La loi Malraux est un des plus anciens dispositif fiscal. En effet, il date de 1962. Cette loi a pour objectif de préserver les centres villes français. Dans cette optique, des zones sont identifiées. On les appelle les secteurs sauvegardés. L’idée est de conserver les biens de qualité en les réhabilitant. Cela s’intègre parfaitement dans la thématique actuelle d’économie d’énergie et de réduction de l’impact carbone de la construction. La loi Malraux est un dispositif unique, vous trouverez dans cet article les explications nécessaires pour la comprendre.
Analyse du dispositif Malraux
Quel est le montant de réduction d'impôts ?
En tant qu’investisseur d’un logement ancien qui est situé dans un secteur sauvegardé au sens de la réglementation (code de l’urbanisme), vous bénéficiez d’une baisse d’impôts qui s’élève à 30% du montant des travaux. De plus, il existe un plafond de 400 000€ de travaux répartis sur 4 ans.
Aussi, les travaux réalisés doivent respecter la conservation du volume bâti existant de l’immeuble et doivent être conformes au plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).
Enfin, la réduction d’impôts ne s’intègre pas dans le plafond des niches fiscales des 10 000€. Retrouvez également notre analyse entre Pinel et Malraux.
Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?
Un investissement Malraux soumis à une imposition annuelle à partir de 8 000€ est éligible à la loi Malraux. En effet, il faut appliquer un taux forfaitaire de réduction d’impôt de 30% du montant des travaux. Cette réduction sera appliquée sur les 3 années de travaux. Toutefois, si votre niveau d’imposition est plus faible, vous pouvez reporter cette réduction pendant 3 ans supplémentaires.
Prenons l’exemple d’un investissement de 200 000€ avec des travaux de 150 000€. La réduction d’impôts est de 45 000€. Par conséquent, avec un impôt de 10 000€, la réduction d’impôt aura lieu pendant 5 ans.
Comment bénéficier de la loi Malraux ?
L’immobilier ancien rénové est un marché de “niche”. En effet, le foncier est rare. Ce qui rend le bien unique. Les programmes en loi Malraux sont soumis à une réglementation stricte. Le promoteur porte l’opération. Il s’agit certainement d’un des points les plus importants de l’opération. En effet, le promoteur doit maitriser la durée et la qualité des travaux vis à vis de ses clients.
C’est pourquoi le rôle de Milea Patrimoine est évidemment de sélectionner les meilleures opérations.
Mais également de travailler avec des promoteurs solides, capables de gérer les retards, dépassements de travaux ou les délais. Il existe une mise en place d’indemnisation. De plus, les meilleurs promoteurs auront des garanties : financière d’achèvement des travaux, de respect du planning d’exécution des travaux, de prix forfaitaires, fermes et définitifs et d’expertise fiscale.
Ainsi, nous accompagnons nos clients afin de trouver le bien idéal, bien placé et avec en supplément une réduction d’impôts. Vous pouvez réaliser l’investissement en cash ou en dette.
Quelles sont les différences entre la loi VIR et ASL ?
L’investisseur en loi Malraux réalise son acquisition selon le mécanisme de la VIR ou de l’ASL. Ainsi, le premier VIR (vente d’immeuble à rénover) est comparable à la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) du neuf. En effet, il y a aura un engagement dans le contrat notarié où le vendeur transfèrera à l’acheteur la propriété du bien. Toutefois, le vendeur conservera la charge des travaux. Ainsi, dans cette situation il y a une maitrise des travaux sachant que l’acquéreur bénéficiera d’une garantie financière d’achèvement des travaux.
Dans le cadre d’un investissement en loi Malraux ASL (Association syndicale libre), cette protection n’existe pas. Ainsi, les copropriétaires du bien régissent les travaux. Il est à noter que chez Milea nous travaillons avec des promoteurs solides qui n’impacteront pas de hausse de prix.
De plus, le sujet de la plus-value est également à prendre en compte. Ainsi, dans le cadre de la VIR, le prix d’acquisition se compose des dépenses ce qui permet de ne pas déclarer de plus-value sur la partie des travaux. Contrairement à l’investissement dans le cadre de l’ASL où uniquement le foncier sera prix en compte dans le prix d’acquisition. En contrepartie, le notaire prend en compte uniquement le foncier dans le calcul des frais.
En conclusion, l’investissement en ASL nécessite de conserver le bien sur du long terme.
Au final, pourquoi investir dans un programme en loi Malraux ?
La loi Malraux est souvent assimilée à un dispositif fiscal. Certes, l’investisseur en loi Malraux bénéficie d’une forte réduction d’impôts que nous considérons plus avantageuse en 2023 que le Pinel. Toutefois, selon nous, il s’agit de la cerise sur le gâteau. En effet, le principal objectif est de vous constituer un patrimoine immobilier exceptionnel. Souvent dans une zone immobilière tendue où l’immobilier n’est plus accessible. Et quand il l’est, les investisseurs n’ont pas forcément la capacité à réaliser les travaux. Enfin, vous avez peut-être un objectif de transmission de votre patrimoine ? Cela s’intègre parfaitement à cette opération.