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Nue-propriété et succession : un levier pour optimiser la transmission de patrimoine

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16 January 2026

Introduction

Anticiper sa succession est une préoccupation majeure pour de nombreux investisseurs immobiliers et particuliers souhaitant protéger leurs proches tout en maîtrisant leur fiscalité. Dans ce contexte, la nue-propriété s’impose comme un outil juridique et patrimonial particulièrement efficace. Souvent méconnue ou mal comprise, elle permet pourtant d’optimiser la transmission de patrimoine tout en réduisant l’impact fiscal.

Dans cet article, nous allons vous expliquer de manière claire et pédagogique comment fonctionne la nue-propriété succession, quels sont ses avantages concrets et comment elle peut s’intégrer dans une stratégie globale d’investissement immobilier et de défiscalisation, notamment en lien avec des dispositifs comme la loi Malraux.

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Comprendre la nue-propriété dans un contexte de succession

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

En droit français, la propriété d’un bien peut être démembrée en deux parties :

  • L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (par exemple les loyers)
  • La nue-propriété : le droit de posséder le bien sans pouvoir l’utiliser ni en titrer des revenus

Dans une stratégie de nue-propriété succession, le propriétaire conserve généralement l’usufruit tandis que la nue-propriété est transmise à ses héritiers, par donation ou anticipation successorale.

Pourquoi le démembrement est-il pertinent pour la succession ?

Le principal intérêt du démembrement réside dans la réduction de la base taxable lors de la transmission. En effet, les droits de donation ou de succession sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon l’âge de l’usufruitier.

Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible, ce qui permet d’optimiser la fiscalité successorale de manière totalement légale.

Les avantages fiscaux de la nue-propriété pour la transmission de patrimoine

Dans une stratégie patrimoniale globale, la nue-propriété ne s’envisage jamais isolément. Elle s’inscrit pleinement dans un écosystème de solutions dédiées à l’immobilier ancien rénové, à la défiscalisation immobilière et à l’optimisation de la transmission.

Une fiscalité allégée lors de la transmission

La nue-propriété succession permet de diminuer significativement les droits à payer. Par exemple, un parent qui transmet la nue-propriété d’un bien immobilier à ses enfants réduit mécaniquement la valeur imposable du bien transmis.

Autre avantage majeur : au moment du décès de l’usufruitier, les héritiers récupèrent automatiquement la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire à payer.

Une stratégie adaptée aux investisseurs immobiliers

Pour les investisseurs, la nue-propriété s’intègre parfaitement dans une logique de :

  • préparation de la retraite ;
  • optimisation fiscale ;
  • transmission progressive du patrimoine immobilier.

Elle peut concerner aussi bien des biens locatifs classiques que des immeubles anciens rénovés, notamment dans le cadre de dispositifs de défiscalisation comme la loi Malraux, le Monument Historique, le déficit foncier ou encore la loi Denormandie, très utilisés pour valoriser le patrimoine tout en réduire l’impôt tout en préparant une nue-propriété succession efficace.

Exemple concret : transmettre un bien immobilier en nue-propriété

Cas pratique simplifié

Monsieur et Madame Dupont, 62 ans, possèdent un appartement ancien rénové d’une valeur de 400 000 €. Ils souhaitent anticiper leur succession et aider leurs enfants tout en conservant les revenus locatifs.

Ils décident de transmettre la nue-propriété du bien à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit.

Selon le barème fiscal, la valeur de la nue-propriété est estimée à 50 % de la valeur du bien, soit 200 000 €. Les droits de donation sont donc calculés uniquement sur cette base, ce qui représente une économie fiscale significative.

À leur décès, les enfants deviennent pleinement propriétaires sans frais supplémentaires.

Comment intégrer la nue-propriété dans une stratégie globale de défiscalisation et d’investissement immobilier ancien

Une complémentarité avec la loi Malraux, le Monument Historique et le déficit foncier

La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante en contrepartie de travaux de rénovation dans l’immobilier ancien situé en secteur sauvegardé.

Associer un investissement Malraux à une stratégie de nue-propriété succession permet de :

  • créer un maillage cohérent entre réduction d’impôt et transmission,
  • préparer la sortie patrimoniale à long terme,
  • valoriser un bien de caractère,
  • réduire son imposition pendant la phase d’investissement,
  • préparer une transmission patrimoniale optimisée.

Cette approche globale est particulièrement pertinente pour les contribuables fortement imposés souhaitant donner du sens à leur investissement immobilier, notamment via des opérations portées par des promoteurs spécialisés en immobilier ancien rénové, capables de structurer juridiquement et fiscalement des montages complexes.

Les étapes clés pour passer à l’action avec un promoteur spécialisé

  1. Analyser votre situation patrimoniale et fiscale.
  2. Définir vos objectifs : revenus, transmission, réduction d’impôt.
  3. Choisir le bon bien immobilier ancien rénové (localisation, potentiel patrimonial, cadre fiscal : loi Malraux, Monument Historique, déficit foncier ou loi Denormandie).
  4. Mettre en place le démembrement avec l’accompagnement de professionnels (notaire, conseiller en gestion de patrimoine).

Chez Milea Patrimoine, nous travaillons en lien étroit avec des promoteurs experts de l’immobilier ancien rénové afin d’accompagner nos clients à chaque étape, sécuriser les opérations et optimiser durablement leur stratégie patrimoniale.

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Conclusion : la nue-propriété, un outil puissant pour anticiper sa succession

La nue-propriété succession est un levier patrimonial puissant pour transmettre son patrimoine immobilier dans des conditions fiscales avantageuses, tout en conservant la maîtrise de ses revenus.

Combinée à des dispositifs de défiscalisation comme la loi Malraux, elle permet de construire une stratégie cohérente, performante et durable.

Vous souhaitez savoir si la nue-propriété est adaptée à votre situation ? Contactez dès maintenant les experts de Milea Patrimoine ou consultez notre page pilier dédiée à la loi Malraux pour approfondir le sujet.

Vous cherchez à investir ? Contactez un de nos conseillers. L'échange est gratuit et sans engagement. Les rendez-vous peuvent être réalisés dans nos bureaux ou en visio.

    FAQ – Nue-propriété et succession

    La nue-propriété est-elle réservée aux gros patrimoines ?

    Non, la nue-propriété succession peut être pertinente dès lors que l’on possède un bien immobilier et que l’on souhaite anticiper sa transmission.

    Peut-on vendre un bien détenu en nue-propriété ?

    Oui, mais l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire est nécessaire pour vendre le bien.

    La nue-propriété est-elle compatible avec un investissement locatif ?

    Oui, l’usufruitier perçoit les loyers tandis que le nu-propriétaire prépare la transmission du patrimoine.

    Quels sont les risques de la nue-propriété ?

    Les risques sont limités si la stratégie est bien encadrée juridiquement et fiscalement, d’où l’importance d’un accompagnement professionnel.

    Pourquoi se faire accompagner par Milea Patrimoine ?

    Milea Patrimoine vous apporte une expertise reconnue en immobilier ancien rénové, défiscalisation et transmission patrimoniale, avec une approche sur mesure et sécurisée.

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