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Nos programmes immobiliers anciens à forte valeur fiscale
Déficit Foncier Nice
Emplacement exceptionnel en centre-ville. Petite immeuble typique de Nice. Immobilier de prestige…
Déficit Foncier Marseille
Emplacement idéal dans Marseille 1er, proche du vieux-port. Situé à l’angle de la rue Papère et de la rue du Marché des Capucins …
Déficit Foncier Paris
Programme exceptionnel situé dans la plus belle ville du monde. Au sein d’un quartier animé et tendance. En effet, le quartier compte de nombreux espaces verts, d’espaces culturelles…
La Rochelle loi Malraux
En plein coeur de La Rochelle, ville dynamique et recherchée pour un investissement immobilier. Ce programme coche beaucoup de cases…
Nice Malraux Maison Fustaria
Lancement 2023, situation exceptionnelle dans une ville très recherchée. En plein SPR dans le quartier prisé du “vieux Nice”. C’est une des très belle opération à venir …
Strasbourg Building Loi Malraux
En plein coeur de la capitale européenne, édifice remarquable phare du centre-ville. Des appartements lumineux, disposant pour la grande majorité de balcons. Investissement patrimonial à ne pas louper …
Malraux Lille Centre
Demeure d’exception avec des appartements traversants, et en prime un emplacement idéal …
Malraux Magasins réunis Troyes – situation prime
Nouvelle opération 2023 en Malraux en plein coeur de Troyes. Opération inédite à ne pas louper…
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- 12 rue des Poissonniers
- 92 200 Neuilly-sur-Seine
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- contact@milea-patrimoine.fr
Chez Milea Patrimoine, spécialiste de la défiscalisation immobilière, nous ne parlons pas de simples placements. Chaque programme immobilier que nous sélectionnons est une pièce de patrimoine à restaurer, transmettre et valoriser.
Notre spécialité : les biens anciens à fort caractère, situés en secteur sauvegardé ou quartier historique, et éligibles à des dispositifs fiscaux exigeants tels que la loi Malraux, le Monument Historique, loi Denormandie ou le Déficit Foncier. Afin de compléter notre gamme patrimoniale, nous proposons les biens en nue-propriété.
Vous souhaitez conjuguer investissement immobilier et optimisation fiscale ? Nos programmes s’adressent aux profils en quête de sens, de stabilité, et d’un actif tangible à forte valeur ajoutée.
Comment choisir son programme immobilier ancien rénové ?
Les types d'actifs pour investir dans l'ancien
| Immobilier géré | Immobilier ancien "classique" | Immobilier neuf | Fonds immobiliers |
| Objectif de rendement | Choix entre un actif de rendement et patrimonial | Difficile de trouver des actifs patrimoniaux, recherche souvent le rendement | Objectif de rendements |
| Dispositif fiscal LMNP | Choix entre une location nue et meublée | Location nue obligatoire pendant la durée du dispositif fiscal | Défiscalisation des revenus dans une assurance-vie ou un contrat de capitalisation |
Objectifs selon les types de biens immobiliers
Un investissement immobilier peut être réalisé sur différents actifs répondant chacun à des objectifs spécifiques. Il y a très souvent une relation spécifique pour chaque actif entre le rendement et le prix : en effet, plus le prix est élevé, par exemple dans une zone patrimoniale (cœur de ville), plus le rendement sera faible.
D’un autre côté, si le prix du foncier est faible en périphérie, plus le rendement sera important. Par contre, la location peut être plus difficile. Il faudra choisir l’actif que vous souhaitez acquérir. De manière générale, nous conseillons à nos clients de diversifier leurs placements immobiliers.
Trois critères pour choisir son programme immobilier
Votre choix d’investissement sera réalisé à partir de 3 variables :
- Le potentiel locatif de l’opération. Pour certains investisseurs, le premier objectif d’investissement est la recherche d’un rendement. Les opérations sélectionnées sont généralement dans des villes ou des zones géographiques où le prix du foncier a peu progressé. Pour certains cas, le bien sélectionné est acheté moins cher en raison des travaux à venir. Une alternative pour les investisseurs est de sélectionner un investissement dans de l’immobilier géré. Il peut s’agir de résidences médicalisées, sénior, de tourisme, d’affaires ou étudiantes. Cet investissement présente l’avantage de déléguer totalement la gestion.
- Le potentiel patrimonial. A l’inverse, certains investisseurs vont rechercher un actif patrimonial. Il s’agit pour eux d’investir dans un endroit « prime », très recherché. Par conséquent, le prix du foncier est élevé. L’investissement dans un programme immobilier ancien rénové sera principalement porté par la recherche d’un actif patrimonial plutôt que par la recherche de rendement locatif. Depuis peu s’ajoute à cet aspect le critère énergétique de l’immeuble, afin que le bien rénové respecte les normes.
- L’impact fiscal : cet aspect est la troisième variable à prendre en compte dans un investissement immobilier. Il peut ainsi nuire à la rentabilité de l’opération. En effet, par défaut les revenus fonciers nus sont imposés à votre tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux. Le dispositif de location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP ou LMNP) est souvent privilégié par les investisseurs. Ce type de dispositif ne correspond pas à l’ensemble des biens. Le déficit foncier présente une alternative souvent oubliée.
Découvrez également notre sélection des meilleurs promoteurs immobiliers pour un investissement serein et sécurisé.
Par conséquent, chaque investissement présente des avantages et des inconvénients. Le choix du programme immobilier doit être réalisé selon vos objectifs. Nos équipes sont là pour répondre à vos questions à travers un audit patrimonial. On vous donne les clés d’investissement dans l’immobilier ancien rénové.
Quel programme immobilier défiscalisant choisir dans l'ancien rénové ?
Comparatif des dispositifs fiscaux dans l'immobilier ancien
Si vous souhaitez investir dans un programme immobilier rénové avec un avantage fiscal, vous avez 4 possibilités. Les lois fiscales existantes sont Denormandie, Malraux, Monument Historique et Déficit Foncier. Chacun de ces dispositifs répond à des objectifs spécifiques et s’adresse à des profils d’investisseurs différents. Le choix du dispositif dépendra de vos priorités en termes de localisation, de type de bien, de montant des travaux de rénovation et de durée de l’investissement. Avant de s’engager, il est recommandé de consulter un conseil immobilier ou un expert fiscal pour optimiser votre investissement.
Vous trouverez ci-dessous une comparaison exhaustive :
| Denormandie | Malraux | Monuments Historiques | Déficit Foncier | Nue-Propriété | |
| Objectifs | Revitalisation des centre-villes | Préservation du patrimoine en coeur de ville | Conservation des bâtiments classés | Rénovation de biens locatifs | Valorisation patrimoniale sans gestion locative |
| Zones géographiques | Communes avec ORT | Secteurs sauvegardés | Biens classés ou inscrits | Aucune contrainte | Zones urbaines attractives et bien desservies |
| Plafonds de dépenses | 300 000 € par an | 400 000 € sur 4 ans | Aucun plafond | Aucun plafond sur les revenus fonciers et 10 700 € sur le revenu global pendant 3 ans | Aucun plafond |
| Avantage fiscal | Réduction d'impôts de 12% à 21% | Réduction d'impôts de 22% ou 30% sur les travaux | Déduction 100 des travaux de réhabilitation sur le revenu | Déduction des travaux éligibles sur les revenus fonciers et une partie sur le revenu global | Pas de réduction d'impôts, mais acquisition à prix décoté |
| Conditions de location | 6, 9 ou 12 ans | Location nue pendant 9 ans | Location nue pendant 3 ans et conservation du bien 15 ans | Location nue pendant 3 ans | Pas de contrainte locative pendant le démembrement |
| Public concerné | Investisseurs avec TMI de 30% | Investisseurs avec TMI de 30% ou plus | Investisseurs avec TMI de 41% ou plus | Investisseurs avec TMI de 41% et plus | Investisseurs recherchant une valorisation à long terme sans gestion locative |
Le programme Denormandie : défiscalisation et revitalisation urbaine
Le dispositif Denormandie offre une alternative stratégique à l’investissement dans le neuf. Conçu pour stimuler la réhabilitation des logements situés dans des centres-villes anciens et en perte de dynamisme, ce dispositif offre à l’investisseur une réduction d’impôt sur le revenu tout en participant activement à la redynamisation urbaine.
C’est une opportunité unique de conjuguer rendement, impact local et avantage fiscal, sur des biens à fort potentiel locatif une fois rénovés.
Pourquoi choisir un programme Denormandie ?
Un programme immobilier Denormandie permet d’accéder à une fiscalité proche du Pinel, tout en investissant dans de l’immobilier ancien, avec plus de cachet et souvent une localisation plus centrale. Contrairement à d’autres dispositifs de l’ancien, ici la défiscalisation s’opère par réduction d’impôt directe, et non par déduction de charges. Cela en fait une option ouverte à un plus grand nombre d’investisseurs.
C’est aussi un excellent point d’entrée pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine locatif, tout en profitant d’une logique de requalification urbaine soutenue par l’État.
Villes éligibles, travaux, réduction d’impôt : le cadre du dispositif
Pour être éligible, le bien doit être situé dans une commune ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) ou remplissant certains critères de tension ou de vacance.
Les travaux doivent constituer au minimum 25 % du coût global de l’opération et viser à améliorer le confort, la performance énergétique, ou à réaliser une rénovation complète du bien.
Les taux de réduction d’impôt sont de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans), avec un plafond d’investissement de 300 000 € par an. Il est donc possible de structurer une opération fiscale efficace, en optimisant la part travaux et la durée de location.
Quel profil d’investisseur pour un programme Denormandie ?
Ce dispositif s’adresse aux investisseurs :
- Avec une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de 30 % ou plus
- Souhaitant se créer des revenus locatifs à terme, tout en réduisant leur impôt immédiatement
- Cherchant à diversifier leur patrimoine avec un bien situé en cœur de ville, souvent avec un bon potentiel de valorisation à long terme
- Appréciant une fiscalité simple (réduction directe de l’impôt) plutôt qu’une gestion de charges ou d’amortissement
Le programme Denormandie constitue une excellente option pour ceux qui souhaitent combiner avantages fiscaux immédiats et investissement durable en milieu urbain, sans se lancer dans des dispositifs trop complexes.
Le programme loi Malraux : défiscalisation et centre-ville historique
Pourquoi choisir un programme Malraux ?
Le dispositif Malraux est conçu pour favoriser la préservation du patrimoine historique dans les secteurs sauvegardés. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les coûts de rénovation des bâtiments anciens, tout en contribuant à la valorisation de quartiers historiques et de qualité.
Ce programme s’adresse particulièrement aux investisseurs sensibles à la préservation du patrimoine, tout en cherchant à optimiser leur fiscalité.
Villes, plafonds, travaux : le cadre du dispositif Malraux
Le programme Malraux est applicable aux bâtiments situés dans des secteurs sauvegardés ou dans des zones de rénovation urbaine. Les travaux de rénovation doivent être approuvés par un architecte des bâtiments de France, garantissant ainsi la qualité et la conformité du projet aux exigences patrimoniales.
Les plafonds de dépenses sont fixés à 400 000 € sur une période de 4 ans. La réduction d’impôt peut atteindre 22 % à 30 % des frais de travaux, en fonction de la localisation du bien, offrant ainsi un réel avantage fiscal.
Pour quel profil d'investisseur ?
Le programme Malraux convient particulièrement aux investisseurs à la recherche de défiscalisation tout en s’intéressant à des projets immobiliers de valorisation patrimoniale.
Il est idéal pour les investisseurs ayant un revenu imposable élevé, notamment ceux dans les tranches marginales d’imposition supérieures, qui bénéficieront ainsi pleinement de la réduction d’impôt.
Ce programme s’adresse aussi bien aux investisseurs immobiliers expérimentés qu’à ceux souhaitant s’engager dans la réhabilitation d’un bien de prestige tout en maximisant leurs avantages fiscaux.
Le programme Monument Historique : patrimoine et fiscalité avantageuse
Avantages fiscaux majeurs sans plafonnement
Le dispositif Monument Historique permet de déduire 100 % des travaux de restauration du revenu global, sans aucun plafonnement. Cela en fait l’un des outils de défiscalisation les plus puissants du marché, notamment pour les contribuables fortement imposés.
L’intégralité des charges liées à l’acquisition, aux intérêts d’emprunt et aux travaux est déductible, offrant une optimisation fiscale très significative. Ce programme ne rentre pas dans le plafonnement global des niches fiscales, ce qui le distingue nettement des autres dispositifs.
Précautions à prendre et rareté des biens
Investir dans un bien classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques nécessite toutefois une certaine rigueur. Les travaux doivent être validés et suivis par les Architectes des Bâtiments de France, ce qui implique des délais plus longs et un accompagnement spécialisé.
De plus, ces biens sont rares, souvent situés dans des emplacements prestigieux, et nécessitent un budget conséquent. Ce type d’investissement s’adresse donc à un profil averti, prêt à s’engager dans un projet d’exception, tant pour sa valeur patrimoniale que pour ses avantages fiscaux incomparables.
Le programme immobilier Décifit Foncier : la solution souple et puissante
Fonctionnement et avantages fiscaux du déficit foncier
Le mécanisme du déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs d’un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation de déduire certaines dépenses de leurs revenus fonciers.
Lorsque le montant des charges (notamment les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration) dépasse les loyers perçus, il en résulte un déficit. Ce déficit peut être déduit du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu.
Le solde éventuel est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes, jusqu’à dix ans. Ce système constitue donc une opportunité fiscale puissante pour les contribuables fortement imposés, tout en participant à la rénovation du parc immobilier locatif.
Zones, types de biens, profils concernés
L’un des grands atouts du déficit foncier est sa grande liberté : il n’impose ni zonage géographique spécifique, ni typologie stricte de biens.
Cela permet à l’investisseur de sélectionner un bien ancien avec un fort potentiel de revalorisation, en fonction de ses objectifs et du marché local.
Ce dispositif est idéal pour les contribuables fortement imposés qui souhaitent optimiser leur fiscalité sans passer par un mécanisme de réduction d’impôt encadré. Accessible, flexible et efficace, le déficit foncier séduit de nombreux investisseurs à la recherche d’un cadre fiscal avantageux avec peu de contraintes réglementaires.
L’investissement en nue-propriété : valorisation sans gestion locative
L’investissement en nue-propriété consiste à acquérir uniquement la propriété du bien, sans en détenir l’usufruit — c’est-à-dire sans pouvoir l’occuper ni le louer pendant une durée déterminée (généralement 15 à 20 ans).
Durant cette période, un usufruitier (souvent un bailleur institutionnel) gère la location, l’entretien et la gestion locative. Lorsque la période de démembrement prend fin, l’investisseur retrouve la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires ni imposition relative à la fin de la séparation des droits.
Fonctionnement et avantages d’un programme en nue-propriété
Ce type d’investissement repose sur la dissociation temporaire des droits entre celui qui occupe ou exploite le bien (l’usufruitier) et celui qui en détient la valeur patrimoniale (le nu-propriétaire).
En contrepartie de la perte temporaire de l’usufruit, le nu-propriétaire bénéficie d’une décote significative sur le prix d’acquisition du bien (souvent entre 30 % et 40 %).
Il n’a aucune fiscalité sur les revenus fonciers durant la période de démembrement, et il n’est pas concerné par l’IFI, puisque c’est l’usufruitier qui est redevable de cet impôt.
Localisations privilégiées, réduction de prix, pleine jouissance du bien : quels sont les avantages à anticiper ?
Les programmes en nue-propriété se trouvent souvent dans des zones urbaines recherchées, bien reliées et avec un potentiel locatif élevé (grandes villes, zones résidentielles en plein essor).
Ce choix d’emplacement assure une appréciation future du bien et une facilité de revente. L’acquisition à prix réduit permet d’investir dans des quartiers prisés sans avoir à financer la totalité de la valeur du bien dès le départ.
Une fois le démembrement terminé, l’investisseur devient propriétaire d’un bien qui a pris de la valeur, sans avoir eu à gérer la location pendant cette période
À qui s’adresse l’investissement en nue-propriété ?
Ce mode d’investissement convient parfaitement aux épargnants à la recherche d’une valorisation patrimoniale à moyen ou long terme, sans volonté immédiate de percevoir des revenus locatifs.
Il séduit particulièrement les profils faiblement ou non fiscalisés, les actifs préparant leur retraite, ou encore les parents souhaitant transmettre un bien à leurs enfants dans des conditions optimisées.
C’est une stratégie sereine et sans gestion, idéale pour se constituer un patrimoine immobilier de qualité, à moindre coût d’entrée.
FAQ - Questions fréquentes pour trouver son programme immobilier
Qu’est-ce qu’un investissement dans l’immobilier ancien rénové ?
Il s’agit d’acquérir un bien immobilier existant, souvent situé dans un quartier historique, pour le rénover selon des critères précis. Ce type d’investissement permet non seulement de valoriser un patrimoine architectural, mais aussi de bénéficier de dispositifs fiscaux attractifs en contrepartie des travaux engagés.
Comment choisir le bon dispositif fiscal immobilier ?
Votre décision doit être guidée par vos priorités personnelles : que vous visiez un bon rendement locatif, une plus-value à long terme, des avantages fiscaux ou la tranquillité d’un placement sans gestion, chaque option correspond à une stratégie patrimoniale différente.
Est-ce risqué d’investir dans l’immobilier l’ancien ?
Comme tout investissement, il comporte des risques. Cependant, les biens sont soigneusement sélectionnés pour leur qualité, leur potentiel locatif ou patrimonial, et les travaux sont encadrés par des professionnels (souvent Architectes des Bâtiments de France).
Quelle est la durée de conservation des biens immobiliers ?
Elle varie selon le dispositif choisi : de 3 à 15 ans minimum. Certains mécanismes comme la nue-propriété permettent une pleine jouissance différée, sans gestion pendant la période de démembrement.
Quels sont les avantages d’un accompagnement en immobilier ancien rénové avec Milea Patrimoine ?
Nous vous proposons un audit patrimonial complet, une sélection rigoureuse de programmes et un accompagnement sur-mesure à chaque étape : choix du dispositif, acquisition, montage fiscal, gestion du bien.