Quel est le budget nécessaire pour investir dans la défiscalisation immobilière ?

Vous trouverez ci-dessous une synthèse des différents dispositifs actuellement disponibles. Le budget de défiscalisation immobilière est propre à chaque dispositif :

La Loi Pinel permet une réduction d’impôt sur le revenu lors de l’achat d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement destiné à la location. Les taux de réduction d’impôts varient en fonction de la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans). La loi Pinel prendra fin au 31 décembre 2024.

La Loi Denormandie vise la rénovation des logements anciens dans des centres-villes en déclin. L’investissement implique l’achat et la rénovation du bien, avec une réduction d’impôt proportionnelle au coût total des travaux et de l’acquisition. La réduction d’impôt a lieu à partir de la livraison. Il existe des contraintes strictes de revenus des locataires et des loyers.

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d’amortir le bien immobilier et le mobilier, générant ainsi des revenus locatifs peu ou pas imposés. Ce dispositif est particulièrement attractif pour les petits investisseurs. Ainsi, le dispositif LMNP ne procure pas de baisse d’impôt sur le revenu mais permet une absence de fiscalité sur les futurs loyers pendant une période.

La loi Malraux offre des réductions d’impôt pour la rénovation de biens situés dans des secteurs sauvegardés, des centres-villes de grandes villes ou des métropoles régionales. Les travaux de rénovation doivent respecter des critères stricts. La réduction d’impôt porte sur 30% des travaux étalés sur 3 ans reportable 3 ans et il n’y a pas de contrainte de location sur les loyers et les revenus des locataires.

La loi Monument Historique permet aux propriétaires de biens classés ou inscrits en tant que monuments historiques de bénéficier de déductions fiscales importantes pour les travaux de restauration. Cette loi, sans plafonnement des travaux, permet de déduire de son revenu global l’intégralité des dépenses liées à la rénovation, à condition que les travaux soient approuvés par les autorités compétentes. Ce dispositif fiscal est idéal pour les investisseurs passionnés par la préservation du patrimoine culturel et architectural.

Le dispositif du déficit foncier permet aux propriétaires de biens immobiliers locatifs de déduire les dépenses de travaux de rénovation et d’entretien de leurs revenus fonciers. Si les charges dépassent les revenus locatifs, le déficit peut être déduit du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Ce mécanisme permet de réduire significativement l’impôt sur le revenu tout en valorisant le patrimoine immobilier, sans contrainte de location sur les loyers ou les revenus des locataires. C’est une solution avantageuse pour les investisseurs souhaitant rénover des biens anciens tout en optimisant leur fiscalité.

Les frais de notaire constituent une part importante du budget initial lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Ces frais comprennent notamment les taxes, les droits d’enregistrement et les émoluments du notaire.

Biens Anciens : pour l’achat d’un bien immobilier ancien, les frais de notaire sont généralement compris entre 7 et 8 % du prix d’achat. Par exemple, pour un bien acheté à 200 000 €, les frais de notaire peuvent atteindre 14 000 € à 16 000 €.

Biens Neufs : pour les biens immobiliers neufs, les frais de notaire sont réduits et se situent généralement entre 2,5 et 3 % du prix d’achat. Pour un appartement neuf acheté à 250 000 €, les frais de notaire seront donc compris entre 6 250 € et 7 500 €.

Si vous investissez dans un bien en copropriété, vous devrez prendre en compte les charges courantes de copropriété. Ces charges couvrent plusieurs aspects de la gestion et de l’entretien de l’immeuble, et peuvent varier considérablement en fonction de la taille de la copropriété et des services proposés.

Composition des charges de copropriété

• Entretien des parties communes : ce poste inclut le nettoyage, l’éclairage et l’entretien des espaces communs (hall d’entrée, escaliers, ascenseurs, jardins, etc.).
• Réparations et maintenance : les réparations courantes et la maintenance des équipements collectifs comme les ascenseurs, les chaudières, les systèmes de sécurité, etc.
• Gestion et administration : les honoraires du syndic de copropriété pour la gestion administrative de l’immeuble, ainsi que les frais de tenue des assemblées générales.
• Charges spécifiques : certaines copropriétés proposent des services supplémentaires tels qu’une piscine, un concierge ou un gardien, un parking, ce qui augmente les charges.

Exemple de charges de copropriété

• Pour un petit immeuble sans service particulier, les charges peuvent être de 10 à 15 € par mètre carré et par an.
• Dans un immeuble de standing avec des services comme une piscine ou un gardien, les charges peuvent facilement atteindre 30 à 50 € par mètre carré et par an.

L’entretien du bien et la gestion locative sont aussi à inclure lors du calcul de votre budget pour votre projet de défiscalisation immobilière. En effet, ce sont des dépenses récurrentes à prévoir pour garantir la pérennité de l’investissement et assurer une gestion optimale de la location.

Frais d’Entretien

• Petites réparations : remplacement de luminaires, peinture, réparations de plomberie, etc.
• Gros travaux : réfection de la toiture, ravalement de façade, remplacement de la chaudière. Ces dépenses sont moins fréquentes mais peuvent être coûteuses.
• Contrats de maintenance : contrats pour la maintenance des équipements de chauffage, de climatisation, des ascenseurs, etc.

Gestion locative

Si vous choisissez de déléguer la gestion locative de votre bien à une agence immobilière, cela engendre des frais supplémentaires :

• Honoraires de gestion : les agences prélèvent généralement entre 6 et 10 % des loyers annuels perçus pour la gestion courante (sélection des locataires, rédaction des baux, gestion des loyers et des réparations).
• Frais de location : frais pour la mise en location du bien, incluant la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée et de sortie, pouvant aller de 1 à 2 mois de loyer.

Souscrire à des assurances spécifiques est crucial pour se protéger contre les risques locatifs et préserver la valeur de l’investissement.

Assurance propriétaire non occupant (PNO)

• Couverture : l’assurance PNO couvre les risques liés à la propriété du bien lorsque celui-ci n’est pas occupé. Elle inclut la responsabilité civile, les dommages matériels (incendie, dégât des eaux, catastrophes naturelles), et parfois le recours des voisins.
• Coût : le coût de cette assurance varie généralement entre 100 et 300 € par an, selon la localisation et les caractéristiques du bien.

Garantie loyers impayés (GLI)

• Couverture : La GLI protège le propriétaire contre les risques d’impayés de loyers. Elle peut également couvrir les frais de procédures judiciaires en cas de litige avec le locataire, ainsi que les dégradations immobilières causées par le locataire.
• Coût : Le coût de la GLI est généralement compris entre 2,5 et 5 % du montant annuel des loyers perçus.

Investir dans l’immobilier locatif nécessite de prendre en compte plusieurs dépenses à long terme pour s’assurer de la rentabilité et de la durabilité de l’investissement. Les charges de copropriété, les frais d’entretien et de gestion locative, ainsi que les assurances spécifiques, sont des postes budgétaires essentiels. Bien estimer ces coûts permet d’éviter les mauvaises surprises et de mieux planifier son investissement immobilier pour en maximiser les avantages.

Les dispositifs de défiscalisation offrent des réductions d’impôts qui peuvent rendre l’investissement attractif à long terme. Par exemple, en loi Malraux, la réduction d’impôt atteint jusqu’à 30% du montant des travaux.

La rentabilité de l’investissement doit être calculée en tenant compte des loyers perçus, des avantages fiscaux, des charges, et des éventuelles vacances locatives. Un rendement locatif brut de 3 à 5 % est souvent considéré comme raisonnable dans les grandes villes.

Avant d’investir, il est fortement recommandé de réaliser des simulations financières pour évaluer la rentabilité et les économies d’impôts potentielles. Ces simulations permettent d’obtenir une vision claire et réaliste des performances financières de l’investissement.

Le budget global d’un programme en défiscalisation immobilière doit inclure le prix d’achat du bien, les frais annexes (notaire, travaux), et les dépenses récurrentes (charges, entretien). Les différents dispositifs fiscaux évoqués offrent des opportunités intéressantes pour réduire votre impôt tout en constituant un patrimoine immobilier de qualité. Néanmoins, chaque projet doit être soigneusement étudié et simulé pour s’assurer de sa rentabilité et de sa compatibilité avec vos objectifs financiers.