Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière ?

En France, de nombreux dispositifs sont disponibles, chacun avec ses propres caractéristiques et avantages. Ils permettent de faire un investissement de défiscalisation immobilière.

Ce guide complet vous aidera à comprendre les différents dispositifs, à définir vos objectifs d’investissement et à choisir le dispositif le plus adapté à votre situation.

En résumé, il n’existe pas de “meilleur” dispositif de défiscalisation immobilière universel. Le choix de l’investissement de défiscalisation le plus pertinent dépend de vos objectifs personnels, de votre situation patrimoniale et de votre profil de risque. Il est essentiel de comparer les différents dispositifs et de se faire accompagner par un professionnel pour faire le bon choix.

Voici les différents dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur actuellement :

Dispositif	Type de biens	Conditions d'éligibilité	Avantages fiscaux
Loi Pinel	Neuf	Zones éligibles, plafonds de loyer et de prix	Réduction d'impôts jusqu'à 14%
Loi Pinel +	Neuf	Zones éligibles, plafonds de loyer et de prix	Réduction d'impôts jusqu'à 21%
LMNP et LMP	Neuf ou Ancien	Louer meublé, recettes, BIC	Amortissement du bien et déficit foncier
Loi Denormandie	Ancien	Travaux obligatoires, zones éligibles	Réduction d'impôts jusqu'à 21%
Loi Malraux	Ancien	Zones sauvegardées	Réduction d'impôts jusqu'à 30% des travaux éligibles
Monument Historique	Ancien	Monument inscrit ou classé	Déduction d'impôts jusqu'à 48% des travaux éligibles
Déficit Foncier	Ancien	Aucune condition spécifique	Déduction d'impôts jusqu'à 65,5% des travaux éligibles

Les dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur

L’immobilier neuf

En 2024, il existe deux principaux dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier neuf. Il s’agit du Pinel et du Pinel +. La loi Pinel attire de nombreux investisseurs, et pour cause ! Réduction d’impôts, constitution d’un patrimoine immobilier… Les avantages sont nombreux. Mais comme tout investissement, il est important de bien peser le pour et le contre avant de se lancer dans un investissement de défiscalisation immobilière.

Nous vous donnons les principaux atouts du dispositif Pinel :

Réduisez vos impôts sur le revenu de manière significative : c’est l’un des arguments majeurs de la loi Pinel : vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 14% du prix du bien immobilier pour une durée de détention de 12 ans. Ainsi, pour les investissements réalisés du 1^er janvier 2024 au 31 décembre 2024, le taux de réduction d’impôts est de 9% pour un engagement de 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans. Un avantage fiscal, en baisse mais qui reste non négligeable. Il vous permettra peut-être de réduire considérablement vos impôts ou même d’annuler totalement votre impôt sur le revenu pendant plusieurs années.
Constituez un patrimoine immobilier pérenne : en investissant en loi Pinel, vous vous constituez un patrimoine immobilier solide et durable. A la fin de la période de location, vous récupérez la pleine propriété du bien, que vous pouvez ensuite revendre ou continuer à louer.
Soutenez la construction de logements neufs : en investissant en loi Pinel, vous participez à la construction de logements neufs répondant aux dernières normes énergétiques et de qualité. Un engagement positif pour l’environnement et le développement durable.
Bénéficiez d’une grande flexibilité : la loi Pinel offre une grande flexibilité aux investisseurs. Vous pouvez choisir la durée de location qui vous convient le mieux (6, 9 ou 12 ans) et même louer le bien à des membres de votre famille sous certaines conditions.

« Bon à savoir : avec la crise immobilière dans l’immobilier neuf, les négociations sont possibles. Elles peuvent être particulièrement intéressantes, surtout en fin de commercialisation de programme. »

Toutefois, avant de se lancer des points d’attention sont à prendre en compte :

Les conditions d’éligibilité strictes : en effet, pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il est important de respecter plusieurs conditions, notamment en ce qui concerne les caractéristiques du bien immobilier (zone géographique, performance énergétique) et les plafonds de revenus des locataires.
Un engagement de location à respecter : lorsque vous investissez en loi Pinel, vous vous engagez à louer le bien immobilier pendant une durée minimale de 6 ans. Il est donc important de bien réfléchir à votre projet et de vous assurer que vous êtes prêt à immobiliser votre capital sur cette période.
Des risques locatifs : comme pour tout investissement immobilier locatif, il existe un risque de vacance locative. Il est donc important de bien choisir le bien immobilier et son emplacement pour maximiser vos chances de trouver un locataire rapidement.
Le prix de sortie du bien : en effet, l’investissement est trop souvent analysé uniquement sur la capacité d’épargne sans prendre en compte le prix de sortie. Un certain nombre de biens dans le neuf subissent une dévalorisation en raison d’un trop grand nombre de biens à vendre sur la zone. Ainsi, il peut être judicieux de privilégier les biens ayant un mix locatif / résidence principale équilibré.

En 2023, le dispositif a évolué en loi Pinel+. Il vise à encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf en zones défavorisées. En contrepartie d’un engagement de location, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12% pour un engagement de 6 ans, de 18% pour un engagement de 9 ans et 21% pour un engagement de 12 ans.

Le statut de « loueur meublé professionnel » et « non professionnel »

Lorsque vous louer un bien, par défaut il sera loué « nu ». Toutefois, deux dispositifs fiscaux principaux s’offrent à vous et permettent d’optimiser la fiscalité.

Le premier est le statut de LMNP, location meublée non professionnelle, idéal pour les investisseurs occasionnels. Ce dispositif présente plusieurs avantages :

Simplicité administrative : un régime fiscal simple avec la possibilité de bénéficier du micro-BIC forfaitaire.
Déduction des charges : entretien, réparation, gestion… vous pouvez déduire toutes les charges engagées pour votre bien.
Exonération de TVA : la location meublée n’est pas soumise à la TVA.
Avantage fiscal lors de la revente : sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d’une exonération des plus-values immobilières.

Ainsi, cela permet d’avoir une pérennité des revenus locatifs afin de faire correspondre des objectifs de long terme comme la retraite. De plus, la pratique des amortissements diminue la pression fiscale sur les loyers perçus.

« Bon à savoir, après un investissement dans le neuf ou l’ancien rénové, il est possible d’opter pour ce régime. »

Le deuxième statut est celui dédié aux investisseurs professionnels, le LMP. Il faut alors remplir plusieurs conditions :

Avoir une activité de location meublée commerciale (exploitation individuelle, société, etc).
Les recettes doivent être supérieures à 23 000 € par an, et au montant total des autres revenus d’activité : salaires, revenus de gérance, revenus BNC et BIC professionnels et doit dépasser 50% des revenus retraites.
Le loueur doit être inscrit au R.C.S
Effectuer des actes de gestion habituels (recherche de locataires, gestion des contrats de location, etc).

Le dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ancien

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie, reconduit jusqu’en fin 2026, vous offre une opportunité intéressante pour acquérir un bien immobilier ancien, réaliser des travaux de rénovation et bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

En quoi consiste le dispositif Denormandie ?

Le dispositif Denormandie, vise à encourager la rénovation et la location de logements anciens dans des quartiers fragiles ou en cours de revitalisation. En contrepartie de l’engagement à réaliser des travaux de rénovation importants et à louer le bien immobilier pendant une durée minimale, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21% du prix du bien. Comme pour le Pinel ou le Pinel +, vous avez le choix entre une durée de 6, 9 ou 12 ans. Vous devrez respecter les plafonds de prix et de loyers.

La loi Malraux

Concrètement, le dispositif de défiscalisation Malraux vous permet d’acquérir un bien immobilier ancien situé dans une Zone Sauvegardée (PSMV) ou une Aire de Mise en Valeur Architecturale (AVAP) et de réaliser des travaux de rénovation rigoureux et respectueux de l’authenticité du bâtiment. En contrepartie, vous profitez d’une réduction d’impôt exceptionnelle, pouvant atteindre jusqu’à 40% du montant total des travaux étalés sur 4 années.

Mais ce n’est pas tout ! Le dispositif Malraux vous offre également la possibilité de :

Vous constituer un patrimoine immobilier de caractère, alliant charme historique et modernité.
Louer le bien immobilier rénové pendant une durée minimale de 9 ans, générant ainsi des revenus locatifs.
Participer à la préservation du patrimoine architectural français, en contribuant à la revitalisation des centres-villes et quartiers anciens.

Bon à savoir, le dispositif Malraux n’a pas de limite sur les loyers ni de critère de revenus du locataire. C’est d’autant plus intéressant car les biens Malraux se situent en cœur de villes, où bien souvent le marché locatif est sous tension. De plus, il peut concerner des petits ensembles immobiliers (10 lots par exemple), créant un caractère unique à l’investissement et par définition patrimonial.

Imaginez-vous, investir en loi Malraux c’est arpenter les ruelles pavées d’un centre-ville historique, admirer la façade majestueuse d’un immeuble ancien et penser que vous pourriez lui redonner sa splendeur d’antan. En plus, cela permet de répondre à votre objectif d’investissement de défiscalisation.

Le Monument Historique

Voyagez dans le temps et réduisez vos impôts avec le dispositif Monument Historique !

En investissant dans un Monument Historique, imaginez-vous, propriétaire d’un château médiéval, d’une abbaye cistercienne, d’un hôtel particulier du 18ème siècle ou d’un ancien couvent. Le dispositif Monument Historique vous ouvre les portes de ces trésors patrimoniaux tout en vous offrant une réduction d’impôt exceptionnelle pouvant atteindre jusqu’à 60% du montant des travaux de restauration. C’est ainsi un très bon outil de défiscalisation immobilière.

château médiéval monument historique investissement défiscalisation

Plongez au cœur de l’histoire et participez à la sauvegarde de ces monuments uniques qui font la richesse de notre patrimoine national. Le dispositif Monument Historique vous permet de :

Acquérir un bien immobilier classé ou inscrit Monument Historique et lui redonner vie grâce à des travaux de restauration rigoureux.
Bénéficier d’une déduction d’impôt sur le revenu, donc lié à votre tranche marginale d’imposition, pour un investissement immobilier hors du commun.
Louer le bien immobilier rénové pendant une durée minimale de 15 ans, générant ainsi des revenus locatifs. Il sera également possible de le passer en Location Meublée après 3 ans.
Contribuer à la préservation de l’identité culturelle française en sauvegardant des monuments d’exception.

Le dispositif Monument Historique s’adresse aux investisseurs qui apprécient l’histoire et le patrimoine, à la recherche d’un projet immobilier unique et d’une fiscalité avantageuse.

Le Déficit Foncier

Le Déficit Foncier dans l’ancien rénové vous ouvre les portes d’un investissement de défiscalisation immobilière intelligent et rentable.

Ce dispositif vous permet d’acquérir un bien immobilier ancien, situé dans une zone éligible, et de réaliser des travaux de rénovation qualitatifs. En contrepartie, vous déduisez les charges engagées pour les travaux de vos revenus fonciers, ce qui peut générer un déficit foncier.

Ce déficit foncier est ensuite imputable sur vos autres revenus du foyer fiscal, réduisant ainsi votre base d’imposition et vous permettant de diminuer vos impôts sur le revenu. C’est ainsi le dispositif de défiscalisation immobilière le plus efficace. Par exemple, si vous être fiscalisés à une tranche marginale d’imposition de 41%, les travaux seront déduits de vos revenus fonciers avec un impact de 41% + 17,2% (les prélèvements sociaux) soit 58,2%.

Mais ce n’est pas tout ! Investir en Déficit Foncier dans l’ancien rénové vous offre également la possibilité de :

Vous constituer un patrimoine immobilier pérenne et valoriser votre bien grâce aux travaux de rénovation.
Profiter d’une gestion locative simplifiée (en déléguant la gestion à un professionnel).
Participer à la revitalisation des centres-villes et quartiers anciens en contribuant à l’amélioration du cadre de vie.

Le Déficit Foncier dans l’ancien rénové s’adresse aux investisseurs souhaitant réduire leurs impôts, se constituer un patrimoine immobilier et participer à la rénovation du bâti ancien.

Choisir le dispositif de défiscalisation immobilière le plus adapté

Définir ses objectifs d’investissement immobilier

Avant de se lancer dans un investissement immobilier défiscalisé, il est crucial de définir clairement ses objectifs. Cette étape essentielle permet de choisir le dispositif le plus adapté à ses besoins et aspirations.

Tout d’abord, il est important de déterminer l’horizon d’investissement. Recherchez-vous une réduction d’impôt immédiate pour optimiser votre fiscalité actuelle ? Ou privilégiez-vous une plus-value immobilière sur le long terme, en vue de préparer votre retraite ou de constituer un patrimoine pour vos enfants ?

Ensuite, il faut évaluer sa priorité : performance locative ou plus-value immobilière ? Si vous recherchez des revenus réguliers et stables, privilégiez un bien immobilier situé dans une zone à forte demande locative et optez pour un dispositif qui favorise la rentabilité locative. En revanche, si votre objectif principal est de générer une plus-value sur le long terme, vous pouvez vous orienter vers des biens immobiliers plus anciens avec un fort potentiel de valorisation, en profitant des avantages fiscaux d’un dispositif comme la loi Malraux.

Le choix du type de bien immobilier (neuf ou ancien, appartement ou maison) dépend également de vos préférences personnelles et de votre budget.

Enfin, il est indispensable de définir son budget global et d’évaluer sa capacité d’emprunt. Il est donc important de s’assurer que vos ressources financières vous permettent de supporter les frais d’acquisition et les éventuels travaux d’amélioration du bien.

En définissant précisément ses objectifs d’investissement immobilier, en tenant compte de sa situation personnelle et patrimoniale, l’investisseur se dote d’une feuille de route claire et éclairée pour choisir le dispositif de défiscalisation le plus pertinent et maximiser ses chances de réussite.

Évaluer sa situation personnelle et patrimoniale

Le choix du dispositif de défiscalisation immobilier dépend également de votre situation personnelle et patrimoniale :

Votre niveau d’imposition : Plus votre tranche d’imposition est élevée, plus l’intérêt d’un dispositif fiscal est important.
Votre apport personnel et votre capacité d’emprunt : Certains dispositifs exigent un apport personnel conséquent ou s’adressent aux investisseurs ayant une bonne capacité d’emprunt.
Votre profil de risque : Êtes-vous plutôt prudent ? Ou cherchez-vous à obtenir un rendement plus élevé avec un investissement plus risqué ?

Les conseils pour réussir son investissement immobilier défiscalisé

Réussir son investissement de défiscalisation immobilière implique de prendre plusieurs précautions et de suivre des conseils avisés.

Bien se renseigner et s’orienter vers un professionnel

En premier lieu, il est essentiel de se bien renseigner sur les différents dispositifs de défiscalisation et leurs spécificités. Il est fortement recommandé de consulter un professionnel afin d’obtenir des conseils personnalisés et adaptés à votre situation.

Maitriser les aspects juridiques et fiscaux

Deuxièmement, il est indispensable de maîtriser les aspects juridiques et fiscaux liés à l’investissement immobilier défiscalisé. Cela implique de comprendre les engagements locatifs, les obligations fiscales, les démarches administratives et les évolutions législatives en vigueur. Un professionnel pourra vous accompagner dans ces démarches et vous aider à les simplifier.

Gérer son investissement immobilier locatif

Troisièmement, il est crucial de gérer son investissement immobilier locatif de manière rigoureuse. Cela implique de sélectionner des locataires solvables et fiables, d’assurer un suivi régulier du bien immobilier, d’optimiser la gestion locative pour maximiser les revenus et de faire face aux éventuels imprévus.

En suivant ces conseils avisés et en s’entourant des bons professionnels, vous mettez toutes les chances de votre côté pour réussir votre investissement immobilier défiscalisé, sécuriser votre patrimoine et atteindre vos objectifs financiers.

N’oubliez pas que l’investissement immobilier défiscalisé est un engagement sur le long terme. Il est donc important de faire preuve de prudence et de bien se préparer en amont pour minimiser les risques et maximiser les chances de réussite. Ainsi, l’investissement en défiscalisation immobilière peut-être un bon investissement.

Sources de l’article :

https://entreprendre.service-public.fr

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Quel dispositif de défiscalisation immobilière choisir ?

Le choix du dispositif de défiscalisation immobilière le plus adapté dépend de vos objectifs d’investissement immobilier, de votre situation personnelle et patrimoniale et de votre profil de risque.

Quels sont les avantages de la défiscalisation immobilière ?

La réduction d’impôts sur le revenu qui sera liée au dispositif choisi est l’avantage principal de la défiscalisation immobilière. Le deuxième avantage est la constitution d’un patrimoine immobilier. En effet, en investissant dans un bien immobilier, vous vous constituez un patrimoine solide et durable.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière ?

Il existe 7 dispositifs de défiscalisation immobilière : Pinel, Pinel +, LMNP et LMP, loi Denormandie, loi Malraux, Monument Historique, Déficit Foncier.

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