Le dispositif Malraux, en plus de proposer des réductions d’impôt attractives pour la rénovation de biens anciens à caractère historique ou esthétique, offre un avantage non négligeable, il s’agit de l’absence de plafonnement global.

Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, comme le Pinel ou le Denormandie, la loi Malraux ne fixe aucun plafond global au montant des réductions d’impôt que vous pouvez obtenir.

Le dispositif Malraux, en plus de proposer des réductions d’impôt attractives pour la rénovation de biens anciens à caractère historique ou esthétique, offre un avantage non négligeable, il s’agit de l’absence de plafonnement global.

• 22% pour les investissements dans les ZPPAUP (signifie Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) et les AVAP (signifie Aire de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine).

• 30% pour les investissements dans les secteurs sauvegardés, les QAD (quartiers qui font l’objet d’une convention entre l’État et la commune pour améliorer le cadre de vie et l’habitat) et les NPNRU (programmes qui visent à rénover et à transformer des quartiers défavorisés en France).

Ces zones sont définies par les communes pour protéger et mettre en valeur le patrimoine architectural et urbain. Le ministère de la Culture détaille le maillage du territoire à travers les sites patrimoniaux remarquables.

Étape 1 : Vous investissez dans un immeuble ancien à caractère historique ou esthétique, situé dans un secteur sauvegardé ou une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager).

Étape 2 :  Vous engagez des travaux de rénovation importants pour redonner vie à ce bien d’exception.

Étape 3 : En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 30% du montant des travaux éligibles

En conclusion, un dispositif gagnant-gagnant !

• Pour vous : une réduction d’impôt conséquente et la satisfaction de participer à la préservation de notre patrimoine national.
• Pour le patrimoine français : des bâtiments anciens sauvés de la ruine et restaurés dans leur splendeur d’antan.

Investir dans l’immobilier ancien tout en réduisant vos impôts, c’est le rêve de nombreux investisseurs. La loi Malraux le rend possible, mais il est important de comprendre les plafonds de dépenses et d’investissement qui l’encadrent.

Le principe est simple : plus vous investissez dans la rénovation d’un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé ou une ZPPAUP, plus votre réduction d’impôt sera importante.

Un plafond global de 400 000 € sur 4 années consécutives vous permet de réaliser des travaux de grande envergure. Vous pouvez également répartir vos dépenses annuellement, avec un plafond annuel de 100 000 €. Ces plafonds vous garantissent un investissement maitrisé et sécurisé. Ils vous permettent de profiter pleinement des avantages fiscaux de la loi Malraux tout en vous assurant de ne pas dépasser vos capacités financières.

Vous trouverez ci-dessous les autres éléments à avoir en tête pour un investissement Malraux :

• Superficie habitable : le bien immobilier doit avoir une superficie habitable minimale de 14 m2.
• Travaux éligibles : seuls les travaux de restauration immobilière et d’amélioration sont éligibles à la réduction d’impôt.
• Dépenses non éligibles : les frais d’acquisition, les frais de notaire et les frais d’honoraires d’architecte ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt.
• Report de l’excédent de réduction d’impôt : l‘excédent de réduction d’impôt peut être reporté sur les 3 années suivantes.
• Cumul avec d’autres dispositifs de défiscalisation : la réduction d’impôt Malraux est cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, comme le Pinel ou le Denormandie.
• Aucun plafond de loyer et de revenus des locataires contrairement au Pinel.
• Obligation de location en « nue » pendant au moins 9 ans.

Attention, Les plafonds de la loi Malraux peuvent être modifiés chaque année. Il est important de se renseigner auprès d’un expert en défiscalisation pour obtenir les informations les plus récentes. Ces éléments sont indiqués dans la loi de finance.

Imaginons un investissement de 500 000 € en travaux de rénovation dans une ville intégrée à un secteur sauvegardé :

• Nous venons de voir que la réduction d’impôt s’élèverait à 150 000 € (30% x 500 000 €)
• Cette somme peut être étalée sur 4 années dans le cas d’une ASL ou en fonction des appels de fonds travaux dans une VIR. Si l’on prend l’exemple d’une ASL, la réduction sera de 37 500 € par an pendant 4 ans.

Un atout pour les investisseurs à haut potentiel fiscal : l‘absence de plafonnement permet aux contribuables fortement imposés de profiter pleinement de la réduction d’impôt Malraux pour réduire leur impôt sur le revenu de manière significative.

Hypothèse d’investissement et fiscalité de la loi Malraux :

• Impôt de la cliente Madame K. = 10 000 € / an
• Investissement 2024 de 200 000 € dont 150 000 € de travaux
• Soit une quote-part travaux de 75%
• Paiement des dépenses de travaux selon le calendrier VIR de 30% en 2024, 40% en 2025 et 30% en 2026

En conclusion :

• Notre cliente Madame K. reporte 10 000 € en N+3 provenant du report de 3 500 € en N et 6 500 € en N+1
• Elle reportera également 5 000 € en N+4 provenant du reste du report en N+1 de 1 500 € et 3 500 € en N+2

=> 45 000 € de réduction d’impôts en 5 ans soit 23% du montant de l’investissement !

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