Mise à jour de l’article : 5/09/2025
Vous songez à investir dans l’immobilier et vous souhaitez optimiser votre situation fiscale tout en constituant un patrimoine durable ?
Le Déficit Foncier est une solution sur-mesure qui vous permet de cumuler ces deux avantages. Chez Milea Patrimoine nous maîtrisons parfaitement ce dispositif fiscal.
Le Déficit Foncier est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de déduire les travaux de rénovation et de restauration réalisés sur des biens anciens ou classés, des revenus fonciers générés par d’autres biens immobiliers. En d’autres termes, il offre la possibilité de réduire son imposition en imputant les déficits fonciers sur d’autres revenus. Ainsi, les avantages fiscaux du Déficit Foncier sont importants.
Voici les grandes étapes :
Déduction des charges foncières: L’un des principaux avantages fiscaux du Déficit Foncier est la possibilité de déduire les charges foncières (travaux de rénovation, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, etc.) des revenus fonciers existants. Cette déduction peut permettre de réduire significativement l’impôt sur le revenu.
Imputation sur le revenu global : Si le montant des charges foncières dépasse celui des revenus fonciers, le déficit ainsi créé peut être imputé sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an. Cela peut entraîner une réduction substantielle de l’impôt sur le revenu, voire un report du déficit sur les années suivantes. Il est à noter que ce plafond de 10 700 € est doublé à 21 400 € si les travaux concernent des travaux énergétiques. De plus, les logements doivent être en location nue et les travaux engagés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Absence de plafonnement des niches fiscales: Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux comme le Denormandie, le Déficit Foncier n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales, offrant ainsi une plus grande souplesse pour optimiser sa fiscalité. Ce dispositif est idéal pour les hauts revenus en permettant d’avoir un fort impact fiscal améliorant le Taux de Rendement Interne (TRI).
Amélioration du rendement locatif. En rénovant un bien ancien, vous pouvez augmenter sa valeur locative et donc son rendement locatif. Cela peut constituer un avantage financier supplémentaire à long terme, en plus des avantages fiscaux immédiats. Cela est d’autant plus vrai avec les contraintes énergétiques. Disposer d’un bien immobilier ancien dont les travaux ont concerné les parties communes et privatives va créer de la valeur à long terme. En effet, la contrainte énergétique est une contrainte qui devrait se renforcer avec le temps.
Valorisation du patrimoine. Ainsi, en rénovant un bien ancien, vous contribuez à sa préservation et à sa valorisation. Cela peut être bénéfique sur le long terme, tant sur le plan financier que patrimonial. Vous trouverez ici des exemples de travaux réalisés sur l’immobilier ancien rénové.
Diversification de votre patrimoine. L’immobilier est une classe d’actifs tangible et peu volatile, ce qui permet de diversifier votre patrimoine. En investissant dans un bien immobilier, vous réduisez votre dépendance aux marchés financiers et vous vous constituez un patrimoine immobilier solide.
Le dispositif de Déficit Foncier peut également répondre à un objectif moyen terme. Par exemple disposer d’une résidence secondaire. Il n’est pas rare de voir cette situation. N’oublions pas que ce dispositif a une contrainte de location nue de 3 ans. Passé ce délai, vous pourrez utiliser le bien à votre convenance. Ainsi, le Déficit Foncier un dispositif très puissant grâce à ses avantages fiscaux.
Le bénéfice non commercial (BNC) est de 200 000 €, ce qui correspond à une TMI à 41%.
Le client ne dispose pas de revenus fonciers.
Chez Milea Patrimoine nous lui avons proposé un programme immobilier clé en main. Les travaux sont de 90 000 €. Ils vont ainsi procurer un déficit de 90 000 €.
Il y a un abattement de 10 700 € soit un revenu de 189 300 €. Le gain fiscal ressort à 4 387 € (0,41% * 10 700 €).
Le solde de déficit foncier 79 300 € sera imputable aux revenus fonciers sur les 10 prochaines années.
Cependant, investir en Déficit Foncier n’est pas sans risque. Il est important de bien se renseigner et de choisir un bien immobilier ainsi que des travaux de qualité.
Comme tout investissement immobilier, le Déficit Foncier présente des opportunités fiscales attractives mais également certains risques qu’il convient d’anticiper.
Vacance locative : si le bien reste inoccupé, l’avantage fiscal ne compense pas la perte de loyers.
Surcoût ou mauvaise estimation des travaux : un devis mal évalué peut grever la rentabilité de l’opération.
Qualité des rénovations : des travaux mal réalisés ou non conformes peuvent entraîner une dévalorisation du bien.
Évolutions législatives : la fiscalité française est susceptible d’évoluer, ce qui peut modifier les règles du Déficit Foncier (voir BOFIP – impôts.gouv pour les plafonds et modalités actualisés).
Obligation de location nue pendant 3 ans : indispensable pour bénéficier de l’avantage fiscal.
Précaution essentielle : faire appel à des professionnels reconnus (promoteurs, experts en gestion de patrimoine, artisans certifiés RGE pour les travaux énergétiques). Vous pouvez également consulter le site de l’ANAH pour mieux comprendre les dispositifs liés à la rénovation énergétique.
Le Déficit Foncier est un outil puissant de défiscalisation immobilière qui permet à la fois :
et de diversifier durablement votre patrimoine.
Cependant, comme tout investissement, il nécessite une analyse rigoureuse et un accompagnement sur mesure.
Chez Milea Patrimoine, cabinet spécialisé depuis plus de 10 ans en gestion de patrimoine et défiscalisation immobilière, nous accompagnons nos clients à chaque étape :
stratégie patrimoniale long terme.
Nous travaillons sur l’ensemble des dispositifs immobilier ancien rénové : Monument Historique, Malraux, Denormandie et Nue-propriété.
Le Déficit Foncier permet de déduire vos travaux de rénovation de vos revenus fonciers et, dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € pour des travaux énergétiques réalisés entre 2023 et 2025), de réduire directement votre revenu global imposable. Cela se traduit par une baisse immédiate de votre impôt sur le revenu tout en valorisant votre patrimoine immobilier.
Non. Contrairement à d’autres dispositifs comme la loi Denormandie ou Pinel, le Déficit Foncier n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. Cela en fait un outil particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.
Le bien doit être loué nu (non meublé) pendant au moins 3 ans. Les dépenses doivent concerner des travaux de rénovation, d’entretien ou de réparation et être dûment justifiées. L’investissement peut être réalisé partout en France, sans zonage particulier.
Ce dispositif est particulièrement adapté : aux contribuables fortement imposés qui souhaitent réduire leur revenu imposable, aux investisseurs qui veulent augmenter le rendement locatif d’un bien ancien et aux épargnants cherchant à diversifier leur patrimoine avec un actif tangible et pérenne.
Comme tout investissement immobilier, il existe des risques : vacance locative, mauvaise estimation ou surcoût des travaux, qualité de la rénovation, ou encore évolutions fiscales futures. C’est pourquoi il est essentiel de se faire accompagner par un cabinet spécialisé en gestion de patrimoine comme Milea Patrimoine, afin de sécuriser son opération.