L’investissement en nue-propriété est une stratégie immobilière de plus en plus prisée pour ses nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux. Chez Milea Patrimoine nous disposons d’une offre complète. Contactez-nous pour échanger.
Dans cette page vous trouverez une présentation complète de la nue-propriété, ses bénéfices, ses risques, et les étapes à suivre pour investir judicieusement.
La nue-propriété est un concept immobilier qui consiste à détenir un bien sans en avoir l’usage immédiat. Ce droit est divisé en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété.
Imaginons que vous achetez un appartement en nue-propriété pour 60 % de sa valeur réelle. Un usufruitier en bénéficie pendant 20 ans, puis vous récupérez la pleine propriété, le tout sans frais supplémentaires.
Vous aurez alors un bien potentiellement valorisé bien au-delà de votre investissement initial.
Investir en nue-propriété présente plusieurs avantages majeurs, notamment en matière de fiscalité et de gestion patrimoniale.
Un promoteur fait l’acquisition en pleine propriété et initie le démembrement de propriété sur une durée définie.
L’usufruiter est soit un bailleur privé ou un bailleur institutionnel. Il perçoit les loyers et entretien le bien. A la fin de la durée du démembrement, le nu-propriétaire devient automatiquement et gratuitement plein propriétaire.
Que se passe-t-il si le bailleur fait faillite ? Nous sélectionnons des bailleurs exclusivement subventionnés par l’état (exemple : Caisse des Dépôts). Ainsi, le risque de faillite est nul. De plus, l’investisseur n’a pas de risque car en cas de faillite, il deviendrait automatiquement plein propriétaire.
Enfin, les clients se demandent généralement comment ils vont récupérer leur appartement ? La convention de démembrement doit imposer à l’usufruitier une obligation d’entretien des parties communes et privatives ainsi qu’une restitution en bon état d’habitabilité (état des lieux contradictoires effectué à l’extinction du démembrement avec le nu-propriétaire). Les peintures sont systématiquement refaites. Ainsi, le bien est récupéré immédiatement.
L’investisseur ne paie que la quote-part liée à la nue-propriété.
La quote-part liée à l’usufruit correspond à la somme des loyers de marché nets, non plafonnés, perçus pendant la durée d’usufruit si le bien avait été acheté et loué classiquement.
Le nu-propriétaire reçoit ainsi immédiatement l’équivalent de ces loyers nets de marché, non fiscalisés, sous la forme d’une réduction du prix d’acquisition.
La valorisation économique du bien est liée à la valorisation du bien dans un secteur en tension foncière. A cette valorisation, s’ajoute, la valorisation mécanique liée à l’extinction progressive de l’usufruit et décorrélée du marché immobilier.
Ces deux valorisations constituent une marge de sécurité extrêmement rassurante pour l’investisseur dans un contexte inédit.
Par exemple, pour un bien valant 100 00 € aujourd’hui, la nue-propriété sera de de 65 000 € et la valeur du bien dans 15 ans sans hausse du prix sera mécaniquement revalorisée à 100 000 €. Il s’agit d’un TRI (taux de rendement interne) de 2,91%.
L’exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : les biens détenus en nue-propriété ne sont pas soumis à l’IFI. Cela permet de réduire la base imposable et d’alléger considérablement la charge fiscale sur votre patrimoine immobilier.
Aucune imposition sur les revenus locatifs : étant donné que le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers, ces revenus ne sont pas imposés. Cela représente une économie significative, surtout pour les contribuables situés dans les tranches d’imposition élevées.
La déduction des intérêts d’emprunt : si vous financez l’achat de la nue-propriété avec un prêt immobilier, les intérêts peuvent être déduits de vos autres revenus fonciers. C’est un avantage non négligeable pour optimiser votre fiscalité.
Investir en nue-propriété n’a pas de contrainte de durée minimum de détention. Ainsi, il est possible de revendre la nue-propriété en cours de démembrement. L’investisseur ne perd pas ses avantages précédemment acquis, et notamment la déductibilité des intérêts d’emprunts.
Prenons le cas pratique suivant : revente de la nue-propriété à la moitié du démembrement avec une durée totale de 15 ans.
Comment calculer le prix de la nue-propriété sur le marché secondaire ?
Dans cet exemple, le nouveau taux de nue-propriété est de 82,50 %.
Pour définir le prix de la nue-propriété sur le marché secondaire, il faut multiplier le taux de NP au prix en pleine propriété au moment de la revente : Prix NP = taux NP x prix en pleine propriété
Soit 82,50 % x 104 000 € = 85 800 €
85 800 € est le prix de revente de la NP après 7 ans et demi de démembrement.
La valorisation du bien : avec le temps, la valeur de l’immobilier tend à augmenter. En récupérant la pleine propriété du bien à l’extinction de l’usufruit, vous pouvez bénéficier d’une plus-value importante, surtout si le bien est situé dans une zone à fort potentiel.
Anticiper sa retraite : la nue-propriété est une excellente solution pour préparer sa retraite. Vous investissez aujourd’hui à un prix réduit, et récupérez la pleine propriété du bien à terme, ce qui peut représenter un revenu complémentaire non négligeable à la retraite.
La transmission patrimoniale optimisée : en cas de succession, la nue-propriété bénéficie d’une décote par rapport à la pleine propriété, ce qui permet de réduire les droits de succession à payer par vos héritiers. Surtout vous pouvez transmettre un bien acheté en nue-propriété avec une forte décote.
La transmission se fait sur la nue-propriété avec la spécificité suivante : évaluation fiscale de la nue-propriété selon le nombre d’années d’usufruit restant.
Cas pratique :
Question à se poser : combien d’années d’usufruit reste-t-il à courir ? 15 – 4 = 11
Il me reste donc 11 années d’usufruit à courir.
L’usufruit établi pour une durée déterminée est évalué à 23 % de la valeur totale du bien pour chaque tranche de dix ans de la durée de l’usufruit, sans tenir compte de l’âge de l’usufruitier et sans possibilité de fractionnement (article 669 alinéa 2 du CGI).
Ainsi, l’usufruit sera de 23 % + 23 % soit 46 %. La valeur fiscale de la nue-propriété sera de 100 % – 46 % soit 54 %.
La valeur fiscale de la nue-propriété est de 54 % de la pleine propriété => 54 % x 185 000€ = 100 000 €. Ainsi, le calcul des DMTG (droits de mutation) se fera donc sur 100 000 € et non sur 185 000 €. Le gain est ainsi considérable et cela sans aucun lien avec le délai des 15 ans comme pour les successions classiques.
Investir en nue-propriété nécessite une approche méthodique et bien planifiée. Voici les étapes essentielles pour réussir votre investissement.
Le choix du bien est crucial. Il est préférable de sélectionner un bien situé dans une zone dynamique, avec un fort potentiel de valorisation. Les grandes villes, les zones touristiques ou les quartiers en développement sont souvent des options intéressantes.
Conseil : privilégiez les biens proches des commodités (transports, écoles, commerces) et situés dans des zones à forte demande locative.
Avant de vous lancer, examinez attentivement les conditions de l’usufruit : sa durée, les obligations de l’usufruitier, et l’état général du bien. Il est essentiel de s’assurer que les termes de l’usufruit sont clairs et que vous n’aurez pas à supporter des charges imprévues.
Exemple : si l’usufruit est détenu par un organisme institutionnel, les risques sont généralement plus faibles, car ces entités sont soumises à des règles strictes d’entretien et de gestion du bien.
Même si le prix d’achat est réduit, il est souvent intéressant de financer cet investissement par un prêt immobilier. Non seulement cela permet de maximiser l’effet de levier, mais les intérêts d’emprunt peuvent également être déduits de vos revenus fonciers.
Astuce : comparez les offres de financement pour obtenir les meilleures conditions de prêt et négociez les taux d’intérêt pour optimiser votre investissement.
Il est crucial de réaliser une simulation pour estimer la rentabilité de votre investissement en nue-propriété. Prenez en compte la valeur actuelle du bien, la décote appliquée pour la nue-propriété, la durée de l’usufruit, et les perspectives de valorisation du marché immobilier.
Outil : utilisez un simulateur en ligne ou consultez un expert immobilier pour obtenir une estimation précise de la rentabilité de votre investissement.
Comme tout investissement, la nue-propriété comporte des risques qu’il est important de bien comprendre avant de se lancer.
La nue-propriété est un investissement à long terme. La durée de l’usufruit peut varier de 15 à 30 ans, voire plus, ce qui signifie que vous n’aurez pas accès au bien avant plusieurs années. Ce délai peut être un inconvénient pour certains investisseurs qui recherchent une liquidité rapide.
Exemple : si vous avez besoin de vendre le bien avant la fin de l’usufruit, il peut être plus difficile de trouver un acheteur, car le marché de la nue-propriété est plus restreint.
Bien que l’immobilier soit généralement un investissement sûr, il existe toujours un risque que la valeur du bien diminue avec le temps, surtout si le marché immobilier connaît une baisse ou si le bien se dégrade.
Conseil : pour limiter ce risque, investissez dans des zones où la demande est élevée et où les perspectives de développement économique sont solides.
Le nu-propriétaire n’a pas le droit de gérer ou d’utiliser le bien pendant la durée de l’usufruit. Si l’usufruitier néglige l’entretien du bien ou ne respecte pas ses obligations, cela peut entraîner une dégradation de la propriété, ce qui impactera la valeur du bien à la fin de l’usufruit.
Solution : privilégiez les investissements où l’usufruit est détenu par des institutions sérieuses, comme des organismes sociaux ou des sociétés foncières, qui ont un intérêt à bien entretenir le bien.
Investir en nue-propriété est une stratégie patrimoniale intéressante pour ceux qui cherchent à optimiser leur fiscalité tout en préparant leur avenir. Toutefois, ce type d’investissement nécessite une vision à long terme et une bonne compréhension des mécanismes en jeu.
Les points clés à retenir :
Les conseils pour réussir :
Si vous êtes prêt à vous engager sur le long terme et à investir dans un projet immobilier solide, la nue-propriété peut être une excellente opportunité. Contactez-nous dès aujourd’hui pour en savoir plus sur nos offres en nue-propriété et découvrez comment nous pouvons vous aider à réaliser vos objectifs patrimoniaux.
Acheter en nue-propriété consiste à acquérir un bien immobilier en en possédant uniquement la propriété, tandis qu’un autre (l’usufruitier) en garde l’usage et les revenus (souvent via un bail de longue durée). L’intérêt principal réside dans le prix réduit à l’achat, souvent entre 30 % et 50 % moins cher que la pleine propriété. De plus, l’acheteur n’a pas à gérer le bien ou à payer les charges, ce qui réduit les contraintes. À la fin de l’usufruit, il récupère la pleine propriété du bien, généralement avec une plus-value potentielle. C’est donc une stratégie patrimoniale intéressante pour les investisseurs à long terme.
Les frais de notaire pour un démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit) sont calculés sur la valeur de la nue-propriété. Ces frais incluent les droits de mutation, les émoluments du notaire et les taxes. Ils sont moins élevés que pour un achat en pleine propriété, car ils sont basés sur une valeur réduite du bien.
Le principal inconvénient d’acheter un bien en nue-propriété est l’absence de jouissance du bien pendant la période de démembrement. L’acheteur ne peut ni habiter le bien ni percevoir de revenus locatifs jusqu’à la fin de l’usufruit.