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| Immobilier géré | Immobilier ancien "classique" | Immobilier neuf | Fonds immobiliers |
| Objectif de rendement | Choix entre un actif de rendement et patrimonial | Difficile de trouver des actifs patrimoniaux, recherche souvent le rendement | Objectif de rendements |
| Dispositif fiscal LMNP | Choix entre une location nue et meublée | Location nue obligatoire pendant la durée du dispositif fiscal | Défiscalisation des revenus dans une assurance-vie ou un contrat de capitalisation |
Un investissement immobilier peut être réalisé sur différents actifs répondant chacun à des objectifs spécifiques. Il y a très souvent une relation spécifique pour chaque actif entre le rendement et le prix : en effet, plus le prix est élevé, par exemple dans une zone patrimoniale (cœur de ville), plus le rendement sera faible. D’un autre côté, si le prix du foncier est faible en périphérie, plus le rendement sera important. Par contre, la location peut être plus difficile. Il faudra choisir l’actif que vous souhaitez acquérir. De manière générale, nous conseillons à nos clients de diversifier leurs placements immobiliers.
Votre choix d’investissement sera réalisé à partir de 3 variables :
Par conséquent, chaque investissement présente des avantages et des inconvénients. Le choix du programme immobilier doit être réalisé selon vos objectifs. Nos équipes sont là pour répondre à vos questions à travers un audit patrimonial. On vous donne les clés d’investissement dans l’immobilier ancien rénové.
Si vous souhaitez investir dans un programme immobilier rénové avec un avantage fiscal, vous avez 4 possibilités. Les lois fiscales existantes sont Denormandie, Malraux, Monument Historique et Déficit Foncier. Chacun de ces dispositifs répond à des objectifs spécifiques et s’adresse à des profils d’investisseurs différents. Le choix du dispositif dépendra de vos priorités en termes de localisation, de type de bien, de montant des travaux de rénovation et de durée de l’investissement. Avant de s’engager, il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert fiscal pour optimiser votre investissement.
Vous trouverez ci-dessous une comparaison exhaustive :
| Denormandie | Malraux | Monuments Historiques | Déficit Foncier | |
| Objectifs | Revitalisation des centre-villes | Préservation du patrimoine en coeur de ville | Conservation des bâtiments classés | Rénovation de biens locatifs |
| Zones géographiques | Communes avec ORT | Secteurs sauvegardés | Biens classés ou inscrits | Aucune contrainte |
| Plafonds de dépenses | 300 000 € par an | 400 000 € sur 4 ans | Aucun plafond | Aucun plafond sur les revenus fonciers et 10 700 € sur le revenu global pendant 3 ans |
| Avantage fiscal | Réduction d'impôts de 12% à 21% | Réduction d'impôts de 22% ou 30% sur les travaux | Déduction 100 des travaux de réhabilitation sur le revenu | Déduction des travaux éligibles sur les revenus fonciers et une partie sur le revenu global |
| Conditions de location | 6, 9 ou 12 ans | Location nue pendant 9 ans | Location nue pendant 3 ans et conservation du bien 15 ans | Location nue pendant 3 ans |
| Public concerné | Investisseurs avec TMI de 30% | Investisseurs avec TMI de 30% ou plus | Investisseurs avec TMI de 41% ou plus | Investisseurs avec TMI de 41% et plus |
Le dispositif fiscal Denormandie vise à encourager la rénovation dans les centres-villes dégradés. Pour en bénéficier, il faut investir dans des communes ayant signé des conventions d’opération de revitalisation de territoire (ORT). Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ce dispositif offre des avantages fiscaux comparables au dispositif Pinel : une réduction d’impôt de 12 % pour une location de 6 ans, 18 % pour une location de 9 ans, et 21 % pour une location de 12 ans, avec un plafond des investissements fixé à 300 000 € par an. Contrairement au Pinel qui concerne des programmes immobiliers neuf, le Denormandie se place uniquement sur des biens anciens. Il s’adresse aux investisseurs souhaitant acquérir un bien à louer en centre-ville tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs.
Une des différences entre ce dispositif et les autres concerne les villes éligibles. La loi de finance 2024 a prolongé le dispositif fiscal Denormandie jusqu’au 31 décembre 2027.
De plus, contrairement aux dispositifs fiscaux de Monument Historique et Déficit foncier qui impactent directement la tranche marginale d’imposition, la loi Denormandie est un mécanisme de réduction d’impôts comme la loi Malraux. L’impact fiscal entre la loi Denormandie et le Malraux sera différent selon la proportion travaux.
Prenons l’exemple d’un investissement dans l’immobilier ancien rénové avec un taux de travaux de 70% (correspondant à une métropole régionale). En investissant dans un bien éligible à la loi Denormandie de 200 000 € avec une location sur 12 ans, votre réduction d’impôts sera de 29 400 € tandis qu’en loi Malraux la réduction d’impôts sera de 42 000 €.
Avant d’investir l’ensemble des composantes d’investissement sera à réaliser. Il faudra déterminer vos objectifs afin de trouver la bonne solution.
L’objectif de ce dispositif est de préserver le patrimoine historique des secteurs sauvegardés. Pour en bénéficier, il faut investir dans des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés, avec des travaux validés par un architecte des bâtiments de France. Les avantages fiscaux incluent une réduction d’impôt de 22 % à 30 % des coûts de rénovation, selon la zone géographique, avec un plafond de 400 000 € de travaux sur 4 ans. Ce dispositif cible les investisseurs sensibles à la préservation du patrimoine architectural et historique qui souhaite acquérir un bien à louer en plein cœur de ville.
L’intérêt de ce dispositif au regard des autres est de garantir un emplacement « prime ». Souvent les immeubles sont de tailles raisonnables. L’intérêt patrimonial est que la ville sélectionnée rénove totalement son centre-ville permettant de créer de la valeur. Le cycle de rénovation d’une ville est souvent long, en moyenne 15 ans. La ville de Bordeaux en est un très bon exemple. En somme, le dispositif Malraux allie défiscalisation et investissement patrimonial.
Les programmes immobiliers en Monuments Historiques visent à conserver et restaurer des bâtiments classés ou inscrits. L’objectif est de préserver le patrimoine culturel français. Pour en bénéficier, il faut que le bâtiment soit classé Monument Historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire. Si des subventions publiques ont été perçues, l’immeuble doit être ouvert au public. Les avantages fiscaux incluent la déduction intégrale des travaux de restauration du revenu global, sans plafonnement de la déduction fiscale, ainsi que la déductibilité des intérêts d’emprunt. Ce dispositif cible les investisseurs qui portent un intérêt à la sauvegarde des monuments historiques et cherchent un avantage fiscal conséquent, sans plafond.
Vous l’aurez compris, ce type de dispositif est très optimal sur le plan fiscal. Sur des hauts revenus ou avec des revenus exceptionnels, le prix de revient est très facilement divisible par deux au regard du prix d’achat (travaux et fonciers). Toutefois, peu de biens ressortent sous ce dispositif chaque année. De plus, il convient d’être vigilent sur les opérations, notamment sur l’opportunité locative. En effet, le classement ou l’inscription est lié au bien et celui-ci qui peut être situé dans une zone ou le besoin locatif peut être moindre, contrairement au dispositif Malraux.
Ce dispositif vise à encourager la rénovation de bâtiments anciens destinés à la location sans contrainte de lieux ni de caractéristiques du bien, contrairement aux 3 précédents dispositifs fiscaux. Toutefois, la loi impose que les travaux concernent des biens loués et que les dépenses de travaux soient supérieures aux revenus fonciers générés. Les avantages fiscaux comprennent la déduction du montant des travaux sur les revenus fonciers, avec une déduction sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an pendant 3 ans maximum, et le report des excédents de déficit foncier sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Par conséquent, sur le plan fiscal il s’agit du meilleur dispositif en vigueur actuellement. De plus, sans contrainte géographique ou sur le bien, il est assez facile de trouver des biens éligibles à ce dispositifs. Sans revenus fonciers aujourd’hui, il peut être envisagé de faire une opération en Déficit Foncier comme nous l’illustrons avec des exemples sur notre page dédiée au Déficit Foncier.
Un programme en immobilier est un projet de construction ou de rénovation de biens immobiliers, tels que des appartements, des maisons ou des locaux commerciaux, souvent développé par un promoteur immobilier. Il comprend la planification, le financement, la construction et la vente ou la location des biens. Les programmes peuvent inclure des projets résidentiels, commerciaux ou mixtes et visent à répondre à la demande du marché en offrant des logements ou des espaces modernes et fonctionnels.
Pour choisir un programme immobilier neuf, évaluez l’emplacement, la réputation du promoteur, et la qualité de la construction. Examinez les plans et les prestations proposées, comparez les prix du marché, et vérifiez les garanties offertes. Prenez également en compte les infrastructures environnantes, les perspectives de valorisation, et les délais de livraison. Enfin, consultez des avis et demandez des conseils à des professionnels de l’immobilier.
Deux grands dispositifs coexistent. Le plus connu est l’investissement dans l’immobilier neuf, aujourd’hui le Pinel (et jusqu’au 31 décembre 2024). Le principe est simple, vous construisez un nouveau logement que vous mettez en location sous certaine condition. Ainsi, en échange vous percevez une réduction d’impôts. Puis, vous avez l’immobilier ancien. Cela consiste en une réhabilitation totale d’un bien existant. Il existe quatre dispositifs, très puissants fiscalement, la loi Malraux, Monument Historique, Denormandie et le Déficit Foncier.
Il faut distinguer trois typologies de ville. D’abord, la ville première (Niort, Vitré, la Flèche, Dreux, etc…) où le foncier est bon marché. Ainsi, les travaux représenteront une quote-part importante. L’objectif sera un fort développement de la ville. Puis, la métropole régionale déjà bien implantée (Avignon, Nîmes, Poitiers) et également recherchée par les investisseurs. La quote-part travaux ressort à environ 70%. Enfin, la ville premium (Aix-en-Provence, Nice, Lille, Strasbourg, etc…). Il s’agit de grandes villes dynamiques et étudiantes. La quote-part travaux sera de 50%.