Mise à jour de l’article : 17/07/2025
Fiscalité des Monuments Historiques : Avantages, Conditions et Optimisations
Devenez propriétaire d’un Monument Historique et participez à la sauvegarde du patrimoine. C’est une expérience unique, à la fois valorisante et enrichissante. En effet, ce dispositif de défiscalisation immobilière implique plusieurs parties prenantes qui contribuent, chacune à leur manière, à la préservation de notre patrimoine national.
Dans cet article vous retrouvez vos éléments de réponse sur l’intérêt du dispositif de Monument Historique, le détail de l’impact fiscal et un cas pratique permettant de comprendre le fonctionnement. Après cette lecture, le dispositif de Monument Historique n’aura plus de secret pour vous !
Pourquoi investir dans un Monument Historique ?
Un dispositif au service de la préservation du patrimoine
Le dispositif “Monument Historique” a vu le jour en 1830, porté par des figures comme Victor Hugo, pour protéger des bâtiments emblématiques menacés par l’urbanisation croissante. Aujourd’hui, il joue un rôle fondamental dans la préservation du patrimoine architectural, culturel et historique de la France.
Au fil du temps, ce dispositif a évolué pour inclure des incitations fiscales puissantes, incitant les particuliers à investir dans la réhabilitation de ces biens d’exception.
Les parties prenantes de l’investissement
- Les propriétaires : ils bénéficient d’une réduction importante de leur impôt sur le revenu et valorisent un bien rare et historique.
- L’État : via le ministère de la Culture, il veille à la restauration conforme et soutient l’emploi local.
- Les collectivités : elles renforcent leur attractivité touristique et améliorent le cadre de vie.
- Les occupants : ils profitent d’un lieu de vie unique, chargé d’histoire et de cachet.
Comment fonctionne la fiscalité des Monuments Historiques ?
Un dispositif simple, puissant et non plafonné
Le régime fiscal des Monuments Historiques repose sur deux leviers clés :
1. Déduction intégrale des charges de restauration
Tous les travaux de restauration, d’entretien et de réhabilitation sont déductibles à 100% de vos revenus fonciers, sans aucun plafonnement. Cela comprend :
- Travaux de maçonnerie, couverture, charpente, menuiserie
- Frais d’architectes ou d’études
- Assurances, frais financiers, taxes foncières
2. Imputation du déficit foncier sur le revenu global
En cas de déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global, sans limite de montant. C’est là un avantage considérable pour les foyers imposés dans les tranches supérieures.
Conditions d’éligibilité
- Le bien doit être classé ou inscrit Monument Historique
- Les travaux doivent être validés par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
- Le propriétaire doit conserver le bien 15 ans et le louer nu pendant au moins 3 ans (s’il ne l’occupe pas).
Exemple concret d’optimisation fiscale
Prenons l’exemple de Monsieur Marty qui a investis dans le programme en Monument Historique du Pensionnat de Juilly :
- Revenus de salaire : 250 000 €
- Tranche Marginale d’imposition de 45%
- Investissement année 2024 de 300 000 € dont 225 000 € de travaux
- Soit une quote-part travaux de 75%
- Paiement des dépenses de travaux selon le calendrier ASL de 40% en 2024, 30% en 2025 et 30% en 2026
| 2024 | 2025 | 2026 | |
| Travaux | 90 000 € | 67 500 € | 67 500 € |
| Déduction sur le revenu global | 90 000 € | 67 500 € | 67 500 € |
| Économie d'impôts | 40 500 € | 30 375 € | 30 375 € |
En conclusion :
- Monsieur Marty réalise une économie de 101 250 € provenant 40 500 + 30 375 + 30 375
=> 101 250 € de réduction d’impôts en 3 ans soit 34% du montant de l’investissement !
Retrouvez d’autres exemples de programmes immobiliers chez Milea Patrimoine.
Exemples de réalisations Monument Historique
L’Hôtel d’Aux
C’est un très bel exemple d’un Monument Historique, sélectionné auprès d’un promoteur de qualité, avec des éléments architecturaux remarquables comme ça façade en pierre apparente ou ses hauteurs sous plafonds, ses moulures ou encore ses anciennes cheminées comme vous pouvez le voir sur la photo ci-contre.
Le Clos des Chassaintes
Inscrit à l’inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, cette résidence offre à ses résidents un jardin clos parcouru d’allées pavées en cruciforme et planté d’arbre et arbustes typiques de la région comme vous pouvez-le voir sur la photo ci-contre. Retrouvez l’ensemble de nos réalisations ici.
Conclusion
Investir dans un Monument Historique permet de conjuguer passion du patrimoine, valorisation immobilière et optimisation fiscale. Ce dispositif, bien que technique, offre un cadre sûr et avantageux pour les contribuables fortement imposés. Accompagné par un professionnel compétent, ce type de projet devient une stratégie patrimoniale puissante et durable.
Article rédigé par Fabrice Leduc, expert en investissement immobilier ancien et en ingénierie fiscale chez Milea Patrimoine, avec plus de 15 ans d’expérience en montage d’opérations en loi Monument Historique.
Le dispositif Monument Historique n’est qu’une des solutions de défiscalisation immobilière patrimoniale. D’autres régimes peuvent également répondre à vos objectifs selon votre profil et votre fiscalité. Découvrez nos dossiers complets sur :
- La loi Malraux : idéale pour la restauration de biens en secteur sauvegardé, avec une réduction d’impôt immédiate.
- Le déficit foncier : une solution souple et efficace pour les investisseurs en immobilier ancien sans plafond global.
- La loi Denormandie : parfaite pour les projets de rénovation dans des villes moyennes éligibles.
- L’investissement en nue-propriété : un levier puissant pour préparer votre patrimoine sans impôt ni gestion locative.
Chaque dispositif présente des avantages spécifiques. Nos conseillers peuvent vous aider à identifier celui qui correspond le mieux à votre situation fiscale et patrimoniale. Contactez-nous.
Sources de l’article :
- Site web du Ministère de la Culture : https://www.culture.gouv.fr/Thematiques/Monuments-Sites
- Site web du Service des Impôts des Particuliers
Vous cherchez à investir ? Contactez un de nos conseillers. L'échange est gratuit et sans engagement. Les rendez-vous peuvent être réalisés dans nos bureaux ou en visio.
FAQ - Fiscalité monument historique
Quels sont les avantages fiscaux d’un investissement en Monument Historique ?
Le principal avantage est la déduction intégrale des travaux de restauration sur le revenu global, sans plafonnement. Cela permet aux foyers fortement imposés de réduire significativement leur impôt tout en valorisant un bien d’exception classé ou inscrit Monument Historique.
Quelles conditions faut-il remplir pour bénéficier de la fiscalité Monument Historique ?
Le bien doit être classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques, les travaux doivent être validés par l’ABF, et le bien doit être conservé pendant 15 ans, avec une mise en location nue pendant au moins 3 ans si le propriétaire ne l’occupe pas.
Peut-on cumuler la fiscalité Monument Historique avec d’autres dispositifs ?
Non, le régime Monument Historique est exclusif. Il ne se cumule pas avec d’autres dispositifs comme la loi Malraux ou le déficit foncier, mais il peut parfaitement s’intégrer dans une stratégie patrimoniale globale avec d’autres biens éligibles à ces dispositifs.
Quelle est la différence entre la loi Malraux et la fiscalité Monument Historique ?
La loi Malraux offre une réduction d’impôt plafonnée, tandis que la fiscalité Monument Historique permet une déduction illimitée des travaux sur le revenu global. Le MH est donc plus avantageux pour les contribuables fortement imposés, mais avec des contraintes de conservation plus longues.
Comment est calculée la réduction d’impôt dans une opération Monument Historique ?
La réduction provient de la déduction des charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.) sur le revenu global. Par exemple, si vous réalisez 90 000 € de travaux et êtes imposé à 45 %, cela peut générer jusqu’à 40 500 € d’économie d’impôt.