Vous songez à investir dans l’immobilier et vous souhaitez optimiser votre situation fiscale tout en constituant un patrimoine durable ? Le Déficit Foncier est une solution sur-mesure qui vous permet de cumuler ces deux avantages.
Quels sont les avantages fiscaux d’un investissement en Déficit Foncier ?
Qu’est-ce que le Déficit Foncier ?
Le Déficit Foncier est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de déduire les travaux de rénovation et de restauration réalisés sur des biens anciens ou classés, des revenus fonciers générés par d’autres biens immobiliers. En d’autres termes, il offre la possibilité de réduire son imposition en imputant les déficits fonciers sur d’autres revenus. Ainsi, les avantages fiscaux du Déficit Foncier sont importants.
Voici les grandes étapes :
- Vous achetez un bien immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation.
- Vous déduisez les dépenses engagées pour les travaux de vos revenus fonciers.
- Si les dépenses dépassent vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier.
- Ce déficit foncier est reportable sur les 10 années suivantes et est déductible de vos revenus globaux, ce qui réduit votre base d’imposition et donc vos impôts.
Les avantages fiscaux du Déficit Foncier sont nombreux :
- Déduction des charges foncières: L’un des principaux avantages fiscaux du Déficit Foncier est la possibilité de déduire les charges foncières (travaux de rénovation, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, etc.) des revenus fonciers existants. Cette déduction peut permettre de réduire significativement l’impôt sur le revenu.
- Imputation sur le revenu global : Si le montant des charges foncières dépasse celui des revenus fonciers, le déficit ainsi créé peut être imputé sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an. Cela peut entraîner une réduction substantielle de l’impôt sur le revenu, voire un report du déficit sur les années suivantes. Il est à noter que ce plafond de 10 700 € est doublé à 21 400 € si les travaux concernent des travaux énergétiques. De plus, les logements doivent être en location nue et les travaux engagés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
- Absence de plafonnement des niches fiscales: Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux comme le Denormandie, le Déficit Foncier n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales, offrant ainsi une plus grande souplesse pour optimiser sa fiscalité. Ce dispositif est idéal pour les hauts revenus en permettant d’avoir un fort impact fiscal améliorant le Taux de Rendement Interne (TRI).
- Le dispositif de déficit foncier n’a pas d’exclusion. Tout d’abord, il n’existe pas de zonage comme d’autres dispositifs. En effet, vous pouvez réaliser l’opération dans l’ensemble du territoire Français. De même, ce dispositif n’intègre pas de contrainte sur les immeubles. Il y aura une spécificité de traitement fiscal entre les immeubles. En effet, si l’immeuble est d’habitation, les travaux d’entretien et de réparation seront pris en compte dans le calcul fiscal. S’il n’est pas d’habitation, uniquement les dépenses d’entretien et de réparation seront pris en compte. Enfin, ce dispositif n’a pas d’exclusions de clients. Il concerne des clients qui ont des revenus fonciers mais également ceux qui n’ont pas de revenus fonciers. Il peut ainsi s’agir d’une opportunité à saisir, par exemple pour un bien présentant une très bonne situation géographique.
- Amélioration du rendement locatif. En rénovant un bien ancien, vous pouvez augmenter sa valeur locative et donc son rendement locatif. Cela peut constituer un avantage financier supplémentaire à long terme, en plus des avantages fiscaux immédiats. Cela est d’autant plus vrai avec les contraintes énergétiques. Disposer d’un bien immobilier ancien dont les travaux ont concerné les parties communes et privatives va créer de la valeur à long terme. En effet, la contrainte énergétique est une contrainte qui devrait se renforcer avec le temps.
- Valorisation du patrimoine. Ainsi, en rénovant un bien ancien, vous contribuez à sa préservation et à sa valorisation. Cela peut être bénéfique sur le long terme, tant sur le plan financier que patrimonial. Vous trouverez ici des exemples de travaux réalisés sur l’immobilier ancien rénové.
- Diversification de votre patrimoine. L’immobilier est une classe d’actifs tangible et peu volatile, ce qui permet de diversifier votre patrimoine. En investissant dans un bien immobilier, vous réduisez votre dépendance aux marchés financiers et vous vous constituez un patrimoine immobilier solide.
Le Déficit Foncier est un investissement particulièrement intéressant pour :
- Les contribuables fortement imposés. Ceux qui paient beaucoup d’impôts sur le revenu peuvent profiter pleinement de la réduction d’impôts offerte par le Déficit Foncier. En effet, le Déficit Foncier est déductible de vos revenus globaux, ce qui signifie qu’il réduit votre base d’imposition et donc vos impôts.
- Les personnes à la recherche d’un investissement locatif rentable. Le Déficit Foncier permet de générer des revenus fonciers tout en réduisant vos impôts. En effet, les travaux de rénovation que vous effectuerez dans votre bien immobilier vous permettront d’augmenter son loyer et donc de générer des revenus fonciers plus importants.
- Les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine. L’immobilier est une classe d’actifs complémentaire aux actions, aux obligations et à l’épargne liquide.
Le dispositif de Déficit Foncier peut également répondre à un objectif moyen terme. Par exemple disposer d’une résidence secondaire. Il n’est pas rare de voir cette situation. N’oublions pas que ce dispositif a une contrainte de location nue de 3 ans. Passé ce délai, vous pourrez utiliser le bien à votre convenance. Ainsi, le Déficit Foncier un dispositif très puissant grâce à ses avantages fiscaux.
Exemple d’un investisseur profession libérale :
Le bénéfice non commercial (BNC) est de 200 000 €, ce qui correspond à une TMI à 41%.
Le client ne dispose pas de revenus fonciers.
Les travaux sont de 90 000 €. Ils vont ainsi procurer un déficit de 90 000 €.
Il y a un abattement de 10 700 € soit un revenu de 189 300 €. Le gain fiscal ressort à 4 387 € (0,41% * 10 700 €).
Le solde de déficit foncier 79 300 € sera imputable aux revenus fonciers sur les 10 prochaines années.
Cependant, investir en Déficit Foncier n’est pas sans risque. Il est important de bien se renseigner et de choisir un bien immobilier ainsi que des travaux de qualité.
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Qu’est-ce que le Déficit Foncier ?
Le Déficit Foncier est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de déduire les travaux de rénovation et de restauration réalisés sur des biens anciens ou classés, des revenus fonciers générés par d’autres biens immobiliers.
Y a-t-il des risques à investir en Déficit Foncier ?
Oui, comme tout investissement immobilier, le Déficit Foncier comporte des risques :
Vacance locative : Risque de ne pas trouver de locataire pour le bien immobilier.
Mauvaise estimation des travaux : Dépassement du budget initial des travaux.
Mauvaise qualité des travaux : Travaux non conformes ou mal réalisés.
Changements de la législation fiscale : Modification des règles du Déficit Foncier par le gouvernement.