Quels types de biens peuvent être éligibles au LMNP ?

Le LMNP concerne les biens immobiliers meublés destinés à la location, qu'ils soient neufs ou anciens. Cela inclut les appartements, les maisons, les studios, ainsi que les biens situés dans des résidences services comme les résidences étudiantes, seniors, de tourisme ou d'affaires. Ces logements doivent être équipés de meubles nécessaires à une occupation normale par le locataire.

Quelles sont les étapes pour convertir sa résidence principale en bien LMNP ?

Pour transformer sa résidence principale en LMNP, il faut d'abord quitter le logement et le meubler conformément aux critères de la location meublée. Ensuite, il est nécessaire de déclarer l'activité de location meublée non professionnelle auprès du greffe du tribunal de commerce, en obtenant un numéro SIRET. Enfin, il faudra choisir un régime fiscal (micro-BIC ou réel simplifié) pour déclarer les revenus locatifs.

Quelles sont les alternatives au statut LMNP ?

Une alternative au LMNP est le régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel), qui s'applique aux investisseurs percevant des revenus locatifs plus élevés. D'autres options incluent l'investissement en location nue avec le régime foncier ou des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, le déficit foncier, ou encore l’investissement en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) qui permettent d'investir de manière indirecte dans l'immobilier.

Les avantages du LMNP dans l'immobilier ancien

Investir dans l’immobilier en France peut être une stratégie de placement très rentable, notamment grâce à certains dispositifs fiscaux. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option de plus en plus prisée par les investisseurs cherchant à maximiser leur rentabilité tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs.

Ce statut est particulièrement intéressant dans le cadre de l’immobilier ancien rénové, mais aussi dans l’immobilier neuf.

Dans cet article, nous allons examiner en détail les avantages du LMNP dans l’immobilier neuf et ancien, et vous aider à choisir la meilleure stratégie d’investissement en fonction de vos objectifs patrimoniaux.

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Qu’est-ce que le LMNP ?

Le statut LMNP permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier meublé et de le mettre en location immobilière, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Ce dispositif est accessible que ce soit dans l’immobilier ancien ou neuf, et il s’applique à tous types de biens : appartements, maisons, résidences de services (étudiants, seniors, etc.).

Les principaux avantages fiscaux du LMNP

Amortissement du bien immobilier: en LMNP, vous pouvez amortir la valeur du bien (hors terrain), ainsi que le mobilier, sur plusieurs années. Cet amortissement est déductible de vos revenus locatifs, ce qui permet de réduire fortement votre base imposable.
Régime réel simplifié: en optant pour ce régime, vous pouvez déduire vos charges (frais d’entretien, assurance, intérêts d’emprunt, etc.) de vos revenus locatifs, ce qui permet de minimiser, voire d’annuler vos impôts.
Non-imposition sur la plus-value à la revente (sous certaines conditions): après 22 ans de détention, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt sur le revenu, et après 30 ans, elle est également exonérée des prélèvements sociaux.

Les pièges du LMNP à éviter

Bien que le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) présente de nombreux avantages fiscaux, il comporte également certains inconvénients qu’il est important de prendre en compte avant de se lancer dans ce type d’investissement.

Gestion administrative complexe : l’amortissement du bien et le régime réel simplifié demandent une gestion rigoureuse, notamment en ce qui concerne la tenue d’une comptabilité précise. Faire appel à un expert-comptable peut s’avérer nécessaire, ce qui engendre des frais supplémentaires.
Charges et frais récurrents : en LMNP, vous devez maintenir le bien meublé en bon état pour répondre aux critères légaux de la location meublée, ce qui peut entraîner des frais réguliers de renouvellement de mobilier et d’entretien, en particulier dans l’immobilier ancien.
Dépendance à la location meublée : la demande de logements meublés peut varier en fonction des marchés locaux. Si vous investissez dans une zone où la demande pour les logements meublés est faible, cela peut entraîner des périodes de vacance locative plus longues et affecter votre rentabilité. Ainsi, une analyse fine du marché est nécessaire.

En prenant en compte ces aspects, il est essentiel d’évaluer avec soin le type de bien, son emplacement, et votre capacité à gérer les aspects comptables et administratifs de l’investissement en LMNP immobilier ancien ou neuf.

LMNP dans l’immobilier ancien rénové : un choix stratégique

L’investissement en LMNP immobilier ancien rénové présente des avantages spécifiques, notamment pour ceux souhaitant défiscaliser tout en se constituant un patrimoine de valeur.

Les avantages du LMNP immobilier ancien

Optimisation fiscale immobilière renforcée: en investissant dans l’immobilier ancien rénové, vous bénéficiez de la possibilité d’amortir non seulement le prix d’acquisition du bien, mais aussi le coût des travaux de rénovation. Cela permet de maximiser les déductions fiscales.
Défiscalisation immobilière via des dispositifs complémentaires : L’achat dans l’ancien rénové peut-être associé à des dispositifs tels que le déficit foncier, qui permet de déduire les travaux des revenus locatifs et ainsi réduire l’impôt. Cela peut être un complément puissant au statut LMNP.
Patrimoine historique et cachet: L’immobilier ancien offre souvent un cachet unique, une localisation de choix (centres-villes, quartiers historiques) et une plus forte demande locative, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques.

Attention le LMNP n’est pas disponible si vous souhaitez des avantages fiscaux. Par contre, après les contraintes de mise en location, il sera possible de passer en meublé.

De quels dispositifs parle-t-on ?

Investir dans l’immobilier ancien rénové permet également de combiner le statut LMNP avec d’autres dispositifs fiscaux. Vous trouverez les différents dispositifs :

L’investissement en loi Malraux: ce dispositif permet d’investir dans un bien ancien en coeur de ville. A la fin de la durée de location en nue de 9 ans, vous pouvez passer en meublé à la valeur du marché.
L’investissement en Pinel pour des biens neufs ou en Denormandie pour des biens anciens rénovés, il faudra attendre la fin de la durée de défiscalisation choisie (6,9 ou 12 ans) pour passer en meublé.
Monument Historique et Déficit Foncier, l’engagement de location en nue est de 3 ans. A partir de cette le passage en LMNP est possible.
L’investissement en nue-propriété n’est pas concerné pendant toute la phase de démembrement en raison de l’absence de perception de revenus. Lors du retour à la pleine propriété, le passage en meublé sera possible.

Ce passage au meublé vous permettra de bénéficier d’une fiscalité avantageuse via l’amortissement, tout en tirant parti des déductions fiscales obtenues dans la première phase de votre investissement.

LMNP dans l’immobilier neuf : une solution plus simple

L’investissement en immobilier neuf via le LMNP peut être une option séduisante pour ceux qui recherchent la sécurité et la simplicité.

Les avantages du LMNP immobilier neuf

Moins de travaux et d’entretien : avec un bien neuf, vous bénéficiez d’une garantie décennale qui couvre les gros travaux pendant 10 ans. Cela vous assure une tranquillité d’esprit et des frais d’entretien réduits à court terme.
Performance énergétique et attractivité locative : les biens neufs sont généralement conformes aux dernières normes énergétiques, ce qui peut représenter un atout en termes de valeur locative et de consommation énergétique.
Avantages fiscaux : bien que l’immobilier neuf n’offre pas de travaux déductibles, l’amortissement est tout de même possible, et la TVA est récupérable dans certains cas (résidence de services).

LMNP dans les résidences services : une opportunité optimisée

Investir en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) dans une résidence services offre des avantages supplémentaires par rapport à un investissement classique dans l’immobilier neuf. Les résidences services, qu’il s’agisse de résidences étudiantes, de résidences pour seniors ou de résidences de tourisme, sont des biens immobiliers gérés par des exploitants professionnels. Ces derniers s’occupent de la gestion locative, vous déchargeant ainsi des tâches administratives.

Les avantages du LMNP en résidences services :

Gestion simplifiée: dans une résidence services, la gestion locative est déléguée à un gestionnaire professionnel via un bail commercial. Cela signifie que vous percevez des revenus réguliers sans avoir à vous soucier de la recherche de locataires, des états des lieux ou des petits travaux d’entretien.
La TVA récupérable: l’un des avantages fiscaux majeurs de l’investissement dans une résidence services est la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien, à condition de maintenir la mise en location pendant au moins 20 ans.
Les revenus locatifs sécurisés: le bail commercial signé avec l’exploitant garantit des loyers fixes, que le bien soit occupé ou non, offrant ainsi une stabilité financière appréciable.
Demande locative solide: les résidences services répondent à une forte demande dans certains secteurs (logement étudiant, hébergement des seniors, tourisme), ce qui renforce l’attractivité de ce type d’investissement sur le long terme.

En résumé, l’investissement en LMNP dans une résidence services combine les avantages d’un placement immobilier classique avec une gestion simplifiée et des avantages fiscaux, tout en s’adaptant aux besoins spécifiques des marchés locatifs dynamiques.

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Quelle stratégie LMNP choisir : neuf ou ancien ?

Le choix entre l’immobilier neuf et ancien en LMNP dépend principalement de vos objectifs d’investissement. La réalisation d’un audit patrimonial vous permettra de bien comprendre vos objectifs :

Objectif de défiscalisation : si vous cherchez à réduire vos impôts, l’immobilier ancien rénové est généralement plus avantageux grâce à la possibilité de déduire les coûts des travaux, en plus de l’amortissement du bien. De plus, il peut être combiné avec des dispositifs comme le déficit foncier pour optimiser davantage la défiscalisation immobilière.
Objectif de rentabilité et simplicité : si vous recherchez un investissement plus simple, avec moins de gestion et des frais d’entretien moindres à court terme, l’immobilier neuf, notamment en résidence services est un choix intéressant. Les nouvelles constructions sont plus attractives pour les locataires en raison de leur modernité et de leur conformité aux normes récentes.

Le statut LMNP immobilier ancien reste l’une des meilleures stratégies pour ceux qui souhaitent conjuguer défiscalisation immobilière et constitution de patrimoine. Toutefois, le LMNP dans l’immobilier neuf offre également des atouts non négligeables, notamment pour les investisseurs cherchant la simplicité et la sécurité.

Il est essentiel de bien évaluer vos objectifs financiers et patrimoniaux avant de choisir entre ces deux stratégies. Que vous optiez pour l’immobilier ancien ou neuf, le LMNP reste un dispositif puissant pour optimiser vos revenus locatifs tout en réduisant vos impôts.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les opportunités d’investissement en LMNP immobilier ancien ou dans l’immobilier neuf, ou découvrir comment intégrer des dispositifs de défiscalisation immobilière à votre stratégie patrimoniale, n’hésitez pas à consulter nos experts en en conseil immobilier.

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Les avantages du LMNP dans l’immobilier neuf et ancien : quelle stratégie choisir ?