Investir en nue-propriété
Comprendre les bases de la nue-propriété avant d'investir
Qu'est ce que la nue-propriété ?
L’investissement en nue-propriété est une stratégie immobilière de plus en plus prisée pour ses nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux. Le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété. C’est pourquoi Milea Patrimoine sélectionne uniquement des usufruitiers institutionnels, pour garantir une sécurité maximale. Nos opérations sont également menées en partenariat avec les meilleurs promoteurs immobiliers, afin d’assurer des biens de qualité, livrés dans les meilleures conditions. Contactez-nous pour échanger.
Dans cette page vous trouverez une présentation complète de la nue-propriété, ses bénéfices, ses risques, et les étapes à suivre pour investir judicieusement.
La nue-propriété est un concept immobilier qui consiste à détenir un bien sans en avoir l’usage immédiat. Ce droit est divisé en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété.
Comprendre la division usufruit / nue-propriété
- L’usufruitier: il s’agit de la personne ou de l’entité qui bénéficie du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (loyers). Ce droit est généralement temporaire, souvent jusqu’au décès de l’usufruitier ou pour une durée prédéterminée (par exemple, 15 à 20 ans).
- Le nu-propriétaire: il détient la propriété du bien, mais sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les revenus pendant la période de l’usufruit. À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans aucun coût supplémentaire.
Un exemple pratique
Imaginons que vous achetez un appartement en nue-propriété pour 60 % de sa valeur réelle. Un usufruitier en bénéficie pendant 20 ans, puis vous récupérez la pleine propriété, le tout sans frais supplémentaires.
Vous aurez alors un bien potentiellement valorisé bien au-delà de votre investissement initial.
Pourquoi investir en nue-propriété est une stratégie patrimoniale gagnante ?
Investir en nue-propriété présente plusieurs avantages majeurs, notamment en matière de fiscalité et de gestion patrimoniale. C’est une stratégie patrimoniale performante, avec un risque maîtrisé et une fiscalité optimisée. Découvrez nos réalisations en optimisation fiscale immobilière pour voir des cas concrets.
La décote sur le prix d'achat
Un promoteur fait l’acquisition en pleine propriété et initie le démembrement de propriété sur une durée définie.
L’usufruiter est soit un bailleur privé ou un bailleur institutionnel. Il perçoit les loyers et entretien le bien. A la fin de la durée du démembrement, le nu-propriétaire devient automatiquement et gratuitement plein propriétaire.
Que se passe-t-il si le bailleur fait faillite ? Nous sélectionnons des bailleurs exclusivement subventionnés par l’état (exemple : Caisse des Dépôts). Ainsi, le risque de faillite est nul. De plus, l’investisseur n’a pas de risque car en cas de faillite, il deviendrait automatiquement plein propriétaire.
Enfin, les clients se demandent généralement comment ils vont récupérer leur appartement ? La convention de démembrement doit imposer à l’usufruitier une obligation d’entretien des parties communes et privatives ainsi qu’une restitution en bon état d’habitabilité (état des lieux contradictoires effectué à l’extinction du démembrement avec le nu-propriétaire). Les peintures sont systématiquement refaites. Ainsi, le bien est récupéré immédiatement.
Absence totale de souscis de gestion
L’investisseur ne paie que la quote-part liée à la nue-propriété.
La quote-part liée à l’usufruit correspond à la somme des loyers de marché nets, non plafonnés, perçus pendant la durée d’usufruit si le bien avait été acheté et loué classiquement.
Le nu-propriétaire reçoit ainsi immédiatement l’équivalent de ces loyers nets de marché, non fiscalisés, sous la forme d’une réduction du prix d’acquisition.
Une valorisation mécanique
La valorisation économique du bien est liée à la valorisation du bien dans un secteur en tension foncière. A cette valorisation, s’ajoute, la valorisation mécanique liée à l’extinction progressive de l’usufruit et décorrélée du marché immobilier.
Ces deux valorisations constituent une marge de sécurité extrêmement rassurante pour l’investisseur dans un contexte inédit.
Par exemple, pour un bien valant 100 00 € aujourd’hui, la nue-propriété sera de de 65 000 € et la valeur du bien dans 15 ans sans hausse du prix sera mécaniquement revalorisée à 100 000 €. Il s’agit d’un TRI (taux de rendement interne) de 2,91%.
Les multiples leviers fiscaux et patrimoniaux de la nue-propriété
Les avantages fiscaux à investir en nue-propriété
L’exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : les biens détenus en nue-propriété ne sont pas soumis à l’IFI. Cela permet de réduire la base imposable et d’alléger considérablement la charge fiscale sur votre patrimoine immobilier.
Aucune imposition sur les revenus locatifs : étant donné que le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers, ces revenus ne sont pas imposés. Cela représente une économie significative, surtout pour les contribuables situés dans les tranches d’imposition élevées.
La déduction des intérêts d’emprunt : si vous financez l’achat de la nue-propriété avec un prêt immobilier, les intérêts peuvent être déduits de vos autres revenus fonciers. C’est un avantage non négligeable pour optimiser votre fiscalité.
Vous souhaitez comparer la nue-propriété à d’autres dispositifs fiscaux immobiliers ? Découvrez également nos pages dédiées à loi loi Malraux, Monument Historique, Déficit Foncier et Denormandie.
Les avantages patrimoniaux de la nue-propriété
La valorisation du bien : avec le temps, la valeur de l’immobilier tend à augmenter. En récupérant la pleine propriété du bien à l’extinction de l’usufruit, vous pouvez bénéficier d’une plus-value importante, surtout si le bien est situé dans une zone à fort potentiel. La nue-propriété permet d’investir à prix réduit dans l’immobilier patrimonial. Découvrez nos programmes immobiliers adaptés à ce dispositif.
Anticiper sa retraite : la nue-propriété est une excellente solution pour préparer sa retraite. Vous investissez aujourd’hui à un prix réduit, et récupérez la pleine propriété du bien à terme, ce qui peut représenter un revenu complémentaire non négligeable à la retraite.
La transmission patrimoniale optimisée : en cas de succession, la nue-propriété bénéficie d’une décote par rapport à la pleine propriété, ce qui permet de réduire les droits de succession à payer par vos héritiers. Surtout vous pouvez transmettre un bien acheté en nue-propriété avec une forte décote.
La transmission se fait sur la nue-propriété avec la spécificité suivante : évaluation fiscale de la nue-propriété selon le nombre d’années d’usufruit restant.
Cas pratique :
- Durée de démembrement : 15 ans
- Transmission : la 4ème année
- Prix en pleine propriété : 185 000 €
- Nue-propriété à 60 % de sa valeur
Question à se poser : combien d’années d’usufruit reste-t-il à courir ? 15 – 4 = 11
Il me reste donc 11 années d’usufruit à courir.
L’usufruit établi pour une durée déterminée est évalué à 23 % de la valeur totale du bien pour chaque tranche de dix ans de la durée de l’usufruit, sans tenir compte de l’âge de l’usufruitier et sans possibilité de fractionnement (article 669 alinéa 2 du CGI).
Ainsi, l’usufruit sera de 23 % + 23 % soit 46 %. La valeur fiscale de la nue-propriété sera de 100 % – 46 % soit 54 %.
La valeur fiscale de la nue-propriété est de 54 % de la pleine propriété => 54 % x 185 000€ = 100 000 €. Ainsi, le calcul des DMTG (droits de mutation) se fera donc sur 100 000 € et non sur 185 000 €. Le gain est ainsi considérable et cela sans aucun lien avec le délai des 15 ans comme pour les successions classiques.
Le marché secondaire
Investir en nue-propriété n’a pas de contrainte de durée minimum de détention. Ainsi, il est possible de revendre la nue-propriété en cours de démembrement. L’investisseur ne perd pas ses avantages précédemment acquis, et notamment la déductibilité des intérêts d’emprunts.
Prenons le cas pratique suivant : revente de la nue-propriété à la moitié du démembrement avec une durée totale de 15 ans.
Comment calculer le prix de la nue-propriété sur le marché secondaire ?
Dans cet exemple, le nouveau taux de nue-propriété est de 82,50 %.
Pour définir le prix de la nue-propriété sur le marché secondaire, il faut multiplier le taux de NP au prix en pleine propriété au moment de la revente : Prix NP = taux NP x prix en pleine propriété
Soit 82,50 % x 104 000 € = 85 800 €
85 800 € est le prix de revente de la NP après 7 ans et demi de démembrement.
Comment investir en nue-propriété ?
Investir en nue-propriété nécessite une approche méthodique et bien planifiée. Voici les étapes essentielles pour réussir votre investissement.
1. Choisir le bien immobilier
Le choix du bien est crucial. Il est préférable de sélectionner un bien situé dans une zone dynamique, avec un fort potentiel de valorisation. Les grandes villes, les zones touristiques ou les quartiers en développement sont souvent des options intéressantes.
Conseil : privilégiez les biens proches des commodités (transports, écoles, commerces) et situés dans des zones à forte demande locative.
2. Analyser les conditions de l'usufruit
Avant de vous lancer, examinez attentivement les conditions de l’usufruit : sa durée, les obligations de l’usufruitier, et l’état général du bien. Il est essentiel de s’assurer que les termes de l’usufruit sont clairs et que vous n’aurez pas à supporter des charges imprévues.
Exemple : si l’usufruit est détenu par un organisme institutionnel, les risques sont généralement plus faibles, car ces entités sont soumises à des règles strictes d’entretien et de gestion du bien.
3. Comment financer un achat en nue-propriété ?
Même si le prix d’achat est réduit, il est souvent intéressant de financer cet investissement par un prêt immobilier. Non seulement cela permet de maximiser l’effet de levier, mais les intérêts d’emprunt peuvent également être déduits de vos revenus fonciers.
Astuce : comparez les offres de financement pour obtenir les meilleures conditions de prêt et négociez les taux d’intérêt pour optimiser votre investissement.
4. Exemple de rentabilité
Il est crucial de réaliser une simulation pour estimer la rentabilité de votre investissement en nue-propriété. Prenez en compte la valeur actuelle du bien, la décote appliquée pour la nue-propriété, la durée de l’usufruit, et les perspectives de valorisation du marché immobilier.
Outil : utilisez un simulateur en ligne ou consultez un expert immobilier pour obtenir une estimation précise de la rentabilité de votre investissement.
Pour approfondir vos connaissances et découvrir d’autres stratégies patrimoniales, consultez notre blog dédié à comment investir immobilier, avec des articles clairs et concrets pour faire les bons choix.
Les risques associés à la nue-propriété
Comme tout investissement, la nue-propriété comporte des risques qu’il est important de bien comprendre avant de se lancer.
1. La durée d'engagement longue
La nue-propriété est un investissement à long terme. La durée de l’usufruit peut varier de 15 à 30 ans, voire plus, ce qui signifie que vous n’aurez pas accès au bien avant plusieurs années. Ce délai peut être un inconvénient pour certains investisseurs qui recherchent une liquidité rapide.
Exemple : si vous avez besoin de vendre le bien avant la fin de l’usufruit, il peut être plus difficile de trouver un acheteur, car le marché de la nue-propriété est plus restreint.
2. Le risque de dévalorisation du bien
Bien que l’immobilier soit généralement un investissement sûr, il existe toujours un risque que la valeur du bien diminue avec le temps, surtout si le marché immobilier connaît une baisse ou si le bien se dégrade.
Conseil : pour limiter ce risque, investissez dans des zones où la demande est élevée et où les perspectives de développement économique sont solides.
3. Les problèmes avec l'usufruitier
Le nu-propriétaire n’a pas le droit de gérer ou d’utiliser le bien pendant la durée de l’usufruit. Si l’usufruitier néglige l’entretien du bien ou ne respecte pas ses obligations, cela peut entraîner une dégradation de la propriété, ce qui impactera la valeur du bien à la fin de l’usufruit.
Solution : privilégiez les investissements où l’usufruit est détenu par des institutions sérieuses, comme des organismes sociaux ou des sociétés foncières, qui ont un intérêt à bien entretenir le bien.
Conclusion : est-ce le bon moment pour vous lancer en nue-propriété ?
Investir en nue-propriété est une stratégie patrimoniale intéressante pour ceux qui cherchent à optimiser leur fiscalité tout en préparant leur avenir. Toutefois, ce type d’investissement nécessite une vision à long terme et une bonne compréhension des mécanismes en jeu.
Les points clés à retenir :
- Les avantages fiscaux : exonération de l’IFI, absence d’imposition sur les revenus locatifs, et déduction des intérêts d’emprunt.
- Les avantages Patrimoniaux : préparation de la retraite, transmission optimisée, et potentiel de plus-value.
- Les risques : engagement à long terme, risque de dévalorisation du bien, et dépendance à l’usufruitier.
Les conseils pour réussir :
- Faites appel à des experts immobiliers et fiscaux pour vous accompagner.
- Choisissez soigneusement le bien immobilier et les conditions de l’usufruit.
- Simulez la rentabilité de l’investissement avant de vous engager.
Si vous êtes prêt à vous engager sur le long terme et à investir dans un projet immobilier solide, la nue-propriété peut être une excellente opportunité. Contactez-nous dès aujourd’hui pour en savoir plus sur nos offres en nue-propriété et découvrez comment nous pouvons vous aider à réaliser vos objectifs patrimoniaux.
FAQ - Questions fréquentes sur la nue-propriété
Oui, c’est possible. La nue-propriété se revend sur le marché secondaire avec une valorisation liée au temps restant de l’usufruit.
Le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété. Chez Milea, nous ne sélectionnons que des usufruitiers institutionnels (type Caisse des Dépôts), garantissant une sécurité maximale.
Comme tout investissement, il existe des risques (durée d’engagement, dépendance à l’usufruitier…). Mais ils peuvent être largement maîtrisés avec une bonne sélection de l’opération.
Absolument, le contrat impose à l’usufruitier de rendre le bien en bon état, avec un état des lieux réalisé en présence du nu-propriétaire pour garantir une restitution conforme. Les peintures sont systématiquement refaites.
Les frais de notaire pour un démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit) sont calculés sur la valeur de la nue-propriété. Ces frais incluent les droits de mutation, les émoluments du notaire et les taxes. Ils sont moins élevés que pour un achat en pleine propriété, car ils sont basés sur une valeur réduite du bien.