La loi Denormandie est un dispositif fiscal qui vise à encourager l’investissement immobilier dans l’ancien en France, tout en participant à la rénovation et à la revitalisation des centres-villes. Ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation. Cependant, avant de se lancer, il est crucial de bien évaluer la rentabilité de l’investissement. Pour cela, une simulation loi Denormandie est essentielle. Cet article vous guide à travers les étapes pour réaliser une simulation complète et précise de votre projet immobilier sous la loi Denormandie.
Comment faire une simulation loi Denormandie : Évaluez votre investissement immobilier
Qu'est-ce que la loi Denormandie ?
Avant de plonger dans les détails de la simulation, rappelons brièvement ce qu’est la loi Denormandie. Instituée en 2019, cette loi offre aux investisseurs une réduction d’impôt sur le revenu allant de 12 % à 21 % du montant de l’investissement (travaux inclus), selon la durée de la location du bien (6, 9 ou 12 ans). Ce dispositif s’adresse aux particuliers qui achètent un bien immobilier ancien dans certaines zones géographiques spécifiques, puis le rénovent pour le mettre en location.
Pourquoi faire une simulation loi Denormandie ?
La simulation loi Denormandie permet de prévoir et d’optimiser votre investissement immobilier. Elle vous aide à estimer :
- Le coût total du projet (achat + travaux).
- Le montant de la réduction d’impôt.
- La rentabilité nette de l’investissement.
- Les flux de trésorerie mensuels (revenus locatifs – charges).
Une simulation bien menée vous permet de vérifier si votre projet est financièrement viable et si les avantages fiscaux compensent les coûts engagés.
Les étapes pour réaliser une simulation loi Denormandie
Étapes 1 : Définir les paramètres de l'investissement
La première étape consiste à recueillir toutes les informations nécessaires sur votre projet :
- Le prix d’achat du bien immobilier : c’est le prix que vous paierez pour acquérir le bien.
- Le montant des travaux de rénovation : la loi impose que ces travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Les frais annexes : incluez ici les frais de notaire, les frais d’agence, et autres coûts liés à l’acquisition du bien.
- La durée de la location : déterminez si vous souhaitez louer le bien pour 6, 9 ou 12 ans, ce qui impactera directement le pourcentage de la réduction d’impôt.
Étape 2 : Calculer la réduction d'impôt
Le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement locatif :
- 12 % du montant investi pour une durée de 6 ans.
- 18 % pour 9 ans.
- 21 % pour 12 ans.
Pour calculer la réduction d’impôt, il vous suffit d’appliquer le pourcentage correspondant à la durée choisie au montant total de votre investissement (prix d’achat + montant des travaux). Exemple : Si vous investissez 200 000 € (150 000 € pour l’achat et 50 000 € pour les travaux) et que vous vous engagez à louer pour 9 ans, la réduction d’impôt sera de 18 % de 200 000 €, soit 36 000 €, répartis sur 9 ans, soit 4 000 € par an.
Étape 3 : Estimer les revenus locatifs
Pour évaluer la rentabilité de votre investissement en loi Denormandie, estimez le loyer que vous pouvez percevoir chaque mois. Tenez compte des prix du marché local et veillez à ne pas dépasser les plafonds de loyers imposés par la loi Denormandie. Ces plafonds varient selon la zone géographique où se situe le bien.
Étape 4 : Évaluer les charges et les frais
L’investissement immobilier comporte des charges à ne pas négliger : frais de gestion locative, charges de copropriété, taxes foncières, et éventuellement des assurances. Incluez également les frais financiers si vous financez votre projet par un prêt immobilier.
Étape 5 : Calculer la rentabilité nette
La rentabilité nette se calcule en soustrayant l’ensemble des charges des revenus locatifs, puis en ajoutant la réduction d’impôt. Ce calcul vous donnera une vision claire de la performance de votre investissement. Formule simplifiée Rentabilité nette = Revenus locatifs annuels − Charges annuelles + Réduction d’impôt annuelle
Étape 6 : Analyser les résultats de la simulation
Une fois tous les éléments calculés, vous pouvez analyser les résultats pour voir si votre projet est rentable. Si la rentabilité nette est positive et suffisamment élevée, votre investissement est intéressant. Sinon, il peut être utile de revoir certains aspects du projet, comme le montant des travaux ou la zone d’investissement.
Utiliser des outils en ligne pour une simulation loi Denormandie
Il existe des simulateurs en ligne spécialement conçus pour la loi Denormandie. Ces outils vous permettent de saisir toutes les données relatives à votre projet et de générer automatiquement une estimation de la rentabilité et de la réduction d’impôt. Chez Milea Patrimoine nous réalisons des simulations complètes avec le logiciel Topinvest. Cela permet d’avoir une lecture simplifier des données. Ainsi, nous transmettons une vision complète et simplifiée avec le tableau de trésorerie : le tableau représente le détail des ressources (loyers bruts, l’incidence fiscale et sociale) et les emplois (charges, intérêts et assurances, l’apport).
En conclusion, réaliser une simulation loi Denormandie est une étape cruciale pour tout investisseur souhaitant se lancer dans l’immobilier ancien avec travaux. En suivant ces étapes et en utilisant des outils appropriés, vous pouvez évaluer précisément la rentabilité de votre investissement et optimiser votre avantage fiscal. N’oubliez pas que chaque projet est unique, et il est parfois utile de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert immobilier pour affiner votre simulation et sécuriser votre investissement.
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FAQ sur la simulation de la loi Denormandie
Quel est le taux de la réduction d’impôt Denormandie ?
La réduction d’impôt Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, 18%, ou 21% du montant de l’investissement, selon que l’engagement de location est respectivement de 6, 9, ou 12 ans. Ce dispositif s’applique aux biens immobiliers anciens situés dans des quartiers anciens dégradés, qui ont été rénovés pour être mis en location.
Quels types de travaux sont admissibles au dispositif Denormandie ?
Les travaux éligibles au dispositif Denormandie incluent la rénovation énergétique, l’amélioration de la performance thermique d’au moins 30%, la modernisation des équipements, la création de nouvelles surfaces habitables (comme une extension ou une division), et les travaux de remise en état d’un logement vétuste. Ces travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération pour bénéficier de la réduction d’impôt.
Quels travaux peuvent être pris en compte dans le cadre du dispositif Denormandie ?
La principale différence entre le dispositif Pinel et le Denormandie réside dans le type de biens immobiliers concernés. Le Pinel s’applique aux logements neufs ou en état futur d’achèvement, tandis que le Denormandie est destiné aux logements anciens nécessitant des travaux de rénovation dans des zones spécifiques.