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Déficit foncier et passoires thermiques : comment maximiser l’avantage fiscal ?

Comment estimer la valeur d’un bien classé Monument Historique ?
03 October 2025

Introduction

Face au durcissement des réglementations environnementales et à la flambée des prix de l’énergie, investir dans l’immobilier ancien nécessite aujourd’hui une stratégie adaptée. Les biens classés passoires thermiques (logements avec une étiquette énergétique F ou G) peuvent sembler peu attractifs au premier abord, mais ils recèlent en réalité un potentiel fiscal considérable grâce au déficit foncier.

Dans cet article, nous allons voir comment transformer cette contrainte en opportunité : comprendre le fonctionnement du déficit foncier, savoir comment l’appliquer aux passoires thermiques et découvrir les leviers pour maximiser son avantage fiscal.

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Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier correspond à la différence négative entre vos revenus fonciers (loyers perçus) et vos charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, taxes, etc.).

  • Lorsque vos charges excèdent vos loyers, ce déficit peut être imputé sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
  • Le surplus est ensuite repérable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

En clair, en engageant des travaux de rénovation, vous réduisez immédiatement votre impôt tout en valorisant votre patrimoine immobilier.

Pourquoi cibler les passoires thermiques ?

Les passoires thermiques représentent une opportunité unique pour les investisseurs avertis :

1. Des biens décotés à l’achat

Un logement mal classé sur l’échelle énergétique (F ou G) se vend souvent à un prix inférieur au marché. Cela permet de réaliser un investissement initial plus accessible.

2. Des travaux massifs… donc des déductions fiscales plus importantes

La rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation, remplacement des menuiseries…) génère des dépenses conséquentes. Ces dépenses, considérées comme travaux déductibles, viennent alimenter le mécanisme du déficit foncier.

3. Une mise en conformité réglementaire

À partir de début 2026, les logements G ne pourront plus être mis en location, et les logements F suivront en 2028. Rénover permet donc d’éviter la vacance locative et de préserver la valeur patrimoniale du bien.

4. Un double gain : fiscal et patrimonial

En combinant valorisation immobilière et avantage fiscal, investir dans une passoire thermique devient une stratégie patrimoniale gagnante.

Comment maximiser l’avantage fiscal du déficit foncier sur une passoire thermique ?

Bien choisir son bien immobilier

Privilégiez les emplacements attractifs : centre-ville, quartiers en développement ou zones bénéficiant d’une forte demande locative. Cela garantit une revalorisation du bien une fois rénové.

Identifier les travaux éligibles au déficit foncier

Seuls certains travaux ouvrent droit à déduction :

  • Travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation, fenêtres).
  • Travaux de réparation et d’entetien
  • Travaux d’amélioration pour rendre le logement plus confortable

Bon à savoir : seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont pris en compte. Les opérations de construction neuve ou d’agrandissement en sont exclues.

Optimiser l’imputation fiscale

  • Planifiez vos travaux de manière à dépasser vos revenus fonciers et générer un déficit important.
  • Veillez à rester dans le plafond de 10 700 € imputable sur le revenu global
  • Reportez l’excédent sur vos revenus fonciers futurs pour lisser l’économie fiscale dans le temps

Combiner avec d’autres dispositifs

Un investissement bien pensé peut se coupler avec :

  • La loi Malraux, pour les immeubles situés dans des secteurs sauvegardés, permettant une réduction d’impôt jusqu’à 30 %.
  • Le dispositif Denormandie, ciblant également la rénovation de l’ancien.
  • Les aides de l’État (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ).

Cette synergie maximise à la fois la réduction fiscale et la rentabilité globale de l’opération. Milea propose également des investissements en Monument Historique et en nue-propriété.

Exemple concret

Un investisseur achète dans un programme immobilier un appartement ancien classé G dans une ville dynamique pour 150 000 €.

  • Loyers annuels attendus : 6 000 €.
  • Travaux de rénovation énergétique : 60 000 €.
  • Autres charges : 2 000 €.

Grâce aux 62 000 € de charges déductibles, l’investisseur génère un déficit foncier conséquent :

  • 10 700 € imputés sur son revenu global (réduction immédiate d’impôt).
  • Le reste reporté sur ses futurs revenus fonciers, ce qui diminue sa fiscalité pendant plusieurs années.

Résultat : un bien remis aux normes, valorisé, louable sur le long terme et un gain fiscal significatif.

Profitez du déficit foncier dès aujourd’hui !

Conclusion

Le couple déficit foncier et passoires thermiques constitue une véritable opportunité pour les investisseurs souhaitant conjuguer optimisation fiscale et création de valeur patrimoniale. En anticipant les réglementations énergétiques et en profitant des leviers fiscaux existants, vous transformez une contrainte en atout.

Pour être guidé dans vos choix et sécuriser votre projet, contactez dès maintenant Milea Patrimoine. Nos experts vous accompagnent dans la sélection des biens, le choix du promoteur, le montage fiscal et le suivi des travaux.

Vous pouvez également consulter notre page dédiée à la loi Malraux pour découvrir d’autres solutions de défiscalisation dans l’immobilier ancien rénové.

Vous cherchez à investir ? Contactez un de nos conseillers. L'échange est gratuit et sans engagement. Les rendez-vous peuvent être réalisés dans nos bureaux ou en visio.

    FAQ – Déficit foncier et passoires thermiques

    Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

    Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), c’est-à-dire très énergivore et mal isolé.

    Puis-je louer une passoire thermique sans travaux ?

    À partir de 2025, les logements G ne pourront plus être loués. Les F seront interdits à la location en 2028. Des travaux sont donc indispensables.

    Tous les travaux de rénovation sont-ils déductibles ?

    Non. Seuls les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien sont éligibles au déficit foncier. Les travaux d’agrandissement ne le sont pas.

    Quelle est la limite annuelle du déficit foncier imputable sur le revenu global ?

    10 700 € par an, avec possibilité de reporter l’excédent sur les revenus fonciers pendant dix ans.

    Peut-on cumuler déficit foncier et loi Malraux ?

    Oui, à condition que les biens respectent les critères de chaque dispositif. Cela permet d’optimiser encore davantage la fiscalité.

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