Loi Malraux : dispositif fiscal puissant et immobilier de prestige

Votée en 1962, la loi Malraux favorise la rénovation et la revitalisation des cœurs de villes historiques.

📢 En effet, les villes peuvent protéger leur patrimoine architectural en mettant en place un plan de sauvegarde et de mise en valeur, visant leurs sites patrimoniaux remarquables.

Ce dispositif permet à tout contribuable payant plus de 5 000 € d’impôts, de devenir propriétaire d’un appartement d’exception en bénéficiant d’avantages fiscaux importants. Retrouvez également des informations complémentaires en cliquant sur connaître les explications de la loi Malraux.

Les critères pour être éligible à la loi Malraux :

• D’abord, l’opération doit être réalisée en vue de la restauration totale d’un immeuble bâti situé dans un secteur, quartier ou une zone précise. Il s’agit d’un Site Patrimonial Remarquable dit SPR.

• Puis, lorsque l’immeuble est déclaré d’utilité publique, il existe alors plusieurs cas de figure :
  • l’immeuble est situé dans un secteur sauvegardé couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Ce dernier doit être approuvé pour les opérations engagées par une demande de permis de construire ou une déclaration préalable déposée entre le 1er janvier 2009 et le 8 juillet 2016.
  • l’immeuble est situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé ou par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, pour les opérations engagées par une demande de permis de construire ou une déclaration préalable déposée à compter du 9 juillet 2016.

Ainsi, il faut être vigilent car il existe 2 taux de réduction d’impôts pour le mécanisme d’investissement en loi Malraux.

• Le taux de 30% pour les travaux effectués sur un immeuble situé soit :
  • dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un PSMV approuvé
  • dans un quartier ancien dégradé (QAD) pour les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre 2023
  • dans les quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle avec des dépenses supportées jusqu’au 31 décembre 2023

• Le taux de 22% pour les travaux réalisés sur un immeuble situé dans un SPR, avec PVAP, ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.

Afin de calculer le montant de réduction d’impôt, il faut distinguer le montant des travaux et celui du foncier. Ainsi, la base de réduction d’impôt sera constituée uniquement des travaux. Dans le cadre d’une VIR (cf plus bas), le montant des dépenses est validé devant le notaire et indiqué dans l’acte notarié.

Ainsi, le cadre réglementaire prévoit la limite des dépenses à 400 000 €. Ce montant est calculé sur quatre années consécutives, ce qui correspond donc à une réduction maximale annuelle de 100 000 €.

Point intéressant, en indivision, le plafond de 100 000 € ou de 400 000 € s’applique distinctement à chaque propriétaire indivis. Lorsque l’immeuble est détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, chaque associé bénéficie de la réduction d’impôt sur le montant de sa quote-part de dépenses retenue dans la limite de 100 000 € ou de 400 000 €.

La date de prise en compte la réduction d’impôt sera la date de paiement des travaux. Ainsi, lors de la signature de l’acte authentique, le paiement du foncier sera réalisé. Puis, les appels de fonds auront lieu au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ce calendrier sera spécifique à chaque opération.

En loi Malraux, le promoteur proposera à l’investisseur un achat en loi VIR (Vente d’Immeuble à rénover) ou en ASL (Association Syndicale Libre).

• L’investissement en VIR présente des similitudes à l’achat dans le neuf (VEFA). En effet, le vendeur s’engage dans l’acte notarié à réaliser les travaux pour le compte de l’acquéreur. Le montant et la qualité des travaux y seront présents. Ce cadre permet, sur la période des travaux, d’avoir un prix ferme. Ainsi, il est très protecteur pour l’investisseur. De même le contrat fixe le calendrier des travaux. La VIR présente un avantage conséquent qui est le calcul de la plus-value. En effet, en VIR le prix de revient pour le calcul de la plus-value est égale au prix d’achat avec les travaux. Par contre, pour calculer les frais d’acquisition il faut également compter le foncier + les travaux. Ainsi, la VIR apporte une garantie sur la description du bien acheté et des travaux à réaliser. Enfin, la loi VIR offre une garantie de parfait achèvement.

• L’investissement en ASL : les statuts de l’ASL vont formaliser les droits et devoirs des adhérents. Par exemple, il y aura le mode de fonctionnement de l’association de l’immeuble, les charges et répartition entre les copropriétaires. Un cabinet d’avocat fiscaliste les rédige. Ainsi, l’ASL conclue un accord avec un maître d’oeuvre en charge des travaux, des appels de fonds et du paiement des prestations. C’est pourquoi, la qualité du promoteur est essentiel pour ne pas subir de hausse des coûts. Ceci est très important dans le contexte de hausse des prix des travaux et de renforcement de protections des biens (loi climat et résilience). Pour la fiscalité sur les plus-value, l’ASL prend en compte uniquement le prix du foncier.

Conseils Milea Patrimoine :

• VIR ou ASL : le plus important reste le bien immobilier sélectionné
• VIR : permet d’avoir un objectif de détention plus court qu’en ASL avec une fiscalité sur plus-value plus intéressante
• En ASL, la qualité de réalisation des travaux est à surveiller, donc le choix du bon promoteur est primordial

🎯 LA SÉCURITÉ : Milea Patrimoine analyse à chaque opération

1. Garantie financière d’achèvement des travaux
2. Garantie du respect du planning d’exécution des travaux
3. Garantie de prix forfaitaires, fermes et définitifs
4. Garantie d’une expertise fiscale

Dans notre exemple, nous prenons un investissement d’un bien de 200 000 € en 2023.

“Il sera composé de 50 000 € de foncier et 150 000 € de travaux. Ainsi, la quote-part travaux représente 75%. Par conséquent, il s’agit d’une “métropole régionale”. L’investissement est réalisé en “VIR”. Avec un appel de fonds sur 3 ans selon l’échéancier : 30% la première année, 40% la seconde puis 30% en 3ème année.”

Le raisonnement à adopter en :

• 2024, vous réduisez 30% de 45 000 € soit 13 500 €. En prenant l’hypothèse de 10 000 € d’impôts en 2024, vous ne paierez pas d’impôts en 2024. De plus, vous avez un report de 3 500 €.
• 2025, vous réduisez 18 000 € (car l’appel de fonds des travaux sera de 60 000 €). Vous ne paierez pas d’impôts en 2025 et vous reportez 8 000 €.
• 2026, vous réduisez 13 500 €. Vous ne paierez pas d’impôts et reportez 3 500 €.
• 2027, vous réduisez l’ensemble de votre impôt grâce au report.
• 2028, vous réduisez 5 000 € grâce au report.

Ainsi, l’investissement Malraux procure un excellent TAUX DE RENDEMENT INTERNE en raison de l’effet de trésorerie de l’économie d’impôts.

Lors d’un investissement immobilier en ancien rénové, la compréhension du prix est la première étape. D’abord il faut choisir la ville d’investissement puis s’assurer que l’on achète au “bon prix”.

La première démarche à réaliser est de déterminer la ville à sélectionner. Ainsi, vous devez bien identifier vos objectifs d’investissements sur des horizons courts, moyens et longs termes. Par exemple, cela peut être de réduire votre impôt, d’avoir des revenus complémentaires à la retraite, de transmettre un actif patrimonial ou encore d’avoir une résidence secondaire pour la retraite.

En fonction des réponses, nous avons identifié 3 typologies de villes avec 3 gammes de prix. Ainsi, ces villes vont s’adapter à chaque stratégie. Par exemple, vous pouvez décider de choisir une ville avec un fort potentiel de développement ou le prix du foncier est faible mais qui pourrait se développer. Ou alors choisir une ville déjà recherchée permettant de sécuriser votre investissement. Il faut savoir que les politiques d’urbanisation des centre-villes sont des processus d’investissement de long terme d’environ 15 ans. Ainsi, les villes ne sont pas toutes à la même étape de ce processus.

• La ville PRESTIGE : il s’agit de territoires où le foncier est sous tension. Par exemple de villes côtières ou de villes d’Ile-de-France. Le prix au mètre carré sera supérieur à 6 500 € / m2 et la quote-part travaux inférieur à 70%. L’objectif d’investissement sera davantage patrimonial que de réduction d’impôt. A titre d’exemple, les villes avec des investissements loi Malraux sont Versailles, Saint-Germain-en-Laye, Aix-en-Provence, La Rochelle, Issy-les-Moulineaux, Strasbourg, Marseille ou encore Nice.

• La MÉTROPOLE RÉGIONALE : Il s’agit de villes qui sont cours de développement. Certaines ont eu un engouement suite au COVID, avec l’arrivée d’un flux important de nouveaux habitants. Ainsi, le prix du foncier de ces villes ont progressé. Il se situe autour des 6 500 € / m2 avec une quote-part travaux d’environ 70%. On peut citer Avignon, Nîmes, Poitiers.

• La ville PREMIÈRE : Il s’agit de villes plus petites ou alors qui sont au démarrage d’une politique de développement des centres-villes. Le prix du foncier est inférieur à 6 500 € / m2 et la quote-part travaux est supérieure à 70%. Par exemple Pau, Troyes, Vitré.

TYPE DE BIENS :

Immeuble situé en Site Patrimonial Remarquable (SPR) classé et couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé.

MÉCANISME & AVANTAGES :

Réduction d’impôts de 30% du montant des travaux (sous conditions)

Si IR < réduction d’impôt : excédent reportable 3 ans.

Les appels de fonds travaux sont liés à l’avancement réel des travaux (VIR)

PLAFONDS & LIMITES :

Hors plafonnement global des niches fiscales.

Plafond glissant de 400 000 € de travaux réparti sur 4 ans toutes opérations Malraux confondues.

Durée de l’opération de défiscalisation : les dépenses donnent lieu à une réduction d’impôts quand elles sont payées avant la fin de la 3ème année suivant la délivrance du permis de construire.

OBLIGATIONS :

Location nue du bien pendant 9 ans.

Pour les logements : location en résidence principale (hors ascendants, descendants), sans plafond de ressources des locataires ni plafonds de loyers.

Le législateur encadre la loi Malraux. Sur legifrance vous pouvez consulter l’ensemble des textes. Il s’agit du site officiel du gouvernement pour la diffusion des textes législatifs et réglementaires. Mais également des décisions de justice des cours suprêmes et d’appel de droit français.

Voici les deux principaux textes de la loi Malraux :

• La première loi sur la restauration du patrimoine : il s’agit de la Loi du 4 août 1962. N° 62-903. Elle complète la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tend à faciliter la restauration immobilière. Ainsi, cette loi provient du nom d’André Malraux, ministre de la culture. L’objectif est simple. Le législateur offre aux particuliers une baisse d’impôts en échange d’une réhabilitation du parc immobilier.
• Puis, le code de l’urbanisme stipule et réalise des changements importants : L’article L311-1 à L318-9 reprend le plan de sauvegarde et de mise en valeur et restauration immobilière.