La loi Denormandie est une disposition fiscale mise en place pour encourager la rénovation des logements anciens situés dans certaines zones géographiques de France. Destinée aux investisseurs immobiliers, elle offre une réduction d’impôt significative à ceux qui entreprennent des travaux de rénovation. Dans cet article nous reprenons la définition de la loi Denormandie puis nous revenons en détail sur les travaux éligibles dans le cadre de cette loi.
Qu'est-ce que la Loi Denormandie ?
La loi Denormandie est une disposition fiscale instaurée par le gouvernement français en 2019, visant à revitaliser les centres-villes et à encourager la rénovation des logements anciens situés dans certaines zones géographiques spécifiques. Cette loi s’inscrit dans le cadre des politiques publiques de lutte contre l’habitat indigne et de promotion de la rénovation énergétique.
Les objectifs de la loi Denormandie
Les principaux objectifs de la loi Denormandie sont :
- Améliorer l’habitat : réduire la vacance des logements anciens et améliorer leur qualité en incitant les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation.
- Revitaliser les centres-villes : réduire la dégradation des centres-villes en incitant les investissements immobiliers dans les zones concernées.
- Réduire la consommation énergétique : promouvoir des rénovations qui améliorent l’efficacité énergétique des logements, contribuant ainsi aux objectifs de transition énergétique.
Les zones géographiques concernées
La loi Denormandie cible principalement les communes :
- Ayant établi une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
- Inscrites dans le programme “Action Cœur de Ville” qui concerne 222 villes moyennes.
Vous pouvez vérifier si une vile relève du dispositif Denormandie grâce au simulateur.
Les bénéficiaires de la Loi
La loi Denormandie est destinée aux investisseurs immobiliers qui achètent des biens immobiliers anciens, s’engagent à y réaliser des travaux de rénovation et à les louer par la suite. En contrepartie, ces investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt significative.
La réduction d'impôt
Il s’agit d’un très bon dispositif de défiscalisation immobilière. La réduction d’impôt offerte par la loi Denormandie varie en fonction de la durée de l’engagement de location :
- 12 % du montant de l’investissement pour une période de location de 6 ans.
- 18 % du montant de l’investissement pour une période de location de 9 ans.
- 21 % du montant de l’investissement pour une période de location de 12 ans.
Les conditions d'éligibilité
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie, les conditions suivantes doivent être respectées :
- Le type de bien : il doit s’agir d’un bien immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation.
- La nature des travaux : les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et améliorer la performance énergétique du logement ou sa qualité générale.
- La zone géographique : le bien doit être situé dans une des communes éligibles à la loi.
- L’engagement de location : le propriétaire doit s’engager à louer le bien pour une durée minimale de 6 ans à des loyers plafonnés.
Pour que les travaux soient éligibles à la loi Denormandie, ils doivent être réalisés par des professionnels du bâtiment et respecter les normes en vigueur. Les factures des travaux doivent être conservées pour justifier des dépenses engagées. De plus, les travaux doivent être achevés dans les 30 mois suivant l’acquisition du bien immobilier.
Les travaux éligibles avec la loi Denormandie
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Voici une liste des travaux éligibles sous cette loi :
L’amélioration de la performance énergétique
L’un des principaux axes de la loi Denormandie est l’amélioration de la performance énergétique des logements. Ces travaux sont non seulement prioritaires mais également essentiels pour obtenir les avantages fiscaux offerts par cette loi. L’objectif est de réduire significativement la consommation énergétique des bâtiments, contribuant ainsi à la transition énergétique et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. La réduction de la consommation énergétique. Pour être éligibles aux bénéfices fiscaux, les travaux de rénovation doivent permettre une réduction de la consommation énergétique d’au moins :
- 30 % pour les maisons individuelles.
- 20 % pour les appartements.
Cette réduction est mesurée en comparant la consommation énergétique du logement avant et après les travaux, souvent évaluée par un diagnostic de performance énergétique (DPE). Les types de travaux éligibles. Les travaux visant à améliorer la performance énergétique peuvent inclure diverses interventions spécifiques : Isolation des Murs, Toitures et Planchers. L’isolation thermique est un levier majeur pour réduire les déperditions de chaleur et améliorer l’efficacité énergétique d’un logement. Les travaux peuvent concerner :
- Isolation des murs : pose de matériaux isolants sur les murs extérieurs ou intérieurs pour réduire les pertes de chaleur.
- Isolation des toitures : ajout d’isolants dans les combles ou sur la toiture pour limiter les déperditions thermiques par le haut du bâtiment.
- Isolation des planchers : mise en place d’isolants sous les planchers pour empêcher les pertes de chaleur par le sol.
Remplacement des Fenêtres et Portes. Les fenêtres et portes jouent un rôle crucial dans l’isolation thermique d’un logement. Le remplacement des anciennes menuiseries par des modèles plus performants permet de réduire significativement les pertes de chaleur. Les travaux peuvent inclure :
- Fenêtres à double ou triple vitrage : ces fenêtres offrent une meilleure isolation thermique et acoustique.
- Portes d’entrée isolantes : les portes modernes, souvent dotées de matériaux isolants, contribuent à une meilleure étanchéité à l’air.
Installation ou remplacement des systèmes de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation ou d’éclairage. Moderniser les systèmes énergétiques du logement permet de réaliser des économies d’énergie importantes :
- Chauffage : installation de chaudières à haute performance énergétique, de pompes à chaleur, ou de systèmes de chauffage central plus efficaces.
- Production d’eau chaude sanitaire : remplacement des anciens chauffe-eau par des modèles plus économes en énergie, comme les chauffe-eau thermodynamiques.
- Ventilation : mise en place de systèmes de ventilation mécaniques contrôlés (VMC) permettant une meilleure régulation de l’air intérieur tout en minimisant les pertes de chaleur.
- Éclairage : remplacement des anciennes ampoules par des éclairages LED ou autres technologies basse consommation.
Les travaux de modernisation
Les travaux de modernisation visent à mettre le logement aux normes et à le rendre plus fonctionnel et confortable. Ils peuvent inclure :
La normalisation des installations électriques et de plomberie. Les travaux peuvent inclure : le remplacement du tableau électrique, la reprise des circuits électriques, l’installation de dispositifs de protection et la mise en place de prises et interrupteurs modernes.
La création ou réaménagement des cuisines et salles de bains. Il s’agit par exemple du réaménagement de l’espace, l’installation de nouveaux meubles, l’amélioration de la ventilation.
Les travaux de plomberie, de chauffage et d’électricité. Outre la mise aux normes, les travaux de plomberie peuvent inclure : l’ajout de points d’eau, l’installation de systèmes de traitement de l’eau, le remplacement de chaudière ou encore l’automatisation et la domotique.
Les travaux de création de surface habitable nouvelle
La loi Denormandie offre aux investisseurs la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux non seulement pour la rénovation de logements existants, mais aussi pour la création de nouvelles surfaces habitables. Ces travaux permettent d’augmenter la surface utile du bien immobilier et d’améliorer son potentiel locatif. Voici les principales formes de travaux de création de surface habitable éligibles dans le cadre de cette loi :
La transformation des combles ou du sous-sol : Cette transformation est une manière efficace d’augmenter la surface habitable sans modifier l’emprise au sol du bâtiment. Ces espaces, souvent sous-utilisés, peuvent être transformés en pièces de vie confortables et fonctionnelles. Pour les combles, cela peut passer par l’isolation, le renforcement de la charpente, l’installation de fenêtres de toit (Velux) ou la création d’un escalier. Pour le sous-sol, c’est souvent des travaux d’étanchéité et de drainage et d’isolation thermique par exemple.
La transformation de locaux non destinés initialement à l’habitation en logement. Voici quelques exemples de transformations :
-
- Granges : conversion de bâtiments agricoles en habitations modernes et confortables.
- Garages : transformation de garages en studios ou appartements.
- Bureaux : conversion de locaux commerciaux ou de bureaux en logements.
- Ateliers et entrepôts : réhabilitation d’espaces industriels pour créer des lofts ou appartements
Les travaux de réhabilitation
Les travaux de réhabilitation visent à remettre en état des logements très dégradés afin de les rendre habitables et conformes aux normes actuelles. Ces travaux sont souvent nécessaires dans des bâtiments anciens qui ont subi les effets du temps et de l’usure.
La réfection de la toiture. La réfection de la toiture est essentielle pour garantir l’étanchéité et la durabilité d’un bâtiment. Une toiture en mauvais état peut entraîner des infiltrations d’eau, des pertes de chaleur et des dommages structurels importants. Les travaux peuvent inclure :
- Le remplacement des tuiles ou ardoises : pose de nouvelles tuiles ou ardoises pour assurer une couverture étanche et durable.
- La réparation de la charpente : renforcement ou remplacement des éléments de charpente endommagés pour assurer la stabilité de la toiture.
- L’isolation thermique : ajout d’isolants sous la toiture pour améliorer l’efficacité énergétique du logement.
- L’installation de gouttières et descentes pluviales : mise en place de systèmes d’évacuation des eaux de pluie pour prévenir les infiltrations.
La réparation des murs et des planchers. Les murs et les planchers d’un bâtiment ancien peuvent présenter des fissures, des affaissements ou des problèmes d’humidité. Il s’agit :
- De la réparation des fissures et des dégradations : rebouchage des fissures, réparation des murs endommagés et traitement des problèmes d’humidité.
- Du renforcement des structures : consolidation des murs porteurs et des planchers pour assurer la stabilité et la sécurité du bâtiment.
- De l’isolation thermique et phonique : pose d’isolants sur les murs et les planchers pour améliorer le confort thermique et acoustique.
- De la reprise des enduits et des revêtements : application de nouveaux enduits, peintures et revêtements pour une finition esthétique et protectrice.
La mise en conformité des systèmes d’assainissement. C’est une partie cruciale pour garantir la salubrité et la sécurité du logement. Les travaux peuvent inclure :
- La réhabilitation des réseaux d’assainissement : remplacement des canalisations vétustes, réparation des égouts et installation de nouveaux systèmes d’évacuation des eaux usées.
- La mise aux normes des fosses septiques : si le logement n’est pas raccordé au tout-à-l’égout, il peut être nécessaire de mettre en conformité ou de remplacer la fosse septique existante.
- L’installation de systèmes de traitement des eaux usées : mise en place de dispositifs de traitement des eaux usées pour répondre aux normes environnementales.
En conclusion, la loi Denormandie est une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant participer à la rénovation du parc immobilier français tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. En ciblant des travaux de rénovation énergétique, de modernisation, de création de nouvelles surfaces habitables et de réhabilitation, cette loi contribue à l’amélioration des logements anciens et à la dynamisation des centres-villes.
Pour maximiser les bénéfices de cette loi, il est recommandé de bien planifier ses travaux, de faire appel à des professionnels qualifiés et de se renseigner sur les spécificités locales des communes éligibles.
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FAQ sur les travaux éligibles avec la loi Denormandie
La principale différence entre les dispositifs Pinel et Denormandie réside dans la nature des biens immobiliers concernés et l’objectif des travaux. Le dispositif Pinel est axé sur l’acquisition de logements neufs ou en état futur d’achèvement situés dans des zones tendues, avec des réductions d’impôt en fonction de la durée de location. En revanche, le dispositif Denormandie cible la rénovation de logements anciens situés dans des centres-villes dégradés, avec une réduction d’impôt basée sur le montant des travaux de rénovation qui doivent représenter au moins 25 % de l’investissement total.
La loi Pinel s’arrête principalement en raison de la volonté du gouvernement de réorienter les politiques de logement vers d’autres priorités, telles que la rénovation énergétique et la revitalisation des centres-villes dégradés. Cette décision vise à adapter les incitations fiscales aux nouveaux besoins du marché immobilier et à encourager des investissements plus durables et équilibrés.
Pour déclarer un dispositif Denormandie, commencez par remplir le formulaire 2044-EB spécifique aux dispositifs de défiscalisation immobilière. Reportez ensuite les informations sur votre déclaration de revenus annuelle (formulaire 2042) et conservez tous les justificatifs des travaux de rénovation ainsi que des engagements de location. Assurez-vous de respecter les conditions de location, notamment la durée et les plafonds de loyer, pour bénéficier des réductions fiscales.