Comment choisir un bien en nue-propriété pour sécuriser votre capital ?

La nue-propriété correspond à un démembrement de la propriété dans lequel l’investisseur (nu-propriétaire) détient le bien, tandis que l’usufruit est confié à un tiers, souvent un bailleur institutionnel ou social, pour une période définie, généralement comprise entre 15 et 20 ans.

Les avantages de la nue-propriété :

• Une fiscalité avantageuse : pas d’impôts fonciers ni d’impôts sur les revenus locatifs.
• Un investissement sans gestion : l’usufruitier prend en charge l’entretien et la gestion du bien.
• Une valorisation sécurisée : à l’issue de la période définie, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, souvent avec une plus-value.

“Selon Géraldine Chaigne, spécialiste en gestion de patrimoine et immobilier, directrice d’Agarim, ‘La nue-propriété permet une revalorisation annuelle moyenne de 3,5% sur une période de 15 ans, uniquement grâce aux conditions de démembrement.’”

Le marché du viager et de la nue-propriété en France est en pleine expansion. En 2024, il a connu une croissance de 5 %, avec plus de 6 000 opérations réalisées, représentant un total de 1,1 milliard d’euros redistribués aux retraités français. Cette progression est notable, surtout dans un contexte où le marché immobilier traditionnel est en recul.

La répartition géographique des ventes est également diversifiée :

• Île-de-France : 26 % des opérations
• Provence-Alpes-Côte d’Azur : 14 %
• Nouvelle-Aquitaine : 11 %
• Occitanie : 10 %
• Auvergne-Rhône-Alpes : 9 %

Cette diversification démontre l’attrait croissant de la nue-propriété sur l’ensemble du territoire français.

Investir en nue-propriété permet de bénéficier d’une valorisation mécanique du bien. À l’issue de la période de démembrement, généralement comprise entre 15 et 20 ans, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires.

Par exemple, si un bien vaut 300 000 euros en pleine propriété, l’investisseur peut acquérir la nue-propriété pour environ 180 000 euros (soit 60 % de la valeur). Après 15 ans, en récupérant l’usufruit, il devient pleinement propriétaire d’un bien dont la valeur a potentiellement augmenté, sans imposition supplémentaire lors de la consolidation de la pleine propriété.

De plus, selon le baromètre 2022 de Renée Costes, la vente en nue-propriété augmente de 342 % le patrimoine financier des vendeurs, avec un capital moyen de 251 057 euros. Cela illustre le potentiel significatif de valorisation pour les investisseurs.

L’emplacement reste un critère fondamental pour tout investissement immobilier. Un bien situé dans une zone attractive (grande ville, pôle universitaire, quartier en développement) aura plus de chances de prendre de la valeur et d’attirer des locataires à long terme.

Critères à analyser :

• Dynamisme économique et démographique de la ville
• Accès aux transports et aux infrastructures (métros, gares, aéroports)
• Qualité du cadre de vie (espaces verts, commerces, services, écoles)
• Taux de vacance locative et demande en logement dans la zone
• Projets d’urbanisme et d’aménagement à moyen et long terme

L’état du bien et ses caractéristiques techniques influencent directement la rentabilité de votre investissement. Il est préférable d’opter pour des biens en nue-propriété récents ou rénovés afin de minimiser les risques de travaux futurs.

Points à vérifier :

• Normes environnementales et énergétiques (DPE performant, label BBC ou RT 2020)
• Qualité des matériaux et des finitions intérieures et extérieures
• Niveau d’isolation thermique et phonique
• Potentiel de revalorisation du bien à l’issue du démembrement
• Présence d’équipements modernes (ascenseur, parking, espaces communs de qualité)

L’usufruitier joue un rôle crucial dans l’investissement en nue-propriété. Il est essentiel de choisir un partenaire fiable pour assurer une gestion sereine du bien.

Questions à se poser :

• L’usufruitier est-il un organisme reconnu et solvable ?
• Quel est son historique de gestion de biens en nue-propriété ?
• Quels engagements prend-il en matière d’entretien du bien ?
• Quel est le type de locataires ciblés (locatif social, intermédiaire, institutionnel) ?
• Y a-t-il des garanties sur la remise en état du bien en fin d’usufruit ?

Avant d’investir, examinez attentivement les termes du démembrement de propriété, notamment la durée et les conditions de restitution du bien.

À étudier :

• Durée du démembrement (généralement entre 15 et 20 ans)
• Modalités de récupération de la pleine propriété
• Obligations de l’usufruitier en fin de contrat
• Coûts et obligations à prévoir pour la remise en état du bien
• Possibilités de revente en cours de démembrement

L’investissement en nue-propriété offre plusieurs avantages fiscaux, mais il est primordial d’analyser leur impact sur votre situation personnelle.

Points à analyser :

• Absence d’impôts fonciers et de revenus locatifs imposables
• Possibilité d’utiliser le dispositif de déduction des intérêts d’emprunt
• Effets sur votre ISF/IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
• Financement par emprunt : impact sur votre capacité d’endettement et optimisation du levier financier
• Comparaison avec d’autres dispositifs d’investissement locatif (Denormandie, LMNP, Malraux)

En conclusion, investir dans des biens en nue-propriété représente une stratégie judicieuse pour sécuriser son capital tout en optimisant sa fiscalité. En choisissant soigneusement l’emplacement, la qualité du bien, l’usufruitier et les conditions du démembrement, vous maximisez les chances de réaliser un investissement performant et serein.

Vous souhaitez en savoir plus sur les opportunités d’investissement en nue-propriété ? Contactez Milea Patrimoine pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et optimiser votre stratégie patrimoniale.