La loi Monument Historique, fondée en 1913, marque un tournant dans la protection du patrimoine français. Mais l’idée remonte à la Révolution française, avec la volonté de préserver les édifices ayant une valeur culturelle ou historique.
Chez Milea Patrimoine, nous mettons notre expertise au service de stratégies personnalisées pour bâtir, développer et transmettre votre patrimoine avec sérénité.
Ce socle législatif garantit à l’investisseur un cadre durable, protégé et encouragé par l’État. La constance de la loi Monument Historique depuis plus d’un siècle en fait un outil de défiscalisation sécurisé, inscrit dans la durée.
Ce dispositif permet de déduire 100 % des travaux (restauration, entretien, amélioration) de vos revenus fonciers et de votre revenu global. Contrairement à d’autres dispositifs, le plafonnement des niches fiscales ne s’applique pas ici.
Les principales caractéristiques fiscales du Monument Historique :
Si le propriétaire réside dans l’appartement, la déduction fiscale reste accessible sous conditions, à hauteur de 50% du montant des travaux.
L’avantage fiscal : en cas d’annulation totale de l’impôt et l’existence d’un éventuel surplus de déduction, celui-ci est reportable sur le revenu global les six années suivantes. Et ce sans jamais entrer dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.
Milea Patrimoine réalise une analyse rigoureuse de chaque programme immobilier :
Ainsi, l’impact fiscal est immédiat, une sécurisation juridique et un gain patrimonial sur le long terme.
La protection des immeubles au titre des Monuments Historiques est considérée comme utilité publique. Les immeubles peuvent être protégés de deux façons :
Le ministère de la culture est en charge du suivi de la protection du patrimoine classé et inscrit en France. Plus de 44 000 immeubles sont protégés dont 14 000 classés et 30 000 inscrits.
Sur le plan fiscal, il n’existe aucune différence pour un investisseur entre un immeuble classé et un immeuble inscrit sous le dispositif Monument Historique.
Les immeubles classés bénéficient d’une protection plus stricte et nécessitent des travaux réalisés par des architectes spécialisés.
Les biens inscrits ont une protection, mais les critères de restauration et les obligations sont légèrement moins contraignants.
Il peut s’agir de tout type d’immeuble bâti ou non bâti définit par la loi. Seules certaines parties remarquables peuvent être protégées comme un escalier, une façade, une cheminée, une toiture… La protection est irréversible.
La protection au titre des Monuments Historiques n’a pas d’objectif à s’appliquer sur des immeubles récents (moins de 50 ans). Ils pourront alors recevoir le label d’architecture contemporaine remarquable.
L’évaluation de l’intérêt patrimonial sera conditionné :
L’inscription est décidée au niveau régional par arrêté préfectoral après avis de la commission régionale et de l’architecture.
Le classement est quant à lui décidé par le ministre de la Culture après avis de la Commission nationale du patrimoine et de l’architecture.
Dans le cas où un immeuble n’est pas patrimonial par ses caractéristiques mais lié à son intégration dans une zone remarquable, il pourra prétendre à une protection au titre de sa situation géographique par sa qualification de situation patrimoniale remarquable.
La demande de protection peut venir d’un propriétaire du bien ou toute personne qui a un intérêt (collectivité, région, ministère de la culture, association, etc…). Les effets de la protection : en dehors des travaux d’entretien courant qui n’ont pas de formalité, l’immeuble classé ne pourra être détruit ou faire l’objet de travaux sans autorisation délivrée par le préfet de région. Les travaux sur l’immeuble inscrit sont soumis à :
Les travaux autorisés sont réalisés sous le contrôle scientifique et technique des services de l’État chargés des monuments historiques qui s’exerce tout au long des travaux jusqu’à l’achèvement.
La maîtrise d’œuvre de ces travaux doit être confiée à un architecte dès lors qu’ils sont soumis à permis de construire au titre du code de l’urbanisme. L’ensemble des règles sont expliquées dans le livre 6 du code du patrimoine sur la partie réglementaire et législative.
L’avantage fiscal offert par le dispositif Monument Historique est exceptionnel, mais les biens disponibles sont rares. Les façades et toitures doivent être classées ou inscrites. Il existe environ 44 000 monuments classés, majoritairement détenus par l’État.
Les travaux doivent être approuvés par la Direction régionale des affaires culturelles (DRAC), et leur objectif doit être réparer, entretenir ou améliorer le bien, sans agrandissement.
L’investisseur doit conserver le bien pendant 15 ans et louer sans limite de ressources ni plafond de loyer, avec un minimum de 3 ans de location nue. Les loyers sont souvent 20% plus élevés en raison du caractère exceptionnel du bien.
Dans ce cadre, il est essentiel de s’entourer d’un partenaire réactif et fiable pour optimiser votre investissement.
Le choix du promoteur est déterminant pour garantir la bonne exécution des travaux :
Un promoteur fiable est gage de tranquillité d’esprit pour l’investisseur.
L’emplacement reste un critère de premier ordre, mais le choix du lot (taille, étage, exposition…) peut également influencer fortement la valorisation future du bien et sa rentabilité locative.
Chez Milea Patrimoine, nous menons une analyse fine du potentiel locatif et patrimonial de chaque bien, en tenant compte de dynamiques urbaines, des projets d’aménagement locaux et de l’attractivité du quartier.
Nos équipes s’appuient sur des données de marché actualisées, des études d’urbanisme et une expérience terrain pour guider nos clients vers les lots les plus pertinents en fonction de leur profil d’investisseur.
L’ASL joue un rôle central dans le montage juridique et fiscal des projets en Monument Historique. Elle remplace le cadre habituel de la copropriété pendant la phase de réhabilitation.
Contrairement à une copropriété classique, l’ASL permet aux futurs copropriétaires de fixer leurs propres règles de gouvernance (majorités, appels de fonds, décisions stratégiques). Ce cadre plus souple permet une exécution plus fluide des travaux.
L’ASL gère les appels de fonds travaux, la sélection des prestataires (architectes, entreprises, fiscalistes) et veille à la bonne exécution du chantier.
Elle décidera également de :
Puis, lorsque les travaux sont terminés, l’association est dissoute. Les établissements bancaires financent 100% des travaux de l’ASL.
Chez Milea Patrimoine, nous veillons à ce que chaque ASL dans laquelle nous intervenons :
Le dispositif Monument Historique offre, au-delà de l’avantage fiscal immédiat, une opportunité exceptionnelle de transmission sans droits de succession ni de donation, à condition de remplir certains critères stricts.
En France, les droits de succession sont parmi les plus élevés d’Europe. Ils peuvent atteindre jusqu’à 45 % selon le degré de parenté et le montant transmis, après abattements (100 000 € pour les enfants, 15 932 € pour les frères et sœurs, etc.).
Important : ces abattements ne sont renouvelables qu’après un délai de 15 ans.
Le dispositif permet, sous conditions, une exonération à 100 % des droits de succession et de donation. Il s’agit d’un levier rare et puissant de stratégie patrimoniale.
Les conditions à respecter :
Ce circuit culturel, accessible au public, valorise le bien tout en permettant aux investisseurs d’accéder à un cadre fiscal ultra-privilégié. Il s’inscrit dans une logique de préservation du patrimoine, en accord avec les pouvoirs publics et les collectivités territoriales.
L’investissement en Monument Historique peut être bénéfique pour tout type d’investisseur, mais chez Milea Patrimoine nous recommandons ce dispositif aux contribuables avec une tranche marginale d’imposition élevée (41% ou 45%) ou un pic exceptionnel de revenus.
HYPOTHÈSES PRISES EN COMPTE :
| N | N+1 | N+2 | |
| Travaux | 90 000 € | 67 500 € | 67 500 € |
| Déduction sur le revenu global | 90 000 € | 67 500 € | 67 500 € |
| Économie d'impôts | 40 500 € | 30 375 € | 30 375 € |
L’effet fiscal total est de 34%, soit 101 250 € sur 300 000 € d’investissement.
Si le bien est intégré à un circuit patrimonial, une exonération totale des droits de donation et de succession peut être obtenue.
L’économie d’impôt totale avec un investissement en Monument Historique doté d’un parcours patrimonial serait de 141 250 €, soit 47% de l’investissement initial. Cela inclut l’exonération des droits de donation ou succession.
Économie d’impôt totale : 101 250 €, soit 34% du montant de l’investissement.
Chez Milea, nous analysons votre situation fiscale pour identifier l’optimisation maximale possible grâce à un investissement Monument Historique.
Nos conseillers spécialisés maîtrisent parfaitement les dispositifs fiscaux tels que la loi Malraux, Monument Historique, Déficit Foncier, Denormandie et nue-propriété. Chaque solution fiscale a sa logique spécifique, et nous vous accompagnons pour choisir celle qui optimise votre situation. Nous apportons une expertise de terrain et une connaissance approfondie des zones géographiques et des actifs.
Chez Milea Patrimoine, nous analysons, inspectons et sélectionnons chaque bien avec rigueur. Nos actifs ne sont pas tous visibles en ligne, garantissant une offre exclusive accessible uniquement sur demande. Contactez-nous pour découvrir des investissements qui allient fiscalité avantageuse et patrimoine de qualité.
La loi climat et résilience renforce la valorisation des biens rénovés énergétiquement. Un logement conforme aux nouvelles normes énergétiques pourrait voir sa valeur augmenter jusqu’à 12%. En revanche, un bien non conforme risque de perdre jusqu’à 30%. Associez dispositifs fiscaux et rénovation patrimoniale pour maximiser votre capital à long terme.
Nous vous offrons un audit patrimonial gratuit pour déterminer vos objectifs d’investissement et vous orienter vers les meilleures options. Ce conseil est 100 % transparent et sans coût supplémentaire. L’objectif est de vous guider dans vos choix pour garantir une optimisation fiscale maximale.
De l’étude préalable du bien à la signature, en passant par le financement bancaire et le suivi des travaux, nous assurons une gestion de projet fluide. Nos clients bénéficient de notre réseau exclusif pour accéder à des biens avant même leur mise en marché.
Nous nous engageons à communiquer clairement sur chaque étape de l’investissement. Consultez notre blog pour des conseils actualisés et des analyses approfondies du marché immobilier et fiscal. Suivez nos actualités pour ne rien manquer des opportunités.
TYPE DE BIENS :
MÉCANISME & AVANTAGES :
PLAFONDS & LIMITES :
OBLIGATION :
CALENDRIER DE L’AVANTAGE FISCAL :
INTÉRÊT PATRIMONIAL :
Ce sont des édifices reconnus pour leur intérêt historique, artistique ou architectural exceptionnel. Cela peut inclure châteaux, abbayes, hôtels particuliers, remparts, théâtres, etc. Leur protection vise à garantir leur préservation pour les générations futures.
C’est le ministère de la Culture, sur proposition des commissions régionales du patrimoine et de l’architecture (CRPA). Le classement donne lieu à une protection légale renforcée et ouvre droit à certains dispositifs fiscaux, notamment pour les propriétaires.
La demande de classement peut être initiée par différents acteurs : le propriétaire du bien, une collectivité locale (comme une mairie ou un conseil départemental), une association engagée dans la protection du patrimoine, ou encore par les services de l’État eux-mêmes.
Parmi les plus connus : le Château de Versailles, le Mont-Saint-Michel, la Cathédrale Notre-Dame, les Châteaux de la Loire, ou encore les arènes de Nîmes. Mais il existe aussi des centaines de monuments moins connus, accessibles à l’investissement et tout aussi remarquables.
Absolument. Sous certaines conditions, vous pouvez acquérir un bien classé ou inscrit tout en bénéficiant d’une déduction fiscale très puissante sur les travaux. Ce type d’investissement vous permet aussi de détenir un bien rare et patrimonial.