Déficit Foncier : le dispositif fiscal le plus puissant

Qu est ce que le Déficit Foncier ? Le principe de l’investissement en Déficit Foncier consiste à acheter un bien ancien et d’y réaliser des travaux. Au régime réel, vous pouvez déduire des revenus imposables, certaines charges liées aux biens. Si vous êtes dans la situation ou le montant de vos charges est supérieure à vos revenus fonciers, vous dégagez un DÉFICIT FONCIER.

Comment fonctionne le Déficit Foncier ? Le Déficit Foncier créé peut se déduire de votre revenu global pendant une durée et ainsi diminuer votre montant d’imposition. Puis par la suite, il viendra se déduire des futurs revenus fonciers. Nous vous accompagnons dans le calcul Déficit Foncier.

L’investisseur immobilier qui dégage des revenus fonciers a le choix entre les deux régimes pour réaliser sa déclaration de revenus dans le cadre d’une location nue. Évidement ce n’est pas le cas pour la location meublée.

Toutefois, si le montant des revenus fonciers est inférieur à 15 000 € par an sans utilisation d’un régime particulier, vous relevez du régime du micro foncier. Il est alors possible d’opter pour le régime réel. L’option est irrévocable pendant 3 ans.

Le régime micro foncier :

• Les loyers sont déclarés hors charges
• Abattement de 30% de la somme déclarée

Par exemple, avec 20 000 € de loyers, ainsi après un abattement de 30%, la fiscalité portera sur 14 000 €. Ce montant sera à intégrer à vos revenus fonciers imposables, c’est-à-dire à votre tranche marginale d’imposition plus prélèvements sociaux.

Le régime réel :

Le principe est de déduire certaines charges de vos revenus, sans limite de montant. Le détail des charges est détaillé dans l’article 31 du CGI. Il s’agit notamment des éléments ci-dessous :

• Les intérêts d’emprunt et d’assurance contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés.
• Les dépenses de travaux de réparation et d’amélioration supportées par le propriétaire.
• Les frais de gestion et d’administration du bien loué
• Les dépenses de réparation et d’entretien
• Les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété.

Par exemple, avec 20 000 € de loyers et 8 000 € de charges, le revenu imposable sera de 12 000 € à reporter à vos salaires. En régime réel, le montant à déclarer peut-être en déficit. C’est l’intérêt du Déficit Foncier report.

Ainsi, nos opérations en déficit foncier concernent les locations nues au régime réel.

Déficit Foncier travaux. Les travaux déductibles doivent être déboursés l’année en cours.

Fonctionnement Déficit Foncier. Il y a trois catégories de travaux et concernent :

• Les travaux de réparations et d’entretien : l’objectif est de remettre un immeuble en état afin d’en permettre un usage normal sans modification de l’agencement. Déficit Foncier exemple, une remise en état du gros-œuvre (les façades ou encore la toiture). Un changement des chauffages ou réparation des plafonds, planchers.

• Les travaux d’amélioration : ils doivent apporter à l’immeuble une amélioration dans le confort sans en modifier la structure de l’immeuble. Ainsi, les travaux de reprise de la fondation, la rénovation de l’installation électrique, la réparation de la toiture, la pose de persiennes seront des travaux déductibles.

• Dépenses de construction, reconstitution et d’agrandissement : ces dépenses ne sont jamais déductibles. Elles ont pour effet d’apporter une modification importante du gros-œuvre des locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

Puis, le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année après l’imputation du déficit foncier.

Déficit Foncier définition. Ainsi, il faut être vigilent dans la gestion des charges. Les opérations clefs en main permettront de déléguer cette gestion à des professionnels et de s’assurer que les travaux sont déductibles. Nous sommes là pour vous expliquer comment fonctionne le Déficit Foncier.

Ainsi, lorsque les charges sont supérieures aux loyers, un déficit est créé.

Le Déficit Foncier est imputable sur le revenu global. Ainsi, le DÉFICIT s’imputera alors :

• Sur le revenu global de 10 700 € (ou 15 300 € pour les cas Perissol et Cosse ancien) pour les dépenses autres que les intérêts d’emprunt pendant 3 ans. Par contre, si le déficit foncier est inférieur au 10 700 €, l’excédent sera déductible de vos revenus globaux les 6 années suivantes.

• Puis, sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 prochaines années

La loi de Finances 2023 apporte une nouveauté intéressante pour le contribuable investissant à travers ce dispositif. Vous pouvez retrouver les éléments sur le Déficit Foncier BOFIP. Nous le décrivons avec des exemples plus bas. Ainsi, elle prévoit un doublement du déficit foncier pour les logements qui apportent une amélioration énergétique. Par conséquent, le montant de déficit foncier passe à 21 400 € sur les 3 prochaines années. C’est le cas pour l’ensemble des opérations proposées par Milea Patrimoine.

Zoom sur les raisons de cette loi : Cette situation provient de la loi climat et résilience dont nous avons repris l’approche dans notre article. L’objectif est de proposer une incitation financière aux investisseurs qui rénovent des biens locatifs afin d’améliorer le parc immobilier Français.

Les nouvelles règles pénalisent les logements qui ne sont pas aux normes, avce une interdiction de louer des logements mal isolés :

• Les biens G à compter de 2025
• Puis les biens F en 2028
• Et les E en 2034

Déficit Foncier doublé : Ainsi, pour pouvoir prétendre au montant d’imputation de 21 400 €, les dépenses doivent être réalisées entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Les dépenses doivent porter sur la rénovation énergétique.

Ainsi, pour ces investisseurs la législation permettra de doubler le montant de 10 700 € de déficit à imputer sur les revenus globaux pendant 3 ans.  Par conséquent, peut-être que votre profil correspond à ce dispositif.

En résumé, voici l’impact du déficit foncier imputable sur revenu global :

Déficit Foncier fonctionnement. Au titre du régime général, l’investisseur réalisant une opération immobilière dans un bien éligible au déficit foncier, c’est-à-dire avec travaux éligible, pourra prétendre aux avantages fiscaux.

Dispositif Déficit Foncier. Cette opération présente plusieurs intérêts :

• Investissement dans un bien d’exception
• Rénovation totale du bien : partie privative et commun
• Délégation de la partie travaux : aucun problème de gestion
• Situation géographique exceptionnel
• Défiscalisation puissante

Il ne s’agit plus d’un phénomène « marketing » mais bien d’une prise de conscience collective et comme nous l’avons vu, les lois sont votées.

L’immobilier neuf a un impact important sur l’environnement.

Tandis que l’immobilier ancien rénové est une alternative importante pour les pouvoirs publics permettant de limiter dans un premier temps l’impact sur l’environnement. Ainsi, la rénovation d’un ensemble collectif a un impact négatif sur l’environnement 80 fois moins que le neuf. De plus, les études ont montré que la réhabilitation d’un immeuble rénové a un bilan carbone 30 à 70% de moins qu’une construction neuve.

Milea Patrimoine participe à cette évolution. Ainsi, dans l’ensemble des produits proposés, l’impact sur l’environnement sera un point d’analyse important. Nous considérons qu’investir dans la rénovation d’un bâtiment ancien, c’est s’inscrire dans une démarche environnementale forte.

Concrètement, cela passe par une sélection de partenaires garantissant :

• Économie circulaire : avec une stratégie de réemploi. Cela permet une prolongation du cycle de vie des matériaux, la mise en place d’un tri sélectif et le recyclage des matériaux dégradés. Enfin, il s’agit également d’intervention d’entreprises locales avec des circuits courts.
• Biodiversité : l’objectif est d’agir sur le réaménagement urbain. Déficit Foncier exemple, les travaux permettent de ramener des ilots végétaux en centre-ville. La réhabilitation de l’ancien est à l’opposer de la construction neuf qui participe à l’étalement urbain. Dans ce contexte, la lutte contre l’artificialisation des sols est devenue un réel enjeu des pouvoirs publics pour lutter contre le réchauffement climatique. Enfin, l’utilisation de matériaux biosourcés et naturels est également un objectif.
• Limiter les gaz à effet de serre : Utilisation de chauffage et production d’eau chaude sans recours aux énergies fossiles sera systématiquement recherché par nos partenaires.

Ces engagements permettront d’avoir un DPE certifié 2034 C ou D, cela permettra ainsi :

• Conformité à la Loi Climat et Résilience
• Des appartements moins énergivores permettant d’avoir un intérêt compétitif pour les locataires. Il s’agit véritablement d’avoir du neuf dans l’ancien.
• Des appartements avec un potentiel de valorisation: avec d’un côté des appartements qui ne seront pas aux normes et subiront une forte décote (évaluée à 20% aujourd’hui) et ceux aux normes avec une surcote.

Nous rencontrons beaucoup d’investisseurs qui raisonnent en taux moyen d’imposition plutôt qu’en tranche marginale d’imposition.

Toutefois, il est plus simple et efficace d’avoir une approche par la tranche marginale d’imposition (TMI). Ainsi, ce dispositif et celui de monument historique impactent la tranche marginale d’imposition.

La première étape est de déterminer le nombre de parts fiscales : 1 ou au moins 2.

Tranche marginale pour 1 part

L’objectif est de maximiser la partie des revenus fonciers qui sont fiscalisés à la tranche marginale d’imposition.

Dans notre Déficit Foncier exemple, les revenus fonciers sont de 80 000 € annuels et les travaux sont identiques à l’exemple du dessus.

Simulation Déficit Foncier, ainsi l’opération se schématise ainsi :

Montant d’économie d’impôts : 139 950 €

Taux efficacité fiscale : 47 %

En conclusion : il n’y a pas d’utilisation de la déduction des 21 400 €. Ainsi, l’opération ressort avec un très bon taux d’efficacité fiscale.

Cet investisseur pourrait ainsi hésiter entre une opération en DF ou un monument historique. Toutefois, nous allons vous démontrer que l’opération en Déficit Foncier s’avère plus efficace fiscalement.

Simulation Déficit Foncier. Prenons un Déficit Foncier exemple suivant :

• un investisseur qui a des revenus fonciers annuels de 8 000 € (Déficit Foncier location vide au régime réel) ;
• sa tranche marginale d’imposition est de 45% ;
• le montant d’investissement envisagé est de 250 000 € ;
• après travaux le loyer estimé est de 2% soit 5 000 € / an ;
• le montant des travaux appelés sur 3 ans est de 187 000 € ;
• soit une quote-part travaux de 75%.

Les 3 premières années, les revenus fonciers sont rapidement gommés, mais surtout, l’investisseur pourra réduire 21 400 € sur les revenus globaux au taux de sa tranche marginale d’imposition soit 45% dans notre exemple. Puis, en année 4 (N+3), il dégagera plus de revenus fonciers grâce à son investissement et la fiscalité sera gommée jusqu’en année 11.

Montant de l’économie d’impôts : 105 583 € (contre 84 375 € si investissement en Monument Historique avec les mêmes caractéristiques). 

Taux d’efficacité fiscale : 42% (contre 34% si investissement en Monument Historique)

Ainsi, en 2023, l’investissement en DF devient intéressant également pour des investisseurs avec 6 000 € de revenus fonciers annuels.

En conclusion :

La véritable question résidera dans la catégorie d’actifs souhaité !

Cela laissera plus de choix pour les investisseurs.

Nous pouvons réaliser différentes simulations de Déficit Foncier sur différents programmes, n’hésitez pas à nous contacter.

Il est ainsi possible d’imaginer plusieurs investissements et montages permettant de générer des revenus fonciers non fiscalisés. Il s’agit d’une nouveauté de la loi de finance 2023.

Ainsi, nous mettons en place des stratégies efficaces afin d’optimiser le dispositif de Déficit Foncier. Par exemple, il est possible de mettre en place deux investissements en mêmes temps, l’un générant des revenus fonciers et l’autre permettant d’annuler la fiscalité du premier investissement.

Simulation Déficit Foncier. Prenons un Déficit Foncier exemple suivant :

• l’investisseur n’a aujourd’hui aucun revenu foncier ;
• sa tranche marginale d’imposition est de 45% ;
• 1er investissement : un investissement en DF d’un montant de 200 000 € ;
  • loyer estimé est de 3% soit 6 000 € / an ;
  • le montant des travaux appelés sur 3 ans est de 187 000 € ;
• 2ème investissement permettant de générer des revenus rapidement : investissement en SCPI de rendement :
  • Montant d’investissement de 100 000 € ;
  • Rendement estimé de 5% soit 5 000 € par an ;
  • Excepté la première année : 2 500 € en raison du délai moyen de jouissance.

Montant d’économie d’impôts : 82 258 €

Taux d’efficacité fiscale : 41%

En conclusion, cette optimisation permet de diversifier les investissements, de capitaliser et également de choisir le meilleur bien qui vous correspond ! Cela permet d’avoir un Déficit Foncier sans revenus locatifs actuels.

Milea Patrimoine vous explique qu est ce que le dispositif de Déficit Foncier et le compare aux autres dispositifs.

Déficit Foncier et SCI :

Déficit Foncier SCI. Qu’est-ce qu’une SCI ? C’est une société civile immobilière. C’est un outil juridique qui est généralement utilisé par les investisseurs pour l’avantage fiscal de l’impôt sur les sociétés. Grâce à la transparence fiscale, vous pouvez intégrer une opération de Déficit Foncier SCI. L’avantage fiscal sera alors lié à la quote-part de chaque investissement. Il est également possible d’intégrer le Déficit SCI sans loyer. Chez Milea Patrimoine, nous pouvons vous donner des exemples de Déficit Foncier en SCI avec notamment des simulations. Indépendamment de la SCI, il est possible de transmettre l’opération de Déficit foncier uniquement sur le foncier ce qui augmente considérablement l’optimisation liée à la transmission.

Déficit Foncier et LMNP :

Déficit Foncier location meublée non professionnel. Une opération de Déficit Foncier doit être loué en nue pendant au minimum 3 ans après la date d’achèvement des travaux. Il n’y a aucune obligation de durée de détention. Toutefois, après dépassé ce délai, il est possible d’avoir une opération de Déficit Foncier LMNP. L’investisseur pourra ainsi, s’il le souhaite, amortir le bien. Le déficit Foncier location meublée présente un avantage fiscal important. Ainsi, nous pouvons faire une simulation sur un Déficit Foncier LMNP après le délai des 3 ans. Le Déficit Foncier location meublée nécessite que le logement dispose d’un certain nombre d’équipements. Par exemple, une literie, plaque de cuisson, etc …

Certains investisseurs nous demandent quel est le meilleur investissement entre un Déficit Foncier ou un LMNP. L’objectif des deux investissements sera différents. Le dispositif de LMNP permet de bénéficier de revenus réguliers non fiscalisés tandis que le dispositif de Déficit Foncier permettra de défiscaliser de futurs revenus fonciers. Le déficit foncier meublé permettra de cumuler les deux objectifs. Ainsi, LMNP et Déficit Foncier vont bien ensemble. De plus, nous réalisons des simulations en Déficit Foncier LMNP. Cette opération améliorera la rentabilité de l’opération.

Déficit Foncier et Pinel ?

Déficit Foncier Pinel. Peut-on cumuler les deux dispositifs ? Quels sont les différences entre le dispositif en Déficit Foncier et le dispositif Pinel ? Qu’est-ce que le Pinel optimisé au Déficit Foncier ?

Avec le dispositif Pinel, vous avez le droit à une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un logement mis en location. En contrepartie, il existe des conditions. Notamment, avec un plafond de loyer et de ressource du locataire. Le dispositif Pinel a été arrêté. En 2023, les taux des réductions d’impôts ont été abaissés.

Toutefois, il existe le dispositif spécifique Pinel optimisé au Déficit Foncier. Ce dispositif permet de bénéficier de la réduction d’impôt du Pinel sur le prix du foncier. De plus, l’investisseur en Pinel optimisé au Déficit Foncier bénéficiera de la réduction d’impôts du Déficit Foncier travaux. Ainsi les deux dispositifs Pinel et Déficit Foncier fonctionnent parfaitement ensemble.

SCPI et Déficit Foncier ?

Peut-on acheter des SCPI Déficit Foncier ? Quels sont les avantages et inconvénients ? Les SCPI Déficit Foncier sont des SCPI appelées fiscales. Au même titre que les SCPI Pinel, Malraux, les SCPI Déficit Foncier permettent de bénéficier des avantages du dispositif. En effet, vous pourrez imputer le Déficit Foncier 10 700 € sur votre revenu global. En SCPI Déficit Foncier vous n’êtes plus dépendant d’un bien en particulier mais vous détenez des parts de plusieurs immeubles. Chez Milea Patrimoine, nous travaillons avec les meilleurs partenaires de SCPI Déficit Foncier.

OBJECTIFS D’INVESTISSEMENT

Il s’agit du principal objectif pour nos clients. Le choix du bien doit être la priorité. Certes, le DF offre, encore plus aujourd’hui un avantage fiscal impressionnant. Ainsi, en investissant dans un bien immobilier rénové, vous détenez un bien d’exception qui traversera les prochaines décennies. Grâce au Déficit Foncier doublé, ce type d’investissement convient au Déficit Foncier sans revenus locatifs.

Retrouvez nos opérations Déficit Foncier 2023 :

En septembre nous sortons un très beau DF avec un emplacement prime en plein coeur de Paris et à proximité immédiate du vieux-port de Marseille.

Les autres de cette année sont : Grenoble, Nice, Marseille et Niort. Ainsi que d’autres exemples d’opérations de Déficit Foncier à Toulon (Rue Victor Clappier), Port Leucate, Déficit Foncier Lyon, et Châlons-en-Champagne (Abbaye-Toussaint). Ainsi que le stock des opérations en cours à Carpentras, Vanves, Strasbourg, Issy-les-Moulineaux et Versailles. Nous pouvons également vous trouver les Déficit Foncier Toulouse, Déficit Foncier Nantes et Déficit Foncier Bordeaux.