Deficit Foncier

Déficit Foncier : le dispositif fiscal le plus puissant

Dispositif simple, immédiat et performant

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Le régime général, définition du Déficit Foncier :

Qu’est ce que le Déficit Foncier ? Le principe de l’investissement en Déficit Foncier consiste à acheter un bien ancien et à y réaliser des travaux. Au régime réel, vous pouvez déduire des revenus imposables, certaines charges liées aux biens. Si vous êtes dans la situation où le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, vous dégagez un DÉFICIT FONCIER.

Comment fonctionne le Déficit Foncier ? Le Déficit Foncier créé peut se déduire de votre revenu global pendant une durée et ainsi diminuer votre montant d’imposition. Puis par la suite, il viendra se déduire des futurs revenus fonciers. Nous vous accompagnons dans le calcul Déficit Foncier.

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Quelle est la différence entre le régime réel et le micro foncier ?

L’investisseur immobilier qui dégage des revenus fonciers a le choix entre les deux régimes pour réaliser sa déclaration de revenus dans le cadre d’une location nue. Évidement ce n’est pas le cas pour la location meublée.

Ainsi, si le montant des revenus fonciers est inférieur à 15 000 € par an sans utilisation d’un régime particulier, vous relevez du régime du micro foncier. Il est alors possible d’opter pour le régime réel. L’option est irrévocable pendant 3 ans.

Le régime micro foncier :

  • Les loyers sont déclarés hors charges
  • Abattement de 30% de la somme déclarée

Par exemple, avec 20 000 € de loyers, ainsi après un abattement de 30%, la fiscalité portera sur 14 000 €. Ce montant sera à intégrer à vos revenus fonciers imposables, c’est-à-dire à votre tranche marginale d’imposition plus prélèvements sociaux.

Le régime réel :

Le principe est de déduire certaines charges de vos revenus, sans limite de montant. Le détail des charges est détaillé dans l’article 31 du CGI. Il s’agit notamment des éléments ci-dessous :

  • Les intérêts d’emprunt et d’assurance contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés.
  • Les dépenses de travaux de réparation et d’amélioration supportées par le propriétaire.
  • Les frais de gestion et d’administration du bien loué.
  • Les dépenses de réparation et d’entretien.
  • Les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété.

Par exemple, avec 20 000 € de loyers et 8 000 € de charges, le revenu imposable sera de 12 000 € à reporter à vos salaires. En régime réel, le montant à déclarer peut-être en déficit. C’est l’intérêt du Déficit Foncier report.

 

Ainsi, nos opérations en déficit foncier concernent les locations nues au régime réel.

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Quels sont les travaux déductibles dans le cadre d’un déficit foncier ?

Les travaux déductibles doivent être déboursés l’année en cours. Le dispositif de Déficit Foncier fonctionne avec 3 catégories de travaux et concerne :

  • Les travaux de réparations et d’entretien : l’objectif est de remettre un immeuble en état afin d’en permettre un usage normal sans modification de l’agencement. Par exemple une remise en état du gros-œuvre, un changement ds chauffage ou la réparation des plafonds, planchers.

 

  • Les travaux d’amélioration : ils doivent apporter à l’immeuble une amélioration dans le confort sans modifier la structure de l’immeuble. Ainsi, les travaux de reprise de la fondation, la rénovation de l’installation électrique, la réparation de la toiture, la pose de persiennes seront des travaux déductibles.

 

  • Dépenses de construction, reconstitution et d’agrandissement : ces dépenses ne sont jamais déductibles. Elles ont pour effet d’apporter une modification importante du gros-œuvre des locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

 

Puis, le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année après l’imputation du déficit foncier.

 

Ainsi, il faut être vigilent dans la gestion des charges. Les opérations clé en main permettront de déléguer cette gestion à des professionnels et de s’assurer que les travaux sont déductibles. Nous sommes là pour vous expliquer comment fonctionne le Déficit Foncier.

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Comment fonctionne la déduction du Déficit Foncier ?

Lorsque les charges sont supérieures aux loyers, un déficit est créé.

Le Déficit Foncier est imputable sur le revenu global. Ainsi, le DÉFICIT s’imputera :

  • Sur le revenu global de 10 700 € (ou 15 300 € pour les cas Perissol et Cosse ancien) pour les dépenses autres que les intérêts d’emprunt pendant 3 ans. Par contre, si le déficit foncier est inférieur au 10 700 €, l’excédent sera déductible de vos revenus globaux les 6 années suivantes.

 

  • Puis, sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 prochaines années
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La loi de finance 2023 a impacté favorablement l’investissement en Déficit Foncier

La loi de Finances 2023 apporte une nouveauté intéressante pour le contribuable investissant à travers ce dispositif. Vous pouvez retrouver les éléments sur le Déficit Foncier BOFIP. Nous le décrivons avec des exemples plus bas. Elle prévoit un doublement du déficit foncier pour les logements qui apportent une amélioration énergétique. Par conséquent, le montant de déficit foncier passe à 21 400 € sur les 3 prochaines années.

Zoom sur les raisons de cette loi : Cette situation provient de la loi climat et résilience dont nous avons repris l’approche dans notre article. L’objectif est de proposer une incitation financière aux investisseurs qui rénovent des biens locatifs afin d’améliorer le parc immobilier français.

Les nouvelles règles pénalisent les logements qui ne sont pas aux normes, qui ne répondent pas à un diagnostic de performance énergétique (DPE) minimum. Avec une interdiction de louer des logements mal isolés :

  • Les biens correspondants à un DPE G à compter de 2025
  • Puis les biens en DPE F en 2028
  • Et les DPE classés E en 2034

Doublement du Déficit Foncier : pour pouvoir prétendre au montant d’imputation de 21 400 €, les dépenses doivent être réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Les dépenses doivent porter sur la rénovation énergétique.

Ainsi, pour ces investisseurs la législation permettra de doubler le montant de 10 700 € de déficit à imputer sur les revenus globaux pendant 3 ans.

 

En résumé, voici l’impact du déficit foncier sur votre revenu global :

N N+1 N+2
Dispositif général 10 700 € 10 700 € 10 700 €
Dispositif favorable // Loi de finance 2023 21 400 € 21 400 € 21 400 €
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Que permet l’investissement dans l’ancien rénové sous le dispositif de Déficit Foncier ?

Au titre du régime général, l’investisseur réalisant une opération immobilière dans un bien éligible au déficit foncier, c’est-à-dire avec travaux éligibles, pourra prétendre aux avantages fiscaux.

Cette opération présente plusieurs intérêts :

  • Investissement dans un bien d’exception
  • Rénovation totale du bien : partie privative et parties communes
  • Délégation des travaux : aucun problème de gestion
  • Situation géographique privilégiée
  • Défiscalisation puissante
Loi climat et résilience déficit foncier
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Zoom sur l’impact environnemental :

Il ne s’agit plus d’un phénomène « marketing » mais bien d’une prise de conscience collective et comme nous l’avons vu, les lois sont votées. L’immobilier neuf a un impact important sur l’environnement, très consommateur de CO2.

L’immobilier ancien rénové est une alternative importante pour les pouvoirs publics. Cela permet de limiter dans un premier temps l’impact sur l’environnement. Les études ont montré que la réhabilitation d’un immeuble rénové a un bilan carbone inférieur de 30 à 70% par rapport à une construction neuve.

Pour l’ensemble des produits proposés par Milea Patrimoine, l’impact sur l’environnement est un point d’analyse important. Nous considérons qu’investir dans la rénovation d’un bâtiment ancien, c’est s’inscrire dans une démarche environnementale forte.

Concrètement, cela passe par une sélection de partenaires garantissant une :

  • Économie circulaire : avec une stratégie de réemploi. Cela permet une prolongation du cycle de vie des matériaux, la mise en place d’un tri sélectif et le recyclage des matériaux dégradés. Enfin, il s’agit également d’intervention d’entreprises locales avec des circuits courts.
  • Biodiversité : l’objectif est d’agir sur le réaménagement urbain. Les travaux permettent de ramener des ilots végétalisés en centre-ville. La réhabilitation de l’ancien est à l’opposé de la construction neuve qui participe à l’étalement urbain. Dans ce contexte, la lutte contre l’artificialisation des sols est devenue un réel enjeu des pouvoirs publics pour lutter contre le réchauffement climatique. Enfin, l’utilisation de matériaux biosourcés et naturels est également un objectif.
  • Limitation des gaz à effet de serre : faire en sorte de ne pas recourir aux énergies fossiles pour le chauffage et la production d’eau chaude.

Ces engagements permettront d’avoir un DPE certifié 2034 C ou D, cela permettra ainsi :

  • Une conformité à la Loi Climat et Résilience.
  • Des appartements moins énergivores permettant d’avoir un intérêt compétitif pour les locataires. Il s’agit véritablement d’avoir du neuf dans l’ancien.
  • Des appartements avec un potentiel de valorisation. Les appartements qui ne seront pas aux normes subiront une forte décote (évaluée à 20% aujourd’hui) et ceux aux normes bénéficieront d’une surcote.
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Zoom sur le barème d’imposition :

 

Nous rencontrons beaucoup d’investisseurs qui raisonnent en taux moyen d’imposition plutôt qu’en tranche marginale d’imposition.

 

Il est pourtant plus simple et efficace d’avoir une approche par la tranche marginale d’imposition (TMI). Le Déficit Foncier ainsi que le dispositif fiscal de Monument Historique impactent la tranche marginale d’imposition.

 

La première étape est de déterminer le nombre de parts fiscales : 1 ou 2 et plus.

Tranche marginale pour 1 part

Revenus nets imposables TMI
Tranche 1 jusqu'à 10 777 € 0%
Tranche 2 De 10 778 € à 27 478 € 11%
Tranche 3 De 27 479 € à 78 570 € 30%
Tranche 4 De 78 571 € à 168 994 € 41%
Tranche 5 Plus de 168 994 € 45%

Tranche marginale pour 2 parts et plus

Revenus nets imposables TMI
Tranche 1 jusqu'à 21 554 € 0%
Tranche 2 De 21 555 € à 54 956 € 11%
Tranche 3 De 54 957 € à 157 140 € 30%
Tranche 4 De 157 141 € à 337 988 € 41%
Tranche 5 Plus de 337 988 € 45%

 

A titre d’exemple, un contribuable avec une part et un revenu imposable net de 200 000 € est dans une tranche marginale d’imposition de 45%.

 

Cela signifie que ses revenus fonciers sont imposables à hauteur de sa tranche marginale de 45%, plus des prélèvements sociaux de 17,2% soit un taux de 62,2%.

 

L’effet fiscal est alors considérable.

Prendre rendez-vous pour analyser votre situation
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Exemple d'optimisation en Déficit Foncier :

1. Le premier cas est classique, il s’agit d’un contribuable disposant de plusieurs biens immobiliers avec des revenus fonciers :

Exemple : un investisseur avec des revenus fonciers de 30 000 € avant opération.

Voici les flux de revenus durant les prochaines années, simulation Déficit Foncier :

N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5
30 000 € 30 000 € 30 000 € 30 000 € 30 000 € 30 000 €

 

Imaginons qu’il réalise un investissement immobilier dans l’ancien rénové :

  • Montant de l’investissement en année N : 300 000 €
  • Montant des travaux éligibles au déficit foncier :  225 000 €
  • Ainsi, la quote-part travaux ressort à 75%.

Les travaux seront appelés sur 3 ans selon la répartition suivante :

N N+1 N+2
75 000 € 75 000 € 75 000 €

et les revenus fonciers nets seront alors de 45 000 € :

N N+1 N+2
-45 000 € -45 000 € -45 000 €

 

Comme indiqué plus haut, compte tenu de la nouvelle loi de finance, l’investisseur va bénéficier d’une déduction de revenu de 21 400 € par an sur 3 ans. Soit la première année 21 400 € que l’on déduit du déficit de 45 000 €. Ainsi, il s’agit d’un Déficit Foncier reportable l’année suivante pendant 10 ans.

 

Le report Déficit Foncier déficitaire sera alors de 45 000 € – 21 400 € soit 23 600 € en année 1 et du même montant les années 2 et 3. A partir de N+3, le déficit sera imputé sur les revenus fonciers. Ainsi, le report Déficit Foncier déficitaire se présentera comme ci-dessous :

 

N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5
23 600 € 47 200 € 70 800 € 40 800 € 10 800 € 0

 

L’opération peut être synthétisée dans le tableau suivant :

N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5
Revenus fonciers avant opérations 30 000 € 30 000 € 30 000 € 30 000 € 30 000 € 30 000 €
Montant des travaux de l'opération 75 000 € 75 000 € 75 000 € - - -
Revenus fonciers nets - 45 000 € - 45 000 € - 45 000 € 0 0 19 200 €
Déduction revenu global 21 400 € 21 400 € 21 400 €
Report déficitaire cumulé 23 600 € 47 200 € 70 800 € 40 800 € 10 800 € 0
Économie d'impôts avec une TMI 45% 28 290 € 28 290 € 28 290 € 18 660 € 18 660 € 6 718 €

 

L’économie d’impôt sera alors :

  • En N : l’économie d’impôt sera égale à la suppression des revenus fonciers soit 30 000 € normalement imposés à la TMI + prélèvements sociaux soit 45% de 30 000 € = 18 660 €. Il faudra également ajouter la déduction de 21 400 € qui viennent se soustraire à l’impôt sur le revenu au taux de 45% soit 9 630 €. Le montant d’économie d’impôt sera alors de 28 290 €.
  • En N+1 et N+2, c’est identique
  • En N+3 : l’effet fiscal sera plus conséquent car il touchera uniquement les revenus fonciers imposés à 45% et prélèvements sociaux soit 62,2% de 30 000 € ce qui correspond à une économie d’impôt 18 660 €. C’est la même économie d’impôts en N+4.
  • En N+5: le report Déficit Foncier de N+4 est de 10 800 €, c’est ce montant qui sera impacté sur les revenus fonciers. Soit une économie d’impôt de 6 718 soit : 45%+17,2% de 10 800 €

Montant de l’économie d’impôts : 128 908 €

Taux d’efficacité fiscale : 43%

 

En conclusion : l’impact du doublement du déficit foncier est moins efficace sur la période notamment avec de forts revenus fonciers mais permet de réduire de manière plus importante l’impôt sur le revenu à court terme.

2. Un contribuable qui a de forts revenus fonciers

L’objectif est de maximiser la partie des revenus fonciers qui sont fiscalisés à la tranche marginale d’imposition.

Dans notre exemple, les revenus fonciers sont de 80 000 € annuels et les travaux sont identiques à l’exemple du dessus.

 

Simulation Déficit Foncier, ainsi l’opération se schématise ainsi :

N N+1 N+2
Revenus fonciers avant opération 80 000 € 80 000 € 80 000 €
Travaux 75 000 € 75 000 € 75 000 €
Revenus fonciers nets 5 000 € 5 000 € 5 000 €
Déduction revenu global - - -
Report déficitaire cumulé - - -
Économie d'impôt TMI à 45% 46 650 € 46 650 € 46 650 €

 

Montant d’économie d’impôts : 139 950 €

Taux efficacité fiscale : 47 %

 

En conclusion : il n’y a pas d’utilisation de la déduction des 21 400 €. Ainsi, l’opération ressort avec un très bon taux d’efficacité fiscale.

3. NOUVEAU : Un contribuable qui a peu de revenus fonciers mais une tranche marginale d’imposition élevée

Cet investisseur pourrait ainsi hésiter entre une opération en Déficit Foncier ou en Monument Historique. Toutefois, nous allons vous démontrer que l’opération en Déficit Foncier s’avère plus efficace fiscalement.

 

Prenons une opération de défiscalisation en Déficit Foncier suivante :

  • un investisseur qui a des revenus fonciers annuels de 8 000 € (Déficit Foncier location vide au régime réel) ;
  • sa tranche marginale d’imposition est de 45% ;
  • le montant d’investissement envisagé est de 250 000 € ;
  • après travaux le loyer estimé est de 2% soit 5 000 € / an ;
  • le montant des travaux appelés sur 3 ans est de 187 000 € ;
  • soit une quote-part travaux de 75%.

Les 3 premières années, les revenus fonciers sont rapidement gommés, mais surtout, l’investisseur pourra réduire 21 400 € sur les revenus globaux au taux de sa tranche marginale d’imposition soit 45% dans notre exemple. Puis, en année 4 (N+3), il dégagera plus de revenus fonciers grâce à son investissement et la fiscalité sera gommée jusqu’en année 11.

 

N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5 N+6 N+7 N+8 N+9 N+10
Revenus fonciers avant opération 8 000 € 8 000 € 8 000 € 13 000 € 13 000 € 13 000 € 13 000 € 13 000 € 13 000 € 13 000 € 13 000 €
Montant des travaux 62 500 € 62 500 € 62 500 € - - - - - - - -
Revenus fonciers nets - 54 500 € - 54 500 € - 54 500 € - - - - - - - -
Déduction revenu global 21 400 € 21 400 € 21 400 € - - - - - - - -
Report déficitaire cumulé 33 100 € 66 200 € 99 300 € 86 300 € 73 300 € 60 300 € 47 300 € 34 300 € 21 300 € 8 300 € -
Économie d'impôt TMI 45% 14 606 € 14 606 € 14 606 € 8 086 € 8 086 € 8 086 € 8 086 € 8 086 € 8 086 € 8 086 € 5 163 €

 

Montant de l’économie d’impôts : 105 583 € (contre 84 375 € si investissement en Monument Historique avec les mêmes caractéristiques). 

Taux d’efficacité fiscale : 42% (contre 34% si investissement en Monument Historique)

 

Ainsi, en 2023, l’investissement en DF devient intéressant également pour des investisseurs avec 6 000 € de revenus fonciers annuels.

 

En conclusion :

La véritable question résidera dans la catégorie d’actifs souhaité !

Cela laissera plus de choix pour les investisseurs.

Nous pouvons réaliser différentes simulations de Déficit Foncier sur différents programmes, n’hésitez pas à nous contacter.

 

4. Un contribuable qui aujourd'hui n'a aucun revenu foncier

Il est ainsi possible d’imaginer plusieurs investissements et montages permettant de générer des revenus fonciers non fiscalisés. Il s’agit d’une nouveauté de la loi de finance 2023.

Ainsi, nous mettons en place des stratégies efficaces afin d’optimiser le dispositif de Déficit Foncier. Par exemple, il est possible de mettre en place deux investissements en mêmes temps, l’un générant des revenus fonciers et l’autre permettant d’annuler la fiscalité du premier investissement.

Prenons l’exemple suivant :

  • l’investisseur n’a aujourd’hui aucun revenu foncier ;
  • sa tranche marginale d’imposition est de 45% ;
  • 1er investissement : un investissement en DF d’un montant de 200 000 € ;
    • loyer estimé est de 3% soit 6 000 € / an ;
    • le montant des travaux appelés sur 3 ans est de 187 000 € ;
  • 2ème investissement permettant de générer des revenus rapidement : investissement en SCPI de rendement :
    • Montant d’investissement de 100 000 € ;
    • Rendement estimé de 5% soit 5 000 € par an ;
    • Excepté la première année : 2 500 € en raison du délai moyen de jouissance.

 

N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5 N+6 N+7 N+8 N+9 N+10
Revenus liés à l'investissement en SCPI (1) 2 500 € 5 000 € 5 000 € 5 000 € 5 000 € 5 000 € 5 000 € 5 000 € 5 000 € 5 000 € 5 000 €
Revenus liés à l'investissement en Déficit Foncier (2) - - - 5 000 € 5 000 € 5 000 € 5 000 € 5 000 € 5 000 € 5 000 € 5 000 €
Revenus fonciers cumulés (1+2) 2 500 € 5 000 € 5 000 € 10 000 € 10 000 € 10 000 € 10 000 € 10 000 € 10 000 € 10 000 € 10 000 €
Travaux générés par l'investissement en déficit foncier (2) 50 000 € 50 000 € 50 000 € - - - - - - - -
Revenus fonciers nets - 47 500 € - 45 000 € - 45 000 € - - - - - - - -
Déduction revenu global 21 400 € 21 400 € 21 400 € - - - - - - - -
Report déficitaire cumulé 26 100 € 49 700 € 73 300 € 63 300 € 53 300 € 43 300 € 33 300 € 23 300 € 13 300 € 3 300 € -
Économie d'impôt TMI 45% 11 185 € 12 740 € 12 740 € 6 220 € 6 220 € 6 220 € 6 220 € 6 220 € 6 220 € 6 220 € 2 053 €

 

Montant d’économie d’impôts : 82 258 €

Taux d’efficacité fiscale : 41%

 

En conclusion, cette optimisation permet de diversifier les investissements, de capitaliser et également de choisir le meilleur bien qui vous correspond ! Cela permet d’avoir un Déficit Foncier sans revenus locatifs actuels.

Vous avez un intérêt pour une des optimisations, prenez un rendez-vous !
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Fonctionnement et comparaison du dispositif de Déficit Foncier avec les autres dispositifs :

Déficit Foncier et SCI :

Qu’est-ce qu’une SCI ? C’est une société civile immobilière. C’est un outil juridique qui est généralement utilisé par les investisseurs pour l’avantage fiscal de l’impôt sur les sociétés. Grâce à la transparence fiscale, vous pouvez intégrer une opération de Déficit Foncier dans une SCI. L’avantage fiscal sera alors lié à la quote-part de chaque investissement. Chez Milea Patrimoine, nous pouvons vous donner des exemples de Déficit Foncier en SCI avec notamment des simulations. Indépendamment de la SCI, il est possible de transmettre l’opération de Déficit foncier uniquement sur le foncier ce qui augmente considérablement l’optimisation liée à la transmission.

Déficit Foncier et LMNP :

Une opération de Déficit Foncier doit être loué en nue pendant au minimum 3 ans après la date d’achèvement des travaux. Il n’y a aucune obligation de durée de détention. Toutefois, après ce délai, il est possible de passer une opération de Déficit Foncier en LMNP. L’investisseur pourra ainsi, s’il le souhaite, amortir le bien. Le Déficit Foncier location meublée présente un avantage fiscal important. La location meublée nécessite que le logement dispose d’un certain nombre d’équipements, par exemple, une literie, des plaques de cuisson, etc …

Certains investisseurs nous demandent quel est le meilleur investissement entre un Déficit Foncier ou un LMNP. L’objectif des deux investissements sera différent. Le dispositif de LMNP permet de bénéficier de revenus réguliers non fiscalisés tandis que le dispositif de Déficit Foncier permettra de défiscaliser de futurs revenus fonciers. Le déficit foncier en meublé permettra de cumuler les deux objectifs. Ainsi, LMNP et Déficit Foncier vont bien ensemble. De plus, nous réalisons des simulations en Déficit Foncier LMNP. Cette opération améliorera la rentabilité de l’opération.

Déficit Foncier et Pinel ?

Peut-on cumuler les deux dispositifs ? Quels sont les différences entre le dispositif en Déficit Foncier et le dispositif Pinel ? Qu’est-ce que le Pinel optimisé au Déficit Foncier ?

Avec le dispositif Pinel, vous avez le droit à une réduction d’impôts sur le prix d’achat d’un logement mis en location. En contrepartie, il existe des conditions. Notamment, avec un plafond de loyer et de ressource du locataire. Le dispositif Pinel a pris fin. De plus, en 2023, les taux des réductions d’impôts ont été abaissés.

Toutefois, il existe le dispositif spécifique Pinel optimisé au Déficit Foncier. Ce dispositif permet de bénéficier de la réduction d’impôts du Pinel sur le prix du foncier. De plus, l’investisseur en Pinel optimisé au Déficit Foncier bénéficiera de la réduction d’impôts du Déficit Foncier travaux. Ainsi les deux dispositifs Pinel et Déficit Foncier fonctionnent parfaitement ensemble.

SCPI et Déficit Foncier ?

Peut-on acheter des SCPI en Déficit Foncier ? Quels sont les avantages et inconvénients ? Les SCPI en Déficit Foncier sont des SCPI appelées fiscales. Au même titre que les SCPI Pinel, Malraux, les SCPI Déficit Foncier permettent de bénéficier des avantages du dispositif. En effet, vous pourrez imputer le Déficit Foncier 10 700 € sur votre revenu global. En SCPI Déficit Foncier vous n’êtes plus dépendant d’un bien en particulier mais vous détenez des parts de plusieurs immeubles. Chez Milea Patrimoine, nous travaillons également avec les meilleures SCPI en Déficit Foncier du marché.

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Résumé du dispositif fiscal de Déficit Foncier

TYPES DE BIENS

Tout immeuble destiné à la location

MÉCANISME & AVANTAGES

Déduction de 100% des travaux éligibles : d’abord sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global

La loi de Finance 2023 permet de doubler le montant de déficit foncier imputable sur 3 ans à 21 400 €

Après l’abattement du DF, imputation sur la CSG-CRDS => IMPACT FISCAL IMPORTANT

DÉFICIT FONCIER PLAFONDS & LIMITES

Le dispositif déficit foncier est hors plafonnement des niches fiscales.

Il n’y a aucune limite de déduction sur les revenus fonciers.

Report Déficit Foncier : Le déficit excédant les 10 700 € (21 400 € pendant 3 ans) est reportable pendant 10 ans sur les bénéfices fonciers. Vous pouvez ainsi utiliser un Déficit Foncier antérieur.

OBLIGATIONS : Le bien doit être loué vide pendant 3 ans minimum et aucune obligation de durée de détention.

Absence de contrainte locataire : Pas de limitation de ressources ni de plafond de loyer.

OBJECTIFS D’INVESTISSEMENT

Il s’agit du principal objectif pour nos clients. Le choix du bien doit être la priorité. Certes, le DF offre, encore plus aujourd’hui un avantage fiscal impressionnant. Ainsi, en investissant dans un bien immobilier rénové, vous détenez un bien d’exception qui traversera les prochaines décennies. Grâce au Déficit Foncier doublé, ce type d’investissement convient également au Déficit Foncier sans revenu locatif.

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Pourquoi choisir Milea-Patrimoine pour votre investissement en déficit foncier ?

EXPERTISE

Nous maitrisons parfaitement les dispositifs. Ainsi, nous pourrons vous conseiller au mieux sur le choix des biens.

BIENS D’EXCEPTIONS

Le marché est petit, trouver le  bien parfait est difficile. Nous travaillons ainsi sur le stock. Les retours de lots ne sont pas rares, surtout avec la hausse des taux. Puis, nous travaillons sur le flux. Avoir le bien parfait avant tout le monde est un luxe.

RÉACTIVITÉ

Nous sommes également très disponibles avec une réactivité quasi immédiate !

ACCOMPAGNEMENT

Cela passe par l’ensemble des phases : recherche du bien, la phase de financements, de signature, d’appel de fonds, de livraison, etc…

COÛT

Nous sommes rémunérés par les promoteurs. Que vous passiez par nous pour votre opération en Déficit Foncier ou le promoteur, c’est le même prix. Sauf qu’avec nous, vous avez un conseil et un accompagnement supplémentaire.

Retrouvez nos opérations en Déficit Foncier de 2024 :

Vous pouvez retrouver sur notre site plusieurs opérations que nous avons commercialisées en Déficit Foncier. Vous y verrez les photos avant/après réhabilitation.

Nous disposons également d’un catalogue recensant les opérations en cours de commercialisation. Toutefois, à la demande de certains promoteurs qui souhaitent que leurs opérations restent confidentielles, nous ne diffusons pas l’ensemble des programmes sur notre site. Contactez-nous pour accéder à l’offre complète.

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FAQ - Questions fréquentes avant d'investir en Déficit Foncier

En quoi consiste le mécanisme du déficit foncier ?

Le déficit foncier permet aux propriétaires de biens immobiliers de déduire de leurs revenus certaines charges liées à leur bien, même si ces charges sont supérieures aux revenus fonciers générés. Concrètement, cela signifie que si les travaux, les intérêts d’emprunt et les taxes sur un bien immobilier dépassent les loyers perçus, cette différence peut être déduite du revenu global du propriétaire, réduisant ainsi son impôt sur le revenu.Ce déficit non utilisé peut être reporté sur les années suivantes, jusqu’à un maximum de 10 ans.

Quels types de travaux peuvent être déduits du déficit foncier ?

Pour bénéficier du déficit foncier, les travaux réalisés sur le bien immobilier doivent répondre à trois critères principaux. Ils doivent être nécessaires : ils doivent viser à l’entretien, à l’amélioration, à la réparation ou à la modernisation du bien. Ils doivent être décents : Ils doivent assurer la salubrité, la sécurité et la conservation du bien. Ils doivent être engagés dans les 3 ans suivant l’acquisition ou la prise en location du bien. Voici quelques exemples de travaux éligibles : Réfection de la toiture, de la plomberie ou de l’installation électrique, remplacement des huisseries, des chaudières ou des sanitaires et travaux d’isolation thermique ou phonique.

Comment calcule-t-on un déficit foncier ?

Le déficit foncier est le montant des dépenses déductibles des revenus fonciers qui excède ces revenus. Il se calcule en soustrayant les charges foncières (travaux de réparation, entretien, frais de gestion, etc.) des revenus locatifs bruts. Si les charges sont supérieures aux revenus locatifs, le déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, le surplus étant utilisé sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Quelle condition doit être remplie pour autoriser la déduction d’un déficit foncier ?

Pour déduire un déficit foncier de son revenu global, il faut que le bien immobilier soit mis en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit. Le bien doit également générer des revenus fonciers et les charges déductibles doivent être supérieures aux revenus locatifs bruts.

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