Nous souhaitons vous présenter, un de nos programmes Malraux, livré au 1er trimestre 2024, en plein centre historique de Strasbourg. Il s’agit d’un très bel exemple de livraison Malraux dans une ville “prestige”. En effet, c’est un programme immobilier d’exception, non seulement de part son emplacement, mais aussi de part la qualité des prestations. Comme vous allez le découvrir à travers cet article et le reportage photo, les appartements offrent un cadre de vie idyllique, alliant confort, modernité et proximité des commodités. Cela vous donnera un exemple d’une livraison Malraux.
Dans quel contexte l’opération a été réalisée ?
Rappel de l’objectif de la cliente
Madame A. nous a contacté en 2020 dans l’objectif d’investir en immobilier et préparer des revenus complémentaires pour la retraite.
Madame A. est cadre dans un grand groupe français. Elle a des revenus fiscalisés à une tranche marginale d’imposition de 41%. Elle dispose d’une épargne financière de plus de 300 000 €. Elle souhaite également baisser sa pression fiscale si et seulement si l’opération proposée est viable économiquement. Madame A. apprécie les beaux bâtiments, qui ont une histoire.
La proposition de Fabrice Leduc, associé de Milea Patrimoine
J’ai d’abord présenté plusieurs opérations à Madame A. en immobilier ancien rénové. Un bien dans une ville première, ville moyenne en expansion. Un autre bien au sein d’une métropole régionale et enfin un bien dans une ville « prestige », il s’agit de villes attractives avec un prix au m2 supérieur à 6 000 €.
Il en est rapidement sorti un souhait de sa part de réaliser une opération très patrimoniale au sein d’une ville dynamique, quitte à augmenter le budget en cas de coup de cœur. Le dispositif Malraux correspondait également à ce que souhaitait Madame A. Ainsi, il permettait d’acquérir un bien immobilier d’exception, en plein cœur de ville et d’avoir également une réduction d’impôts conséquente.
Pour trouver le bien parfait, nous avons travaillé sur le flux d’opérations à venir. Cela signifie que nous devions trouver l’opération qui lui convenait. Nous avons axé nos recherches avec notre partenaire spécialisé sur le Malraux. Une opération correspondant aux critères de la cliente sortait 2 semaines après à Strasbourg. Les premiers descriptifs ont séduit Madame A.
Description du programme :
Description de la ville
Strasbourg coche toutes les cases pour réaliser un investissement immobilier. En effet, Strasbourg, capitale européenne et ville au riche patrimoine, offre un cadre de vie idyllique à ses habitants. Située à la croisée des chemins, entre la France et l’Allemagne, elle jouit d’une position géographique exceptionnelle qui en fait un véritable carrefour européen.
De plus, Strasbourg dispose d’un pôle économique important, avec un tissu entrepreneurial dense et diversifié. La ville abrite de nombreuses entreprises et organisations internationales, ce qui en fait un bassin d’emplois attractif.
La description du programme du quai des bateliers, par Fabrice Leduc
Le programme au 23/24 rue des Bateliers est rare et unique, parfait pour Madame A.
Il était composé de 20 appartements avec parking, répartis sur 5 étages. La quote-part travaux était de 62%.
Quand vous arrivez rue des Bateliers, vous remarquez la façade à pans de bois, inscrite aux monuments historiques. Puis, quand vous passez le porche vous découvrez une charmante cour pavée permettant d’accéder aux différents appartements. Ce qui surprend, c’est la quiétude au cœur d’une ville bouillonnante.
Un projet d’envergure
Cet exemple de livraison Malraux à Strasbourg est un beau projet de réhabilitation. Le projet était très ambitieux. Il concernait la restauration de plusieurs éléments :
- Façades en colombages restaurées, structures bois nettoyées et réparées, enduits à la chaux traditionnelle.
- Toitures en tuile biberschwanz (dite « queue de castor ») révisées.
- Escalier en colimaçon et sa rampe en ferronnerie ouvragée restaurés.
- Menuiseries extérieures restituées à l’identique pour un charme authentique.
- Éléments patrimoniaux remarquables préservés et valorisés.
- Cages d’escaliers et parties communes aménagées et décorées par un architecte d’intérieur.
- Enfin, les espaces intérieurs ont également été restaurés avec une remise en état parfait des sols, murs, menuiseries, cheminées, réseaux (électricité, plomberie, VMC…).
Le projet dans cet exemple de livraison Malraux intégrait également l’aménagement extérieur avec une cour pavée restituée et paysagée.
Enfin, le programme intégrait des équipements :
- Cuisines : aménagement de meubles hauts et bas, plans de travail en granit, plaques vitrocéramiques et hottes.
- Salles de bains : des meubles vasques, placards bas et miroirs avec luminaires décoratifs pour espace élégant et pratique.
- Chambres : installation d’armoires et de placards sur-mesure.
- Parties communes : agencement des lieux avec un soin particulier apporté à chaque élément (boîtes aux lettres, luminaires…).
- Accès sécurisé par visiophone.
Le suivi de l’opération de la vente à la livraison
La vente – par Fabrice Leduc
Lors de la présentation du programme par notre partenaire, je savais que le programme se vendrait rapidement. Généralement ce type de bien, est pré-réservé. Cela signifie que lors de la sortie à la commercialisation, les appartements sont déjà réservés. Il y a alors un rang de priorité pour prétendre au bien.
Ainsi, j’ai placé Madame A. sur un T1 au 3ème étage avec une vue sur L’Ill. L’appartement est de 32,67 m2 comprenant une pièce de vie de 23,46 m2, une salle de bain de 6,51 m2 et une entrée de 2,7 m2.
Le premier jour du lancement, plus de 500 personnes s’étaient positionnées pour investir sur l’opération de Strasbourg.
Les retards dans l'exemple de livraison Malraux, par Madame A.
“Lors de la commercialisation du bien, Monsieur Leduc m’avait indiqué une durée de travaux sur 3 ans avec 3 appels de fonds. Nous avions ainsi réalisé une simulation sur cette période. J’avais conscience que l’opération pouvait prendre du retard suite à des contraintes de chantier classique comme l’approvisionnement, les intempéries. L’opération de Strasbourg a été impacté par un retard lié à la réalisation d’un diagnostic et de fouilles archéologiques.
L’accompagnement du promoteur a été à la hauteur avec la compensation des loyers non perçus. J’ai vraiment apprécié cette prise en charge.”
La livraison, par Madame A.
“Une pré-livraison a été réalisée quelques mois avant la livraison, permettant de lever les réserves. Le promoteur nous a accompagné lors de la livraison. Afin d’améliorer le volume de l’appartement, l’architecte a intégré un plafond en cathédrale dans l’appartement, le rendu est superbe.
Je suis vraiment satisfaite des prestations du programme. La très bonne nouvelle est la hausse du loyer pratiqué par rapport aux estimations réalisées lors de mon investissement.”
En conclusion, l’opération de Strasbourg a été un vrai succès. Notre cliente est ravie de l’opération. Elle souhaite même réaliser une nouvel investissement patrimonial ! Si cet exemple de livraison Malraux vous a convaincu, contactez-nous.
Vous cherchez à investir ? Contactez un de nos conseillers. L'échange est gratuit et sans engagement. Les rendez-vous peuvent être réalisés dans nos bureaux ou en visio.
Quels sont les risques du dispositif Malraux ?
Le dispositif Malraux présente quelques risques, dont :
– Risque de retard de livraison
– Risque de baisse du marché immobilier
– Risque de ne pas trouver de locataire
Quelle est la rentabilité d’un investissement Malraux ?
La rentabilité d’un investissement Malraux est variable et dépend de plusieurs facteurs, notamment le prix d’achat du bien, le montant des travaux, la localisation du bien et le loyer pratiqué.
Quels sont les conseils pour réussir son investissement Malraux ?
Voici quelques conseils pour réussir son investissement Malraux : Bien choisir son bien immobilier, se faire accompagner par un professionnel, s’assurer de la qualité des travaux, bien gérer son investissement