Mise à jour de l’article : 30/05/2025
Fiscalité de la loi Malraux : avantages, taux et plafonds pour investir en 2025
La fiscalité de la loi Malraux permet aux contribuables français d’investir dans l’immobilier ancien tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt significative. Mis en place pour encourager la restauration de bâtiments historiques situés dans des secteurs protégés, ce dispositif fiscal offre un double avantage : préserver le patrimoine architectural français et réduire efficacement son imposition.
Protéger les trésors architecturaux français tout en profitant d’une réduction d’impôts ? C’est possible grâce à la loi Malraux, un dispositif ingénieux mis en place en 1962 par l’illustre ministre de la Culture, André Malraux. En savoir plus sur le dispositif complet de la loi Malraux.
A travers cet article, la fiscalité de la loi Malraux n’aura plus de secret pour vous. Vous cherchez à comprendre comment investir en immobilier de manière efficace et sécurisée ? Parcourez nos articles pour découvrir les clés de l’investissement locatif, fiscal et patrimonial.
Voici les points essentiels à connaître avant d’étudier les programmes disponibles :
- Réduisez vos impôts en investissant dans la rénovation d’immeubles anciens.
- Taux de réduction : 22% (ZPPAUP/AVAP) ou 30% (secteurs sauvegardés, QAD, NPNRU).
- 2 principaux plafonds à retenir : 400 000€ sur 4 ans et 100 000€ / an.
- Conditions : travaux de restauration, location nue pendant 9 ans.
- Avantages : sauver le patrimoine français et alléger vos impôts.
Taux de réduction et fiscalité de la loi Malraux
Un avantage fiscal majeur
Le dispositif Malraux, en plus de proposer des réductions d’impôt attractives pour la rénovation de biens anciens à caractère historique ou esthétique, offre un avantage non négligeable, l’absence de plafonnement global.
Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, comme le Pinel ou la loi Denormandie, la loi Malraux ne fixe aucun plafond global au montant des réductions d’impôt que vous pouvez obtenir.
Deux taux distincts s'appliquent
- 22% pour les investissements dans les ZPPAUP (signifie Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) et les AVAP (signifie Aire de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine).
- 30% pour les investissements dans les secteurs sauvegardés, les QAD (quartiers qui font l’objet d’une convention entre l’État et la commune pour améliorer le cadre de vie et l’habitat) et les NPNRU (programmes qui visent à rénover et à transformer des quartiers défavorisés en France).
Ces zones sont définies par les communes pour protéger et mettre en valeur le patrimoine architectural et urbain. Le ministère de la Culture détaille le maillage du territoire à travers les sites patrimoniaux remarquables.
Fonctionnement de la fiscalité Malraux en 3 étapes
Étape 1 : Vous investissez dans un immeuble ancien à caractère historique ou esthétique, situé dans un secteur sauvegardé ou une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager).
Étape 2 : Vous engagez des travaux de rénovation importants pour redonner vie à ce bien d’exception.
Étape 3 : En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 30% du montant des travaux éligibles
En conclusion, un dispositif gagnant-gagnant !
- Pour vous : une réduction d’impôt conséquente et la satisfaction de participer à la préservation de notre patrimoine national.
- Pour le patrimoine français : des bâtiments anciens sauvés de la ruine et restaurés dans leur splendeur d’antan.
Plafonds fiscaux en loi Malraux : que faut-il savoir ?
Investir dans l’immobilier ancien tout en réduisant vos impôts, c’est le rêve de nombreux investisseurs. La loi Malraux le rend possible, mais il est important de comprendre les plafonds de dépenses et d’investissement qui l’encadrent.
Le principe est simple : plus vous investissez dans la rénovation d’un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé ou une ZPPAUP, plus votre réduction d’impôt sera importante.
Un plafond global de 400 000 € sur 4 années consécutives vous permet de réaliser des travaux de grande envergure. Vous pouvez également répartir vos dépenses annuellement, avec un plafond annuel de 100 000 €. Ces plafonds vous garantissent un investissement maitrisé et sécurisé. Ils vous permettent de profiter pleinement des avantages fiscaux de la loi Malraux tout en vous assurant de ne pas dépasser vos capacités financières.
Les autres plafonds, astuces à connaître :
Vous trouverez ci-dessous les autres éléments à avoir en tête pour un investissement Malraux :
- Superficie habitable : le bien immobilier doit avoir une superficie habitable minimale de 14 m2.
- Travaux éligibles : seuls les travaux de restauration immobilière et d’amélioration sont éligibles à la réduction d’impôt.
- Dépenses non éligibles : les frais d’acquisition, les frais de notaire et les frais d’honoraires d’architecte ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt.
- Report de l’excédent de réduction d’impôt : l‘excédent de réduction d’impôt peut être reporté sur les 3 années suivantes.
- Cumul avec d’autres dispositifs de défiscalisation : la réduction d’impôt Malraux est cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, comme le Pinel ou le Denormandie.
- Aucun plafond de loyer et de revenus des locataires contrairement au Pinel.
- Obligation de location en « nue » pendant au moins 9 ans.
Vous recherchez une stratégie patrimoniale sans contrainte locative ? Découvrez les avantages fiscaux et successoraux de l’investissement en nue-propriété.
Attention, Les plafonds de la loi Malraux peuvent être modifiés chaque année. Il est important de se renseigner auprès d’un expert en défiscalisation pour obtenir les informations les plus récentes. Ces éléments sont indiqués dans la loi de finance.
Exemple de calcul de la fiscalité de la loi Malraux
Application des plafonds
Imaginons un investissement de 500 000 € en travaux de rénovation dans une ville intégrée à un secteur sauvegardé :
- Nous venons de voir que la réduction d’impôt s’élèverait à 150 000 € (30% x 500 000 €)
- Cette somme peut être étalée sur 4 années dans le cas d’une ASL ou en fonction des appels de fonds travaux dans une VIR. Si l’on prend l’exemple d’une ASL, la réduction sera de 37 500 € par an pendant 4 ans.
Un atout pour les investisseurs à haut potentiel fiscal : l’absence de plafonnement permet aux contribuables fortement imposés de profiter pleinement de la réduction d’impôt Malraux pour réduire leur impôt sur le revenu de manière significative.
Vous souhaitez optimiser votre fiscalité immobilière autrement ? Le mécanisme du déficit foncier peut être une alternative ou un complément à la loi Malraux. Découvrez comment il fonctionne.
Exemple avec impact de l’efficacité fiscale
Hypothèse d’investissement et fiscalité de la loi Malraux :
- Impôt de la cliente Madame K. = 10 000 € / an
- Investissement 2024 de 200 000 € dont 150 000 € de travaux
- Soit une quote-part travaux de 75%
- Paiement des dépenses de travaux selon le calendrier VIR de 30% en 2024, 40% en 2025 et 30% en 2026
| N | N+1 | N+2 | N+3 | N+4 | |
| Impôt cliente | 10 000 € | 10 000 € | 10 000 € | 10 000 € | 10 000 € |
| Montant travaux | 45 000 € | 60 000 € | 45 000 € | - | - |
| Réduction d'impôts 30% | 13 500 € | 18 000 € | 13 500 € | 10 000 € | 5 000 € |
En conclusion :
- Notre cliente Madame K. reporte 10 000 € en N+3 provenant du report de 3 500 € en N et 6 500 € en N+1
- Elle reportera également 5 000 € en N+4 provenant du reste du report en N+1 de 1 500 € et 3 500 € en N+2
=> 45 000 € de réduction d’impôts en 5 ans soit 23% du montant de l’investissement !
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A propos de Milea Patrimoine
Chez Milea Patrimoine, nous sommes spécialisés dans les dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Malraux. Nos conseillers expérimentés accompagnent les investisseurs depuis plus de 10 ans dans des projets de restauration de biens patrimoniaux.
Chez Milea Patrimoine, nous sélectionnons rigoureusement les opérations éligibles à la loi Malraux en partenariat avec des promoteurs spécialisés dans la rénovation d’immeubles anciens. Leur expertise garantit la conformité des travaux, le respect des contraintes patrimoniales et la sécurisation de votre investissement. Découvrir nos partenaires promoteurs.
Les informations de cet article sont issues de sources officielles (loi de finances, Ministère de la Culture) et mises à jour régulièrement pour garantir leur fiabilité.
Vous vous intéressez aussi à la restauration de biens classés ? Découvrez le régime fiscal des monuments historiques et ses avantages complémentaires à la loi Malraux.
Sources de l’article :
- Ministère de la culture : https://www.culture.gouv.fr
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FAQ sur les avantages fiscaux de la loi Malraux
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
Un dispositif fiscal permettant de réduire vos impôts en investissant dans la rénovation de biens immobiliers anciens à caractère historique ou esthétique.
Quels sont les taux de réduction d’impôt pour un investissement en Loi Malraux ?
Deux taux de réduction d’impôts : 22% pour les ZPPAUP et les AVAP et 30% pour les secteurs sauvegardés, les QAD et les NPNRU.
Pour qui est l’investissement dans la loi Malraux ?
L’investissement en loi Malraux est parfait pour les investisseurs à haut potentiel fiscal, les passionnés du patrimoine et les personnes recherchant une réduction d’impôt importante.
Quels types de travaux sont éligibles à la loi Malraux ?
Seuls les travaux de restauration complète d’un immeuble sont éligibles, notamment la remise en état des façades, toitures, planchers, et parfois les parties intérieures. Les travaux doivent être encadrés par un architecte des Bâtiments de France et validés par la préfecture. Les frais de notaire, d’acquisition ou d’honoraires ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt.
Où peut-on investir pour bénéficier de la fiscalité Malraux ?
L’investissement doit se faire dans un secteur sauvegardé, une ZPPAUP / AVAP, ou un site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde approuvé. Ces zones sont définies pour préserver le patrimoine architectural français. Le bien doit présenter un intérêt patrimonial ou historique significatif.