Investissement loi Malraux ou Pinel en 2023 ?

Le constat est criant depuis la sortie du COVID, les investisseurs immobiliers se tournent de plus en plus vers les villes de taille moyenne. L’investissement ancien est une classe d’actifs recherchée par les investisseurs. Au même moment, la réglementation pour les logements s’est intensifiée. D’abord avec la crise énergétique qui a incité aussi bien les bailleurs que les locataires à minimiser cette facture. Puis, la sélectivité des biens s’est renforcée avec la nouvelle réglementation (RE 2020) et la mise aux normes des biens concernant la performance énergétique. Nous avions indiqué l’an passé les prémices de cette situation avec les premières projections. Ainsi, la loi climat et résilience a provoqué des écarts entre des logements aux normes énergétiques se valorisant de +12%. Tandis que les biens non conformes provoquent une décote allant jusqu’à -30%.

De plus, en 2022 avec la sortie du COVID, le confinement en Chine et la guerre en Ukraine, les prix des matières premières se sont envolés. Ainsi, le coût des travaux dans l’ancien a fortement progressé. Il en va de même pour la construction neuve.

En 2023, en tant qu’investisseur vous avez la possibilité d’investir dans l’immobilier ancien classique. La difficulté sera de trouver un bien répondant à vos objectifs. Vous souhaitez acquérir un bien patrimonial ? Dans certaines ville, il devient très difficile de trouver un bien immobilier en cœur de centre-ville. De plus, ce bien nécessitera à court terme ou peut-être à moyen terme des travaux. Ainsi, vous risquez d’être confronté à cette gestion et au coût important en résultant. Les travaux devront être réalisés sur les parties privatives mais aussi sur les communs. Compte tenu de l’inflation, ce coût pourrait vite être insupportable. Enfin, vous avez certainement également un objectif de baisse de la pression fiscale sur vos revenus globaux.

Dans ce contexte, en 2023 les dispositifs fiscaux de la loi Malraux ou Pinel seront des véritables alternatives pour réaliser un investissement patrimonial. Chez Milea Patrimoine, nous vous disons tout en comparant les deux dispositifs.

La zone d’investissement :

L’investissement dans le neuf correspond à la loi Pinel. Les biens se situent généralement dans des grandes villes et des banlieues. La tension du marché locatif est importante dans ces zones et il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (appelées zones A bis, A et B1). L’investissement Pinel répond donc principalement à la problématique de densification urbaine.

Tandis qu’un investissement en loi Malraux répond à une toute autre logique. Le secteur d’investissement est réglementé au sein d’un secteur dit «sauvegardé». Le PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) gère le secteur sauvegardé. Il dicte les règles d’urbanisme à respecter et assure la cohérence globale des interventions. Ainsi, la ville se procure des outils de protection de son patrimoine. Ce processus de réhabilitation des cœurs de ville associe des investissements privés et également publics. Par conséquent, l’investisseur en loi Malraux recherche un investissement patrimonial situé en plein cœur de ville. Là où il peut être compliqué de dénicher du foncier. Découvrez des exemples de réalisations.

L’effet fiscal :

Dans le cadre d’un investissement Pinel, en échange d’une location pendant une certaine durée à un loyer fixé, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts. Ce taux a baissé en 2023. Ainsi, il ressort désormais à 17,5% si la durée de location est de 12 ans (contre 21% en 2022). Afin d’optimiser l’avantage fiscal, votre investissement doit être inférieur à 300 000€ et un prix au mètre carré inférieur à 5 500€. Enfin, le plafond de réduction d’impôts est limité à 10 000€ par an. Chez Milea Patrimoine, nous répondant à l’objectif premier des investisseurs. Ainsi, il peut être judicieux de se rapprocher d’une zone en tension comme par exemple les premières couronnes parisiennes, quitte à dépasser les plafonds et rendre l’effet fiscal moins intéressant.

Pour l’investissement dans l’ancien rénové à travers la loi Malraux, le principe de défiscalisation est différent du Pinel. D’abord, le montant des travaux doit être inférieur à 400 000€ sur une période de 4 ans. Par conséquent, si les travaux dépassent ce montant, il ne sera pas possible de les impacter. Il n’existe pas de plafonnement du prix au mètre carré. 30% des travaux sont déductibles pour le Malraux soit 22,5% pour une opération avec 75% de travaux versus 17,5% pour du Pinel. Retrouvez l’ensemble des dispositifs de défiscalisation immobilier.

Les conditions :

Dans le cadre d’un investissement Pinel, il y a le plafonnement des loyers selon la zone géographique (souvent 80% du loyer local). De même, il existe un plafond de ressources du locataire. Enfin, la location en nue doit être réalisée à minima sur 12 ans. L’investissement dans le neuf permet à l’investisseur de loger un membre de sa famille. Ce qui n’est pas possible dans le cadre de la loi Malraux.

Un des avantages très intéressant de l’investissement en loi Malraux est l’absence de plafond des loyers. Ainsi, chez Milea Patrimoine, nos clients majorent en moyenne de 20% les loyers pratiqués à ceux estimés. Cela s’explique par la tension immobilière liée à l’emplacement des biens. Mais également par une offre restreinte du nombre de lots dans chaque bien ou encore par la qualité des travaux (parties privative et commune). Il s’agit de faire du neuf dans l’ancien avec le cachet supplémentaire. L’autre avantage réside dans le choix du locataire puisqu’il n’existe pas de plafond de ressources. Afin de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscale, la durée de location doit être au minimum de 9 ans.

Quel dispositif privilégier en 2023, Pinel ou Malraux ?

L’investissement dépendra de votre objectif. Dans le cadre d’un investissement pour loger un membre de sa famille après la fin des travaux, le Pinel est la seule solution. Par contre, si vous souhaitez réaliser un investissement patrimonial en plein cœur d’une ville dynamique, le Malraux est l’investissement parfait.

De manière générale, en 2023 l’investissement en loi Malraux présente plus d’avantages que le Pinel. Il permet de réduire plus fortement la pression fiscale. De plus, il n’a aucune contrainte de prix au mètre carré déductible. Par conséquent, l’investissement en loi Malraux sera plus souple que le Pinel et avec une obligation de location plus courte.

Toutes les actualités

Vous avez des questions, rencontrez nos consultants en physique ou visio !

Milea Patrimoine est la structure vous permettant d’avoir un conseil immobilier. Prenez contact avec un de nos conseillers. Nous vous expliquons les “trucs et astuces” pour savoir comment investir en immobilier.

5/5 - (4 votes)