Le constat est criant depuis la sortie du COVID, les investisseurs immobiliers se tournent de plus en plus vers les villes de taille moyenne. L’investissement ancien est une classe d’actifs recherchée par les investisseurs. Au même moment, la réglementation pour les logements s’est intensifiée. D’abord avec la crise énergétique qui a incité aussi bien les bailleurs que les locataires à minimiser cette facture. Puis, la sélectivité des biens s’est renforcée avec la nouvelle réglementation (RE 2020) et la mise aux normes des biens concernant la performance énergétique. Nous avions indiqué l’an passé les prémices de cette situation avec les premières projections. Ainsi, la loi climat et résilience a provoqué des écarts entre des logements aux normes énergétiques se valorisant de +12%. Tandis que les biens non conformes provoquent une décote allant jusqu’à -30%.

De plus, en 2022 avec la sortie du COVID, le confinement en Chine et la guerre en Ukraine, les prix des matières premières se sont envolés. Ainsi, le coût des travaux dans l’ancien a fortement progressé. Il en va de même pour la construction neuve.

En 2023, en tant qu’investisseur vous avez la possibilité d’investir dans l’immobilier ancien classique. La difficulté sera de trouver un bien répondant à vos objectifs. Vous souhaitez acquérir un bien patrimonial ? Dans certaines ville, il devient très difficile de trouver un bien immobilier en cœur de centre-ville. De plus, ce bien nécessitera à court terme ou peut-être à moyen terme des travaux. Ainsi, vous risquez d’être confronté à cette gestion et au coût important en résultant. Les travaux devront être réalisés sur les parties privatives mais aussi sur les communs. Compte tenu de l’inflation, ce coût pourrait vite être insupportable. Enfin, vous avez certainement également un objectif de baisse de la pression fiscale sur vos revenus globaux.

Dans ce contexte, en 2023 les dispositifs fiscaux de la loi Malraux ou Pinel seront des véritables alternatives pour réaliser un investissement patrimonial. Chez Milea Patrimoine, nous vous disons tout en comparant les deux dispositifs.

L’investissement dans le neuf correspond à la loi Pinel. Les biens se situent généralement dans des grandes villes et des banlieues. La tension du marché locatif est importante dans ces zones et il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (appelées zones A bis, A et B1). L’investissement Pinel répond donc principalement à la problématique de densification urbaine.

Tandis qu’un investissement en loi Malraux répond à une toute autre logique. Le secteur d’investissement est réglementé au sein d’un secteur dit «sauvegardé». Le PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) gère le secteur sauvegardé. Il dicte les règles d’urbanisme à respecter et assure la cohérence globale des interventions. Ainsi, la ville se procure des outils de protection de son patrimoine. Ce processus de réhabilitation des cœurs de ville associe des investissements privés et également publics. Par conséquent, l’investisseur en loi Malraux recherche un investissement patrimonial situé en plein cœur de ville. Là où il peut être compliqué de dénicher du foncier. Découvrez des exemples de réalisations.

Dans le cadre d’un investissement Pinel, en échange d’une location pendant une certaine durée à un loyer fixé, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts. Ce taux a baissé en 2023. Ainsi, il ressort désormais à 17,5% si la durée de location est de 12 ans (contre 21% en 2022). Afin d’optimiser l’avantage fiscal, votre investissement doit être inférieur à 300 000€ et un prix au mètre carré inférieur à 5 500€. Enfin, le plafond de réduction d’impôts est limité à 10 000€ par an. Chez Milea Patrimoine, nous répondant à l’objectif premier des investisseurs. Ainsi, il peut être judicieux de se rapprocher d’une zone en tension comme par exemple les premières couronnes parisiennes, quitte à dépasser les plafonds et rendre l’effet fiscal moins intéressant.

Pour l’investissement dans l’ancien rénové à travers la loi Malraux, le principe de défiscalisation est différent du Pinel. D’abord, le montant des travaux doit être inférieur à 400 000€ sur une période de 4 ans. Par conséquent, si les travaux dépassent ce montant, il ne sera pas possible de les impacter. Il n’existe pas de plafonnement du prix au mètre carré. 30% des travaux sont déductibles pour le Malraux soit 22,5% pour une opération avec 75% de travaux versus 17,5% pour du Pinel. Retrouvez l’ensemble des dispositifs de défiscalisation immobilier.

Dans le cadre d’un investissement Pinel, il y a le plafonnement des loyers selon la zone géographique (souvent 80% du loyer local). De même, il existe un plafond de ressources du locataire. Enfin, la location en nue doit être réalisée à minima sur 12 ans. L’investissement dans le neuf permet à l’investisseur de loger un membre de sa famille. Ce qui n’est pas possible dans le cadre de la loi Malraux.

Un des avantages très intéressant de l’investissement en loi Malraux est l’absence de plafond des loyers. Ainsi, chez Milea Patrimoine, nos clients majorent en moyenne de 20% les loyers pratiqués à ceux estimés. Cela s’explique par la tension immobilière liée à l’emplacement des biens. Mais également par une offre restreinte du nombre de lots dans chaque bien ou encore par la qualité des travaux (parties privative et commune). Il s’agit de faire du neuf dans l’ancien avec le cachet supplémentaire. L’autre avantage réside dans le choix du locataire puisqu’il n’existe pas de plafond de ressources. Afin de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscale, la durée de location doit être au minimum de 9 ans.

L’investissement dépendra de votre objectif. Dans le cadre d’un investissement pour loger un membre de sa famille après la fin des travaux, le Pinel est la seule solution. Par contre, si vous souhaitez réaliser un investissement patrimonial en plein cœur d’une ville dynamique, le Malraux est l’investissement parfait.

De manière générale, en 2023 l’investissement en loi Malraux présente plus d’avantages que le Pinel. Il permet de réduire plus fortement la pression fiscale. De plus, il n’a aucune contrainte de prix au mètre carré déductible. Par conséquent, l’investissement en loi Malraux sera plus souple que le Pinel et avec une obligation de location plus courte.

Milea Patrimoine est la structure vous permettant d’avoir un conseil immobilier. Prenez contact avec un de nos conseillers. Nous vous expliquons les “trucs et astuces” pour savoir comment investir en immobilier.

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• Dans le contexte macro-énonomique chahuté, la pierre a une nouvelle fois confirmé son statut de valeur-refuge. En effet, les épargnants se tournent vers des placements de “bon père de famille”, servant des rentabilités à long terme. Le plus souvent dans des villes moyennes où le prix du foncier est moins cher et l’offre plus large que dans les métropoles.
• Le prix de l’ancien a progressé de +9,2% au premier trimestre (cf article Hausse du prix de la construction 2022). Les acheteurs ont perdu près de 5 mètres carrés en six mois dans les grandes métropoles françaises.
• Ainsi, il s’agit de bons dispositifs pour investir dans l’immobilier ancien

Nouvelles contraintes énergétiques :

• Nouvelles réglementations adoptées au 1^er janvier 2022 dont l’interdiction d’augmenter les loyers depuis le 25 août 2022 si le bien est noté F ou G. Avec la nécessité d’effectuer un audit de performance énergétique si le logement est considéré comme une passoire thermique à partir de septembre 2022. De plus, dès 2023, les logements ayant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2/an (représentant 80 000 logements) seront considérés comme impropres à la location. (cf article Loi climat et résilience : impact sur l’immobilier)
• L’impact du DPE sur la valeur des biens anciens se fait également ressentir sur les prix. Ainsi, on commence à voir des baisses de prix de 10 % sur les passoires thermiques sur les marchés les moins tendus. Cela devrait concerner les marchés tendus d’ici un an.
• De plus, il y a une hausse des coûts de rénovation liée à l’explosion des prix des matériaux.
• Par conséquent, les dispositifs fiscaux sont intéressants pour investir dans l’immobilier ancien

Un investissement patrimonial :

• Les biens de caractère ne produisent pas de rentabilité pure, mais ils représentent un investissement patrimonial qui pour les propriétaires fortement imposés, peut se transformer en puissant levier fiscal.
• Les dispositifs fiscaux sont intéressants à condition d’acheter au bon prix. Ainsi, le prix de l’ancien réhabilité doit correspondre à celui du neuf haut de gamme comparable.
• Pour chaque typologie de ville, il y a une stratégie d’investissement à définir. Mais dans tous les cas, les actifs anciens rénovés vont traverser les générations, enrichir le patrimoine de l’épargnant et participent à la redynamisation des cœurs de ville encouragée par les pouvoirs publics.

Pinel :

• L’intérêt va diminuer en raison de la baisse du taux de réduction dès 2023.

Malraux :

• Ciblant des édifices présentant un intérêt architectural remarquable, le Malraux requiert un budget supérieur à celui du Pinel ou du Denormandie et profite davantage aux investisseurs imposés. Le Malraux profite de la nouvelle dynamique des territoires. En effet, il y a eu un véritable effet Covid. Des villes secondaires se sont révélées extrêmement attractives. Ces dernières absorbent notamment une population parisienne désireuse de s’éloigner de la capitale et bénéficie d’un marché de l’emploi très actif.
• Les mairies et les collectivités locales portent ces opérations. Ainsi, ils bénéficient de capitaux privés pour rénover leurs centres-villes historiques et valoriser durablement leurs communes.

Bien évaluer le montant des travaux :

• La rénovation d’un bâtiment éligible au dispositif Malraux est soumise à l’autorisation des architectes des Bâtiments de France. Il nécessite des interventions sur mesure, avec des matériaux couteux et des savoir-faire artisanaux (huisseries, menuiseries, verrerie, taille de pierre, etc…). Le prix des travaux oscille entre 3 500 € et 7 000 € le mètre carré, selon la spécificité du bien, pour une moyenne de 4 000 à 5 000 € le mètre carré. Si le prix du foncier est en dessous du marché, une fois rajouté le montant des travaux et les frais complémentaires – juridiques, fiscaux, honoraires-, le coût final sera supérieur à une construction neuve.
• Définir le bon montant des travaux est donc un point essentiel. Il y aura également un lien entre le montant des travaux et l’effet fiscal.

Monument historique, des biens rares et chers :

• Le “monuments historiques” concerne des investisseurs affichant un taux marginal d’imposition (TMI) de 41 à 45% ou jouissant de revenus exceptionnels.  Il offre l’effet de levier fiscal le plus important du marché de l’ancien.
• Ce dispositif s’adresse, avant tout, aux particuliers souhaitant écraser une importante fiscalité. De plus, ils ont généralement une sensibilité à la belle pierre et au patrimoine. Ils sont prêts à investir en moyenne, 350 000 € pour rénover des actifs marqués d’une grande richesse patrimoniale et architecturale et d’une histoire séculaire afin d’allier le prestige au confort et la modernité attendus par les locataires.

Confrontés au défi énergétique :

• La mise aux normes de la réglementation 2012 de ces actifs de prestige relève du défi technique.
• L’immobilier ancien est considéré comme « naturellement écologique ». En effet, l’immobilier ancien doté d’une empreinte carbone plus faible que le neuf. Le patrimoine s’inscrit dans la tendance de fond de la loi “climat et résilience”. Il dispose d’actifs performants sur le plan énergétique. Ainsi, il peut être loué durablement, conformément aux règles qui pèseront sur la location. Cela répondra aux engagements pris par les investisseurs en quête d’épargne responsable.

Déficit Foncier : un puissant levier fiscal

• Les cas de requalifications fiscales ne sont pas rares. Cela provient d’erreurs sur la nature des travaux à déduire. Pour le déficit foncier, il faut respecter l’article 31 du Code général des impôts. Il spécifie les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net foncier. Il peut y avoir un contrôle de l’administration fiscale. Ainsi, il est primordial de faire valider par un avocat fiscaliste le périmètre du bien et son éligibilité aux différents régimes. Il s’agit d’un outil puissant à utiliser avec prudence. Pour cela, il est nécessaire que l’opération soit montée par un opérateur de qualité sans risque de requalification.

Ainsi les dispositifs fiscaux sont intéressant pour investir dans l’immobilier ancien

Défiscaliser dans l’immobilier en 2022. Le contexte économique est en plein bouleversement. Nous entrons dans une nouvelle aire.

D’abord, le marché immobilier ancien est particulièrement dynamique. Ainsi, d’après le baromètre des notaires :

• de mars 2021 à mars 2022, le nombre de transactions dans le résidentiel ancien était de 1,18 million.
• le volume de ventes dans les villes moyennes est ressorti à +15% entre 2019 et 2021.
• la croissance des ventes des biens résidentiels ancien est à +7,3% au 1er trimestre 2022 versus 1er trimestre 2021.

Les prix de l’immobilier continuent leur croissance, même si la hausse des prix de l’immobilier en France métropolitaine ralentie. En effet, elle était de +7,5% entre mai 2021 et mai 2022. Toutefois, il existe une disparité entre les grandes métropoles comme Paris (-1,1%), Bordeaux et Marseille (+1,5%) et les villes moyennes à l’image de Bayonne (+11%), Orléans (+12,5%), Rouen (+9,8%), Metz (+12%) ou encore Mulhouse (+16%). En effet, 84% des français préfèrent vivre dans une ville de taille moyenne.

Dans ce contexte, les taux d’intérêt restent attractifs. Ainsi, les taux d’intérêts restent pour une durée de 15/20 ans inférieurs à 2%. L’intérêt de la dette est encore intéressant car les taux restent fixes. De plus, avec le retour de l’inflation, les loyers seront indexés. Ainsi, l’immobilier reste un excellent rempart contre l’inflation. Dans ce contexte, 80% des français sont prêts à épargner en 2022 pour investir dans l’immobilier.

Par conséquent, l’investissement dans l’immobilier ancien est une excellente opportunité. Défiscaliser dans l’immobilier en 2022 est possible. Les opérations en Malraux, Monument Historique et Déficit Foncier répondent à vos besoins. De plus, l’investissement dans l’ancien rénové est particulier dans le contexte actuel, cf article : Loi climat et résilience : impact sur l’immobilier et l’article : Hausse du prix de la construction 2022. Contactez un de nos conseillers au 01 84 20 05 12.

Loi climat et résilience : impact sur l’immobilier. Cette loi a été votée le 22 août 2021. Elle concerne la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets.

Ainsi, la loi climat et résilience vise à accélérer la transition écologique de la société et de l’économie française.

Cette loi provient du grand débat national lancé par Emmanuel Macron. À la suite, un conseil de défense écologique et de la convention citoyenne pour le climat (CCC) a été créé. Le projet de cette loi traduit une partie des mesures législatives préconisées par la CCC. En effet, le texte dispose de 305 articles et s’articule autour de 5 thématiques. L’état s’engage à baisser d’au moins 55% les émissions des gaz à effet de serre d’ici 2030.

Ainsi, le texte de loi prévoit une partie sur les logements. L’objectif est l’éradication progressive des « passoires thermiques ». Des aides financières pour les travaux de rénovation seront alors mises en place. L’ambition affichée est d’atteindre la « neutralité carbone » d’ici 2050.

Loi climat et résilience : impact sur l’immobilier. Le bâtiment représente en effet 44 % de l’énergie consommée en France (loin devant le secteur des transports à 31,3%) et 22% des émissions de gaz à effets de serre, soit plus de 123 millions de tonnes de CO₂ chaque année.

Par conséquent, la loi climat et résilience impose désormais des mesures en vue de réduire le nombre de logements énergivores (classes F et G) en favorisant leur rénovation énergétique.

Les dates à retenir :

• 25/08/2022 : la loi interdit toute augmentation ou révision annuelle de loyer dans les logements classés F et G, sauf après réalisation de travaux de rénovation énergétique. Pour tous les baux d’habitation conclus, renouvelés ou tacitement reconduits.
• Qualification de logement indécents:
  • janvier 2023 : logements > seuil de consommation énergétique en énergie finale de 450 kWh/m2/an.
  • janvier 2025 : logements classés G
  • janvier 2028 : logements classés F et G
  • janvier 2034 : logements classés E, F et G
• Obligation de réaliser un audit énergétique :
  • septembre 2022 : logements classés F ou G
  • janvier 2025 : logements classés E
  • janvier 2034 : logements classés D

Ainsi, il faut anticiper cette nouvelle loi et prendre des décisions d’investissements le plus tôt possible. Les premières projections montrent que la valorisation d’un logement qui répond aux normes énergétiques atteindrait +12% de son prix à la revente. À l’inverse, cette non-conformité pourrait entraîner une décote allant jusqu’à -30%. Attention, il faut prendre en compte la hausse des prix de la construction, cf article : Hausse du prix de la construction 2022

Par conséquent, la loi Malraux, Monument historique et Déficit Foncier sont créateur de la valeur. Rencontrer un conseiller chez Milea Patrimoine.

Enfin, retrouvez notre analyse 2023 sur le match entre l’investissement Pinel et Malraux. Vous aurez peut-être des réponses sur vos objectifs à court, moyen et long terme. Et nos conseillers sont disponibles pour vous aider à trouver le bon bien.

Par l’équipe de Milea Patrimoine

Hausse du prix de la construction 2022. L’explosion des prix en 2021 et les nouvelles réglementations à venir inquiètent la fédération française du bâtiment (FFB). La hausse généralisée des coûts des matériaux provient du redémarrage de l’économie mondiale à la sortie de la période de Covid. Et également de la guerre en Ukraine et de la hausse des prix de l’énergie. Ainsi, la tendance à l’augmentation des tarifs en 2021 (+18% au 4ème trimestre 2021) s’est poursuivie en 2022.

Quel sera le prix des logements et des travaux de rénovation en 2022 et 2023 ? Sans aucun doute, beaucoup plus cher si l’on regarde l’évolution des prix de 2021, constate La FFB qui a dressé ses perspectives d’activité pour 2022. Bois, acier, PVC ont en effet connu certaines hausses spectaculaires, entre 60 % et 80 % depuis janvier 2021.

Selon la FFB, de nombreux matériaux ont subi une augmentation de 15 à 25%. Le prix du fer à béton a été multiplié par 3 en un an. Les augmentations des prix des matières premières surviennent du jour au lendemain. Ainsi, le secteur du BTP, de la construction et de l’immobilier se trouve dans une situation de crise.

En plus de ce phénomène, la nouvelle réglementation RS2020 a déclenché une hausse du nombre de demandes de permis de construire à la fin de l’année 2021. Cela a encore accentué la demande sur le territoire.

La Fédération des Promoteurs Immobiliers précise que le coût des logements neufs a déjà progressé de 5% à 6% en 2021. Mais plus du tiers des adhérents prévoient que les hausses seront d’au moins 10% sur l’année 2022.

Dans l’ancien, les rénovations seront inévitables dans les années à venir, peu importe le coût des matières premières. En effet, la loi climat et résilience pourra considérer certains logements indécents sans travaux. cf article : Loi climat et résilience : impact sur l’immobilier

Hausse du prix de la construction 2022. Les conséquences pour l’immobilier ancien :

• un prix ferme des travaux dans le cas de la vente à rénover, ce qui permet de s’assurer d’éventuelles prochaines hausses de prix ;
• une tension immobilière sur les meilleurs actifs, ainsi l’ancien rénové va être de plus en plus recherché. L’offre sera très restreinte aussi bien à la location qu’à la revente ;
• les dispositifs recherchés : Malraux, Monument Historique et Déficit Foncier ;
• des prix d’achat en hausse et difficilement comparables sur de l’ancien classique.

Par conséquent, l’investissement dans l’immobilier ancien est une excellente opportunité. Défiscaliser dans l’immobilier en 2022 est possible. Les opérations en Malraux, Monument Historique et Déficit Foncier répondent à vos besoins. Contactez un de nos conseiller au 01 84 20 05 12.

Par l’équipe de Milea Patrimoine

Marché immobilier de Toulon Provence Méditerranée. L’appellation Toulon Provence Méditerranée (TPM) est équivalente à l’appellation Grand Paris. Il s’agit d’une zone économique du Var. Cette région en plein cœur de la région Provence-Alpes-Côte-D’azur (PACA), 3^ème région de France. Elle compte près de 450 000 habitants. Elle regroupe 12 communes. Ses 3 principales villes forment la Métropole de Toulon, Hyères et la Seyne-sur-Mer.

Ce territoire est très dynamique et connait d’importantes mutations. Notamment à travers une transformation urbaine. Depuis plusieurs années, la région PACA investie sur des projets de développements économique, écologique et surtout de réaménagements immobiliers. 228 M€ ont été répartis dans plusieurs domaines : voierie, transports, assainissement de l’eau potable, développement économique, amélioration de l’habitat, formation et enseignement supérieur, ports, environnement, culture et sports.

Ainsi, le marché immobilier de Toulon Provence Méditerranée se transforme de plus en plus grâce aux investissements. Les projets sont multiples à travers les transports, la compétitivité et la French Tech pour une métropole écoresponsable, notamment en termes de déplacements urbains (transports en commun verts et les nouveaux modes de mobilité comme les bateaux bus).

TPM s’oriente aussi vers une « smart » métropole, en conjuguant le numérique et de nouveaux e-services avec l’aménagement du territoire, le développement économique et la qualité de vie dans la métropole. Ainsi, il s’agit du 1^er technopôle scientifique et technologique en Europe. Le technopôle de la mer, situé à Toulon, est le siège du pôle de compétitivité Mer Méditerranée, pôle à vocation mondiale.

Enfin, TPM est engagée pour le développement de l’enseignement supérieur sur son territoire. Elle compte 10 000 étudiants, dont 6 000 en cœur de ville de Toulon. Elle souhaite en attirer encore 1 000 de plus avec le projet d’un nouveau campus en centre-ville.

Toulon est le chef-lieu de TPM avec plus de 178 00 habitants. La ville est en cours de changements pour améliorer les conditions de logements des populations résidentes. Et également développer et diversifier l’offre de l’habitat. Ainsi, le centre-ville est en cours de réhabilitation.

A titre d’exemple, dans le centre ancien de Toulon un grand projet va être réalisé. Ainsi, il s’agit d’un projet labellisé par l’Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU) regroupant différents partenaires signataires du projet. Il s’agit de l’État, la ville de Toulon, TPM et le département du Var. Ce projet vise 23 hectares du cœur historique de Toulon. Ainsi, il résulte de la signature en mai 2006 d’une convention de 170 M€.

En conclusion, Toulon Provence Méditerranée met les moyens pour subventionner les efforts des investisseurs sur la rénovation des centres villes anciens. Milea Patrimoine considère cette zone comme très dynamique et intéressante pour la sélection de biens immobiliers anciens rénovés Malraux, Monument Historique ou Déficit Foncier. La dynamique de la région s’inscrit dans un marché porteur, cf article : Défiscaliser dans l’immobilier en 2022

Par l’équipe de Milea Patrimoine

L’immobilier est la classe d’actifs la plus recherchée pour les investisseurs. Le plus courant est d’investir directement dans un appartement et de procéder le cas échéant aux travaux. Toutefois, un certains nombres d’inconvénients viennent perturber ce choix. Par exemple, la présentation de l’opération de Déficit Foncier peut être une solution.

Ainsi, il s’agit :

• de la difficulté de trouver de l’immobilier en coeur de centre ville ou le foncier est tendu ;
• la hausse très forte du coût des matériaux ;
• ou encore de la réglementation qui se durcit sur la qualité des logements ;

L’opération de Déficit Foncier est destinée aux investisseurs souhaitant défiscaliser leur revenu de leur patrimoine locatif. L’objectif est de déduire les travaux réalisés sur le bien immobilier des revenus fonciers. Cela est possible sans aucun plafonnement et également dans la limite de 10 700 € par an du revenu global pendant 3 ans.

Les opérations de Malraux et Monuments Historiques répondront à d’autres problématiques. Ainsi, l’investissement en loi Malraux permet d’investir dans un bien placé en coeur de centre-ville. Tandis que le Monument Historique vous permettra d’acquérir un bien d’exception.

Ainsi, l’immobilier ancien rénové est une alternative. Milea Patrimoine vous permettra à travers une audit gratuit de connaitre vos objectifs d’investissements. Nous proposons l’ensemble des dispositifs fiscaux : Loi Malraux, Pinel, Monument Historique et Déficit Foncier.

Cette présentation de Déficit Foncier vous donne une idée d’une opération. Vous trouverez l’ensemble de nos programmes immobiliers.

Prenez contact avec un de nos conseillers. Nous vous apporterons le meilleur conseil immobilier. Vous pouvez dès à présent prendre connaissance de nos astuces et actualités afin de déterminer comment investir en immobilier ?