Comment réussir la transmission d’un Monument Historique en optimisant la fiscalité ?

Transmettre un bien classé ou inscrit comme Monument Historique, c’est transmettre bien plus qu’un bien immobilier.

C’est :

• Préserver un héritage culturel ;
• Assurer la continuité d’un patrimoine familial ;
• Optimiser une succession souvent fiscalement complexe.

La transmission d’un Monument Historique est cependant soumise à des règles spécifiques, parfois méconnues, mais qui peuvent permettre d’importantes exonérations fiscales.

Les propriétaires de Monuments Historiques peuvent bénéficier d’un régime fiscal dérogatoire permettant :

• La déduction des charges de restauration, d’entretien et d’assurance du revenu global ;
• Une exonération partielle ou totale des droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession).

Cette fiscalité spécifique est encadrée par l’article 795 A du Code général des impôts, qui pose trois conditions principales :

1. Le bien doit être classé ou inscrit Monument Historique ;
2. Les bénéficiaires de la transmission doivent maintenir la propriété du bien pendant une période minimale de 15 ans ;
3. Le bien doit être partiellement ouvert au public (50 jours/an en général).

L’anticipation permet :

• D’éviter une taxation trop lourde en cas de succession non préparée ;
• De profiter pleinement des avantages liés à la transmission monument historique ;
• De conserver le bien dans la sphère familiale, sans devoir le vendre pour payer les droits.

Avant toute transmission, il est essentiel d’analyser :

• Le statut juridique du bien (propriété directe, SCI, indivision…) ;
• Les projets des héritiers (conservation, exploitation, vente) ;
• Les contraintes et opportunités fiscales propres au bien.

Chez Milea Patrimoine, nous réalisons cet audit avec une équipe d’experts en immobilier ancien, fiscalité et droit du patrimoine.

Transmettre un Monument Historique en nue-propriété, tout en conservant l’usufruit, constitue une option patrimoniale souvent privilégiée :

• Vous conservez l’usage du bien et les avantages fiscaux (ex. : déduction des charges) ;
• Les héritiers deviennent nus-propriétaires à moindre coût fiscal ;
• À votre décès, la pleine propriété se reconstitue sans frais supplémentaires.

À la différence d’un investissement en nue-propriété qui permet de préparer la transmission en douceur grâce au démembrement temporaire, la transmission monument historique inclut également des engagements culturels et de conservation.

L’exonération des droits de mutation est conditionnée à la signature d’une convention de conservation. Elle engage les héritiers à :

• Conserver le bien pendant 15 ans minimum ;
• Ouvrir une partie du bien au public ;
• Assurer l’entretien du monument.

Cette convention est un préalable indispensable pour bénéficier de l’exonération prévue par l’article 795 A du CGI.

Madame Maguet, est propriétaire d’un manoir classé Monument Historique en Normandie. Elle souhaite le transmettre à ses deux enfants sans que cela ne génère une fiscalité trop lourde.

Elle a :

• Donné la nue-propriété à ses enfants ;
• Conservé l’usufruit pour continuer à occuper le bien et réaliser des travaux ;
• Signé une convention avec l’État pour assurer la conservation du monument.

Résultat : 0 € de droits de donation, une fiscalité optimisée, et un patrimoine sauvegardé dans la famille.

• Anticipez : commencez la réflexion plusieurs années à l’avance.
• Faites-vous accompagner par des spécialistes de l’immobilier patrimonial.
• Optimisez les outils juridiques : donation, démembrement, SCI…
• Respectez les obligations légales : conservation, ouverture au public, entretien.
• Valorisez votre bien : un Monument Historique bien restauré est un atout durable pour vos héritiers.

Pour diversifier votre stratégie de transmission et de défiscalisation, d’autres solutions comme le déficit foncier, la loi Denormandie et la loi Malraux peuvent également être combinées, selon le profil fiscal du propriétaire.

La transmission d’un Monument Historique est une opération à la fois technique, émotionnelle et stratégique. Grâce au régime fiscal spécifique et à une bonne anticipation, il est possible de protéger votre patrimoine tout en allégeant la fiscalité pour vos héritiers.

Faites de ce projet une réussite avec l’accompagnement sur mesure de Milea Patrimoine, spécialiste de l’immobilier ancien et de la défiscalisation.

Contactez-nous pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.