Comment maximiser les avantages fiscaux grâce à la Loi Denormandie ?

Instaurée en 2019, la Loi Denormandie est un dispositif de réduction d’impôts destiné aux investisseurs achetant un bien ancien à rénover pour le mettre en location. Elle vise à encourager la rénovation des logements situés dans des zones où l’habitat est dégradé, principalement dans les centres-villes. Les conditions d’éligibilité Pour bénéficier des avantages fiscaux de la Loi Denormandie, plusieurs critères doivent être respectés :

• Localisation du bien : le logement doit être situé dans l’une des 222 villes éligibles au programme immobilier “Action Cœur de Ville” ou dans une commune ayant signé une convention ORT (Opération de Revitalisation du Territoire).
• Nature des travaux : au moins 25% du coût total de l’opération doit concerner des travaux d’amélioration (isolation, rénovation énergétique, modernisation des équipements, etc.).
• Mise en location : le bien doit être loué en résidence principale pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans avec des plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter.

D’autres dispositifs fiscaux dans l’immobilier ancien rénové peuvent être analysés : la loi Malraux, le monument historique, le déficit foncier ou encore la nue-propriété.

La principale attraction de ce dispositif est la réduction d’impôts sur le revenu, proportionnelle à la durée d’engagement locatif :

• 12% du prix du bien pour une location immobilière de 6 ans.
• 18% pour une location de 9 ans.
• 21% pour une location de 12 ans.

Un avantage fiscal cumulable et attractif

La réduction d’impôt est calculée sur le prix total du bien acquis, incluant les travaux, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m². Ce plafond permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.

Exemple concret

Si vous achetez un bien éligible pour 150 000 €, avec 50 000 € de travaux, soit un total de 200 000 €, la réduction d’impôt sera de :

• 24 000 € sur 6 ans (12%) soit 4 000 € d’économie d’impôt par an.
• 36 000 € sur 9 ans (18%) soit 4 000 € par an pendant 6 ans puis 2 000 € par an pendant 3 ans.
• 42 000 € sur 12 ans (21%) soit 4 000 € par an pendant 6 ans, puis 2 000 € par an pendant 6 ans.

Ainsi, plus la durée d’engagement est longue, plus la réduction d’impôt est intéressante et permet d’étaler l’avantage fiscal sur le long terme.

Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération, mais il est recommandé de maximiser cet investissement pour améliorer la performance énergétique et valoriser le bien sur le long terme.

• Travaux éligibles : isolation thermique, remplacement des fenêtres, rénovation des équipements de chauffage, mise aux normes électriques et sanitaires.
• Impact positif : une rénovation de qualité permet d’attirer des locataires solvables, de limiter l’entretien sur le long terme et d’augmenter la valeur du bien à la revente.

Conseil : optez pour des travaux éco-responsables qui améliorent le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et ouvrent droit à d’autres aides (ex : MaPrimeRénov’).

Se conformer aux plafonds de loyer et aux conditions de ressources des locataires

Le dispositif Denormandie impose des plafonds de loyers et de ressources des locataires pour garantir l’accessibilité du logement à des ménages modestes.

• Plafonds de loyers : ils varient selon la zone géographique et doivent être cohérents avec le marché locatif local.
• Plafonds de ressources : les locataires doivent respecter un revenu fiscal de référence fixé par l’État.

Ne pas respecter ces plafonds pourrait remettre en cause l’éligibilité fiscale et entraîner un redressement.

Astuce : Consultez les barèmes actualisés chaque année par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

Le dispositif Denormandie comporte des spécificités techniques et administratives qu’il est parfois difficile de maîtriser sans accompagnement.

• Expertise d’un professionnel : un conseiller en gestion de patrimoine ou un spécialiste de l’investissement immobilier pourra vous guider dans le choix du bien, l’optimisation des travaux et la gestion locative.
• Sécurisation de votre investissement : un expert vous aide à éviter les erreurs, à respecter les conditions d’éligibilité et à optimiser la fiscalité.

Astuce : Faites appel à Milea Patrimoine pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et d’une stratégie d’investissement optimisée. Nos opérations sont validées par les meilleurs promoteurs immobiliers.