Monument Historique : fort impact fiscal et investissement patrimonial
Dispositif simple et performant
Historique d'une loi fiscale protectrice :
La loi Monument Historique date de 1913. Toutefois, la notion de monument historique est bien plus ancienne. Elle provient de la Révolution avec une entité en charge de la sauvegarde des monuments jugés intéressants. Ainsi, un nombre conséquent d’immeubles sont classés pendant cette période. Le nombre de biens classés passe de 934 en 1840 à 3000 en 1849.
En 1913, la loi Monument Historique est promulguée avec l’objectif de sauvegarder le patrimoine religieux et immobilier. Cette loi est véritablement le socle de la législation de protection des monuments historiques. Les modifications réalisées depuis sont :
- Loi de 1927 : il s’agit d’un second niveau de protection, on parle de l’inscription à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. En 2005, il s’agira de l’inscription au titre des monuments historiques.
- Loi 1930 : cette loi prévoit une extension du classement et de la protection aux éléments naturels, artistiques, historiques, scientifiques, légendaires ou pittoresque. Il peut s’agir d’une rivière par exemple.
- La loi de 1943 protège la zone du monument historique => Aucune construction nouvelle ne peut être réalisée dans un minimum de 500 mètres autour du monument.
Un système de déduction d'impôts
La loi Monument Historique permet de réduire de manière importante ses impôts tout en devenant propriétaire d’un bien d’exception classé ou inscrit Monument Historique.
Voici les principales caractéristiques fiscales du Monument Historique :
- Régime fiscal de faveur non-soumis au plafonnement des niches fiscales.
- Déduction sans plafonnement des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sur les bénéfices fonciers (TMI+PS) et le revenu global (TMI).
- Intérêts d’emprunt et frais assimilés déductibles des revenus. L’excédent de déficit global se reporte pendant 6 ans.
- Location sans limitation de ressources des locataires, ni plafond de loyer.
Si le propriétaire réside dans l’appartement, la déduction fiscale reste accessible sous conditions, à hauteur de 50% du montant des travaux.
L’avantage fiscal : En cas d’annulation totale de l’impôt et l’existence d’un éventuel surplus de déduction, celui-ci est reportable sur le revenu global les six années suivantes. Et ce sans jamais entrer dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.
🎯 LA SÉCURITÉ : Milea Patrimoine analyse pour chaque opération :
- Garantie de bonne fin extrinsèque selon les programmes.
- Garantie du respect du planning d’exécution des travaux.
- Garantie de prix forfaitaires, fermes et définitifs.
- Garantie d’une expertise fiscale.
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Quels sont les différences entre un immeuble classé et inscrit ?
La protection des immeubles au titre des Monuments Historiques est considérée comme utilité publique. Les immeubles peuvent être protégés de deux façons :
- Soit en tant qu’inscription.
- Soit en étant classé.
Le classement est le niveau le plus fort. En effet, le niveau de qualification des architectes chargés de la restauration des immeubles classés est plus élevé.
Le ministère de la culture est en charge du suivi de la protection du patrimoine classé et inscrit en France. Plus de 44 000 immeubles sont protégés dont 14 000 classés et 30 000 inscrits.
Les conditions de protection des immeubles
Il peut s’agir de tout type d’immeuble bâti ou non bâti définit par la loi. Seules certaines parties remarquables peuvent être protégées comme un escalier, une façade, une cheminée, une toiture… La protection est irréversible.
La protection au titre des Monuments Historiques n’a pas d’objectif à s’appliquer sur des immeubles récents (moins de 50 ans). Ils pourront alors recevoir le label d’architecture contemporaine remarquable.
L’inscription est décidée au niveau régional par arrêté préfectoral après avis de la commission régionale et de l’architecture.
Le classement est quant à lui décidé par le ministre de la Culture après avis de la Commission nationale du patrimoine et de l’architecture.
L’évaluation de l’intérêt patrimonial sera conditionné :
- Qualité architecturale ou artistique
- Authenticité
- Intégrité
- Rareté
- Exemplarité
- Représentativité par rapport à un corpus ou à un type
Dans le cas où un immeuble n’est pas patrimonial par ses caractéristiques mais lié à son intégration dans une zone remarquable, il pourra prétendre à une protection au titre de sa situation géographique par sa qualification de situation patrimoniale remarquable.
La demande de protection peut venir d’un propriétaire du bien ou toute personne qui a un intérêt (collectivité, région, ministère de la culture, association, etc…). Les effets de la protection : en dehors des travaux d’entretien courant qui n’ont pas de formalité, l’immeuble classé ne pourra être détruit ou faire l’objet de travaux sans autorisation délivrée par le préfet de région. Les travaux sur l’immeuble inscrit sont soumis à :
- un permis soit de construire, démolir ou d’aménager.
- une déclaration préalable au titre du code de l’urbanisme.
✅ Les travaux autorisés sont réalisés sous le contrôle scientifique et technique des services de l’État chargés des monuments historiques qui s’exerce tout au long des travaux jusqu’à l’achèvement.
La maîtrise d’œuvre de ces travaux doit être confiée à un architecte dès lors qu’ils sont soumis à permis de construire au titre du code de l’urbanisme. L’ensemble des règles sont expliquées dans le livre 6 du code du patrimoine sur la partie réglementaire et législative.
Les conditions pour prétendre à l'avantage fiscal
L’avantage fiscal est exceptionnel. Il s’agit du dispositif le plus puissant en termes d’effet fiscal et de montant. Toutefois, la difficulté réside dans la profondeur du marché. En effet, il y a une rareté des biens et trouver un bien labellisé « Monument Historique » reste compliqué. En effet, il faut qu’à minima l’ensemble des façades et des toitures soient classées ou inscrites aux monuments historiques. Comme indiqué au-dessus, il existe 44 000 monuments classés dont la majorité appartient à l’état.
De plus, les travaux doivent faire l’objet d’une autorisation de la Direction régionale des affaires culturelles (DRAC) et avoir pour objectif de réparer, améliorer ou entretenir le bien, mais en aucun cas l’agrandir.
En contrepartie de l’avantage fiscal, l’investisseur doit conserver le bien pendant 15 ans et la location doit être nue pendant au minimum 3 ans. Toutefois un avantage important est qu’il n’y a pas de limitation de ressources des locataires ni plafond de loyers. Nous remarquons que le loyer est en moyenne supérieur de 20% au montant prévu. Cela provient notamment du caractère exceptionnel du bien.
Dans ce contexte, il est important d’avoir le partenaire de confiance et réactif pour vous accompagner !
L’intérêt des promoteurs et du choix des actifs ?
Le choix du promoteur est crucial.
En effet, la priorité des investisseurs sera la réalisation des travaux, qu’ils soient :
- réalisés à temps ;
- réalisés comme prévu dans le cahier des charges (caractéristique de l’ASL).
De plus, l’emplacement est la clé de l’opération mais pas seulement. Le choix des lots peut s’avérer également une très bonne stratégie.
Qu’est-ce que l’ASL ?
L’ASL signifie Association Syndicale Libre. Dans le cadre d’un investissement en Monument Historique, il s’agit d’un groupement des copropriétaires dans le projet de réhabilitation de bâtiment. Les règles sont différentes de celles d’une copropriété traditionnelle. Les statuts fixent librement les règles de majorité et les dépenses de travaux.
Lors de l’investissement en ASL, le client procède d’abord à l’achat du foncier. Une fois propriétaire, l’investisseur adhère à l’ASL. C’est elle qui sera maître d’ouvrage des travaux. Le budget des travaux est à dissocier du foncier.
Pendant toute la phase des travaux, l’ASL percevra les fonds des travaux.
Elle décidera également de :
- L’entreprise générale
- L’architecte
- Le cabinet fiscal et juridique
Puis, lorsque les travaux sont terminés, l’association est dissoute. Les établissements bancaires financent 100% des travaux de l’ASL.
Zoom sur l’avantage du parcours patrimonial en détail :
En France, les droits de succession sont considérables. Ces taxes sont dues par les héritiers de la personne décédée et dépendent du montant de l’héritage et du degré de parenté entre le défunt et les bénéficiaires. Il faut bien évidemment appliquer les abattements liés au degré de parenté :
- Ascendants ou descendants (enfants du défunt ou parents) : 100 000 €
- Frères et sœurs : 15 932 €
- Neveux ou nièces : 7 667 €
- Autres : 1 594 €
Attention, trop souvent oublié, il y a une durée de 15 ans pour purger le montant d’abattement. En effet, si la succession a lieu pendant ce délai, le montant transmis est réintégré à la masse successorale. Par conséquent, transmettez sans tarder.
Quant aux sommes ou bien transmis, la taxation au-delà du barème est conséquente et varie entre 5 et 45% du montant à transmettre.
Le dispositif de monument historique est appelé « niche fiscale » en raison de l’impact fiscal très conséquent sur le montant des travaux mais également car le dispositif bénéficie d’un régime très avantageux en permettant une exonération totale de droits de donation et de succession.
Toutefois, il existe des conditions :
- Ouverture au public : régulièrement, en totalité ou pour partie
- Signature d’une convention à durée indéterminée avec le ministère de la Culture et ministère de l’Économie et des Finances. En effet, le parcours patrimonial résulte d’un accord entre les deux ministères et la mairie dont dépend le bien.
- Le défunt ou donateur doit détenir ses parts depuis plus de 2 ans.
- Les héritiers doivent prendre l’engagement, dans la déclaration de succession ou l’acte de donation, de conserver l’immeuble ou les parts sociales détenant l’immeuble pendant au moins 5 ans.
Le parcours patrimonial est un circuit culturel au sein des parties communes d’un immeuble ou d’une copropriété qui dispose d’un point d’intérêt historique et patrimonial. Ce circuit est ouvert au grand public, sur des plages horaires restreintes, encadré par un guide-conférencier.
Exemple d'investissement :
L’OPÉRATION EN MONUMENT HISTORIQUE CONCERNE TOUT TYPE D’INVESTISSEUR
AVEC UNE TRANCHE MARGINALE D’IMPOSITION
CHEZ MILEA, NOUS CONSEILLONS CE DISPOSITIF A PARTIR DE 41% DE TMI OU DES PICS DE REVENUS
HYPOTHÈSES PRISES EN COMPTE :
- Revenus de salaire : 250 000 €
- TMI : 45%
- Investissement année N : 300 000 € dont travaux : 225 000 €
Tableau reprenant l'économie d'impôts par année :
| N | N+1 | N+2 | |
| Travaux | 90 000 € | 67 500 € | 67 500 € |
| Déduction sur le revenu global | 90 000 € | 67 500 € | 67 500 € |
| Économie d'impôts | 40 500 € | 30 375 € | 30 375 € |
Dans notre exemple, nous prenons un revenu net de 250 000 € soit une tranche marginale d’imposition de 45% pour une personne seule. L’investissement est de 300 000 € dont 225 000 € de travaux soit une quote-part travaux de 75%. C’est le montant des travaux qui sera déduit des revenus.
L’avantage fiscal en monument historique est très puissant, il sera lié au montant de la tranche marginale d’imposition. De plus, les travaux seront appelés au rythme souhaité avec des limites de montant qui seront validés avec le promoteur et appelés par l’ASL. Par exemple, au lancement, il y aura un minimum lors de l’année 1 de 40% d’appel de fonds travaux pour atteindre 80%. Pour certaines opérations déjà lancées, il pourra être envisagé d’appeler 100%.
Le raisonnement à adopter :
- Appel de fonds selon le rythme 40% année 1 (année ou l’opération est réalisée), 30% en année 2 et 30% en année 3.
- En année 1, l’économie d’impôt sera de 40 500 € soit (45% * 90 000 €)
- En année 2 et 3, l’économie d’impôt sera de 30 375 € par année soit (45% * 67 500 €)
- En année 3, l’économie d’impôt sera de 40 500 € soit (45% * 90 000 €)
- Ainsi, l’effet fiscal est de 34% soit 101 250 € / 300 000 €
| + Possibilité d'une optimisation de transmission, si le bien est intégré à un circuit patrimonial |
Par exemple, le client souhaite réaliser une donation de 300 000 €.
DROITS COMMUNS
Dans le cas d’un bien immobilier avec un abattement de 100 000 € si descendant, la base de calcul des droits sera de 200 000 € et si on prend l’hypothèse d’un taux de 20%, les droits s’élèveront à 40 000 €. Soit 13% de fiscalité !
Exonération totale avec le circuit patrimonial :
- Investissement dans un bien classé monument historique doté d’un parcours patrimonial
- Mise en place d’un circuit patrimonial supprime les taxations lors de la donation (les 40 000 € dans notre exemple).
- 0% de taxation !
Ce régime est extrêmement avantageux et peut permettre de transmettre un bien inscrit ou classé, sans payer de droits de donation ou de succession, quelle que soit la valeur du bien !
Dans notre exemple, l’économie d’impôt global entre un investissement classique et dans le cas d’un immobilier investissement en Monument Historique doté d’un circuit patrimonial sera de 141 250 € soit 47% de l’investissement.
💡 Économie d’impôt totale : 101 250 € soit 34% du montant de l’investissement
Les 6 raisons de choisir Milea Patrimoine pour vous accompagner
1. Nous sommes le SPÉCIALISTE de l’immobilier ancien rénové :
Nos conseillers sont experts dans les lois fiscales Malraux, Monument Historique, Déficit Foncier et Denormandie. Chaque dispositif a une logique bien précise. Grâce à la loi Malraux vous disposez d’une localisation privilégiée. En effet, il s’agit d’un cœur de ville avec son emplacement en site patrimonial remarquable. Le Déficit Foncier est sans nul doute le dispositif fiscal le plus puissant. En effet, il permet de déduire par exemple 58 % des travaux avec une tranche marginale d’imposition de 41%. Le Monument Historique quant à lui valorise l’actif en lui même sans distinction de zone géographique. Enfin, la loi Denormandie permet de prendre le relais du Pinel avec l’immobilier ancien.
2. Une offre unique :
Dans ce contexte, Milea Patrimoine analyse et visite chaque actif proposé. 💡 Tous les actifs de notre catalogue ne sont pas visibles en ligne. Pour y accéder, contactez-nous 📞.
L’opération fiscale permet de réaliser une défiscalisation immobilière importante. Toutefois, ces dispositifs permettent surtout d’acquérir un actif patrimonial. Sachant que le bien sera refait à neuf, aussi bien sur les parties privatives que sur les communs.
3. Le moment est propice :
C’est la clé pour les années à venir. En effet, la loi climat et résilience ♻️ renforce l’intérêt pour l’ancien rénové. Les premières projections montrent que la valorisation d’un logement qui répond aux normes énergétiques atteindrait jusqu’à +12% de son prix à la revente. À l’inverse, cette non-conformité pourrait entraîner une décote allant jusqu’à -30%. Par conséquent, nous sommes convaincus que la combinaison des dispositifs fiscaux et l’investissement patrimonial dans l’ancien rénové est un excellent moyen de capitaliser à long terme.
4. Un audit patrimonial gratuit ou en visio :
Afin d’apporter le meilleur conseil à nos clients, nous réalisons un audit patrimonial lors de la première phase d’échange 👥.
Ainsi, cette étape permet de déterminer vos objectifs et peut-être de les affiner. 🚀
Notre intervention n’engendre pas de coût supplémentaire. C’est identique entre passer par le promoteur ou nous, sauf qu’avec nous, vous disposez d’un conseil supplémentaire. C’est 💯 % gagnant.
5. Un accompagnement de A à Z :
En plus d’avoir accès à l’offre complète en immobilier ancien rénové, nous souhaitons apporter un suivi optimal tout au long de notre relation avec nos clients.
- D’abord lors de la phase du choix des actifs. L’objectif est de trouver la perle rare. Ainsi, nous disposons des biens avant leur mise sur le marché 🚀 et nous pouvons ainsi les réserver pour nos clients. Cela fait la différence.
- Puis, pendant la phase de signature avec la recherche de financement bancaire si besoin.
- Enfin, pendant la phase de travaux avec le suivi des appels de fonds et les conseils fiscaux jusqu’à la livraison.
6. Transparence : retrouvez nos conseils et une partie du stock :
Chez Milea Patrimoine nous analysons le marché. Nous communiquons régulièrement sur l’ensemble des sujets. Vous pouvez rester informé à travers notre blog qui regroupe les “news”.
Résumé de l'investissement en Monument Historique
TYPE DE BIENS :
Tout immeuble classé ou inscrit en Monument Historique
MÉCANISME & AVANTAGES :
- Déduction de 100% des travaux d’entretien et de réhabilitation des revenus fonciers et du revenu global net imposable
- Diminution, voire suppression de la CSG-CRDS sur les revenus fonciers
PLAFONDS & LIMITES :
- Hors plafonnement global des niches fiscales
- Aucune limite de déduction sur les revenus fonciers
- Aucune limite : l’intégralité du déficit engendré est imputable sur le revenu global y compris les intérêts d’emprunt
- Tout immeuble éligible, sur option du propriétaire, au régime spécial des monuments historiques (articles 156 1 1°-3 et 156 bis du Code général des impôts) peut néanmoins faire l’objet d’un investissement dans le cadre standard des revenus fonciers.
OBLIGATION :
- Location du bien nu pendant au minimum 3 ans
- Détention du bien à minima 15 ans
CALENDRIER DE L’AVANTAGE FISCAL :
- Les travaux payés peuvent diminuer le montant de l’impôt prélevé à la source de chaque année correspondante
- L’investisseur peut demander la modulation de son PAS et le diminuer dès l’année de l’investissement
INTÉRÊT PATRIMONIAL :
L’OPÉRATION PERMET SURTOUT : D’ÊTRE PROPRIÉTAIRE D’UN BIEN EXCEPTIONNEL INSCRIT OU CLASSÉ QUI CONSERVERA TOUS LES AVANTAGES LIÉS À SON STATUT PENDANT TOUTE SA DURÉE DE DÉTENTION ET À TOUS SES PROPRIÉTAIRES ULTÉRIEURS.
FAQ - Questions fréquentes sur le Monument Historique
Les monuments historiques sont des bâtiments, sites ou structures reconnus pour leur importance historique, architecturale, ou culturelle. Ils sont souvent protégés par des lois nationales pour leur préservation et leur entretien. Ces monuments peuvent inclure des châteaux, des églises, des ponts, des palais, des ruines antiques, des fortifications, et d’autres constructions ayant une valeur patrimoniale significative. L’objectif principal de cette classification est de conserver et de transmettre ces éléments du patrimoine aux générations futures.
Les monuments historiques les plus célèbres de France incluent la Tour Eiffel, le Château de Versailles, la Cathédrale Notre-Dame de Paris, le Mont-Saint-Michel, le Palais des Papes à Avignon, et les Châteaux de la Loire. Chacun de ces sites est emblématique et attire des millions de visiteurs chaque année, représentant l’histoire et la culture françaises.
En France, les monuments historiques sont classés par le ministère de la Culture, sur proposition des commissions régionales du patrimoine et de l’architecture (CRPA). Ce classement vise à protéger les édifices et objets présentant un intérêt historique, artistique ou architectural majeur.
Le classement d’un monument historique peut être demandé par le propriétaire du monument, les associations de protection du patrimoine, ou les autorités publiques, telles que les mairies ou les services régionaux de l’archéologie.