Investir en nue-propriété en 2024 : les villes et secteurs à privilégier pour maximiser votre rendement

La nue-propriété repose sur le principe de la dissociation de la propriété d’un bien immobilier d’investissement en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. L’investisseur achète la nue-propriété d’un bien, tandis qu’un usufruitier (souvent une institution ou un bailleur social) détient le droit d’usage et les revenus locatifs pendant une période définie (généralement entre 15 et 20 ans). À l’issue de cette période, l’investisseur récupère la pleine propriété sans coût supplémentaire, avec un bien souvent valorisé.

Ce type d’investissement présente plusieurs avantages :

• Pas de gestion locative : l’usufruitier gère le bien et perçoit les loyers.
• Réduction du prix d’achat immobilier : l’acquisition se fait à un prix décoté (généralement entre 40% et 50% du prix en pleine propriété).
• Absence de fiscalité pendant la période de démembrement : pas de taxes foncières ni d’impôt sur les revenus locatifs.

Cependant, la performance de cet investissement dépend en grande partie de l’emplacement du bien. Il est donc crucial de se tourner vers des villes rentables en nue-propriété.

• Paris et sa proche couronne. La capitale reste une valeur sûre pour tout investissement immobilier. En dépit de prix élevés, la demande reste forte et les projets de rénovation d’immeubles anciens sont nombreux. Les arrondissements du centre et de l’est de Paris, ainsi que des communes limitrophes comme Neuilly-sur-Seine, Saint Cloud, Boulogne-Billancourt, Saint-Ouen, et Montreuil offrent de belles opportunités en nue-propriété. Ces secteurs bénéficient d’une dynamique de réhabilitation d’immeubles anciens et d’une augmentation continue de la demande locative.

• Lyon, deuxième plus grande ville de France, Lyon combine dynamisme économique, attractivité culturelle et qualité de vie. Les quartiers de la Presqu’île, de Confluence ou de Monplaisir attirent de nombreux investisseurs. Avec une population en croissance et un marché locatif très tendu, Lyon offre des opportunités intéressantes pour investir en nue-propriété. De plus, les efforts de la ville pour rénover son patrimoine ancien favorisent la valorisation des biens sur le long terme.

• Bordeaux, souvent citée parmi les villes où il fait bon vivre, est également un excellent choix pour la nue-propriété. Le centre historique, avec ses bâtiments anciens rénovés, attire une clientèle aisée et un flux constant de nouveaux arrivants. Des quartiers comme Les Chartrons ou Saint-Michel connaissent une forte demande locative et un potentiel de plus-value intéressant à l’horizon 2024.

• Nantes, dynamique et en plein essor économique, Nantes séduit de plus en plus les investisseurs. La réhabilitation de quartiers historiques comme Bouffay ou Île de Nantes en fait un marché attractif pour la nue-propriété. La ville bénéficie également d’une forte croissance démographique, ce qui garantit une demande soutenue à long terme.

• Toulouse, capitale de l’aéronautique et du spatial, Toulouse attire des cadres et ingénieurs de tout horizon. Le marché immobilier y est tendu, surtout dans les quartiers comme Carmes ou Saint-Cyprien, où de nombreux projets de rénovation sont en cours. Investir en nue-propriété dans ces secteurs permet de profiter de la dynamique économique de la ville tout en anticipant une plus-value significative.

• Lille, grâce à sa position géographique stratégique entre Paris, Londres et Bruxelles, Lille bénéficie d’une forte demande immobilière. Des quartiers comme Vieux-Lille ou Euralille offrent des opportunités intéressantes pour les investisseurs en nue-propriété, notamment grâce à un marché en constante évolution et une attractivité grandissante auprès des jeunes actifs.

• Marseille, ville de contrastes, est en pleine transformation. Des quartiers comme Le Panier ou Saint-Victor bénéficient de projets de rénovation ambitieux. La demande locative y est forte, ce qui en fait une option intéressante pour les investisseurs souhaitant se positionner sur la nue-propriété.

En plus du choix de la ville, plusieurs critères doivent être pris en compte pour optimiser un investissement en nue-propriété :

• L’emplacement précis : optez pour des quartiers en plein essor ou en voie de réhabilitation. Les centres-villes historiques et les quartiers proches des transports en commun sont généralement des valeurs sûres.
• Les projets d’urbanisme : renseignez-vous sur les projets futurs de la ville, comme les réhabilitations d’immeubles anciens ou les aménagements d’infrastructures. Ces éléments peuvent booster la valorisation de votre bien sur le long terme.
• Le potentiel de valorisation : les villes ayant une forte demande locative et une croissance démographique soutenue offrent généralement un potentiel de valorisation plus élevé, une fois la période de démembrement terminée.