l’état.

De plus, les travaux doivent faire l’objet d’une autorisation de la Direction régionale des affaires culturelles (DRAC) et avoir pour objectif de réparer améliorer ou entretenir le bien, mais en aucun cas l’agrandir.

Enfin, en contrepartie de l’avantage fiscal, l’investisseur doit conserver le bien pendant 15 ans et la location doit être nue pendant au minimum 3 ans. Toutefois un avantage et pas des moindres, il n’y a pas de limitation de ressources des locataires ni plafonds de loyers. Cette notion est importante, en effet pour ce type de bien la demande est très importante. Ainsi, nous remarquons que le loyer est en moyenne supérieur de 20% que le montant projeté.

Dans ce contexte, il est important d’avoir le partenaire de confiance et réactif pour vous accompagner !

Ainsi, le choix du promoteur est crucial.

En effet, la priorité des investisseurs sera la réalisation des travaux, qu’ils soient :

• réalisés à temps ;
• réalisés comme prévu dans le cahier des charges (caractéristique de l’ASL)

De plus, l’emplacement est la clef de l’opération mais pas seulement. Le choix des lots peut s’avérer également une très bonne stratégie.

L’ASL signifie Association Syndicale Libre. Dans le cadre d’un investissement en Monument Historique, il s’agit d’un groupement des copropriétaires dans le projet de réhabilitation de bâtiment. Les règles sont différentes de celles d’une copropriété traditionnelle. Les statuts fixent librement les règles de majorité et les dépenses de travaux.

Lors de l’investissement en ASL, le client procède d’abord à l’achat du foncier. Une fois propriétaire, l’investisseur adhère à l’ASL. C’est elle qui sera Maître d’ouvrage des travaux. Le budget des travaux est à dissocier du foncier.

Pendant toute la phase des travaux, l’ASL percevra les fonds des travaux.

Elle décidera également de :

• L’entreprise générale
• L’architecte
• Le cabinet fiscal et juridique

Puis, lorsque les travaux sont terminés, l’association est dissoute. Les établissements bancaires financent 100% des travaux de l’ASL.

En France, les droits de succession sont considérables. Ces taxes sont dues par les héritiers de la personne décédée et dépendent du montant de l’héritage et du degré de parenté entre le défunt et les bénéficiaires. Il faut bien évidemment appliquer les abattements liés au degré de parenté :

• Ascendants ou descendants (enfants du défunt ou parents) : 100 000 €
• Frères et sœurs : 15 932 €
• Neveux ou nièces : 7 667 €
• Autres 1 594 €

Attention, trop souvent oublié, il y a une durée de 15 ans pour purger le montant d’abattement. En effet, si la succession a lieu pendant ce délai, le montant transmis est réintégré à la masse successorale. Par conséquent, transmettez sans tarder.

Quant aux sommes ou bien transmis, la taxation au-delà du barème est conséquente et varie entre 5 et 45% du montant à transmettre.

Le dispositif de monument historique est appelé « niche fiscale » en raison de l’impact fiscal très conséquent sur le montant des travaux mais également car le dispositif bénéficie d’un régime très avantageux en permettant une exonération totale de droits de donation et de succession.

Toutefois, il existe des conditions :

• Ouverture au Public : régulièrement, en totalité ou pour partie
• Signature d’une convention à durée indéterminée avec le ministère de la Culture et Ministre de l’économie. En effet, le parcours résulte d’un accord entre le ministère de la culture, le ministère de l’Économie et des Finances et la mairie dont dépend le bien.
• Le défunt ou donateur doit détenir ses parts depuis plus de 2 ans
• Les héritiers doivent prendre l’engagement dans la déclaration de succession ou l’acte de donation de conserver l’immeuble ou les parts sociales détenant l’immeuble pendant au moins 5 ans.

Le parcours patrimonial est un circuit culturel au sein des parties communes d’un immeuble ou d’une copropriété qui dispose d’un point d’intérêt historique et patrimonial. Ce circuit est ouvert au Grand public, sur des plages horaires restreintes, encadré par un guide-conférencier.

Dans notre exemple, nous prenons un revenu net de 250 000 € soit une tranche marginale d’imposition de 45% pour une personne seule. L’investissement est de 300 000 € dont 225 000 € de travaux soit une quote-part travaux de 75%. C’est le montant des travaux qui sera déduit des revenus.

Ainsi, l’avantage fiscal en monument historique est très puissant, il sera lié au montant de la tranche marginale d’imposition. De plus, les travaux seront appelés au rythme souhaité avec des limites de montant sui seront validés avec le promoteur et appelés par l’ASL. Par exemple, au lancement, il y aura un minimum lors de l’année 1 de 40% d’appel de fonds travaux pour atteindre 80%. Pour certaines opérations déjà lancées, il pourra être envisagé d’appeler 100%.

Le raisonnement à adopter :

• Appel de fonds selon le rythme 40% année 1 (année ou l’opération est réalisée), 30% en année 2 et 30% en année 3.
• En année 1, l’économie d’impôt sera de 40 500 € soit (45% * 90 000 €)
• En année 2 et 3, l’économie d’impôt sera de 30 375 € par année soit (45% * 67 500 €)
• En année 3, l’économie d’impôt sera de 40 500 € soit (45% * 90 000 €)
• Ainsi, l’effet fiscal est de 34% soit 101 250 € / 300 000 €

DROITS COMMUNS

Dans le cas d’un bien immobilier avec un abattement de 100 000 € si descendant, la base de calcul des droits sera de 200 000 € et si on prend l’hypothèse d’un taux de 20%, les droits s’élèveront à 40 000 €. Soit 13% de fiscalité !

Exonération totale avec le circuit patrimonial :

1. Investissement dans un bien classé monument historique doté d’un parcours patrimonial
2. Mise en place d’un circuit patrimonial supprime les taxations lors de la donation (les 40 000 € dans notre exemple).
3. 0% de taxation !

2. Une offre unique :

Dans ce contexte, Milea Patrimoine analyse et visite chaque actif proposé. 💡 L’ensemble des actifs de notre catalogue ne sont pas en ligne. Ainsi, il est important de prendre contact avec nous 📞.

L’opération envisagée est une défiscalisation immobilière. Ainsi, il permet une réduction d’impôts importante. Toutefois, les lois Malraux, Monument Historique et Déficit Foncier permettent surtout d’acquérir un actif patrimonial. Sachant que le bien sera refait à neuf aussi bien sur les parties privatives que sur les communs.

6. Transparence : retrouvez nos conseils et une partie du stock :

• Chez Milea Patrimoine nous analysons le marché. Nous communiquons régulièrement sur l’ensemble des sujets. Vous pouvez rester informé à travers nos astuces et news : News Milea Patrimoine.
• Retrouvez des exemples d’opérations Monument Historique réalisées à Versailles (Surintendance), Bonnelles (chateau) et Les grands Moulins(Marquette Les lilles).
• Également nos opérations en cours à Metz, Marseille, Dreux, Coutances, Juilly, Maudétour, Rochefort, Dourdan, Clermont-Ferrand et Guingamp. Et les opérations 2023 à venir à Montgeron, Troyes, Vitré, La Flèche, Douai, Hautmont.

CALENDRIER DE L’AVANTAGE FISCAL :

• Les travaux payés peuvent diminuer le montant de l’impôt prélevé à la source de chaque année correspondante
• L’investisseur peut demander la modulation de on PAS et le diminuer dès l’année de l’investissement

INTÉRÊT PATRIMONIAL :

L’OPÉRATION PERMET SURTOUT : D’ÊTRE PROPRIÉTAIRE D’UN BIEN EXCEPTIONNEL INSCRIT OU CLASSÉ QUI CONSERVERA TOUS LES AVANTAGES LIÉS À SON STATUT PENDANT TOUTE SA DURÉE DE DÉTENTION ET À TOUS SES PROPRIÉTAIRES ULTÉRIEURS.