Mise à jour de l’article : 26/05/2025

L’immobilier fait partie intégrante du patrimoine des Français et nous en sommes fiers. À l’image de l’émotion que nous avons eu lors de la destruction de la cathédrale Notre-Dame de Paris. L’investissement dans l’immobilier ancien rénové est ainsi un choix intelligent et durable. Quels sont les principaux avantages et inconvénients de ce type d’investissement ?

Dans cet article nous allons répondre à vos questions et vous apporter des exemples d’avantages à réaliser ce type d’investissement :

• Emplacement privilégié (centre-ville, quartiers historiques)
• Potentiel de valorisation exceptionnel (plus-value, rentabilité locative)

Et voir comment répondre aux risques d’un tel investissement :

• Coût des travaux de rénovation (investissement initial important)
• Délais d’avancement des travaux (risques de surcoûts et imprévus)

Consultez notre blog sur la défiscalisation immobilière et l’investissement dans l’ancien

L’immobilier ancien rénové attire de plus en plus d’investisseurs. Mais pour maximiser vos chances de réussite, il est crucial de choisir un bien avec un emplacement privilégié. C’est en effet l’un des facteurs clés qui déterminera la rentabilité de votre investissement et votre qualité de vie.

L’attractivité du centre-ville et des quartiers historiques.

Le centre-ville et les quartiers historiques des villes regorgent d’atouts pour les investisseurs en immobilier ancien rénové. Vous y trouverez une concentration de biens anciens à l’architecture unique et au charme authentique. De plus, ces quartiers offrent une proximité inégalée des commerces, des transports en commun, des services et des lieux de loisirs. Ainsi, nous appelons cela la ville du quart d’heure ou tous les services essentiels sont à une distance d’un quart d’heure à pied ou en vélo. Le dispositif d’investissement en loi Malraux participe à la redynamisation des centres-villes.

Un environnement dynamique et attractif.

Vivre ou investir dans un quartier dynamique et attractif est un véritable plaisir. Imaginez pouvoir profiter à pied des restaurants, des cafés, des boutiques et des animations culturelles. Vous apprécierez également la proximité des écoles, des hôpitaux et des espaces verts pour un confort de vie optimal.

Un potentiel locatif élevé.

L’emplacement privilégié d’un bien ancien restauré est un argument de poids pour les locataires. En effet, ils recherchent de plus en plus des biens situés dans des quartiers calmes et sécurisés, à proximité des commodités et des transports. Ces caractéristiques facilitent la recherche de locataires fiables.

Valorisation du patrimoine et rentabilité accrue.

Un bien immobilier ancien rénové situé dans un emplacement privilégié est un investissement durable qui a tendance à se valoriser dans le temps. Vous profiterez ainsi d’une plus-value importante à la revente. De plus, la forte demande locative vous permettra de générer des revenus fonciers stables et attractifs.

L’investissement dans un logement patrimonial restauré sous le régime Loi Malraux, Monument Historique ou Déficit Foncier attire de plus en plus d’investisseurs. Mais pour maximiser vos chances de réussite, il est essentiel de bien appréhender le coût des travaux de rénovation.

Lors de l’investissement sous l’un des dispositifs, le fonctionnement des travaux n’est pas équivalent. D’abord il y aura à déterminer les dépenses éligibles qui pourront bénéficier d’un avantage fiscal, à savoir :

• La réfection des façades et des toitures
• La restauration des menuiseries et des ferronneries
• La remise en état des parties communes
• Les travaux d’assainissement et de sécurité

De plus, les surcoûts peuvent venir de plusieurs sources :

• Mauvaise estimation des travaux : une analyse préliminaire bâclée peut sous-estimer l’ampleur des travaux nécessaires, menant à des surprises budgétaires désagréables.
• Découvertes inattendues : des problèmes cachés, comme des structures fragilisées ou des infestations, peuvent surgir durant la rénovation, engendrant des dépenses supplémentaires.
• Augmentation du prix des matériaux : la fluctuation des prix des matériaux peut alourdir la facture finale, surtout dans un contexte économique instable.
• Erreurs de planification : un planning mal ficelé peut occasionner des retards et des interventions supplémentaires, entraînant des surcoûts conséquents.

Deux mécanismes vont exister dans le montage des opérations. Elles seront soit en VIR (vente d’immeuble à rénover) ou en ASL (Association Syndicale Libre). Dans le cas d’une ASL, il sera particulièrement important de se prémunir contre les risques de surcoûts et d’imprévus qui peuvent impacter le budget et la rentabilité de l’opération car ceux-ci de sont pas garantis.

Ainsi, Chez Milea Patrimoine, nous sélectionnons les promoteurs les plus solides afin d’anticiper les imprévus au maximum et nous accompagnons nos clients lors de l’arrivée d’imprévue. Et si malgré nos explications, vous ne souhaitez pas investir dans l’immobilier ancien qui nécessite des travaux, tournez-vous vers l’immobilier neuf avec l’investissement en nue-propriété.

L’immobilier de prestige se réfère généralement à des biens immobiliers haut de gamme et exclusifs qui offrent un niveau de qualité, de confort, de luxe et de prestige supérieur à la moyenne. La définition exacte peut varier en fonction du marché immobilier local et des normes culturelles. Toutefois, en général, l’immobilier de prestige concerne par exemple les caractéristiques suivantes :

• Emplacement privilégié : Les biens immobiliers de prestige sont souvent situés dans des quartiers résidentiels haut de gamme. Ainsi, ils offrent en principe un accès facile aux commodités urbaines et parfois même une proximité avec des attractions touristiques.

• Architecture et design exceptionnels : Ces propriétés se distinguent par leur architecture, leur design intérieur raffiné et leurs matériaux de haute qualité. Elles peuvent également inclure des caractéristiques uniques telles que des jardins paysagers.
• Confidentialité : Ces propriétés de prestige sont généralement uniques. Ainsi, les biens ne se resembleront pas.

En résumé, l’immobilier de prestige se caractérise par son excellence dans tous les aspects, offrant un style de vie luxueux et exclusif à ceux qui peuvent se le permettre.

L’immobilier en plein cœur de la ville peut être considéré comme prestigieux dans certains cas, mais cela dépend principalement de l’emplacement spécifique, des caractéristiques et des commodités offertes par les propriétés. Ainsi, chez Milea Patrimoine nous vous conseillons de prendre en compte les facteurs suivants :

• L’emplacement : Les propriétés situées dans des quartiers centraux et historiques de la ville peuvent bénéficier d’une certaine exclusivité et de la proximité des commodités urbaines. Il s’agit par exemple des commerces, des restaurants, des transports en commun et des attractions culturelles. En effet, le caractère unique du bien créé de la valeur
• Architecture et design : Les biens immobiliers en plein cœur de la ville peuvent présenter une architecture historique ou contemporaine de qualité, avec des intérieurs élégants et des équipements modernes.
• Vue et environnement : Les propriétés situées en plein cœur de la ville peuvent offrir une vue imprenable sur les monuments, les parcs ou les rues animées. En effet, cet aspect valorise le bien immobilier.
• Taille et aménagements : Les propriétés en plein cœur de la ville peuvent être plus compactes en termes de taille par rapport aux domaines périphériques, mais elles peuvent néanmoins offrir des aménagements luxueux tels que des finitions haut de gamme, des équipements modernes et des espaces de vie bien conçus.
• Historique et caractère : On retrouve les biens patrimoniaux en plein coeur de ville généralement dans les quartiers historiques. Ainsi, cela leur confère un caractère unique et un attrait supplémentaire.

En résumé, le prestige en immobilier concerne l’immobilier en coeur ce ville en raison de son emplacement central, de son architecture de qualité, de ses caractéristiques uniques et de sa proximité avec les commodités urbaines. Cependant, chaque propriété doit être évaluée individuellement pour déterminer son niveau de prestige.

Les dispositifs fiscaux tels que la loi Malraux, les Monuments Historiques et le déficit foncier peuvent offrir des incitations fiscales attractives pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent acquérir des biens immobiliers de prestige. En effet, ces trois dispositifs de défiscalisation immobilier permettent la rénovation de biens immobiliers anciens.

Voici comment ces dispositifs peuvent permettre d’accéder à ce type d’immobilier :

La loi Malraux :

1. • Le dispositif fiscal en loi Malraux vise à encourager la rénovation et la préservation du patrimoine architectural français en offrant des réductions d’impôt sur le revenu. Ainsi, il s’agit d’un dispositif de réduction d’impôts, équivalent à l’ensemble des contribuables Français.
   • Le bien doit se situer en coeur de centr-ville pour prétendre à ce dispositif fiscal.
   • En investissant dans un bien éligible au dispositif loi Malraux, généralement situé dans des quartiers historiques ou des zones protégées, les investisseurs peuvent bénéficier d’une déduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % des dépenses de rénovation, dans la limite d’un plafond.
   • Les biens éligibles au dispositif Malraux sont souvent des propriétés de prestige. En effet, ces biens combinent la localisation « prime » et le caractère ancien du bien. Cela créé de la valeur au bien. Certains centres villes ont été totalement rénovés et l’offre de bien sont rares et les prix ont fortement augmentés. L’idée est de trouver le bien situé dans une zone en plein développement.

Le dispositif de Monuments Historiques :

1. • Le régime des Monuments Historiques concerne la rénovation et la conservation des bâtiments classés monuments historiques.
   • Les propriétaires de tels biens peuvent déduire les dépenses de rénovation et d’entretien de leur revenu global. Ainsi, il n’a pas de limite, ce qui peut représenter un avantage fiscal significatif. Ainsi, contrairement à la loi Malraux qui est un dispositif de réduction d’impôts, le monument historique est un mécanisme de réduction d’impôts.
   • Les propriétés éligibles aux Monuments Historiques sont souvent des biens immobiliers de prestige, tels que des châteaux, des manoirs, des demeures historiques ou des bâtiments architecturaux remarquables.

Le dispositif de Déficit Foncier :

1. • Le régime du déficit foncier permet aux investisseurs de déduire les dépenses liées à la rénovation et à l’entretien d’un bien immobilier locatif de leur revenu foncier.
   • En investissant dans des biens nécessitant des travaux de rénovation, les investisseurs peuvent générer un déficit foncier. Dans un premier temps cela impute leur revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Puis, le déficit est imputé aux revenus fonciers plus les prélèvements sociaux de 17,2%.
   • Cette déduction peut réduire considérablement l’impôt sur le revenu et permettre aux investisseurs d’accéder à des biens immobiliers de prestige nécessitant des travaux de rénovation.

En résumé, les dispositifs fiscaux tels que Malraux, les Monuments Historiques et le déficit foncier offrent des incitations fiscales attractives. Cela rend l’investissement dans des biens immobiliers de prestige plus accessible pour certains investisseurs. Aussi cela contribue à la préservation du patrimoine architectural et historique. Cependant, ces dispositifs impliquent souvent des contraintes et des exigences spécifiques. Il est donc recommandé de consulter un expert en investissement immobilier avant de prendre une décision d’investissement. Contactez un conseiller Milea Patrimoine !

Le dispositif de monument historique defiscalisation est un régime de protection et de valorisation des biens immobiliers présentant un intérêt patrimonial, historique, architectural ou artistique. Les propriétaires de ces biens peuvent bénéficier de certaines incitations fiscales. Et également d’aides financières pour la restauration et la préservation de ces monuments. En échange, ils s’engagent à conserver et à entretenir ces biens dans le respect des normes et des recommandations en matière de conservation du patrimoine.

 

 

Il est donc essentiel pour les propriétaires de biens immobiliers présentant un intérêt patrimonial de profiter du dispositif de monument historique. En plus des avantages fiscaux et aides financières, la préservation de ces monuments contribue à préserver notre histoire et notre culture pour les générations futures. Ne manquez pas cette opportunité unique d’être acteur dans la sauvegarde du patrimoine architectural français. Rejoignez-nous dès aujourd’hui dans cet engagement noble et valorisant !

Pour un particulier qui investit dans la restauration ou la rénovation d’un monument historique, il peut bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Par exemple, les travaux réalisés sont déductibles du revenu global, sans plafond de déduction, ce qui peut permettre de réduire significativement l’impôt sur le revenu. Ces avantages fiscaux visent à encourager la préservation du patrimoine historique en incitant les particuliers à investir dans sa restauration et sa conservation.

 

Exemple d’un investissement monument historique defiscalisation :

 

Ainsi, prenons l’exemple d’un investissement de 400 000 € avec une quote-part de travaux déductible de 70%. Le montant des travaux à impacter sur le revenu sera de 280 000 €. Si vous tranche marginale d’imposition est de 41%, le montant de travaux viendra diminuer cette tranche. Aussi, l’impact fiscal sera de 114 800 €.

Dans un monument historique, l’opération est réalisée sous forme d’Association Syndicale Libre (ASL). Ainsi, c’est une forme d’organisation regroupant les propriétaires au sein d’un même ensemble immobilier (lotissement, copropriété, etc.).

 

Son but est notamment de gérer et d’entretenir les parties communes de cet ensemble. Dans le contexte d’un monument historique, une ASL est ainsi créée pour assurer la gestion et l’entretien des parties communes d’un ensemble immobilier qui fait partie du monument historique, telles que des jardins, des cours ou des allées.

 

Ainsi, elle permet aux propriétaires de participer à la gestion et à la préservation du patrimoine tout en partageant les coûts et les responsabilités associés.

 

Notamment lors de l’actabilité du bien, il y aura une dissociation entre le foncier et les travaux. Les appels de fonds seront ainsi réalisés en fonction de vos besoins dans la limite autorisée. Aussi, il est possible de faire un appel de fonds important une année pour gommer une partie de vos revenus exceptionnels.

Oui, les biens rénovés dans le cadre du dispositif des monuments historiques doivent également respecter la législation en vigueur en matière de transition énergétique et de préservation de l’environnement.

La loi Climat et Résilience est adoptée en France en 2021. Elle vise à accélérer la transition écologique et à réduire les émissions de gaz à effet de serre. Ainsi, les travaux de rénovation effectués sur les monuments historiques doivent prendre en compte les critères de performance énergétique et les normes environnementales applicables, tout en préservant l’intégrité architecturale et historique du bâtiment. Les propriétaires de monuments historiques sont tenus de respecter ces exigences lors des travaux de restauration, dans le respect des principes de préservation du patrimoine et de durabilité.

L’ensemble des partenaires avec nous travaillons comme le Groupe CIR ou Histoire et Patrimoine délivre des biens immobiliers avec une note D à minima.

En conclusion, le dispositif fiscal de monument historique defiscalisation est un des meilleurs dispositifs fiscaux. Maintenant il reste à trouver le meilleur monument historique à vendre. L’équipe de Milea Patrimoine est là pour trouver le bien idéal pour vous.

Investir en loi Malraux est une opportunité à ne pas manquer si vous souhaitez bénéficier pleinement des avantages fiscaux. Cette loi, mise en place pour encourager la rénovation et la préservation du patrimoine architectural français, offre des incitations financières attractives. En investissant dans un bien éligible au dispositif de défiscalisation Malraux, vous pouvez non seulement contribuer à sauvegarder le charme unique de nos villes historiques mais également profiter d’une réduction importante de votre impôt sur le revenu.

 

 

 

L’un des principaux atouts de cette mesure est que les travaux réalisés sont entièrement pris en compte dans le calcul de votre avantage fiscal. En effet, les dépenses engagées pour restaurer et mettre aux normes ce type d’immeuble peuvent être déduites directement du montant total imposable. Cela signifie donc que plus vos frais liés aux travaux seront importants, plus l’avantage fiscal sera important. De plus, loi Malraux 2024 encourage encore plus l’investissement privé dans notre patrimoine culturel commun.

La loi Malraux, qui vise à inciter la restauration et la préservation du patrimoine architectural français, présente quelques inconvénients potentiels à prendre en compte :

• Les travaux représentent un budget d’investissement : les projets de rénovation et de restauration peuvent être coûteux. En effet, cela provient des exigences spécifiques liées à la préservation du patrimoine. Ainsi que des normes de construction et de sécurité à respecter. Cela peut rendre la participation à ce programme inaccessible pour certains propriétaires. Vous pouvez réaliser un placement similaire en tant que particulier. Toutefois, les travaux ne seront réalisés que sur la partie privative et non les communs. De plus, le coût des travaux sera également élevé notamment avec la hausse des coûts des matières premières.
• La complexité administrative : La mise en œuvre de la loi Malraux peut être complexe et nécessiter une paperasserie et des démarches importantes. Cela peut être décourageant pour certains propriétaires, en particulier s’ils ont peu d’expérience dans le domaine de la rénovation. C’est pourquoi, l’accompagnement par les meilleurs promoteurs est essentiel. Milea Patrimoine sélectionne les meilleurs.
• Les contraintes de temps : Les projets de restauration dans le cadre de la loi Malraux peuvent prendre entre 3 et 4 ans comme pour la construction neuve, car ils doivent respecter les normes strictes de conservation du patrimoine. Cela peut limiter la flexibilité pour les propriétaires qui souhaitent réaliser rapidement des rénovations ou des modifications importantes.

Il est important de considérer que la Loi Malraux inconvénients sont potentiels et effacés grâce à l’accompagnement de Milea Patrimoine qui évalue vos objectifs financiers, vos contraintes de temps et vos ressources avant de vous engager dans un projet de rénovation dans le cadre de la loi Malraux.

De plus, il convient de souligner qu’il s’agit là d’un placement sur le long terme nécessitant une certaine expertise immobilière ainsi qu’une connaissance approfondie des règles spécifiques régissant ce dispositif particulier. Il serait judicieux donc faire appel à des professionnels du domaine de l’investissement en loi Malraux pour vous accompagner tout au long du processus. En conclusion, investir en loi Malraux est une opportunité unique d’allier passion pour le patrimoine et avantages fiscaux. En rénovant un bien immobilier éligible, non seulement vous contribuez à la préservation de notre histoire architecturale mais vous bénéficiez également d’une défiscalisation importante. N’hésitez plus et saisissez cette occasion exceptionnelle dès maintenant !

Le dispositif fiscal de Déficit Foncier est particulier. En effet, il impacte à la fois les revenus fonciers et les revenus globaux. La loi de finance 2023 à changer la donne avec le Déficit Foncier doublé. Milea Patrimoine vous explique le fonctionnement du Déficit Foncier. Vous pouvez retrouver les principales explications à travers la définition de Bercy.

La première étape est de bien comprendre le fonctionnement du Déficit Foncier. Ainsi, d’abord le Déficit Foncier créé par une opération immobilière est imputable sur le revenu foncier.

Puis, dans un second temps, le Déficit Foncier est imputable sur le revenu global selon des critères. On parle de Déficit Foncier plafond et Déficit Foncier maximum.

En effet, lorsque vous louez un bien immobilier en nu (appartement ou maison), les loyers que vous percevez sont des revenus fonciers. Ces revenus fonciers s’ajoutent à vos revenus globaux. Il s’agit principalement des revenus salariaux, pensions de retraite ou encore des prestations sociales.

Chez Milea Patrimoine nous vous accompagnons dans l’analyse du dispositif. Ainsi, nous réalisons une simulation avec le Déficit Foncier calcul.

D’abord, il est important de noter que l’opération de Déficit Foncier dans l’immobilier ancien rénové a lieu sur plusieurs années. Généralement les opérations ont lieu sur 3 ou 4 années selon les travaux à réaliser et les promoteurs immobiliers. Il est possible d’investir dans une opération déjà en cours qui à une date de livraison proche et par conséquent des appels de fonds réduits.

Ainsi, chez Milea Patrimoine nous disposons de biens immobiliers qui reviennent sur le marché, cela peut provenir de clients qui n’ont pas eu le financement. Dans ce cas de figure, le Déficit Foncier est imputable sur l’année des appels de fonds.

Ainsi, le Déficit Foncier est d’abord imputable sur les revenus fonciers.

Après avoir imputé les travaux sur vos revenus fonciers l’année de l’appel de fonds, vous devez imputer le reste des travaux sur votre revenu global à hauteur de 10 700 €. En 2023, la loi de finance permet un doublement du Déficit Foncier plafonds de 10 700 € à 21 400 €. Ce Déficit Foncier doublé ne sera possible que si le promoteur permet un gain énergétique à la fin des travaux.

De plus, l’excédent de Déficit Foncier peut être reporté sur 10 ans sachant que l’impact du Déficit Foncier sur les revenus globaux porte uniquement sur les années d’appels de fonds travaux.

Il en ressort ainsi plusieurs constats :

• Si votre Déficit Foncier de la première année est supérieur à vos revenus fonciers, le mécanisme s’arrête à cette étape. Vous n’avez pas à appliquer le déficit sur vos revenus globaux.
• Avec le Déficit Foncier doublé, les contribuables sans revenus fonciers peuvent prétendre « fiscalement » à ce dispositif. En effet, ils pourront éponger les travaux grâce au doublement des 10 700 € et le report Déficit Foncier pendant 10 ans.

 

Vous trouverez ci-dessous un exemple avec un contribuable disposant de revenus fonciers :

• Investissement de 300 000 €
• Travaux éligibles au dispositif de Déficit Foncier : 225 000 €

• Montant d’économie d’impôts d’environ 129 K€ et efficacité fiscale de 43%

En tant que client la différence entre l’impact sur les revenus fonciers ou globaux réside sur la fiscalité. Ainsi, impacter les revenus fonciers permet de baisser directement la tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux (17,2%).

Tandis que l’impact sur les revenus globaux touche « uniquement » la tranche marginale d’imposition. Toutefois, l’objectif numéro un de nos clients est de trouver le bien immobilier idéal et le second objectif est de baisser la forte fiscalité liée à l’immobilier.

Ainsi, s’intéresser au dispositif de Déficit Foncier sans impacter les revenus fonciers est de plus en plus courant en raison du doublement du Déficit Foncier et également du Déficit Foncier reportable. Nos clients s’intéressent aux biens immobiliers disponibles à travers le dispositif de Déficit Foncier. Retrouver les différents exemples de Déficits Fonciers.

L’investissement dans un bien immobilier en Déficit Foncier permet de déduire de l’impôt sur le revenus certains travaux réalisés sur le bien. L’investisseur doit faire attention sur les travaux à prendre en compte. Ainsi, il y a deux catégories de Déficit Foncier travaux qui peuvent pris en compte :

• Les travaux de réparations et d’entretien: il s’agit de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou pour améliorer la location du bien. Ainsi, il s’agit de travaux permettant la remise en état d’un bien. Attention, il ne peut s’agir de travaux liés à l’agrandissement, la construction ou encore la reconstruction. Ainsi, les Déficit Foncier travaux ne seront pas pris en compte dans le Déficit Foncier calcul.
• Les travaux d’amélioration: il s’agit simplement de travaux qui permettent au bien un élément de confort supplémentaire sans apporter de modification à la structure du bien. Par exemple, il peut s’agir d’un nouveau chauffage, une nouvelle cuisine, etc…

Retrouvez les Déficit Foncier BOFIP, Déficit Foncier déclaration d’impôts avec les règles du Déficit Foncier 2023.

Il s’agit d’un avantage fiscal puissant. Ainsi, dans le cadre d’un investissement locatif, suite aux travaux réalisés (déductibles), l’investisseur pourra diminuer de son impôt les travaux déductibles. Comment fonctionne le Déficit Foncier ? Déficit Foncier explication ? On vous explique.

Pour réaliser le calcul, il y a deux étapes à réaliser.

Étape 1 : La première est de déduire les travaux de votre revenu imposable dans la limite de 10 700 €. Ainsi, on parle de Déficit Foncier imputable sur le revenu global.

• Depuis la dernière loi de finances 2023, le montant de Déficit Foncier 10 700 € a doublé. En effet, le plafond est passé de 10 700 € par an pendant trois ans à 21 400 € pour les années 2023, 2024 et 2025. Il s’agit d’un coup de pouce pour les propriétaires.
• Attention, ce doublement concerne certains travaux notamment énergétiques. Chez Milea Patrimoine, chaque programme est analysé avec cette caractéristique.
• Ainsi, dans la première étape, les travaux seront déduits de votre revenu imposable à hauteur de 10 700 € ou 21 400 € pendant les années des travaux jusqu’à 3 ans.
• En conclusion, l’impact fiscal sera inégal entre chaque contribuable car il dépendra de la tranche marginale d’imposition. Par exemple, 30%, 41% ou 45% …).

Étape 2  : La deuxième étape est l’application des travaux sur les revenus Fonciers.

• En année 1, après la déduction des travaux de vos revenus, le solde devra être déduis de vos revenus fonciers nets. Puis, le solde non déduis sera reporté les années suivantes avec un délai de report maximum de 10 ans.
• L’impact fiscal sera alors la tranche marginale d’imposition auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux (17,2%). Ainsi, l’impact sera plus important que l’étape 1. En effet, pour une tranche marginale à 30%, l’impact fiscal sera de 47,2%.

Chaque approche cliente est différente. Ainsi, il y aura différents cas de figure. Chez Milea Patrimoine nous réalisons un audit qui passe par le Déficit Foncier calcul et une simulation Déficit Foncier. Aussi, nous prenons en compte le Déficit Foncier antérieur. Vous pouvez retrouver nos différents exemples.

Prenons l’exemple d’un investisseur qui réalise un déficit foncier :

Ainsi, l’investisseur :

• Perçoit des revenus fonciers de 30 000 € ;
• Réalise un investissement en Déficit Foncier de 300 000 € ;
• dont le montant des travaux éligibles au dispositif de Déficit Foncier : 225 000 € ;

Dans notre exemple de Déficit Foncier, le Déficit Foncier double pendant 3 ans pour atteindre 21 400 €. Il y a un report du Déficit Foncier jusqu’en N+4. L’impact fiscal sera alors conséquent. Le taux d’efficacité fiscale atteindra 43% et le montant d’économie d’impôt est de 128 908 €. Aucun autre dispositif fiscal n’est aussi puissant. Il ne reste plus qu’à trouver le bien qui vous correspond ! Déficit Foncier Paris ? Déficit Foncier Marseille ?

A noter, l’opération peut subir de nouvelles optimisations comme un déficit foncier location meublée. De même, le Déficit Foncier sans revenus locatifs peut être intéressant pour les contribuables avec une tranche marginale d’imposition élevée.

En conclusion, la loi climat et résilience et la thématique actuelle de rénovation des biens anciens procurent des avantages intéressants au dispositif de Déficit Foncier. En plus, il s’agit de biens idéalement situés en cœur de centre-ville avec une offre qui se raréfie avec le temps. Vous pouvez réaliser les Déficit Foncier travaux seuls avec les risques engendrés par cette opération ou déléguer avec un programme clé en main. Retrouvez nos programmes actuels.

La loi Malraux est un des plus anciens dispositif fiscal. En effet, il date de 1962. Cette loi a pour objectif de préserver les centres villes français. Dans cette optique, des zones sont identifiées. On les appelle les secteurs sauvegardés. L’idée est de conserver les biens de qualité en les réhabilitant. Cela s’intègre parfaitement dans la thématique actuelle d’économie d’énergie et de réduction de l’impact carbone de la construction. La loi Malraux est un dispositif unique, vous trouverez dans cet article les explications nécessaires pour la comprendre.

En tant qu’investisseur d’un logement ancien qui est situé dans un secteur sauvegardé au sens de la réglementation (code de l’urbanisme), vous bénéficiez d’une baisse d’impôts qui s’élève à 30% du montant des travaux. De plus, il existe un plafond de 400 000€ de travaux répartis sur 4 ans.

Aussi, les travaux réalisés doivent respecter la conservation du volume bâti existant de l’immeuble et doivent être conformes au plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).

Enfin, la réduction d’impôts ne s’intègre pas dans le plafond des niches fiscales des 10 000€. Retrouvez également notre analyse entre Pinel et Malraux.

Un investissement Malraux soumis à une imposition annuelle à partir de 8 000€ est éligible à la loi Malraux. En effet, il faut appliquer un taux forfaitaire de réduction d’impôt de 30% du montant des travaux. Cette réduction sera appliquée sur les 3 années de travaux. Toutefois, si votre niveau d’imposition est plus faible, vous pouvez reporter cette réduction pendant 3 ans supplémentaires.

Prenons l’exemple d’un investissement de 200 000€ avec des travaux de 150 000€. La réduction d’impôts est de 45 000€. Par conséquent, avec un impôt de 10 000€, la réduction d’impôt aura lieu pendant 5 ans.

L’immobilier ancien rénové est un marché de “niche”. En effet, le foncier est rare. Ce qui rend le bien unique. Les programmes en loi Malraux sont soumis à une réglementation stricte. Le promoteur porte l’opération. Il s’agit certainement d’un des points les plus importants de l’opération. En effet, le promoteur doit maitriser la durée et la qualité des travaux vis à vis de ses clients.

C’est pourquoi le rôle de Milea Patrimoine est évidemment de sélectionner les meilleures opérations.

Mais également de travailler avec des promoteurs solides, capables de gérer les retards, dépassements de travaux ou les délais. Il existe une mise en place d’indemnisation. De plus, les meilleurs promoteurs auront des garanties : financière d’achèvement des travaux, de respect du planning d’exécution des travaux, de prix forfaitaires, fermes et définitifs et d’expertise fiscale.

Ainsi, nous accompagnons nos clients afin de trouver le bien idéal, bien placé et avec en supplément une réduction d’impôts. Vous pouvez réaliser l’investissement en cash ou en dette.

L’investisseur en loi Malraux réalise son acquisition selon le mécanisme de la VIR ou de l’ASL. Ainsi, le premier VIR (vente d’immeuble à rénover) est comparable à la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) du neuf. En effet, il y a aura un engagement dans le contrat notarié où le vendeur transfèrera à l’acheteur la propriété du bien. Toutefois, le vendeur conservera la charge des travaux. Ainsi, dans cette situation il y a une maitrise des travaux sachant que l’acquéreur bénéficiera d’une garantie financière d’achèvement des travaux.

Dans le cadre d’un investissement en loi Malraux ASL (Association syndicale libre), cette protection n’existe pas. Ainsi, les copropriétaires du bien régissent les travaux. Il est à noter que chez Milea nous travaillons avec des promoteurs solides qui n’impacteront pas de hausse de prix.

De plus, le sujet de la plus-value est également à prendre en compte. Ainsi, dans le cadre de la VIR, le prix d’acquisition se compose des dépenses ce qui permet de ne pas déclarer de plus-value sur la partie des travaux. Contrairement à l’investissement dans le cadre de l’ASL où uniquement le foncier sera prix en compte dans le prix d’acquisition. En contrepartie, le notaire prend en compte uniquement le foncier dans le calcul des frais.

En conclusion, l’investissement en ASL nécessite de conserver le bien sur du long terme.

La loi Malraux est souvent assimilée à un dispositif fiscal. Certes, l’investisseur en loi Malraux bénéficie d’une forte réduction d’impôts que nous considérons plus avantageuse en 2023 que le Pinel. Toutefois, selon nous, il s’agit de la cerise sur le gâteau. En effet, le principal objectif est de vous constituer un patrimoine immobilier exceptionnel. Souvent dans une zone immobilière tendue où l’immobilier n’est plus accessible. Et quand il l’est, les investisseurs n’ont pas forcément la capacité à réaliser les travaux. Enfin, vous avez peut-être un objectif de transmission de votre patrimoine ? Cela s’intègre parfaitement à cette opération.

Le constat est criant depuis la sortie du COVID, les investisseurs immobiliers se tournent de plus en plus vers les villes de taille moyenne. L’investissement ancien est une classe d’actifs recherchée par les investisseurs. Au même moment, la réglementation pour les logements s’est intensifiée. D’abord avec la crise énergétique qui a incité aussi bien les bailleurs que les locataires à minimiser cette facture. Puis, la sélectivité des biens s’est renforcée avec la nouvelle réglementation (RE 2020) et la mise aux normes des biens concernant la performance énergétique. Nous avions indiqué l’an passé les prémices de cette situation avec les premières projections. Ainsi, la loi climat et résilience a provoqué des écarts entre des logements aux normes énergétiques se valorisant de +12%. Tandis que les biens non conformes provoquent une décote allant jusqu’à -30%.

De plus, en 2022 avec la sortie du COVID, le confinement en Chine et la guerre en Ukraine, les prix des matières premières se sont envolés. Ainsi, le coût des travaux dans l’ancien a fortement progressé. Il en va de même pour la construction neuve.

En 2023, en tant qu’investisseur vous avez la possibilité d’investir dans l’immobilier ancien classique. La difficulté sera de trouver un bien répondant à vos objectifs. Vous souhaitez acquérir un bien patrimonial ? Dans certaines ville, il devient très difficile de trouver un bien immobilier en cœur de centre-ville. De plus, ce bien nécessitera à court terme ou peut-être à moyen terme des travaux. Ainsi, vous risquez d’être confronté à cette gestion et au coût important en résultant. Les travaux devront être réalisés sur les parties privatives mais aussi sur les communs. Compte tenu de l’inflation, ce coût pourrait vite être insupportable. Enfin, vous avez certainement également un objectif de baisse de la pression fiscale sur vos revenus globaux.

Dans ce contexte, en 2023 les dispositifs fiscaux de la loi Malraux ou Pinel seront des véritables alternatives pour réaliser un investissement patrimonial. Chez Milea Patrimoine, nous vous disons tout en comparant les deux dispositifs.

L’investissement dans le neuf correspond à la loi Pinel. Les biens se situent généralement dans des grandes villes et des banlieues. La tension du marché locatif est importante dans ces zones et il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (appelées zones A bis, A et B1). L’investissement Pinel répond donc principalement à la problématique de densification urbaine.

Tandis qu’un investissement en loi Malraux répond à une toute autre logique. Le secteur d’investissement est réglementé au sein d’un secteur dit «sauvegardé». Le PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) gère le secteur sauvegardé. Il dicte les règles d’urbanisme à respecter et assure la cohérence globale des interventions. Ainsi, la ville se procure des outils de protection de son patrimoine. Ce processus de réhabilitation des cœurs de ville associe des investissements privés et également publics. Par conséquent, l’investisseur en loi Malraux recherche un investissement patrimonial situé en plein cœur de ville. Là où il peut être compliqué de dénicher du foncier. Découvrez des exemples de réalisations.

Dans le cadre d’un investissement Pinel, en échange d’une location pendant une certaine durée à un loyer fixé, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts. Ce taux a baissé en 2023. Ainsi, il ressort désormais à 17,5% si la durée de location est de 12 ans (contre 21% en 2022). Afin d’optimiser l’avantage fiscal, votre investissement doit être inférieur à 300 000€ et un prix au mètre carré inférieur à 5 500€. Enfin, le plafond de réduction d’impôts est limité à 10 000€ par an. Chez Milea Patrimoine, nous répondant à l’objectif premier des investisseurs. Ainsi, il peut être judicieux de se rapprocher d’une zone en tension comme par exemple les premières couronnes parisiennes, quitte à dépasser les plafonds et rendre l’effet fiscal moins intéressant.

Pour l’investissement dans l’ancien rénové à travers la loi Malraux, le principe de défiscalisation est différent du Pinel. D’abord, le montant des travaux doit être inférieur à 400 000€ sur une période de 4 ans. Par conséquent, si les travaux dépassent ce montant, il ne sera pas possible de les impacter. Il n’existe pas de plafonnement du prix au mètre carré. 30% des travaux sont déductibles pour le Malraux soit 22,5% pour une opération avec 75% de travaux versus 17,5% pour du Pinel. Retrouvez l’ensemble des dispositifs de défiscalisation immobilier.

Dans le cadre d’un investissement Pinel, il y a le plafonnement des loyers selon la zone géographique (souvent 80% du loyer local). De même, il existe un plafond de ressources du locataire. Enfin, la location en nue doit être réalisée à minima sur 12 ans. L’investissement dans le neuf permet à l’investisseur de loger un membre de sa famille. Ce qui n’est pas possible dans le cadre de la loi Malraux.

Un des avantages très intéressant de l’investissement en loi Malraux est l’absence de plafond des loyers. Ainsi, chez Milea Patrimoine, nos clients majorent en moyenne de 20% les loyers pratiqués à ceux estimés. Cela s’explique par la tension immobilière liée à l’emplacement des biens. Mais également par une offre restreinte du nombre de lots dans chaque bien ou encore par la qualité des travaux (parties privative et commune). Il s’agit de faire du neuf dans l’ancien avec le cachet supplémentaire. L’autre avantage réside dans le choix du locataire puisqu’il n’existe pas de plafond de ressources. Afin de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscale, la durée de location doit être au minimum de 9 ans.

L’investissement dépendra de votre objectif. Dans le cadre d’un investissement pour loger un membre de sa famille après la fin des travaux, le Pinel est la seule solution. Par contre, si vous souhaitez réaliser un investissement patrimonial en plein cœur d’une ville dynamique, le Malraux est l’investissement parfait.

De manière générale, en 2023 l’investissement en loi Malraux présente plus d’avantages que le Pinel. Il permet de réduire plus fortement la pression fiscale. De plus, il n’a aucune contrainte de prix au mètre carré déductible. Par conséquent, l’investissement en loi Malraux sera plus souple que le Pinel et avec une obligation de location plus courte.

Milea Patrimoine est la structure vous permettant d’avoir un conseil immobilier. Prenez contact avec un de nos conseillers. Nous vous expliquons les “trucs et astuces” pour savoir comment investir en immobilier.

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• Dans le contexte macro-énonomique chahuté, la pierre a une nouvelle fois confirmé son statut de valeur-refuge. En effet, les épargnants se tournent vers des placements de “bon père de famille”, servant des rentabilités à long terme. Le plus souvent dans des villes moyennes où le prix du foncier est moins cher et l’offre plus large que dans les métropoles.
• Le prix de l’ancien a progressé de +9,2% au premier trimestre (cf article Hausse du prix de la construction 2022). Les acheteurs ont perdu près de 5 mètres carrés en six mois dans les grandes métropoles françaises.
• Ainsi, il s’agit de bons dispositifs pour investir dans l’immobilier ancien

Nouvelles contraintes énergétiques :

• Nouvelles réglementations adoptées au 1^er janvier 2022 dont l’interdiction d’augmenter les loyers depuis le 25 août 2022 si le bien est noté F ou G. Avec la nécessité d’effectuer un audit de performance énergétique si le logement est considéré comme une passoire thermique à partir de septembre 2022. De plus, dès 2023, les logements ayant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2/an (représentant 80 000 logements) seront considérés comme impropres à la location. (cf article Loi climat et résilience : impact sur l’immobilier)
• L’impact du DPE sur la valeur des biens anciens se fait également ressentir sur les prix. Ainsi, on commence à voir des baisses de prix de 10 % sur les passoires thermiques sur les marchés les moins tendus. Cela devrait concerner les marchés tendus d’ici un an.
• De plus, il y a une hausse des coûts de rénovation liée à l’explosion des prix des matériaux.
• Par conséquent, les dispositifs fiscaux sont intéressants pour investir dans l’immobilier ancien

Un investissement patrimonial :

• Les biens de caractère ne produisent pas de rentabilité pure, mais ils représentent un investissement patrimonial qui pour les propriétaires fortement imposés, peut se transformer en puissant levier fiscal.
• Les dispositifs fiscaux sont intéressants à condition d’acheter au bon prix. Ainsi, le prix de l’ancien réhabilité doit correspondre à celui du neuf haut de gamme comparable.
• Pour chaque typologie de ville, il y a une stratégie d’investissement à définir. Mais dans tous les cas, les actifs anciens rénovés vont traverser les générations, enrichir le patrimoine de l’épargnant et participent à la redynamisation des cœurs de ville encouragée par les pouvoirs publics.

Pinel :

• L’intérêt va diminuer en raison de la baisse du taux de réduction dès 2023.

Malraux :

• Ciblant des édifices présentant un intérêt architectural remarquable, le Malraux requiert un budget supérieur à celui du Pinel ou du Denormandie et profite davantage aux investisseurs imposés. Le Malraux profite de la nouvelle dynamique des territoires. En effet, il y a eu un véritable effet Covid. Des villes secondaires se sont révélées extrêmement attractives. Ces dernières absorbent notamment une population parisienne désireuse de s’éloigner de la capitale et bénéficie d’un marché de l’emploi très actif.
• Les mairies et les collectivités locales portent ces opérations. Ainsi, ils bénéficient de capitaux privés pour rénover leurs centres-villes historiques et valoriser durablement leurs communes.

Bien évaluer le montant des travaux :

• La rénovation d’un bâtiment éligible au dispositif Malraux est soumise à l’autorisation des architectes des Bâtiments de France. Il nécessite des interventions sur mesure, avec des matériaux couteux et des savoir-faire artisanaux (huisseries, menuiseries, verrerie, taille de pierre, etc…). Le prix des travaux oscille entre 3 500 € et 7 000 € le mètre carré, selon la spécificité du bien, pour une moyenne de 4 000 à 5 000 € le mètre carré. Si le prix du foncier est en dessous du marché, une fois rajouté le montant des travaux et les frais complémentaires – juridiques, fiscaux, honoraires-, le coût final sera supérieur à une construction neuve.
• Définir le bon montant des travaux est donc un point essentiel. Il y aura également un lien entre le montant des travaux et l’effet fiscal.

Monument historique, des biens rares et chers :

• Le “monuments historiques” concerne des investisseurs affichant un taux marginal d’imposition (TMI) de 41 à 45% ou jouissant de revenus exceptionnels.  Il offre l’effet de levier fiscal le plus important du marché de l’ancien.
• Ce dispositif s’adresse, avant tout, aux particuliers souhaitant écraser une importante fiscalité. De plus, ils ont généralement une sensibilité à la belle pierre et au patrimoine. Ils sont prêts à investir en moyenne, 350 000 € pour rénover des actifs marqués d’une grande richesse patrimoniale et architecturale et d’une histoire séculaire afin d’allier le prestige au confort et la modernité attendus par les locataires.

Confrontés au défi énergétique :

• La mise aux normes de la réglementation 2012 de ces actifs de prestige relève du défi technique.
• L’immobilier ancien est considéré comme « naturellement écologique ». En effet, l’immobilier ancien doté d’une empreinte carbone plus faible que le neuf. Le patrimoine s’inscrit dans la tendance de fond de la loi “climat et résilience”. Il dispose d’actifs performants sur le plan énergétique. Ainsi, il peut être loué durablement, conformément aux règles qui pèseront sur la location. Cela répondra aux engagements pris par les investisseurs en quête d’épargne responsable.

Déficit Foncier : un puissant levier fiscal

• Les cas de requalifications fiscales ne sont pas rares. Cela provient d’erreurs sur la nature des travaux à déduire. Pour le déficit foncier, il faut respecter l’article 31 du Code général des impôts. Il spécifie les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net foncier. Il peut y avoir un contrôle de l’administration fiscale. Ainsi, il est primordial de faire valider par un avocat fiscaliste le périmètre du bien et son éligibilité aux différents régimes. Il s’agit d’un outil puissant à utiliser avec prudence. Pour cela, il est nécessaire que l’opération soit montée par un opérateur de qualité sans risque de requalification.

Ainsi les dispositifs fiscaux sont intéressant pour investir dans l’immobilier ancien

Défiscaliser dans l’immobilier en 2022. Le contexte économique est en plein bouleversement. Nous entrons dans une nouvelle aire.

D’abord, le marché immobilier ancien est particulièrement dynamique. Ainsi, d’après le baromètre des notaires :

• de mars 2021 à mars 2022, le nombre de transactions dans le résidentiel ancien était de 1,18 million.
• le volume de ventes dans les villes moyennes est ressorti à +15% entre 2019 et 2021.
• la croissance des ventes des biens résidentiels ancien est à +7,3% au 1er trimestre 2022 versus 1er trimestre 2021.

Les prix de l’immobilier continuent leur croissance, même si la hausse des prix de l’immobilier en France métropolitaine ralentie. En effet, elle était de +7,5% entre mai 2021 et mai 2022. Toutefois, il existe une disparité entre les grandes métropoles comme Paris (-1,1%), Bordeaux et Marseille (+1,5%) et les villes moyennes à l’image de Bayonne (+11%), Orléans (+12,5%), Rouen (+9,8%), Metz (+12%) ou encore Mulhouse (+16%). En effet, 84% des français préfèrent vivre dans une ville de taille moyenne.

Dans ce contexte, les taux d’intérêt restent attractifs. Ainsi, les taux d’intérêts restent pour une durée de 15/20 ans inférieurs à 2%. L’intérêt de la dette est encore intéressant car les taux restent fixes. De plus, avec le retour de l’inflation, les loyers seront indexés. Ainsi, l’immobilier reste un excellent rempart contre l’inflation. Dans ce contexte, 80% des français sont prêts à épargner en 2022 pour investir dans l’immobilier.

Par conséquent, l’investissement dans l’immobilier ancien est une excellente opportunité. Défiscaliser dans l’immobilier en 2022 est possible. Les opérations en Malraux, Monument Historique et Déficit Foncier répondent à vos besoins. De plus, l’investissement dans l’ancien rénové est particulier dans le contexte actuel, cf article : Loi climat et résilience : impact sur l’immobilier et l’article : Hausse du prix de la construction 2022. Contactez un de nos conseillers au 01 84 20 05 12.