Mise à jour de l’article : 27/07/2025
Les 3 étapes d’un processus d’achat dans l’immobilier ancien rénové ?
L’investissement immobilier ancien rénové permet de concilier performance fiscale, valorisation patrimoniale et qualité de localisation. Grâce à des dispositifs tels que la loi Malraux, le déficit foncier ou les Monuments Historiques, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux importants tout en investissant dans des biens de caractère.
Vous souhaitez faire un investissement dans l’immobilier ancien rénové mais vous ne savez pas par ou commencez. Notre guide rapide en 3 étapes vous permettra d’avoir les bons réflexes :
- Étape 1: Définir vos objectifs avec l’aide d’un professionnel
- Étape 2: Trouver votre bien idéal : chercher dans le stock et être prêt pour la sortie à venir
- Étape 3: Validation juridique de l’achat et recherche de financement
Définir vos objectifs avec l’aide d’un professionnel
Évaluation de vos besoins et de votre budget
Avant de vous lancer, il est essentiel de bien définir vos objectifs patrimoniaux et fiscaux. Cette phase de réflexion s’accompagne généralement d’un audit patrimonial avec un conseiller. L’évaluation prendra en compte votre situation familiale, votre régime fiscal, vos objectifs à court et long terme ainsi que votre tolérance au risque.
Calcul du budget global : entre apport et emprunt
Deux composantes principales constituent votre budget d’investissement immobilier :
- Apport personnel : vos fonds disponibles hors emprunt
- Votre capacité d’emprunt: évaluation par votre banque ou un courtier du prêt envisageable, selon vos revenus et charges.
Prendre en compte le budget foncier + travaux
Dans l’immobilier ancien rénové, le budget se décompose en deux parties :
- Le foncier : prix d’achat des murs.
- Les travaux : rénovation éligible à la défiscalisation selon le dispositif choisi (Malraux, Monument Historique, Déficit Foncier, Denormandie).
Ces deux postes sont généralement fixés à l’avance. Selon la localisation, la répartition foncier/travaux peut varier, influant sur le bénéfice fiscal potentiel.
Déterminer vos critères de recherche immobilière
Posez-vous les bonnes questions :
- Quel est votre objectif fiscal ? Réduire l’IR ou les revenus fonciers ?
- Quelle localisation ciblez-vous ?
- Avez-vous un objectif de transmission ?
- Quels sont les caractéristiques du bien que vous recherchez (surface, type, orientation) ?
Astuce de Milea Patrimoine : « Il peut être intéressant de réaliser l’analyse de son budget sur d’anciennes opérations, afin de définir précisément ce qu’on souhaite. En effet, vous aurez peut-être une enveloppe financière supplémentaire afin d’avoir un bien se rapprochant de vos critères. »
Trouver votre bien idéal : analyser le stock et anticiper le flux
Analyse du stock immobilier ancien rénové disponible
Commencez par consulter les biens disponibles immédiatement. Cela vous permettra de :
- Confronter vos critères à l’offre actuelle.
- Affiner votre stratégie d’investissement.
- Découvrir les typologies de projets et villes proposées.
Cette phase est essentielle pour valider la cohérence de votre projet.
Analyse du flux : se positionner avant la sortie des biens
Dans l’immobilier ancien rénové, les projets sont peu nombreux et très demandés. Il est donc crucial de :
- Se préparer à se positionner dès la sortie d’un bien.
- Faire une simulation personnalisée.
- Poser une lettre d’engagement pour signaler votre intérêt en amont (sans valeur juridique, mais utile commercialement).
Une forte réactivité vous permettra de sécuriser les biens les plus attractifs. Cela est vrai pour l’ensemble des dispositifs, également les programmes en nue-propriété.
Réserver votre bien : validation juridique et financement
Option et pré-réservation du bien immobilier
Lorsque vous identifiez un bien qui correspond à vos attentes, vous pouvez poser une option. Attention :
- Les règles sont souvent “premier arrivé, premier servi“.
- Le bien peut être réservé rapidement, notamment en centre-ville ou en secteur sauvegardé
Pour vous rendre compte, le bien en loi Malraux de Strasbourg est un exemple d’une opération très demandée.
Contenu du dossier de réservation d’un bien ancien rénové
Le dossier de réservation comprend en général :
- Une promesse d’achat
- Une lettre d’engagement travaux
- Un dépôt de garantie (entre 1 et 5 % du prix foncier)
Par la suite, un dossier complet vous est remis, comprenant :
- Compromis de vente
- Attestation de l’homme de l’art
- Attestations Carrez, diagnostics, plan, descriptif travaux
- Règlement de copropriété
- État des risques, etc.
Signature du contrat de réservation et obtention du financement
Une fois la réservation validée, vous avez généralement 10 jours pour signer le contrat. Si vous financez à crédit, il est recommandé de :
- Contacter votre banque et un courtier en parallèle
- Anticiper les délais bancaires (jusqu’à 60 jours pour une offre)
Finalisation chez le notaire avant la fin de l’année fiscale
La signature de l’acte authentique a souvent lieu en fin d’année. Pour que votre investissement soit pris en compte sur l’année fiscale en cours, l’acte doit être signé avant le 31 décembre à minuit.
Par Fabrice Leduc, conseiller en gestion de patrimoine chez Milea Patrimoine
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FAQ - Fiscalité des Monuments Historiques
Quelles sont les étapes pour réussir un achat dans l’immobilier ancien rénové ?
Il faut d’abord définir vos objectifs patrimoniaux avec un conseiller, puis analyser les biens disponibles et anticiper les projets à venir, avant de réserver votre bien et finaliser le financement chez le notaire.
Comment se calcule le budget d’un projet en immobilier ancien rénové ?
Le budget comprend le prix d’achat du foncier et le coût des travaux de rénovation. La répartition entre ces deux postes influence directement les avantages fiscaux selon le dispositif utilisé.
Pourquoi les biens anciens rénovés sont-ils rapidement réservés ?
L’offre est limitée et très convoitée, notamment dans les centres-villes classés. Une bonne réactivité permet de sécuriser les meilleures opportunités dès leur mise sur le marché.
Que contient un dossier de réservation en immobilier ancien rénové ?
Il comprend généralement une promesse d’achat, une lettre d’engagement sur les travaux et un dépôt de garantie. Il est ensuite complété par des documents techniques et juridiques avant la signature notariée.
Quelle est la date limite pour signer chez le notaire et valider la défiscalisation ?
L’acte doit être signé avant le 31 décembre pour que l’avantage fiscal soit appliqué sur l’année en cours. Il est donc essentiel d’anticiper les délais bancaires et administratifs.