Déficit Foncier : Optimisez vos Revenus et Réduisez vos Impôts

Le principe de l’investissement en Déficit Foncier consiste à acheter un bien immobilier ancien et à y réaliser des travaux de rénovation. Sous le régime réel, vous pouvez déduire certaines charges liées à ces biens de vos revenus imposables. Si le montant de vos charges dépasse vos revenus fonciers, vous générez un Déficit Foncier.

C’est un excellent levier de défiscalisation immobilière que nous maîtrisons chez Milea Patrimoine.

Si vous êtes intéressé par l’investissement immobilier mais ne savez pas par où commencer, vous êtes au bon endroit. Dans cet article, nous allons détailler le déficit foncier, l’un des dispositifs fiscaux les plus populaires en immobilier. Pour en savoir plus sur l’ensemble des options et des stratégies d’investissement, découvrez notre guide complet sur comment investir en immobilier.

Le Déficit Foncier ainsi généré peut être déduit de votre revenu global pendant plusieurs années, réduisant ainsi votre base imposable. Ce déficit peut aussi être imputé sur vos futurs revenus fonciers. Nous vous aidons à calculer et optimiser votre Déficit Foncier.

L’investisseur immobilier a le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer ses revenus fonciers : le régime micro foncier et le régime réel. Ce choix ne concerne pas la location meublée.

Le régime micro foncier :

Si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €, vous relevez du régime micro foncier. Vous pouvez opter pour le régime réel, mais cette option est irrévocable pendant 3 ans.

• Les loyers sont déclarés hors charges.
• Abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers déclarés.

Par exemple, pour 20 000 € de loyers, après un abattement de 30 %, la fiscalité sera calculée sur 14 000 €, qui sera ajouté à vos autres revenus soumis à votre tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux.

Le régime réel :

Dans le cadre du régime réel, vous pouvez déduire diverses charges liées à l’acquisition et à la gestion du bien, sans limite de montant. Voici quelques charges déductibles selon l’article 31 du CGI :

• Les intérêts d’emprunt et d’assurance pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien.
• Les frais de travaux de réparation et d’amélioration.
• Les frais de gestion et d’administration.
• Les dépenses de réparation et d’entretien.
• Les provisions pour charges en copropriété.

Par exemple, avec 20 000 € de loyers et 8 000 € de charges, le revenu imposable sera de 12 000 €, permettant de générer un Déficit Foncier qui peut être reporté, réduisant ainsi vos impôts futurs.

Ainsi, nos opérations en Déficit Foncier s’appliquent principalement aux locations nues sous le régime réel.

Depuis la loi de finances rectificative pour 2022, les investisseurs peuvent doubler le montant de déficit foncier imputable sur leur revenu global, sous conditions. L’objectif : encourager les rénovations énergétiques lourdes dans le parc locatif ancien.

Plafond doublé : jusqu’à 21 400 € par an (au lieu de 10 700 €), pour les dépenses engagées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Pour bénéficier de ce dispositif, plusieurs critères doivent être réunis :

• Nature des travaux : ils doivent permettre un changement de classe énergétique significatif du bien (passer de E/F/G à A/B/C/D selon le DPE).
• Période des dépenses : les devis doivent avoir été signés à partir du 5 novembre 2022 et les travaux réalisés avant le 31 décembre 2025.
• Justificatifs obligatoires : deux diagnostics de performance énergétique (DPE) sont nécessaires : avant et après travaux.
• Type de location : concerne uniquement les biens en location nue au régime réel.

En cumulant sur trois ans, cela représente jusqu’à 64 200 € de déficit foncier imputable en cas de rénovation énergétique éligible.

Lorsqu’il s’agit d’investir en Déficit Foncier ou en Monument Historique, il est crucial de raisonner non pas en taux moyen d’imposition, mais bien en tranche marginale d’imposition (TMI).

C’est cette TMI qui détermine le gain fiscal réel généré par la déduction des charges ou des déficits sur vos revenus.

Tranche marginale pour 1 part

Tranche marginale pour 2 parts et plus

Prenons l’exemple d’un contribuable célibataire, avec un revenu net imposable de 200 000 €. Sa tranche marginale d’imposition est de 45 %, à laquelle s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit une imposition globale de 62,2 % sur ses revenus fonciers.

Chaque euro de déficit foncier généré réduit donc son impôt à hauteur de 62 centimes. L’effet fiscal est donc considérable, et il justifie pleinement le recours à une stratégie optimisée via le régime réel.

A titre de comparaison, le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt et non d’une déduction d’impôts.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes — souvent membres d’une même famille ou associés investisseurs — de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque associé détient des parts sociales en fonction de son apport, ce qui facilite la gestion collective du patrimoine ainsi que sa transmission.

La SCI est couramment utilisée pour des raisons fiscales (optimisation de l’imposition) et patrimoniales (organisation de la propriété et de la succession).

Intégration du Déficit Foncier en SCI

Il est tout à fait possible d’intégrer une opération de Déficit Foncier au sein d’une SCI relevant de l’impôt sur le revenu (IR). Grâce à la transparence fiscale de la SCI à l’IR, les associés peuvent imputer leur quote-part du déficit foncier directement sur leur revenu foncier personnel. Cette répartition se fait proportionnellement à la détention des parts.

Cela peut représenter un levier fiscal important, notamment pour des investisseurs ayant une tranche marginale d’imposition élevée, car le déficit permet de réduire leurs impôts en diminuant leur base imposable.

Optimisation de la transmission

Un autre avantage majeur de la SCI réside dans la transmission patrimoniale. Transmettre un bien immobilier détenu en direct peut être complexe et coûteux en droits de succession. En revanche, transmettre progressivement des parts sociales de SCI permet de bénéficier d’abattements fiscaux, de réduire les frais de succession et de maintenir une certaine souplesse dans la gestion du patrimoine.

Par ailleurs, dans le cadre d’une opération en Déficit Foncier, il est possible de ne transmettre que la nue-propriété du foncier, en dissociant l’usufruit et la nue-propriété. Cela permet d’optimiser davantage encore la fiscalité de la transmission tout en maintenant les avantages du dispositif pour l’usufruitier.

Chez Milea Patrimoine

Nous proposons des simulations personnalisées de Déficit Foncier en SCI, en fonction de la situation fiscale de chaque associé, afin d’en maximiser les avantages. Nos experts vous accompagnent dans la structuration et l’optimisation de votre investissement immobilier via une SCI.

Rappel des fondamentaux

Le Déficit Foncier est un dispositif qui s’applique uniquement à la location nue, et permet de déduire les charges et travaux des revenus fonciers. Il doit donc être utilisé dans un cadre strictement non meublé. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le bien doit être loué nu pendant au minimum 3 ans après la fin des travaux. Il n’y a en revanche aucune obligation de durée de détention du bien.

Passage du nu au meublé : vers le LMNP

Une fois la période minimale de location nue écoulée, il est possible de basculer le bien en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Ce changement de statut permet d’activer un second levier fiscal puissant : l’amortissement comptable du bien et des équipements, réduisant ainsi les revenus imposables.

Le statut de LMNP nécessite de respecter certains critères de décence et d’équipement, par exemple :

• Literie avec couette ou couverture
• Plaques de cuisson
• Réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, etc.

Comparaison et complémentarité entre Déficit Foncier et LMNP

Les objectifs des deux dispositifs sont complémentaires :

• Le Déficit Foncier permet de réduire l’impôt dû sur les revenus fonciers existants ou futurs.
• Le LMNP, quant à lui, permet de percevoir des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés, grâce à l’amortissement.

L’intérêt d’un montage combiné est donc fort : on défiscalise d’abord via les travaux, puis on optimise la rentabilité locative sur le long terme en passant en meublé.

Simulations et stratégie patrimoniale

Chez Milea Patrimoine, nous vous proposons des simulations en Déficit Foncier suivi d’un passage en LMNP, pour visualiser l’impact global sur la rentabilité, l’imposition et le cash-flow. Ce type de stratégie est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant optimiser la fiscalité à court terme tout en préparant des revenus complémentaires à moyen ou long terme.

Qu’est-ce qu’une SCPI en Déficit Foncier ?

Les SCPI fiscales en Déficit Foncier sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier spécialisées dans l’immobilier ancien à rénover. Contrairement aux SCPI classiques, elles permettent aux investisseurs de bénéficier du mécanisme du Déficit Foncier, tout en accédant à un portefeuille diversifié de biens immobiliers.

Concrètement, vous achetez des parts de la SCPI (et non un bien en direct), et vous participez ainsi au financement de travaux de rénovation réalisés sur l’ensemble des immeubles détenus par la société. La quote-part des charges et travaux vous est ensuite transmise fiscalement, vous permettant de déduire jusqu’à 10 700 € par an de votre revenu global.

Les avantages de la SCPI Déficit Foncier :

1. Mutualisation du risque : en investissant dans plusieurs biens via une SCPI, vous diminuez considérablement le risque locatif et patrimonial. Vous ne dépendez plus de la performance ou de la vacance d’un seul appartement.
2. Accessibilité : il est possible d’investir en SCPI Déficit Foncier avec des tickets d’entrée bien plus faibles qu’un investissement en direct, souvent à partir de quelques milliers d’euros.
3. Simplicité de gestion : vous ne gérez rien. La société de gestion s’occupe des travaux, de la mise en location, du suivi administratif et fiscal.
4. Défiscalisation optimisée : comme en direct, les travaux sont imputables sur vos revenus fonciers, et une partie peut être déduite du revenu global, dans la limite légale.

Points de vigilance

• Durée d’engagement : pour bénéficier pleinement de l’avantage fiscal, il est nécessaire de conserver les parts pendant au moins 3 ans après la fin des travaux (souvent 10 à 15 ans de détention totale).
• Liquidité limitée : comme pour toutes les SCPI fiscales, la revente des parts peut être moins aisée à court terme.
• Pas d’effet de levier : il est difficile (mais pas impossible) de financer l’achat de SCPI Déficit Foncier à crédit, car les banques n’accordent pas toujours de prêt pour ce type de produit.