Loi Denormandie : Les aspects juridiques et fiscaux à ne pas négliger

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la défiscalisation loi Denormandie, les investisseurs doivent respecter plusieurs critères d’éligibilité qui se concentrent principalement sur :

• la localisation des biens,
• la nature des travaux effectués,
• et le type de logements concernés.

Ces critères sont définis pour s’assurer que les investissements soutiennent effectivement la revitalisation des zones ciblées et améliorent la qualité du parc immobilier locatif.

Les zones éligibles

Les investissements immobiliers d’habitation doivent être réalisés dans des zones spécifiques pour être éligibles à la loi Denormandie. Ces zones sont déterminées par le gouvernement français et comprennent principalement les communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). Voici quelques points clés concernant les zones éligibles :

• Les communes ORT : Les communes éligibles sont celles qui ont signé une ORT, un dispositif visant à revitaliser les centres-villes et à lutter contre la vacance des logements. Les communes concernées sont souvent de taille moyenne et rencontrent des difficultés économiques ou démographiques.
• Le décret et la liste officielle : La liste des communes éligibles est fixée par décret et mise à jour régulièrement. Il est essentiel de vérifier cette liste avant tout investissement pour s’assurer que la commune où se situe le bien est bien éligible.
• Les zones de revitalisation : Outre les communes ORT, certaines zones de revitalisation rurale (ZRR) et autres territoires en difficulté peuvent également être éligibles.

Les types de travaux

Les travaux de rénovation doivent répondre à des critères spécifiques pour que l’investisseur puisse bénéficier de la réduction d’impôt offerte par la loi Denormandie.

Le montant des travaux : Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, c’est-à-dire le prix d’achat du bien additionné au coût des travaux. Par exemple, pour un bien acheté à 100 000 € avec 40 000 € de travaux, ces derniers doivent représenter au moins 35 000 €.

La nature des travaux : Les travaux doivent soit améliorer la performance énergétique du logement, soit porter sur la rénovation d’éléments essentiels comme :

1. • La toiture
   • L’isolation
   • Le système de chauffage
   • L’électricité
   • La plomberie

Les rénovations complètes : Les travaux peuvent aussi inclure des rénovations complètes visant à transformer des locaux commerciaux en logements ou à remettre en état des logements très dégradés.

Les logements concernés

La loi Denormandie s’applique à certains types de logements, avec des conditions d’éligibilité précises sur leur usage et leur mise en location :

• Les logements anciens : Le dispositif s’applique principalement aux logements anciens nécessitant des travaux de rénovation pour être remis sur le marché immobilier locatif.
• La transformation de locaux : Les locaux commerciaux, industriels ou autres peuvent également être éligibles à condition d’être transformés en logements.
• La durée de location : Le bien rénové doit être mis en location pour une durée minimale de six ans. La durée de location peut être étendue à 9 ou 12 ans, avec des réductions d’impôt progressives en fonction de cette durée.
• L’usage locatif : Le logement doit être loué nu (non meublé) à titre de résidence principale du locataire.

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie, il est important de respecter ces critères d’éligibilité. Toute non-conformité peut entraîner la perte des avantages fiscaux et des sanctions potentielles. Il est donc recommandé de bien se renseigner et de se faire accompagner par des professionnels lors de l’investissement et de la réalisation des travaux.

La défiscalisation loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de l’engagement de location :

• 6 ans : Réduction d’impôt de 12 % du montant total de l’investissement.
• 9 ans : Réduction d’impôt de 18 % du montant total de l’investissement.
• 12 ans : Réduction d’impôt de 21 % du montant total de l’investissement

Le dispositif fiscal Denormandie s’intègre aux plafonnements des niches fiscales de 10 000 € / an.

L’investissement dans le cadre de la loi Denormandie nécessite une vigilance accrue. En effet, il faut éviter les erreurs pour ne pas compromettre les avantages fiscaux. Voici des conseils pratiques pour naviguer et s’assurer que votre investissement reste conforme aux exigences de la loi.

1^ère contrôle à réaliser : la vérification de la zone éligible et des travaux : Avant l’achat, vérifier que le bien se situe bien dans une zone éligible. Ces listes sont disponibles sur les sites gouvernementaux et sont régulièrement mises à jour. De plus, analysez la demande locative. Il faut également s’assurer que les travaux prévus représentent au moins 25 % du coût total de l’opération et qu’ils incluent des améliorations de la performance énergétique ou la rénovation d’éléments essentiels comme la toiture, l’isolation, le chauffage, etc. Pour ce faire, vous devez obtenir des devis détaillés et réalistes avant l’achat pour confirmer que les travaux nécessaires respectent les exigences de la loi. Cela permet également d’éviter les dépassements de budget. Attention cette étape est important et elle prend beaucoup de temps.

2^ème contrôle : le suivi rigoureux des travaux : S’assurer que les travaux sont réalisés dans les délais et respectent les normes exigées. Ainsi, nous vous conseillons d’établir un calendrier précis des travaux avec des étapes clairement définies. N’hésitez pas à inclure des clauses de pénalités dans les contrats avec les entrepreneurs en cas de retard ou de non-respect des spécifications techniques. Vous devez également vous assurer que les travaux respectent les normes techniques et environnementales en vigueur.

3^ème contrôle : gestion de la documentation. Il faut être parfaitement organisé. Ainsi, vous devez conserver toutes les factures et justificatifs des travaux pour pouvoir prouver la conformité des rénovations en cas de contrôle fiscal.

En suivant ces conseils, vous pouvez éviter les pièges courants et minimiser les risques de perte des avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie. Une préparation minutieuse, une exécution rigoureuse des travaux et une documentation complète sont essentielles pour assurer le succès de votre investissement.

Pour profiter pleinement des avantages fiscaux de la loi Denormandie, vous devez parfaitement suivre les démarches administratives spécifiques à chaque étape du projet d’investissement immobilier.

Vous avez une première étape qui est l’évaluation préliminaire : Faire évaluer le bien par un expert pour estimer le coût total des travaux et vérifier l’éligibilité. Effectuez une analyse de rentabilité pour évaluer le potentiel locatif et le retour sur investissement en tenant compte des réductions d’impôt possibles.

La deuxième étape est la recherche du financement. Contactez les banques et institutions financières pour obtenir un prêt immobilier. Veillez à inclure les coûts des travaux dans le montant emprunté. De plus, il faut intégrer les aides et subventions disponibles pour les travaux de rénovation énergétique, comme les aides de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) ou les primes énergies.

Comme indiqué dans cet article, le suivi des travaux est une partie importante du processus. Vous devez ainsi collaborer avec des artisans certifiés et suivre l’avancement des rénovations. Lors des travaux, suivez régulièrement l’avancement des travaux en visitant le chantier et en organisant des réunions de suivi avec les artisans. Documentez chaque étape avec des photos et des rapports de progression.

Déclarations Préalables : Si nécessaire, déposer une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire en fonction de la nature des travaux. Pour certains types de travaux (comme des modifications de façade ou des extensions), une déclaration préalable de travaux doit être déposée auprès de la mairie. Cette déclaration permet de vérifier la conformité des travaux avec les règles d’urbanisme locales.

Les démarches après les travaux concernent deux aspects :

La mise en location, il conviendra ainsi de :

• sélectionner des locataires : Trouvez des locataires éligibles en respectant les plafonds de ressources fixés par la loi. Les locataires doivent fournir des justificatifs de leurs ressources (comme des bulletins de salaire et des avis d’imposition).
• fixer un loyer : Fixez le loyer en respectant les plafonds de loyers établis pour la zone géographique du bien. Assurez-vous que le loyer est attractif pour garantir une location rapide et continue.
• rédiger un bail de location : Rédigez un contrat de location conforme à la réglementation, précisant la durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans) et incluant les clauses nécessaires pour respecter les exigences de la loi Denormandie.

La déclaration fiscale :

La déclaration annuelle : Lors de votre déclaration de revenus annuelle, mentionnez l’investissement réalisé dans le cadre de la loi Denormandie. Utilisez les formulaires fiscaux spécifiques (comme le formulaire 2042 RICI pour les réductions d’impôt) pour déclarer les dépenses éligibles.

Les justificatifs : Joignez tous les justificatifs nécessaires à votre déclaration, tels que les factures des travaux, les certificats de conformité, les baux de location et les attestations des ressources des locataires. Conservez ces documents pendant toute la durée de l’engagement de location et au-delà, en cas de contrôle fiscal.

La loi Denormandie représente une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant allier défiscalisation et participation à la rénovation urbaine. Toutefois, une bonne maîtrise des aspects juridiques et fiscaux est essentielle pour éviter les pièges et bénéficier pleinement des avantages offerts par ce dispositif. Ce dispositif peut répondre à votre projet de rentabilité immobilière.