Quel est le budget nécessaire pour investir en loi Malraux ?

Avant d’entrer dans le détail du budget loi Malraux, il est important de rappeler les grands principes de ce dispositif. La loi Malraux permet à un propriétaire de déduire de ses impôts une partie des travaux de restauration réalisés sur un bien immobilier ancien, à condition que celui-ci soit situé dans une zone protégée et que les travaux soient supervisés par un architecte des Bâtiments de France.

Les réductions d’impôts peuvent atteindre jusqu’à :

• 30 % du montant des travaux pour un bien situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé.
• 22 % pour un bien dans un SPR sans PSMV ou dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD).

Le montant des travaux éligibles est plafonné à 400 000 euros sur une période de quatre ans, soit un maximum de 120 000 euros de réduction d’impôt (dans le cas d’une réduction de 30 %).

L’investissement en loi Malraux se distingue des autres dispositifs de défiscalisation par ses particularités, notamment en ce qui concerne le budget. Voici les principaux postes de dépenses à prévoir :

L’une des premières dépenses à considérer dans le budget loi Malraux est le prix d’acquisition du bien immobilier. Les biens éligibles à ce dispositif sont généralement situés dans des centres-villes historiques, dans des quartiers où le patrimoine architectural est classé et protégé. Ces zones étant très prisées, les prix au mètre carré peuvent être relativement élevés, notamment dans les grandes villes comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Aix-en-Provence.

Le prix d’achat dépendra donc de la localisation du bien, de sa surface et de son état général avant les travaux de restauration. À titre indicatif, un appartement de 100 m² dans un centre-ville historique peut se négocier entre 300 000 et 800 000 euros, voire plus selon les villes.

La particularité du dispositif Malraux réside dans les travaux de rénovation à entreprendre. Ceux-ci doivent respecter des normes strictes de restauration du patrimoine, sous la supervision des Architectes des Bâtiments de France. De ce fait, le coût des travaux peut rapidement grimper.

Le passage par un promoteur immobilier pour un investissement Malraux est nécessaire afin d’avoir une opération finale réalisée dans les règles de l’art. De plus, la sélection des meilleures programmes immobiliers en avant-première est primordiale.

En moyenne, le montant des travaux représente entre 50 % et 100 % du prix d’acquisition du bien. Chez Milea Patrimoine, nous avons identifié trois catégories de biens dont le coût des travaux est lié au prix du foncier :

• Les villes premières, le prix du foncier est faible et la quote-part travaux représente plus de 70% du prix total ;
• Les métropoles régionales avec une quote-part travaux de l’ordre de 70% du prix total ;
• Les villes prestiges avec une quote-part travaux de moins de 70% en raison du prix plus élevé du foncier.

Ainsi, pour un bien acheté 400 000 euros, il faut prévoir un budget travaux pouvant atteindre 400 000 euros, soit un total de 800 000 euros pour l’ensemble de l’opération. Ce poste est essentiel dans le budget loi Malraux, car il conditionne la réduction fiscale à laquelle l’investisseur peut prétendre.

Comme tout investissement immobilier, des frais annexes viennent s’ajouter au budget loi Malraux. Ces frais incluent :

• Les frais de notaire : Ils varient entre 7 % et 8 % du prix d’acquisition du bien. Il faut distinguer les opérations en ASL dont les frais de notaires s’appliquent sur le foncier uniquement et en VIR ou les frais de notaire s’appliquent sur le foncier + notaire.
• Les honoraires d’architectes et d’experts : Obligatoires dans le cadre de la loi Malraux, ces honoraires peuvent représenter entre 8 % et 12 % du montant total des travaux.
• Les frais de gestion et d’administration : Si l’investisseur confie la gestion de son bien à une agence spécialisée, il faudra également prévoir des frais de gestion locative.

Le financement joue un rôle crucial dans l’élaboration du budget loi Malraux. La majorité des investisseurs ont recours à des prêts immobiliers pour financer l’acquisition et les travaux. Il est donc essentiel de tenir compte des mensualités de remboursement dans le budget global.

Comme pour l’ensemble des investissements immobiliers locatifs, les banques peuvent demander un apport personnel. Un apport de 10 % du prix total du projet (acquisition + travaux) peut être requis pour obtenir un prêt.

Pour illustrer le budget loi Malraux, prenons un exemple concret :

• Prix d’achat d’un bien dans un centre-ville historique : 400 000 €
• Coût des travaux de restauration : 300 000 €
• Honoraires d’architecte : 10 % des travaux, soit 30 000 €
• Soit une quote-part travaux de 70%
• Frais de notaire : 30 000 €

Budget total :

• Acquisition : 400 000 €
• Travaux : 300 000 €
• Frais annexes : 70 000 €
• Prix total : 770 000 €

En contrepartie, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 90 000 € (30 % de 300 000 € de travaux). Si le bien est loué, il pourra aussi percevoir des revenus locatifs, ce qui viendra compenser les mensualités de prêt.

En conclusion, le budget loi Malraux peut varier considérablement en fonction de plusieurs critères : la localisation du bien, l’état initial du bâtiment, l’étendue des travaux de restauration, ainsi que les frais annexes. Toutefois, bien que le coût initial soit élevé, ce dispositif reste extrêmement attractif pour les investisseurs passionnés par le patrimoine et recherchant une optimisation fiscale immobilière significative.

L’immobilier ancien rénové, bien placé, est propice à prendre de la valeur plus rapidement que les autres biens immobiliers. De plus, la location est également favorisée dans des zones sous tension ou la qualité des biens fait la différence pour le locataire.

Il est important de bien anticiper tous les aspects financiers avant de se lancer dans un tel projet et de se faire accompagner par un conseil immobilier spécialisés pour éviter les mauvaises surprises.