Loi Denormandie : rentabilité et comparaison avec d’autres dispositifs d’investissement immobilier

La loi Denormandie, mise en place en 2019, vise à revitaliser les centres-villes de certaines communes en incitant les investisseurs à acheter des biens immobiliers anciens et à les rénover. Elle permet une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du bien, incluant le coût des travaux, à condition que ceux-ci représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. Ce dispositif s’adresse principalement aux communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est jugé prioritaire.

L’un des principaux attraits de la rentabilité de la loi Denormandie réside dans sa capacité à allier défiscalisation immobilière et valorisation immobilière. La réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 21 % du montant total de l’investissement, étalée sur une période de 12 ans. Ce pourcentage dépend de la durée de la location :

• 12 % de réduction pour 6 ans de location
• 18 % pour 9 ans de location
• 21 % pour 12 ans de location

L’un des points forts du dispositif est la possibilité de maximiser la rentabilité via la valorisation du bien après travaux. En effet, les rénovations augmentent non seulement la valeur marchande du bien, mais elles permettent également de capter une demande locative de plus en plus forte dans les centres-villes en manque de logements rénovés. Cependant, la rentabilité de la loi Denormandie dépend également de plusieurs facteurs :

• Le coût des travaux : les rénovations doivent représenter au minimum 25 % du coût total, ce qui peut impliquer des budgets conséquents.
• La localisation : les communes éligibles sont souvent des villes de taille moyenne, où le dynamisme du marché immobilier peut être moins certain qu’à Paris ou dans les grandes métropoles.

Le rendement locatif : le loyer est plafonné selon des critères précis, ce qui peut limiter la rentabilité brute, notamment dans certaines zones où le marché locatif est moins tendu.

La loi Pinel, plus populaire que la loi Denormandie, s’adresse à ceux qui souhaitent investir dans un logement neuf, situé dans des zones où la demande locative est forte. Voici quelques points de comparaison entre les deux dispositifs :

• La durée et réduction d’impôt : comme la loi Denormandie, la loi Pinel propose des réductions d’impôt similaires (jusqu’à 21 % pour 12 ans de location). Cependant, elle s’applique uniquement aux logements neufs ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
• Les plafonds de loyer : les deux dispositifs imposent des plafonds de loyer, mais ceux de la loi Pinel sont généralement plus restrictifs, ce qui peut affecter la rentabilité locative.
• La localisation : l’investissement Pinel est limitée à des zones spécifiques où la demande locative est forte (zones A, A bis, et B1). La loi Denormandie, quant à elle, cible des communes de taille moyenne où le marché immobilier est moins dynamique, mais où les biens peuvent être acquis à des prix plus compétitifs.

La rentabilité de la loi Denormandie peut donc être plus intéressante que celle de la loi Pinel si vous êtes prêt à investir dans des travaux de rénovation et à prendre en compte le potentiel de valorisation à long terme.

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un autre dispositif prisé par les investisseurs immobiliers. Il permet d’acquérir des biens meublés tout en bénéficiant d’avantages fiscaux spécifiques, notamment l’amortissement du bien, ce qui réduit significativement l’imposition sur les loyers perçus. Voici les principaux points de comparaison :

• Rendement locatif : le LMNP, notamment en résidence étudiante ou en résidence services, peut offrir un rendement locatif brut plus élevé que la loi Denormandie, surtout dans les zones où la demande pour des logements meublés est élevée.
• La fiscalité : avec le statut LMNP, il est possible de déduire les amortissements du bien, ce qui peut annuler une partie voire la totalité de l’impôt sur les revenus locatifs. En revanche, la loi Denormandie propose une réduction d’impôt directe, ce qui est plus avantageux pour les investisseurs cherchant une réduction d’impôt immédiate.
• Le type de bien : la loi Denormandie est exclusivement réservée aux biens à rénover dans certaines communes, alors que le LMNP s’applique à divers types de logements meublés.

Depuis plusieurs mois, certains députés souhaitent voir supprimer cet avantage fiscal. La remise en cause n’est toutefois pas encore actée pour les locations longues. En cas d’arrêt de l’amortissement du bien, il conviendra d’étudier la création d’une SCI à l’IS qui permettra encore d’amortir le bien. Néanmoins, la question de la fiscalité de la plus-value restera le problème. Encore une fois, la clé avant d’investir est de bien comprendre vos objectifs.

En complément de la rentabilité de la loi Denormandie, il est pertinent de comparer ce dispositif à un autre avantage fiscal destiné à la rénovation de l’immobilier ancien : la loi Malraux. Si ces deux lois partagent un objectif commun, à savoir la réhabilitation de biens anciens, elles se distinguent par leurs critères d’éligibilité, leur fonctionnement fiscal, et le profil d’investisseur qu’elles ciblent. La loi Malraux, créée en 1962, a pour but de préserver le patrimoine architectural français en encourageant les investisseurs à rénover des biens situés dans des secteurs protégés (sites patrimoniaux remarquables, anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP, etc.). Le dispositif permet de déduire de ses revenus une partie des dépenses engagées pour la restauration complète d’un bien immobilier, à condition que cette rénovation soit encadrée par les Architectes des Bâtiments de France (ABF) et sujette à une autorisation de travaux.

Les principales différences entre la loi Denormandie et la loi Malraux

• La fiscalité et réduction d’impôt : avec le dispositif Malraux vous jusqu’à 30 % des dépenses de rénovation (22 % pour les opérations situées en ZPPAUP) de votre revenu imposable, avec un plafond annuel de 400 000 € sur 4 ans. Le mécanisme de déduction fiscale de la loi Malraux est donc beaucoup plus généreux en termes de pourcentage de réduction, mais il s’adresse généralement à des investissements plus importants. Notamment avec une surface d’imposition importante.
• Les plafonds et conditions : la loi Malraux n’impose pas de plafonds de loyer ni de conditions de ressources pour les locataires. Cela offre une plus grande flexibilité dans la gestion locative, avec la possibilité de capter une clientèle plus aisée, souvent attirée par des biens de caractère dans des quartiers historiques.
• Les types de travaux éligibles : en loi Malraux, les travaux doivent être réalisés sous la supervision des Architectes des Bâtiments de France, ce qui peut alourdir le coût et la durée de l’opération.
• Le profil de l’investisseur : la rentabilité de la loi Denormandie attire des investisseurs souhaitant se lancer dans la rénovation de biens anciens dans des villes de taille moyenne à un coût d’acquisition plus accessible. Elle concerne généralement des contribuables à partir de 3 000 € d’impôts. Elle remplace la loi Pinel. La loi Malraux s’adresse davantage à des investisseurs fortunés, ayant un intérêt particulier pour la préservation du patrimoine historique.

En fin de compte, la rentabilité de la loi Denormandie dépend de nombreux paramètres, dont le coût des travaux, la localisation du bien, et le marché locatif local. Elle est particulièrement adaptée aux investisseurs qui sont prêts à se lancer dans des projets de rénovation et à attendre une revalorisation progressive du bien. Comparée à la loi Pinel, la loi Denormandie offre une opportunité d’investissement plus flexible dans l’ancien, avec un fort potentiel de plus-value. Toutefois, le statut LMNP peut être plus rentable à court terme en termes de cashflow, surtout pour les investisseurs à la recherche de rendements immédiats. Ainsi, pour maximiser la rentabilité de la loi Denormandie, il est essentiel de bien choisir la commune, d’évaluer soigneusement le budget travaux et de prévoir une stratégie de gestion locative efficace pour s’assurer un investissement immobilier performant. Cet article vous offre une vision détaillée de la rentabilité de la loi Denormandie. Si vous envisagez un investissement dans ce cadre, n’hésitez pas à consulter un expert immobilier pour optimiser votre projet.