Marché immobilier à Bordeaux en 2025 : Tendances, opportunités et perspectives pour les investisseurs

Après plusieurs années de croissance rapide, le marché immobilier Bordeaux connaît en 2025 une phase de stabilisation. Le prix moyen dans l’ancien tourne autour de 4 500 €/m², avec des écarts importants entre les quartiers : plus de 6 000 €/m² dans les Chartrons ou le Triangle d’Or, et des niveaux encore accessibles dans des secteurs en développement.

Cette phase d’accalmie représente une opportunité stratégique pour les investisseurs souhaitant se positionner sur un marché mature, sans risque de surchauffe.

La demande reste forte, portée par :

• plus de 100 000 étudiants dans la métropole,
• une arrivée croissante de professionnels attirés par le cadre de vie bordelais,
• une offre de transports efficace, notamment grâce au tramway,
• des projets urbains favorisant l’attractivité résidentielle.

Ce contexte assure une forte tension locative, un critère décisif pour sécuriser les revenus et limiter les vacances.

Plusieurs quartiers du marché immobilier Bordeaux affichent un fort potentiel :

• Saint-Michel / Sainte-Croix : quartier historique en pleine mutation, parfait pour les projets de rénovation avec optimisation fiscale.
• Nansouty : résidentiel, proche du centre, de plus en plus recherché par les familles.
• Bacalan : encore accessible, en développement rapide autour des Bassins à flot.

Des secteurs qui allient rentabilité locative et plus-value à long terme.

Le marché immobilier Bordeaux offre un terrain idéal pour des montages fiscaux efficaces, en particulier dans l’immobilier ancien rénové. Deux mécanismes sont à privilégier :

• Grâce à la loi Malraux, vous pouvez réduire significativement votre impôt en finançant des travaux de rénovation dans un immeuble classé ou situé en secteur sauvegardé, avec un avantage fiscal allant jusqu’à 30 %.
• Le mécanisme du déficit foncier autorise la déduction des charges et travaux de vos revenus fonciers, ce qui allège votre imposition annuelle.

Ces dispositifs sont parfaitement adaptés au tissu urbain bordelais, riche en immeubles anciens éligibles à la restauration de qualité. Chez Milea Patrimoine nous exploitons également parfaitement les dispositifs fiscaux : Monument Historique, Denormandie et Nue-propriété.

Prenons le cas d’un investisseur qui achète un T2 dans le quartier historique de Saint-Pierre. En réalisant une rénovation complète supervisée par des professionnels du patrimoine, il bénéficie d’un avantage fiscal important tout en louant son bien à un public haut de gamme.

Le dynamisme territorial de Bordeaux est porté par des opérations urbaines d’importance stratégique :

• Euratlantique : quartier d’affaires autour de la gare Saint-Jean, avec logements, bureaux et commerces.
• Transformation des quais et des friches industrielles, en quartiers mixtes durables
• Grâce à l’extension du tramway, les quartiers périphériques deviennent plus accessibles et plus attractifs pour les investisseurs immobiliers.

Ces transformations contribuent à renforcer durablement l’attractivité résidentielle et donc la valorisation immobilière.

En 2025, on observe une baisse modérée des taux d’intérêt. Après les tensions de 2022-2023, cette amélioration redonne un accès au crédit plus souple, permettant aux investisseurs de revenir sur le marché avec des leviers financiers optimisés.

1. Ciblez les quartiers en mutation qui offrent le meilleur rapport entre prix, demande locative et potentiel de plus-value.
2. Privilégiez l’ancien avec travaux, en tirant parti des avantages fiscaux liés à la rénovation.
3. Faites-vous accompagner par un expert local, comme Milea Patrimoine, pour bénéficier d’une analyse sur mesure.
4. Intégrez les données fiscales à votre stratégie dès le début du projet.
5. Choisissez un bien en cohérence avec votre profil patrimonial (résidence secondaire, revenus fonciers, retraite…).