Pourquoi le déficit foncier est-il particulièrement adapté aux immeubles anciens ?

Le dispositif du déficit foncier autorise les propriétaires bailleurs à imputer certaines charges sur leurs revenus locatifs, voire sur leur revenu global sous conditions. Concrètement, si les charges liées à un bien locatif (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…) dépassent les loyers perçus, ce déficit peut être imputé sur votre fiscalité.

Le principal avantage réside dans la possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global, à condition que le bien soit loué nu et que le régime réel soit appliqué. Le solde du déficit, s’il dépasse ce plafond, peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les immeubles anciens nécessitent souvent des rénovations : toiture, chauffage, mise aux normes électriques, réfection des sols, ravalement de façade, etc. Or, ces travaux sont précisément ceux qui génèrent du déficit foncier.

Un bien ancien acheté avec des travaux à effectuer permet ainsi de maximiser le montant des charges déductibles. Cela rend le mécanisme immeubles anciens déficit foncier particulièrement attractif : on valorise le patrimoine tout en réduisant l’impôt.

Exemple : Vous achetez un appartement ancien pour 220 000 € et réalisez 60 000 € de travaux de rénovation. Les revenus locatifs s’élèvent à 10 000 € par an, mais les dépenses engagées entraînent un déficit de 50 000 €.Vous pouvez déduire 10 700 € la première année de votre revenu global, et reporter le reste sur vos revenus fonciers futurs.

Outre l’avantage fiscal, un immeuble ancien bien rénové dans un quartier recherché peut prendre de la valeur rapidement. Cela permet de :

• Acheter à un prix inférieur au neuf
• Louer à un bon niveau de loyer après rénovation
• Profiter d’une rentabilité optimisée, d’autant plus forte lorsque la fiscalité est allégée

Les investisseurs cherchent donc à conjuguer valorisation patrimoniale et avantages fiscaux. L’alliance immeubles anciens déficit foncier répond exactement à cette double exigence.

Les centres-villes historiques ou les quartiers en mutation regorgent d’immeubles anciens avec du cachet. Ces biens, une fois rénovés, deviennent très attractifs pour la location tout en bénéficiant du dispositif de déficit foncier.

C’est une stratégie pertinente pour qui souhaite investir dans la pierre de manière durable et rentable.

Le choix du bien est crucial. Il est essentiel que le logement soit implanté dans un emplacement recherché et qu’il requière des rénovations éligibles au dispositif. L’objectif est de générer un déficit foncier suffisant pour optimiser la fiscalité, tout en assurant une bonne rentabilité locative.

Un chiffrage précis des travaux permet de simuler le montant du déficit. Cette étape est essentielle pour mesurer l’économie d’impôt attendue et s’assurer que l’investissement reste cohérent sur le plan financier.

Le régime réel est obligatoire pour bénéficier du déficit foncier. Il faut également louer le bien nu pendant au moins 3 ans après l’imputation du déficit sur le revenu global. Un montage rigoureux est donc indispensable.

Faire appel à un cabinet spécialisé comme Milea Patrimoine permet de sécuriser l’opération : choix du programme immobilier, accompagnement juridique, suivi des travaux, mise en location, déclaration fiscale. Vous bénéficiez d’un accompagnement global, adapté à votre situation patrimoniale.

Chez Milea Patrimoine, nous sommes spécialisés dans l’investissement immobilier dans l’ancien avec des dispositifs comme le déficit foncier. Notre expertise repose sur :

• Une sélection rigoureuse de biens anciens à fort potentiel
• Un accompagnement complet à chaque étape, de l’acquisition à la mise en location.
• Une parfaite maîtrise des dispositifs de défiscalisation immobilière
• Des conseils personnalisés selon votre situation fiscale et patrimoniale

Nous vous aidons à construire un patrimoine solide, rentable et fiscalement optimisé, en toute sérénité.

Au-delà du déficit foncier, il existe d’autres dispositifs fiscaux complémentaires pour investir dans l’immobilier ancien tout en réduisant son imposition. C’est notamment le cas de la loi Malraux, particulièrement adaptée aux biens situés dans des secteurs sauvegardés, ou encore des monuments historiques, qui permettent une déduction intégrale des travaux sous conditions. Le dispositif Denormandie, quant à lui, cible les centres-villes en rénovation et offre une réduction d’impôt directe. Enfin, l’investissement en nue-propriété peut représenter une stratégie patrimoniale efficace à long terme, sans fiscalité pendant toute la durée du démembrement.
Chacun de ces mécanismes répond à des objectifs spécifiques : optimisation fiscale, valorisation patrimoniale ou transmission.