La Loi Malraux, adoptée en 1962, tire son nom d’André Malraux, alors ministre de la Culture en France. L’objectif principal de cette loi est de protéger le patrimoine architectural français en incitant à la restauration et à la conservation des bâtiments anciens. À l’époque, de nombreux immeubles historiques étaient menacés de dégradation ou de destruction en raison de l’urbanisation rapide et des changements sociaux. La Loi Malraux a donc été mise en place pour sauvegarder ces trésors architecturaux en encourageant leur rénovation.

La loi s’applique principalement aux bâtiments situés dans des Secteurs Sauvegardés et des Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP), désormais appelées Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP), et intégrées dans les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR). Ces zones sont définies par des plans spécifiques de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou par des règlements de protection visant à maintenir et à mettre en valeur le caractère historique et architectural des lieux.

À Lyon, plusieurs quartiers bénéficient de ces protections :

• Le Vieux-Lyon : Premier secteur sauvegardé de France, ce quartier médiéval et Renaissance est un exemple emblématique de la mise en œuvre de la Loi Malraux. Il figure parmi les sites du patrimoine mondial de l’UNESCO..
• La Croix-Rousse : Connu pour ses “canuts” (anciens ateliers de soierie), ce quartier est un autre exemple de secteur où la loi s’applique pour préserver un patrimoine unique.
• La Presqu’île : Partie centrale de Lyon, où l’architecture du 19ème siècle prédomine, comprenant des immeubles haussmanniens et des bâtiments historiques.

La Loi Malraux offre des avantages fiscaux importants pour les investisseurs. Ces derniers peuvent déduire de leur revenu imposable une partie des dépenses engagées pour la restauration de biens situés dans les zones protégées. Le montant de la réduction d’impôt dépend de la localisation du bien et du type de protection dont il bénéficie :

• 22 % de réduction d’impôt pour les travaux effectués dans les ZPPAUP (désormais AVAP ou SPR).
• 30 % de réduction d’impôt pour les travaux réalisés dans les Secteurs Sauvegardés.

Il est important de noter que ces réductions s’appliquent uniquement aux travaux de restauration approuvés, c’est-à-dire ceux qui respectent les directives des Architectes des Bâtiments de France (ABF). Ces experts supervisent les travaux pour s’assurer qu’ils respectent le caractère historique et architectural du bâtiment. Cela garantit non seulement la qualité des travaux mais aussi leur conformité avec les règles de préservation du patrimoine.

Les travaux éligibles à la Loi Malraux sont généralement des opérations lourdes de restauration, visant à remettre les bâtiments en état tout en respectant leur caractère historique. Cela peut inclure la rénovation de façades, de toitures, d’escaliers, et même d’éléments intérieurs comme les plafonds et les cheminées, dans le respect des matériaux et techniques d’origine.

Les propriétaires doivent obtenir l’accord préalable de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) avant d’entreprendre les travaux, et ceux-ci doivent être réalisés sous la supervision des Architectes des Bâtiments de France. Cette supervision garantit que les rénovations sont faites dans le respect des normes de conservation du patrimoine et contribuent à la préservation de l’identité historique des quartiers concernés.

En résumé, la Loi Malraux ne se contente pas de protéger le patrimoine architectural français ; elle constitue aussi un outil puissant pour les investisseurs souhaitant profiter d’avantages fiscaux tout en contribuant à la préservation de l’histoire et de la culture des villes françaises, et en particulier de Lyon.

Lyon, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, offre un cadre exceptionnel pour les investissements locatifs sous le régime de la Loi Malraux. La ville se distingue par son dynamisme économique et culturel, sa qualité de vie, et sa position géographique stratégique. Ces atouts font de Lyon une ville attractive pour les locataires, ce qui assure aux investisseurs une demande locative constante.

Le marché immobilier lyonnais, en particulier dans les quartiers historiques comme le Vieux-Lyon, connaît une forte demande. Investir dans des biens à rénover dans ces secteurs non seulement préserve le patrimoine, mais répond également à une demande croissante pour des logements de caractère. De plus, les loyers pratiqués dans ces zones, souvent élevés en raison de la qualité et de l’emplacement des biens, permettent de rentabiliser rapidement l’investissement.

Investir sous le régime de la Loi Malraux à Lyon ne se limite pas à une simple opération financière, c’est aussi un acte de préservation du patrimoine. Les investisseurs contribuent à la conservation et à la mise en valeur d’un héritage architectural unique. Cela non seulement enrichit le tissu urbain de la ville, mais répond également à une forte demande pour des logements de caractère.

Les autres intérêts :

–       Le dynamisme économique et attractivité géographique ;

–       La demande de logements à louer et la rentabilité des investissements ;

En résumé, Lyon est une cible de choix pour les investissements sous la Loi Malraux en raison de son patrimoine exceptionnel, de son dynamisme économique, de sa situation géographique stratégique, et de la forte demande pour des logements de qualité dans ses quartiers historiques. Ces facteurs combinés assurent une rentabilité attractive et une valorisation à long terme pour les investisseurs.

Investir sous le régime de la Loi Malraux à Lyon présente plusieurs avantages :

La réduction d’impôt : comme mentionné, les travaux de restauration donnent droit à une réduction d’impôt significative. Cette incitation fiscale peut réduire considérablement le coût global de l’investissement.

La valorisation du patrimoine : la restauration d’immeubles anciens dans des quartiers prestigieux permet de valoriser le patrimoine. Les biens restaurés sous la Loi Malraux sont souvent des biens rares et de qualité, ce qui augmente leur valeur sur le long terme.

Le cadre juridique protecteur : les travaux doivent être supervisés et approuvés par les autorités compétentes, ce qui garantit la conformité des rénovations avec les normes de conservation du patrimoine.

Le potentiel de revente : les biens situés dans des secteurs sauvegardés sont très prisés, ce qui facilite une éventuelle revente avec une plus-value intéressante.

En conclusion, il s’agit d’une opportunité unique. En somme, la Loi Malraux à Lyon est une opportunité unique pour les investisseurs souhaitant allier rentabilité financière et engagement patrimonial. La restauration d’immeubles anciens dans des quartiers historiques non seulement bénéficie d’avantages fiscaux, mais contribue également à la préservation du patrimoine culturel de la ville. Pour les investisseurs soucieux de diversifier leur portefeuille tout en participant à la préservation d’un héritage architectural, Lyon s’impose comme une destination de choix.

Si vous envisagez un investissement immobilier sous le régime de la Loi Malraux, il est essentiel de bien se renseigner et de se faire accompagner par des professionnels spécialisés. Ils pourront vous guider dans le choix du bien, l’évaluation des coûts de restauration, et la gestion des aspects juridiques et fiscaux, assurant ainsi la réussite de votre projet d’investissement.

La loi Denormandie est une disposition fiscale instaurée par le gouvernement français en 2019, visant à revitaliser les centres-villes et à encourager la rénovation des logements anciens situés dans certaines zones géographiques spécifiques. Cette loi s’inscrit dans le cadre des politiques publiques de lutte contre l’habitat indigne et de promotion de la rénovation énergétique.

Les principaux objectifs de la loi Denormandie sont :

• Améliorer l’habitat : réduire la vacance des logements anciens et améliorer leur qualité en incitant les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation.
• Revitaliser les centres-villes : réduire la dégradation des centres-villes en incitant les investissements immobiliers dans les zones concernées.
• Réduire la consommation énergétique : promouvoir des rénovations qui améliorent l’efficacité énergétique des logements, contribuant ainsi aux objectifs de transition énergétique.

La loi Denormandie cible principalement les communes :

• Ayant établi une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
• Inscrites dans le programme “Action Cœur de Ville” qui concerne 222 villes moyennes.

Vous pouvez vérifier si une vile relève du dispositif Denormandie grâce au simulateur.

La loi Denormandie est destinée aux investisseurs immobiliers qui achètent des biens immobiliers anciens, s’engagent à y réaliser des travaux de rénovation et à les louer par la suite. En contrepartie, ces investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt significative.

Il s’agit d’un très bon dispositif de défiscalisation immobilière. La réduction d’impôt offerte par la loi Denormandie varie en fonction de la durée de l’engagement de location :

• 12 % du montant de l’investissement pour une période de location de 6 ans.
• 18 % du montant de l’investissement pour une période de location de 9 ans.
• 21 % du montant de l’investissement pour une période de location de 12 ans.

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Voici une liste des travaux éligibles sous cette loi :

L’un des principaux axes de la loi Denormandie est l’amélioration de la performance énergétique des logements. Ces travaux sont non seulement prioritaires mais également essentiels pour obtenir les avantages fiscaux offerts par cette loi. L’objectif est de réduire significativement la consommation énergétique des bâtiments, contribuant ainsi à la transition énergétique et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. La réduction de la consommation énergétique. Pour être éligibles aux bénéfices fiscaux, les travaux de rénovation doivent permettre une réduction de la consommation énergétique d’au moins :

• 30 % pour les maisons individuelles.
• 20 % pour les appartements.

Cette réduction est mesurée en comparant la consommation énergétique du logement avant et après les travaux, souvent évaluée par un diagnostic de performance énergétique (DPE). Les types de travaux éligibles. Les travaux visant à améliorer la performance énergétique peuvent inclure diverses interventions spécifiques : Isolation des Murs, Toitures et Planchers. L’isolation thermique est un levier majeur pour réduire les déperditions de chaleur et améliorer l’efficacité énergétique d’un logement. Les travaux peuvent concerner :

• Isolation des murs : pose de matériaux isolants sur les murs extérieurs ou intérieurs pour réduire les pertes de chaleur.
• Isolation des toitures : ajout d’isolants dans les combles ou sur la toiture pour limiter les déperditions thermiques par le haut du bâtiment.
• Isolation des planchers : mise en place d’isolants sous les planchers pour empêcher les pertes de chaleur par le sol.

Remplacement des Fenêtres et Portes. Les fenêtres et portes jouent un rôle crucial dans l’isolation thermique d’un logement. Le remplacement des anciennes menuiseries par des modèles plus performants permet de réduire significativement les pertes de chaleur. Les travaux peuvent inclure :

• Fenêtres à double ou triple vitrage : ces fenêtres offrent une meilleure isolation thermique et acoustique.
• Portes d’entrée isolantes : les portes modernes, souvent dotées de matériaux isolants, contribuent à une meilleure étanchéité à l’air.

Installation ou remplacement des systèmes de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation ou d’éclairage. Moderniser les systèmes énergétiques du logement permet de réaliser des économies d’énergie importantes :

• Chauffage : installation de chaudières à haute performance énergétique, de pompes à chaleur, ou de systèmes de chauffage central plus efficaces.
• Production d’eau chaude sanitaire : remplacement des anciens chauffe-eau par des modèles plus économes en énergie, comme les chauffe-eau thermodynamiques.
• Ventilation : mise en place de systèmes de ventilation mécaniques contrôlés (VMC) permettant une meilleure régulation de l’air intérieur tout en minimisant les pertes de chaleur.
• Éclairage : remplacement des anciennes ampoules par des éclairages LED ou autres technologies basse consommation.

Les travaux de modernisation visent à mettre le logement aux normes et à le rendre plus fonctionnel et confortable. Ils peuvent inclure :

La normalisation des installations électriques et de plomberie. Les travaux peuvent inclure : le remplacement du tableau électrique, la reprise des circuits électriques, l’installation de dispositifs de protection et la mise en place de prises et interrupteurs modernes.

La création ou réaménagement des cuisines et salles de bains. Il s’agit par exemple du réaménagement de l’espace, l’installation de nouveaux meubles, l’amélioration de la ventilation.

Les travaux de plomberie, de chauffage et d’électricité. Outre la mise aux normes, les travaux de plomberie peuvent inclure : l’ajout de points d’eau, l’installation de systèmes de traitement de l’eau, le remplacement de chaudière ou encore l’automatisation et la domotique.

Les travaux de réhabilitation visent à remettre en état des logements très dégradés afin de les rendre habitables et conformes aux normes actuelles. Ces travaux sont souvent nécessaires dans des bâtiments anciens qui ont subi les effets du temps et de l’usure.

La réfection de la toiture. La réfection de la toiture est essentielle pour garantir l’étanchéité et la durabilité d’un bâtiment. Une toiture en mauvais état peut entraîner des infiltrations d’eau, des pertes de chaleur et des dommages structurels importants. Les travaux peuvent inclure :

• Le remplacement des tuiles ou ardoises : pose de nouvelles tuiles ou ardoises pour assurer une couverture étanche et durable.
• La réparation de la charpente : renforcement ou remplacement des éléments de charpente endommagés pour assurer la stabilité de la toiture.
• L’isolation thermique : ajout d’isolants sous la toiture pour améliorer l’efficacité énergétique du logement.
• L’installation de gouttières et descentes pluviales : mise en place de systèmes d’évacuation des eaux de pluie pour prévenir les infiltrations.

La réparation  des murs et des planchers. Les murs et les planchers d’un bâtiment ancien peuvent présenter des fissures, des affaissements ou des problèmes d’humidité. Il s’agit :

• De la réparation des fissures et des dégradations : rebouchage des fissures, réparation des murs endommagés et traitement des problèmes d’humidité.
• Du renforcement des structures : consolidation des murs porteurs et des planchers pour assurer la stabilité et la sécurité du bâtiment.
• De l’isolation thermique et phonique : pose d’isolants sur les murs et les planchers pour améliorer le confort thermique et acoustique.
• De la reprise des enduits et des revêtements : application de nouveaux enduits, peintures et revêtements pour une finition esthétique et protectrice.

La mise en conformité des systèmes d’assainissement. C’est une partie cruciale pour garantir la salubrité et la sécurité du logement. Les travaux peuvent inclure :

• La réhabilitation des réseaux d’assainissement : remplacement des canalisations vétustes, réparation des égouts et installation de nouveaux systèmes d’évacuation des eaux usées.
• La mise aux normes des fosses septiques : si le logement n’est pas raccordé au tout-à-l’égout, il peut être nécessaire de mettre en conformité ou de remplacer la fosse septique existante.
• L’installation de systèmes de traitement des eaux usées : mise en place de dispositifs de traitement des eaux usées pour répondre aux normes environnementales.

Le déficit foncier est la différence négative entre les revenus générés par un bien immobilier locatif et les charges déductibles liées à ce bien.

Ces charges peuvent inclure :

• Les intérêts d’emprunt.
• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration.
• Les frais de gestion et d’administration.
• Les primes d’assurance.
• Les taxes foncières.

Lorsque ces charges excèdent les revenus locatifs, un déficit foncier est créé, permettant aux propriétaires de réduire ses impôts.

Le dispositif de déficit foncier présente plusieurs avantages pour les investisseurs immobiliers.

Voici un détail des principaux bénéfices :

La réduction de l’impôt sur le revenu : les déficits fonciers peuvent être déduits du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Si le déficit dépasse ce montant, l’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ainsi, comme vous le verrez dans notre excellente l’effet fiscale est très important et le prix de revient de l’investissement est fortement minimisé.

L’optimisation fiscale à long terme : en reportant les déficits sur plusieurs années, les investisseurs peuvent optimiser leur fiscalité sur une période prolongée.

En termes de planification fiscale, le programme en déficit foncier est une très belle opération. En effet, les investisseurs peuvent planifier leurs rénovations et leurs investissements en déficit foncier de manière à maximiser l’avantage fiscal chaque année. En étalant les travaux et en gérant les déficits reportés, il est possible de minimiser l’impôt sur le revenu sur une période prolongée.

La valorisation du patrimoine immobilier : les travaux de rénovation permettent de maintenir ou d’augmenter la valeur des biens immobiliers. En effet, un programme en déficit foncier permet une rénovation totale d’un bien immobilier ancien rénové. Cela concerne les parties communes et privatives du bien.

Le déficit foncier offre une multitude d’avantages aux investisseurs immobiliers. En réduisant l’impôt sur le revenu, en permettant une optimisation fiscale à long terme, en valorisant le patrimoine immobilier et en améliorant la rentabilité locative, ce dispositif constitue un levier puissant pour maximiser les rendements des investissements immobiliers.

Pour tirer pleinement parti de ces avantages, il est recommandé de bien planifier ses travaux de rénovation et de consulter des experts en fiscalité immobilière pour une gestion optimale de ses biens et de ses finances.

Pour maximiser les avantages du déficit foncier, il est essentiel de suivre 3 grandes étapes d’un investissement immobilier.

Choisissez un bien immobilier ancien avec un potentiel de rénovation significatif.

Réaliser un choix stratégique : recherchez un bien immobilier ancien, idéalement situé dans un secteur où la demande locative est forte. Les biens nécessitant des rénovations importantes sont particulièrement intéressants car ils offrent un potentiel élevé de déficit foncier.

Analyser de l’emplacement : un emplacement attractif (proximité des transports, commerces, écoles) augmente la rentabilité locative et la valorisation future du bien.

Réaliser une étude de marché : évaluez le marché immobilier local pour déterminer les prix d’achat, les loyers pratiqués et la demande locative. Cette analyse vous aidera à choisir un bien avec un bon potentiel de rendement.

Analyse des budgets travaux. Dans l’immobilier ancien rénové, il existe une cohérence entre le ration foncier / travaux et la zone géographique ou le type de bien. Cela condition votre budget d’investissement en déficit foncier. Ainsi, plus la zone est recherchée (cœur d’une ville très dynamique ou bord de mer), plus le foncier sera cher et moins la quote-part travaux sera élevée.

De plus, lors de l’achat d’un bien immobilier ancien rénové, il convient de réaliser une analyse des charges. Dans le calcul, vous pouvez y intégrer toutes les charges déductibles liées au bien (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, primes d’assurance, taxes foncières). Puis, il faudra réaliser une simulation fiscale pour évaluer la réduction d’impôt attendue. Le mieux est de se faire accompagner par un conseiller fiscal pour affiner votre simulation.

Vous investissez dans un programme en Déficit Foncier pour un montant de 300 000 €. Ce bien dispose d’un emplacement de choix et la quote-part travaux est de 50% soit 150 000 €.

Les revenus locatifs annuels sont de 15 000 € et les charges (intérêts d’emprunt, taxes, etc.) s’élèvent à 5 000 €. Le calcule se décompose ainsi :

• Revenus locatifs : 15 000 €
• Charges totales (y compris travaux) : 155 000 €
• Déficit foncier : 155 000 € – 10 000 € = 145 000 €

Le propriétaire doit déduire 10 700 € de ce déficit de son revenu global, et le reste (134 300 €) sera reporté sur les revenus fonciers des années suivantes.

En conclusion, le programme de déficit foncier est une stratégie fiscale puissante pour les investisseurs immobiliers cherchant à optimiser leurs investissements et réduire leurs impôts. En respectant les conditions et en planifiant soigneusement les travaux et les déclarations fiscales, vous pouvez tirer le meilleur parti de ce dispositif.

Pour maximiser les avantages, il est conseillé de consulter un expert en fiscalité immobilière ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Les monuments historiques classés représentent les joyaux du patrimoine architectural et culturel de la France. Ils sont reconnus pour leur valeur exceptionnelle en termes d’art, d’histoire ou de culture. Cette classification, octroyée par le ministère de la Culture, offre une protection maximale à ces biens, qui sont soumis à des règles strictes de conservation et de restauration. Ainsi, trouver un monument historique à vendre prend du temps.

La protection des monuments historiques classés est très stricte. Tout projet de modification, de restauration ou d’entretien doit être soumis à l’approbation des autorités compétentes, en particulier des Architectes des Bâtiments de France (ABF) et de la Commission nationale des monuments historiques. Cette réglementation vise à garantir que les travaux respectent l’intégrité et l’authenticité du monument.

Exemples de contraintes de protection :

• Interdiction de démolir : Les monuments classés ne peuvent être démolis sans une autorisation exceptionnelle.
• Restauration contrôlée : Les matériaux et techniques utilisés pour la restauration doivent être conformes aux spécifications historiques.
• Usage restreint : Certaines utilisations modernes du bâtiment peuvent être restreintes pour préserver son état historique.

Les châteaux, manoirs et forteresses médiévales :

• Château de Chambord : Exemple emblématique de l’architecture Renaissance française, construit au XVIe siècle sous le règne de François Ier.
• Forteresse de Carcassonne : Un ensemble fortifié médiéval exceptionnellement bien préservé, classé au patrimoine mondial de l’UNESCO.

Les cathédrales, églises et abbayes anciennes :

• Cathédrale Notre-Dame de Paris : Un chef-d’œuvre de l’architecture gothique, commencé au XIIe siècle.
• Abbaye du Mont-Saint-Michel : Une abbaye bénédictine médiévale située sur un îlot rocheux, également classée au patrimoine mondial de l’UNESCO.

Les palais et hôtels particuliers datant de la Renaissance ou de l’époque classique :

• Palais des Papes à Avignon : Une résidence pontificale massive datant du XIVe siècle, un des plus grands bâtiments gothiques de l’Europe.
• Hôtel de Sully à Paris : Un hôtel particulier du XVIIe siècle, exemple parfait de l’architecture classique française.

Les monuments historiques classés sont des témoins précieux du passé, offrant un aperçu unique de l’histoire, de l’art et de la culture de la France. Leur protection rigoureuse est essentielle pour préserver cette richesse patrimoniale pour les générations futures. Que ce soit des châteaux majestueux, des églises emblématiques ou des palais élégants, ces monuments sont des trésors nationaux qui méritent la plus grande attention et respect. Ainsi, la sélection du monument historique à vendre nécessite du temps.

Les monuments historiques inscrits constituent une catégorie de protection intermédiaire pour les biens présentant un intérêt historique ou artistique notable, mais qui ne satisfont pas entièrement les critères plus stricts des monuments classés. Bien que bénéficiant d’une protection et d’un soutien pour leur entretien et restauration, ces biens sont soumis à des régulations moins rigides que ceux des monuments classés.

Les monuments inscrits sont reconnus pour leur contribution significative à l’histoire, à l’art ou à la culture, mais ne possèdent pas l’excellence exceptionnelle requise pour le classement. Ils témoignent souvent de périodes, de styles architecturaux ou d’événements historiques importants sans atteindre le niveau d’exceptionnalité des monuments classés.

Les biens inscrits reçoivent une protection qui inclut la surveillance des travaux de rénovation et de restauration pour garantir que ceux-ci respectent l’intégrité historique et artistique du bien. Cette protection, bien que moins stricte que pour les monuments classés, vise à conserver la valeur patrimoniale du bien tout en permettant une certaine flexibilité dans l’utilisation et la gestion.

Principales caractéristiques de la protection des monuments inscrits :

• Avis des Architectes des Bâtiments de France (ABF) : Avant d’entreprendre des travaux, les propriétaires doivent consulter les ABF pour obtenir un avis conforme.
• Subventions pour les travaux : Les propriétaires peuvent bénéficier de subventions pour les travaux de conservation et de restauration, bien que les montants et conditions soient généralement moins favorables que pour les monuments classés.
• Obligations d’entretien : Les propriétaires doivent maintenir le bien en bon état et éviter toute altération qui pourrait dénaturer son caractère historique ou artistique.

Exemples de Monuments Inscrits

Maisons de maître ou demeures de notable

• Maison de George Sand à Nohant : Une demeure ayant appartenu à la célèbre écrivaine, offrant un aperçu de la vie littéraire du XIXe siècle.
• Hôtel particulier de la famille Fesch à Ajaccio : Ancienne demeure de la famille de l’oncle de Napoléon Bonaparte, représentative de l’architecture corse de l’époque.

Bâtiments industriels anciens :

• Moulin de Valmy : Moulin emblématique de la bataille de Valmy en 1792, symbole de la Révolution française.
• Usine des eaux de Passy à Paris : Ancienne usine de production d’eau potable, témoignage de l’industrialisation parisienne du XIXe siècle.

Édifices publics :

• Théâtre des célestins à Lyon : Un théâtre historique datant du XIXe siècle, illustrant l’architecture théâtrale de l’époque.
• École des Beaux-Arts de Nantes : Un bâtiment académique du XIXe siècle, représentatif des institutions éducatives de l’époque.
• Hôtel de ville de Reims : Bâtiment administratif néoclassique, exemple typique des hôtels de ville français du XIXe siècle.

En conclusion, les monuments historiques inscrits jouent un rôle crucial dans la préservation du patrimoine culturel et architectural de la France. Bien qu’ils ne répondent pas aux critères plus stricts des monuments classés, ils bénéficient d’une protection adaptée qui permet de conserver leur valeur historique ou artistique tout en offrant une certaine souplesse pour leur gestion. Cette catégorie de monuments permet de sauvegarder une grande diversité de biens, des demeures privées aux bâtiments industriels et édifices publics, chacun contribuant à la richesse et à la diversité du patrimoine français. Les pouvoirs publics l’ont bien compris en aidant les particulier avec une aide fiscale importante.

Le démembrement de propriété est une stratégie juridique et fiscale qui sépare les droits d’un bien immobilier en deux composantes : la nue-propriété et l’usufruit. Cette méthode offre plusieurs avantages lorsqu’il s’agit de transmettre un patrimoine immobilier tout en optimisant les aspects fiscaux et en conservant certains avantages.

En optant pour le démembrement, vous pouvez transmettre la nue-propriété de votre bien immobilier à vos héritiers tout en conservant l’usufruit. Cela signifie que vous gardez le droit de vivre dans le bien ou d’en percevoir les revenus (par exemple, les loyers) jusqu’à la fin de l’usufruit, tandis que les héritiers deviendront pleinement propriétaires du bien à cette échéance.

Imaginons que vous possédez une maison d’une valeur de 300 000 €. Vous décidez de démembrement de cette propriété et de donner la nue-propriété à vos enfants tout en conservant l’usufruit. Selon le barème fiscal, si vous avez 65 ans, la valeur de l’usufruit est de 40 % et celle de la nue-propriété de 60 %. Ainsi, la valeur taxable de la nue-propriété sera de 180 000 € (60 % de 300 000 €), ce qui réduit considérablement les droits de donation par rapport à une donation en pleine propriété. Attention, il y a un délai de 15 ans à avoir en tête. Si le délai des 15 ans n’a pas eu lieu, le montant transmis doit être réintégré à la succession.

 

Conclusion Le démembrement de propriété est une stratégie efficace pour transmettre un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs et en conservant le contrôle et les revenus générés par le bien. Cette méthode permet non seulement de réduire les droits de succession, mais aussi d’assurer une transition en douceur et sécurisée du patrimoine aux générations futures. Avant de mettre en œuvre cette stratégie, il est recommandé de consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pour adapter le démembrement à votre situation personnelle et familiale.

Vous pouvez directement investir dans un bien démembré. Un opérateur réalisera alors directement la séparation entre vous, le nue propriétaire et l’usufruitier qui est un bailleur social ou privé.

Cette opération vous permet en tant que nue-propriétaire :

• D’obtenir une décote sur le prix d’acquisition
• Une tranquillité de gestion immobilière
• Une neutralité fiscale
• Un grand nombre d’options de sorties

Avantages Fiscaux : abattement fiscal de 23% tous les 10 ans : En France, la valeur de l’usufruit temporaire est déterminée par un abattement de 23% par décennie. Ainsi, après 20 ans, la valeur de la nue-propriété représente 54 % de la pleine propriété.

En effet, l’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction ni considération de l’âge de l’usufruitier (article 669 al. 2 du CGI).

• Valeur du bien immobilier : 500 000 €.
• Démembrement pour une durée de 20 ans.
• Valeur de la nue-propriété : 54 % de la valeur totale après application de l’abattement, soit 270 000 €.
• Transmission de la nue-propriété à un enfant.
• Droits de donation calculés sur 270 000 € au lieu de 500 000 €, réduisant ainsi les frais de succession.

En conclusion, l’investissement en nue-propriété est une stratégie efficace pour ceux qui souhaitent optimiser la transmission de leur patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. En séparant l’usufruit de la nue-propriété, il est possible de réduire considérablement les droits de succession et de préparer une transmission progressive et structurée de son patrimoine.

Investir en nue-propriété, c’est allier prudence, optimisation fiscale et anticipation, permettant de transmettre son patrimoine de manière intelligente et avantageuse. En comparaison à la première stratégie, le délai des 15 ans n’est plus applicable ici.

L’investissement immobilier en nue-propriété d’un bien optimisé en déficit foncier combine deux dispositifs fiscaux puissants pour maximiser les avantages financiers et fiscaux. Cette stratégie permet non seulement de préparer efficacement la transmission de patrimoine, mais aussi de réduire significativement son impôt sur le revenu grâce au déficit foncier.

Le déficit foncier correspond à un excédent des charges déductibles (travaux de rénovation immobilière, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) sur les revenus fonciers générés par un bien immobilier locatif. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global du contribuable, réduisant ainsi son impôt sur le revenu.

Réduction de l’Impôt sur le Revenu : Imputation du déficit foncier :

• Sur les revenus fonciers actuels avec un impact fiscal fort : tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux
• Sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an pendant les années des travaux, ce qui réduit directement l’impôt sur le revenu du contribuable.
• Les charges déductibles supplémentaires peuvent être reportées sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Réduction des droits de succession : Transmission de la nue-propriété : au même titre que la stratégie 2, il y a un abattement fiscal de 23% tous les 10 ans. Ainsi, pour un usufruit temporaire de 20 ans, la valeur de la nue-propriété représente 54 % de la valeur de la pleine propriété.

Valorisation du patrimoine : Les travaux de rénovation effectués dans le cadre du déficit foncier augmentent la valeur du bien immobilier, ce qui profite au nu-propriétaire lorsque la pleine propriété est reconstituée.

 

En conclusion, l’investissement en nue-propriété d’un bien optimisé en déficit foncier est une stratégie puissante pour ceux qui cherchent à optimiser la transmission de leur patrimoine tout en réduisant leur impôt sur le revenu.

En combinant les avantages du démembrement de propriété et ceux du déficit foncier, cette approche permet de préparer une succession avantageuse et d’améliorer la gestion de son patrimoine immobilier

La difficulté est de trouver des biens éligibles à ce dispositif. Il est conseillé de préparer cet investissement.

 

Investir dans une opération de déficit foncier et transmettre le bien ensuite est une stratégie fiscale judicieuse. Elle permet de réduire significativement son impôt sur le revenu tout en préparant efficacement la transmission de son patrimoine immobilier à ses héritiers.

Ce mécanisme repose sur deux axes principaux : la réduction de l’impôt grâce au déficit foncier et l’optimisation des droits de succession.

Il s’agit du même impact que la stratégie numéro 3. Vous bénéficierez d’un avantage fiscal important sur les revenus fonciers et sur les travaux. La différence avec la stratégie numéro 3 est l’offre de bien plus important.

En termes d’avantages fiscaux, prenons l’exemple d’un T3 à Poitiers, en plein cœur de ville :

• R+3 de 54 m2
• Prix du foncier est de 86 170 €
• Prix des travaux de 213 530 €
• En prenant l’hypothèse d’une tranche marginale d’imposition à 30% et l’utilisation des 10 700 € sur votre revenu global pendant 3 ans. Il en ressort un avantage fiscal de 95 180 €.
• Le prix de revient ressort à 204 520 € soit un prix au m2 de 3 787 €
• Le prix de l’ancien dans la zone est de 3 000 €

Ainsi, le prix de revient est particulièrement intéressant.

Dans cette stratégie, les DMTG (droits de mutation à titre gratuit) sont calculés à partir du barème général soit l’âge de l’usufruitier.

Ainsi, plus l’usufruitier est jeune et plus l’opération de transmission est avantageuse. Par exemple :

• Le taux d’usufruit est de 60% avant 51 ans contre 40% pour le nue-propriétaire
• Le taux d’usufruit est de 50% avant 61 ans contrat 50% pour le nue-propriétaire

Par conséquent, la base imposable pour le calcul des droits de donation est la valeur de la nue-propriété, qui est décotée en fonction de l’âge de l’usufruitier. Cette décote permet de réduire les droits de succession tout en préparant efficacement la transmission du patrimoine.

Dans notre exemple précédent, la valeur à transmettre sera le prix du foncier soit 86 170 €. Si en tant qu’usufruitier vous avez 60 ans, la base de transmission sera seulement de 43 085 €.

Il est à noter que le délai des 15 ans doit être dépassé comme pour la stratégie 1. Toutefois, en raison du faible montant transmis (43 085 €), l’impact sera moindre.

Les 4 stratégies évoquées ont toutes des avantages spécifiques. Afin de trouver la bonne solution, consulter un conseiller patrimonial qui pourra réaliser un audit complet.

Erreur : Ignorer l’importance cruciale de l’emplacement dans les zones éligibles à la loi Malraux. En immobilier, il y a la règle des 3 E, l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. L’emplacement est un facteur déterminant pour le succès de votre investissement en loi Malraux. Choisir une zone inadéquate peut compromettre la rentabilité de votre projet et limiter les avantages fiscaux que vous pourriez obtenir. Les investisseurs novices ont parfois tendance à sous-estimer l’impact de l’emplacement, se concentrant plutôt sur d’autres aspects comme le coût initial de l’acquisition ou les aspects esthétiques du bien.

Conseils : Optez pour des secteurs sauvegardés attractifs avec une demande locative soutenue et un potentiel de valorisation du patrimoine. Pour éviter cette erreur, il est essentiel de mener une étude approfondie du marché immobilier local. Recherchez des quartiers historiques ou des centres-villes dynamiques qui bénéficient d’une forte demande locative et d’une valorisation régulière du patrimoine. Les secteurs sauvegardés, souvent désignés par les autorités locales comme méritant une protection spéciale en raison de leur valeur architecturale, sont généralement les plus propices à la loi Malraux.

Assurez-vous également que l’emplacement choisi offre des infrastructures de qualité telles que des transports en commun accessibles, des commerces de proximité et un cadre de vie attractif. Ces éléments contribuent non seulement à la valorisation de votre bien après rénovation mais aussi à la facilité de location à des locataires potentiels.

Erreur : Entreprendre des travaux qui ne respectent pas les critères stricts de la loi Malraux. Cela peut compromettre non seulement l’obtention des avantages fiscaux prévus, mais aussi la validité juridique de votre projet de rénovation.

Conseil : Consultez un spécialiste de la défiscalisation Malraux pour garantir la conformité de vos travaux et maximiser les avantages fiscaux. Les opérations clés en main par des promoteurs spécialisés sur ce corps de métier permettent de vous assurer de la bonne exécution.

Erreur : Ne pas tenir compte des règles strictes de préservation du patrimoine architectural.

 

Voici les principales erreurs à éviter dans ce domaine :

• Ignorer les règlements locaux
• Ne pas consulter d’architecte spécialisé
• Ne pas prévoir les coûts supplémentaires

 

Conseils :

• Renseignez-vous sur les règlements locaux : avant d’acquérir un bien dans un secteur sauvegardé, informez-vous sur les règlements spécifiques en matière de préservation du patrimoine. Consultez les autorités locales ou engagez un consultant spécialisé.
• Engagez des architectes expérimentés : collaborer avec des architectes spécialisés dans la rénovation de bâtiments historiques est essentiel. Ils peuvent vous aider à concevoir des plans conformes tout en maximisant l’utilisation de l’espace et en respectant l’authenticité architecturale du bâtiment.
• Prévoyez un budget adéquat : incluez dans votre budget les coûts supplémentaires liés à la conformité architecturale. Cela comprend les honoraires des architectes spécialisés, les matériaux spécifiques nécessaires et éventuellement les délais prolongés pour obtenir les autorisations nécessaires.
• Soyez proactif dans les démarches administratives : commencez les démarches administratives dès le début du projet pour éviter les retards. Obtenez toutes les autorisations nécessaires avant de commencer les travaux de rénovation.

Erreur : Ne pas consulter un conseiller fiscal expérimenté pour optimiser les avantages fiscaux. Voici les principales erreurs à éviter et les conseils pour maximiser vos avantages fiscaux :

• Manque de connaissance des déductions fiscales : la loi Malraux offre des déductions fiscales attractives, mais elles sont soumises à des conditions strictes. Ignorer ces conditions ou ne pas les appliquer correctement peut entraîner une réduction des avantages fiscaux prévus.
• Sous-estimation des stratégies de défiscalisation : un conseiller fiscal spécialisé dans la loi Malraux peut vous aider à structurer votre investissement de manière à maximiser les déductions fiscales. Ils peuvent proposer des stratégies fiscales avancées qui tiennent compte de vos objectifs financiers à long terme.
• Non-respect des obligations déclaratives : investir en loi Malraux implique des obligations déclaratives précises. Ne pas respecter ces obligations peut entraîner des pénalités fiscales et une remise en cause des avantages fiscaux obtenus.

Conseils : Engagez un expert fiscal spécialisé dans la loi Malraux pour structurer votre investissement de manière optimale. Suivez ces recommandations pratiques :

• Consultez un expert fiscal spécialisé : engagez un conseiller fiscal expérimenté dans la loi Malraux. Il doit avoir une connaissance approfondie des aspects fiscaux spécifiques à ce dispositif pour vous guider tout au long de votre investissement.
• Planification fiscale proactive : travailler avec votre conseiller fiscal pour élaborer une stratégie de défiscalisation personnalisée. Cela peut inclure l’optimisation de la déclaration de revenus, la gestion des charges déductibles et l’utilisation des incitations fiscales disponibles.
• Soyez à jour sur la législation fiscale : les règles fiscales évoluent régulièrement. Assurez-vous que votre conseiller fiscal est informé des derniers changements législatifs et peut ajuster votre stratégie en conséquence.
• Préparez vos déclarations avec précision : veillez à ce que toutes les déclarations fiscales soient remplies de manière précise et en temps voulu. Votre conseiller fiscal peut vous aider à préparer et à soumettre ces documents pour éviter les retards et les sanctions.

 

Investir en loi Malraux pour la défiscalisation immobilière peut être une opportunité lucrative, mais cela nécessite une préparation rigoureuse et une connaissance approfondie des règles et des exigences spécifiques. En évitant ces erreurs courantes, vous pouvez sécuriser votre investissement et maximiser les bénéfices fiscaux tout en préservant le patrimoine architectural français. N’oubliez pas de vous entourer d’une équipe d’experts et de professionnels pour vous guider à chaque étape de votre projet en loi Malraux. Trouver un conseiller immobilier pour réussir toutes les étapes.

 

 

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la défiscalisation loi Denormandie, les investisseurs doivent respecter plusieurs critères d’éligibilité qui se concentrent principalement sur :

• la localisation des biens,
• la nature des travaux effectués,
• et le type de logements concernés.

Ces critères sont définis pour s’assurer que les investissements soutiennent effectivement la revitalisation des zones ciblées et améliorent la qualité du parc immobilier locatif.

 

Les zones éligibles

Les investissements immobiliers d’habitation doivent être réalisés dans des zones spécifiques pour être éligibles à la loi Denormandie. Ces zones sont déterminées par le gouvernement français et comprennent principalement les communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). Voici quelques points clés concernant les zones éligibles :

• Les communes ORT : Les communes éligibles sont celles qui ont signé une ORT, un dispositif visant à revitaliser les centres-villes et à lutter contre la vacance des logements. Les communes concernées sont souvent de taille moyenne et rencontrent des difficultés économiques ou démographiques.
• Le décret et la liste officielle : La liste des communes éligibles est fixée par décret et mise à jour régulièrement. Il est essentiel de vérifier cette liste avant tout investissement pour s’assurer que la commune où se situe le bien est bien éligible.
• Les zones de revitalisation : Outre les communes ORT, certaines zones de revitalisation rurale (ZRR) et autres territoires en difficulté peuvent également être éligibles.

 

Les types de travaux

Les travaux de rénovation doivent répondre à des critères spécifiques pour que l’investisseur puisse bénéficier de la réduction d’impôt offerte par la loi Denormandie.

Le montant des travaux : Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, c’est-à-dire le prix d’achat du bien additionné au coût des travaux. Par exemple, pour un bien acheté à 100 000 € avec 40 000 € de travaux, ces derniers doivent représenter au moins 35 000 €.

La nature des travaux : Les travaux doivent soit améliorer la performance énergétique du logement, soit porter sur la rénovation d’éléments essentiels comme :

1. • La toiture
   • L’isolation
   • Le système de chauffage
   • L’électricité
   • La plomberie

Les rénovations complètes : Les travaux peuvent aussi inclure des rénovations complètes visant à transformer des locaux commerciaux en logements ou à remettre en état des logements très dégradés.

 

Les logements concernés

La loi Denormandie s’applique à certains types de logements, avec des conditions d’éligibilité précises sur leur usage et leur mise en location :

• Les logements anciens : Le dispositif s’applique principalement aux logements anciens nécessitant des travaux de rénovation pour être remis sur le marché immobilier locatif.
• La transformation de locaux : Les locaux commerciaux, industriels ou autres peuvent également être éligibles à condition d’être transformés en logements.
• La durée de location : Le bien rénové doit être mis en location pour une durée minimale de six ans. La durée de location peut être étendue à 9 ou 12 ans, avec des réductions d’impôt progressives en fonction de cette durée.
• L’usage locatif : Le logement doit être loué nu (non meublé) à titre de résidence principale du locataire.

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie, il est important de respecter ces critères d’éligibilité. Toute non-conformité peut entraîner la perte des avantages fiscaux et des sanctions potentielles. Il est donc recommandé de bien se renseigner et de se faire accompagner par des professionnels lors de l’investissement et de la réalisation des travaux.

La défiscalisation loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de l’engagement de location :

• 6 ans : Réduction d’impôt de 12 % du montant total de l’investissement.
• 9 ans : Réduction d’impôt de 18 % du montant total de l’investissement.
• 12 ans : Réduction d’impôt de 21 % du montant total de l’investissement

Le dispositif fiscal Denormandie s’intègre aux plafonnements des niches fiscales de 10 000 € / an.

L’investissement dans le cadre de la loi Denormandie nécessite une vigilance accrue. En effet, il faut éviter les erreurs pour ne pas compromettre les avantages fiscaux. Voici des conseils pratiques pour naviguer et s’assurer que votre investissement reste conforme aux exigences de la loi.

 

1^ère contrôle à réaliser : la vérification de la zone éligible et des travaux : Avant l’achat, vérifier que le bien se situe bien dans une zone éligible. Ces listes sont disponibles sur les sites gouvernementaux et sont régulièrement mises à jour. De plus, analysez la demande locative. Il faut également s’assurer que les travaux prévus représentent au moins 25 % du coût total de l’opération et qu’ils incluent des améliorations de la performance énergétique ou la rénovation d’éléments essentiels comme la toiture, l’isolation, le chauffage, etc. Pour ce faire, vous devez obtenir des devis détaillés et réalistes avant l’achat pour confirmer que les travaux nécessaires respectent les exigences de la loi. Cela permet également d’éviter les dépassements de budget. Attention cette étape est important et elle prend beaucoup de temps.

 

2^ème contrôle : le suivi rigoureux des travaux : S’assurer que les travaux sont réalisés dans les délais et respectent les normes exigées. Ainsi, nous vous conseillons d’établir un calendrier précis des travaux avec des étapes clairement définies. N’hésitez pas à inclure des clauses de pénalités dans les contrats avec les entrepreneurs en cas de retard ou de non-respect des spécifications techniques. Vous devez également vous assurer que les travaux respectent les normes techniques et environnementales en vigueur.

 

3^ème contrôle : gestion de la documentation. Il faut être parfaitement organisé. Ainsi, vous devez conserver toutes les factures et justificatifs des travaux pour pouvoir prouver la conformité des rénovations en cas de contrôle fiscal.

En suivant ces conseils, vous pouvez éviter les pièges courants et minimiser les risques de perte des avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie. Une préparation minutieuse, une exécution rigoureuse des travaux et une documentation complète sont essentielles pour assurer le succès de votre investissement.

Pour profiter pleinement des avantages fiscaux de la loi Denormandie, vous devez parfaitement suivre les démarches administratives spécifiques à chaque étape du projet d’investissement immobilier.

Vous avez une première étape qui est l’évaluation préliminaire : Faire évaluer le bien par un expert pour estimer le coût total des travaux et vérifier l’éligibilité. Effectuez une analyse de rentabilité pour évaluer le potentiel locatif et le retour sur investissement en tenant compte des réductions d’impôt possibles.

La deuxième étape est la recherche du financement. Contactez les banques et institutions financières pour obtenir un prêt immobilier. Veillez à inclure les coûts des travaux dans le montant emprunté. De plus, il faut intégrer les aides et subventions disponibles pour les travaux de rénovation énergétique, comme les aides de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) ou les primes énergies.

Comme indiqué dans cet article, le suivi des travaux est une partie importante du processus. Vous devez ainsi collaborer avec des artisans certifiés et suivre l’avancement des rénovations. Lors des travaux, suivez régulièrement l’avancement des travaux en visitant le chantier et en organisant des réunions de suivi avec les artisans. Documentez chaque étape avec des photos et des rapports de progression.

Déclarations Préalables : Si nécessaire, déposer une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire en fonction de la nature des travaux. Pour certains types de travaux (comme des modifications de façade ou des extensions), une déclaration préalable de travaux doit être déposée auprès de la mairie. Cette déclaration permet de vérifier la conformité des travaux avec les règles d’urbanisme locales.

Les démarches après les travaux concernent deux aspects :

 

La mise en location, il conviendra ainsi de :

• sélectionner des locataires : Trouvez des locataires éligibles en respectant les plafonds de ressources fixés par la loi. Les locataires doivent fournir des justificatifs de leurs ressources (comme des bulletins de salaire et des avis d’imposition).
• fixer un loyer : Fixez le loyer en respectant les plafonds de loyers établis pour la zone géographique du bien. Assurez-vous que le loyer est attractif pour garantir une location rapide et continue.
• rédiger un bail de location : Rédigez un contrat de location conforme à la réglementation, précisant la durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans) et incluant les clauses nécessaires pour respecter les exigences de la loi Denormandie.

 

La déclaration fiscale :

La déclaration annuelle : Lors de votre déclaration de revenus annuelle, mentionnez l’investissement réalisé dans le cadre de la loi Denormandie. Utilisez les formulaires fiscaux spécifiques (comme le formulaire 2042 RICI pour les réductions d’impôt) pour déclarer les dépenses éligibles.

Les justificatifs : Joignez tous les justificatifs nécessaires à votre déclaration, tels que les factures des travaux, les certificats de conformité, les baux de location et les attestations des ressources des locataires. Conservez ces documents pendant toute la durée de l’engagement de location et au-delà, en cas de contrôle fiscal.

La loi Denormandie représente une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant allier défiscalisation et participation à la rénovation urbaine. Toutefois, une bonne maîtrise des aspects juridiques et fiscaux est essentielle pour éviter les pièges et bénéficier pleinement des avantages offerts par ce dispositif. Ce dispositif peut répondre à votre projet de rentabilité immobilière.