Déficit foncier et location meublée : Peut-on utiliser ce dispositif pour un bien en LMNP ?

Le déficit foncier est un avantage fiscal permettant aux investisseurs de déduire les dépenses liées à la rénovation et à l’entretien d’un bien immobilier loué nu. Dans un investissement en déficit foncier, lorsque ces charges dépassent les loyers perçus, l’excédent est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. L’excédent non utilisé peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce dispositif est encadré par l’article 156 du Code général des impôts.

Les conditions d’application du déficit foncier :

• Le bien doit être loué nu (non meublé).
• Il doit appartenir au régime fiscal des revenus fonciers (régime réel d’imposition).
• Les travaux déductibles concernent principalement les réparations, l’entretien et l’amélioration du logement, mais pas les travaux d’agrandissement ou de construction.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal spécifique destiné aux investisseurs proposant des biens en location avec un mobilier suffisant pour permettre une occupation immédiate, conformément au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Ce statut, encadré par l’article 155 du Code Général des Impôts (CGI), constitue une alternative avantageuse à la location nue en raison de sa fiscalité plus souple et optimisée.

Le régime micro-BIC :

1. • Applicable si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700 € (seuil 2024).
   • Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives pour couvrir les charges.
   • Simplicité administrative mais moins avantageux si les charges réelles sont élevées.

Le régime réel :

1. • Obligatoire au-delà de 77 700 € de revenus locatifs annuels ou sur option en dessous de ce seuil.
   • Permet de déduire l’ensemble des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, etc.).
   • Offre la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier et des meubles, réduisant ainsi l’assiette fiscale imposable sur plusieurs années.

Ce dernier point est particulièrement attractif, car l’amortissement peut entraîner une imposition nulle sur les loyers perçus pendant plusieurs années, optimisant ainsi la rentabilité de l’investissement.

Contrairement à la location nue, où les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, les revenus issus de la location meublée relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques – Impôts (BOFiP) précise que le déficit foncier ne peut être imputé sur le revenu global que dans le cadre des revenus fonciers, ce qui exclut donc les revenus BIC du LMNP. Les dépenses engagées pour un bien en LMNP (travaux, charges d’exploitation, intérêts d’emprunt) sont déductibles uniquement dans le cadre du régime BIC et ne génèrent pas de déficit foncier reportable sur les autres revenus du foyer fiscal.

Référence officielle : BOFiP-Impôts, BOI-BIC-CHAMP-40-20 sur le régime des BIC et le traitement des charges.

À retenir : si vous souhaitez investir en location meublée, privilégiez le régime réel en LMNP pour maximiser l’impact fiscal grâce à l’amortissement et à la déduction des charges.

La réponse est non. Le déficit foncier est exclusivement réservé aux locations nues imposées sous le régime des revenus fonciers. En LMNP, les charges (intérêts d’emprunt, travaux, amortissements) sont déduites selon les règles des BIC. Ainsi, les dépenses ne créent pas de déficit foncier imputable sur le revenu global.

Cependant, le régime réel en LMNP offre un levier fiscal particulièrement efficace : l’amortissement comptable. Ce mécanisme permet de réduire la base imposable en répartissant la dépréciation du bien immobilier et du mobilier sur plusieurs années. Concrètement, l’amortissement comptable permet de neutraliser une partie significative des revenus imposables, voire de les ramener à zéro, sans générer de déficit reportable.

Pourquoi l’amortissement en LMNP est-il avantageux ?

Contrairement au déficit foncier, qui est plafonné à 10 700 € par an et dont l’excédent ne s’impute que sur les revenus fonciers futurs, l’amortissement en LMNP n’est soumis à aucun plafond. Il peut ainsi gommer une large partie des revenus BIC générés par la location meublée, limitant l’impact fiscal sur plusieurs années.

De plus, l’amortissement ne réduit pas la capacité d’endettement de l’investisseur, car il ne s’agit pas d’une charge réellement décaissée, mais d’une écriture comptable. C’est donc un outil particulièrement puissant pour optimiser la rentabilité nette d’un investissement en LMNP.

Référence officielle : BOFiP-Impôts, BOI-BIC-AMT-10-20 sur l’amortissement comptable en LMNP.

Si vous souhaitez optimiser votre fiscalité tout en conservant le statut LMNP, plusieurs stratégies peuvent être mises en place :

Le régime réel est souvent l’option la plus avantageuse pour les investisseurs souhaitant maximiser la rentabilité fiscale de leur bien. Contrairement au micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 %, le régime réel permet de déduire :

• Les charges courantes : intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, charges de copropriété.
• Les frais d’entretien et de réparation : travaux visant à maintenir ou améliorer l’état du bien.
• L’amortissement : le propriétaire peut amortir la valeur du bien immobilier et des meubles, réduisant ainsi significativement son revenu imposable.

Exemple concret : un investisseur acquiert un appartement meublé pour 250 000 €. Grâce à l’amortissement immobilier (2 à 3 % par an sur 30 ans) et l’amortissement du mobilier (10 à 20 % sur 5 à 10 ans), une grande partie des revenus locatifs peut être neutralisée, réduisant l’impôt à payer sur ces revenus.

Certains dispositifs fiscaux peuvent être combinés avec la location meublée pour optimiser la fiscalité après l’utilisation des avantages fiscaux des dispositifs :

• Le dispositif Malraux : réservé aux biens situés dans des secteurs protégés, il permet de déduire jusqu’à 30 % du montant des travaux de rénovation du revenu global.
• Le régime des Monuments Historiques : destiné aux biens classés ou inscrits, il permet une déduction totale des travaux sur le revenu imposable, sans plafond.

Attention : ces dispositifs sont soumis à des conditions strictes et nécessitent souvent un accompagnement par un expert en gestion de patrimoine pour garantir leur compatibilité avec votre projet. Il y a notamment des durées de location minimum en nue au début des dispositifs.

Un investisseur peut adopter une stratégie mixte en détenant plusieurs biens sous différents régimes fiscaux :

• Un bien en location nue permettant de bénéficier du déficit foncier et de réduire son impôt sur le revenu.
• Un bien en LMNP offrant l’avantage de l’amortissement pour annuler une partie de la fiscalité sur les revenus locatifs.

Cas pratique : un investisseur possède un appartement loué nu générant un déficit foncier de 8 000 € et un autre bien en LMNP. Grâce à la déduction du déficit foncier sur son revenu global, il réduit son imposition tout en optimisant ses revenus locatifs avec l’amortissement du bien meublé.