Avant d’identifier les profils types, un rappel s’impose.

La nue-propriété est un démembrement de propriété immobilière. Par exemple, c’est acquérir un bien d’un programme immobilier tout en transférant temporairement le droit d’usage (usufruit) à une autre personne, généralement pour 15 à 20 ans.À l’issue de cette période, vous récupérez la pleine propriété du bien sans frais ni fiscalité supplémentaire.

Les avantages sont multiples :

• Prix d’acquisition réduit (jusqu’à 40 % de décote),
• Aucune gestion locative,
• Absence d’imposition sur les loyers (puisqu’il n’y en a pas),
• Création de valeur à long terme,
• Transmission patrimoniale optimisée.

Ce profil regroupe les cadres supérieurs, professions libérales, chefs d’entreprise ou investisseurs disposant de revenus importants. Leur priorité : réduire leur imposition sans pour autant se priver de rendement à moyen/long terme.

Pourquoi la nue-propriété est adaptée ?

• Pas de revenus fonciers = pas d’impôt supplémentaire.
• Dans certains cas, la nue-propriété permet d’exclure le bien de l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
• Possibilité d’arbitrer d’autres actifs plus fiscalisés.

L’avis de Milea Patrimoine : ce profil d’investisseur a tout intérêt à associer la nue-propriété à d’autres solutions de défiscalisation, comme les dispositifs Monuments Historiques, déficit foncier, loi Malraux ou loi Denormandie,  afin de maximiser les avantages fiscaux.

Vous avez entre 40 et 55 ans et vous anticipez vos besoins pour une retraite sereine ? Ce profil est typique des investisseurs à horizon long terme, soucieux de se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes de gestion.

Pourquoi la nue-propriété est adaptée ?

• Acquisition à prix décoté aujourd’hui, pour jouissance complète au moment de la retraite.
• Aucune gestion ou charges durant la période de démembrement.
• Valorisation automatique du bien à terme.

Exemple : Un quinquagénaire achète un appartement en nue-propriété pour 60 % de sa valeur. À 65 ans, il en récupère la pleine propriété, sans effort de gestion et avec une plus-value potentielle importante.

Transmettre un bien immobilier à ses enfants tout en optimisant les droits de succession : tel est l’objectif de ce profil d’investisseur.

Pourquoi la nue-propriété est adaptée ?

• Possibilité de donation de la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit (ou l’inverse selon la stratégie).
• Réduction de la base taxable dans le cadre des droits de succession.
• Vision à très long terme, souvent intégrée dans une stratégie globale de gestion de patrimoine.

Conseil Milea Patrimoine : associer cet investissement à une clause de remploi ou à une stratégie de démembrement successoral vous offre des bénéfices patrimoniaux majeurs.

Dans un contexte d’incertitude économique ou de volatilité des marchés financiers, ces investisseurs souhaitent diversifier leurs actifs, tout en minimisant les risques.

Pourquoi la nue-propriété est adaptée ?

• Immobilier tangible et sécurisé.
• Pas de gestion locative.
• Décorrélation avec les marchés financiers classiques.
• Rendement implicite sur la décote d’achat.

Exemple : Un investisseur possédant principalement des actions ou des SCPI acquiert un bien en nue-propriété pour sécuriser une part de son portefeuille.

Même si certains profils sont particulièrement bien positionnés pour ce type de placement, tout investisseur peut en tirer profit à condition de suivre quelques principes essentiels.

Ce type d’investissement s’adresse à des investisseurs patients, qui recherchent une valorisation à moyen ou long terme (15 à 20 ans).

L’emplacement demeure un facteur décisif, comme pour tout projet immobilier. Mieux vaut viser les grandes villes, les zones dynamiques ou à forte demande locative.

Faites appel à des experts comme Milea Patrimoine, qui sélectionne pour vous des biens de qualité dans l’immobilier ancien rénové, avec des partenaires sérieux et des garanties solides.

Créée en 2019, la loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné à encourager la rénovation de logements anciens situés dans des centres-villes en besoin de revitalisation.

• Elle s’applique à l’achat d’un bien ancien à rénover dans certaines zones éligibles, notamment à Caen.
• L’éligibilité au dispositif suppose que les travaux représentent au minimum 25 % du montant global de l’opération (achat d’un bien et rénovation inclus).
• Le logement doit être mis en location nue pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
• En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de l’opération.

Exemple concret : Si vous achetez un appartement à Caen pour 160 000 € et effectuez 40 000 € de travaux, vous pouvez économiser jusqu’à 42 000 € d’impôts sur 12 ans.

Caen offre un excellent rapport qualité/prix pour les investisseurs :

• Prix moyen au m² compétitif comparé aux grandes métropoles comme Paris ou Lyon.
• Quartiers éligibles à fort potentiel de valorisation (centre-ville, rive droite, Saint-Jean, etc.).
• Forte demande locative, notamment grâce à la présence de plus de 30 000 étudiants, d’un important bassin d’emploi, et d’infrastructures attractives.

La municipalité de Caen investit massivement dans la rénovation urbaine et la transition énergétique, en cohérence avec l’esprit du dispositif Denormandie. Plusieurs quartiers bénéficient de projets de redynamisation, ce qui améliore l’attractivité à long terme.

Étude de cas Milea Patrimoine : « Marie, 43 ans, cadre dans la santé, a choisi un T2 à rénover dans le quartier Saint-Jean. Grâce à une réduction d’impôt de 31 500 €, elle a pu sécuriser un rendement net de 4,5 % tout en constituant un patrimoine transmissible à ses enfants. »

La ville propose plusieurs quartiers dans le périmètre Denormandie, notamment autour du centre historique, de la rue de Falaise, ou encore de Vaucelles.

Il est essentiel de choisir un bien bien situé, à rénover intelligemment et avec une demande locative pérenne. Un accompagnement professionnel est vivement recommandé.

Les travaux doivent porter sur :

• L’amélioration de la performance énergétique,
• L’isolation,
• Le remplacement de chaudière,
• La réhabilitation des réseaux, etc.

Un audit technique est souvent nécessaire pour garantir l’éligibilité et éviter les mauvaises surprises.

Milea Patrimoine vous accompagne :

• Dans la sélection des biens,
• La coordination des travaux avec des artisans locaux,
• Le montage du dossier fiscal et administratif.

Investir à Caen avec la loi Denormandie, c’est faire le choix d’un investissement responsable, rentable et sécurisé, tout en réduisant significativement son imposition.

Grâce à notre expertise en immobilier ancien rénové, Milea Patrimoine vous accompagne à chaque étape pour transformer cette opportunité en succès patrimonial.

Vous souhaitez profiter de la loi Denormandie Caen pour optimiser votre patrimoine ? L’équipe Milea Patrimoine est à votre service dès aujourd’hui pour vous conseiller. Nos conseillers vous feront bénéficier d’une étude personnalisée et vous feront découvrir nos biens éligibles à la loi Denormandie à Caen.

En vous appuyant sur nos programmes immobiliers sélectionnés avec les meilleurs promoteurs immobiliers à Caen, vous sécurisez votre projet tout en bénéficiant d’avantages fiscaux durables.

Cet article a été rédigé avec l’expertise de Fabrice Leduc, conseiller en investissement immobilier chez Milea Patrimoine. 

Milea Patrimoine est adhérent à la CNCGP, Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine, gage de sérieux, de conformité réglementaire et de professionnalisme dans l’accompagnement patrimonial.

Les informations présentées ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Faites appel à un expert pour bénéficier d’un conseil personnalisé selon votre profil.

L’un des principaux atouts de l’immobilier ancien est son prix d’achat généralement plus bas que celui du neuf, ce qui en fait une opportunité particulièrement intéressante pour les jeunes investisseurs. Contrairement aux logements neufs, dont les coûts de construction et de mise aux normes entraînent des prix élevés, les biens anciens offrent une alternative plus accessible et flexible.

Dans de nombreuses villes, il est possible d’acquérir un bien ancien avec une décote de 20 à 30 % par rapport aux logements neufs. Cette différence de coût permet non seulement de réduire le montant du crédit immobilier et donc des mensualités, mais aussi d’accéder plus rapidement à la propriété sans devoir mobiliser un apport trop conséquent.

Un autre avantage financier réside dans les frais de notaire, qui sont en moyenne de 7 à 8 % dans l’ancien contre 2 à 3 % dans le neuf. Bien que légèrement plus élevés, ils sont souvent compensés par le prix d’achat plus attractif et les diverses aides disponibles pour la rénovation.

Enfin, investir dans un bien ancien permet souvent de négocier plus facilement le prix avec le vendeur, surtout si des travaux sont à prévoir. Cette marge de négociation est un levier important pour optimiser son investissement et améliorer sa rentabilité.

L’un des principaux atouts de l’immobilier ancien est sa localisation privilégiée. Contrairement aux programmes neufs souvent construits en périphérie, les biens anciens sont généralement situés au cœur des centres-villes ou dans des quartiers historiques, bénéficiant ainsi d’un cadre de vie recherché et d’une accessibilité optimale.

Ces biens se trouvent souvent à proximité immédiate des commodités essentielles : commerces, écoles, services de santé et espaces verts, rendant le quotidien des occupants plus agréable. De plus, la connexion aux transports en commun est un facteur clé : métro, bus, tramway ou gares ferroviaires facilitent la mobilité des locataires et des propriétaires.

Pour un investisseur, ce positionnement géographique représente un double avantage. D’une part, il permet d’attirer des locataires plus rapidement, notamment des étudiants et des jeunes actifs, toujours à la recherche d’un logement bien desservi. D’autre part, il garantit une valorisation du bien à long terme, les emplacements en centre-ville étant moins sujets aux fluctuations du marché immobilier.

En somme, choisir un bien ancien dans un quartier dynamique et attractif est un levier stratégique pour maximiser la rentabilité locative et assurer une plus-value à la revente.

Investir dans l’immobilier ancien permet souvent de bénéficier d’un rendement locatif plus intéressant que dans le neuf.

Cette rentabilité supérieure s’explique par plusieurs facteurs clés :

• Un prix d’achat inférieur: les biens anciens étant moins chers à l’achat, l’investissement initial est réduit, ce qui améliore mécaniquement le rendement brut.
• Des loyers compétitifs: malgré un coût d’acquisition plus bas, les loyers restent comparables à ceux des biens neufs situés dans la même zone géographique, ce qui augmente le taux de rentabilité nette.
• Une rentabilité optimisable grâce aux travaux: la réalisation de travaux de rénovation permet d’augmenter la valeur locative du bien, de justifier un loyer plus élevé et d’attirer un public plus large (étudiants, jeunes actifs, familles).
• Un amortissement rapide: grâce aux économies réalisées sur le prix d’achat et aux dispositifs fiscaux avantageux, il est possible de rentabiliser son investissement plus rapidement.

Ainsi, un jeune investisseur peut générer des revenus locatifs intéressants tout en construisant progressivement son patrimoine immobilier. Cette stratégie permet également de maximiser les chances d’une revente avec plus-value à moyen ou long terme.

L’investissement dans l’immobilier ancien offre plusieurs approches, selon les objectifs et la stratégie fiscale de l’investisseur.

Deux grandes catégories se distinguent :

• L’achat dans l’ancien classique, qui permet d’opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut offre la possibilité d’amortir la valeur du bien et du mobilier, réduisant ainsi l’imposition sur les revenus locatifs. Ce dispositif est généralement recherché pour créer des revenus complémentaires non fiscalisés.
• L’achat d’un bien ancien avec rénovation, qui permet de cumuler les avantages du neuf et de l’ancien tout en bénéficiant de dispositifs fiscaux attractifs :
  • Le dispositif Malraux: offre une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % des dépenses de rénovation pour les biens situés en secteur sauvegardé, à condition de les mettre en location pendant neuf ans.
  • Le déficit foncier: permet de déduire les travaux de rénovation des revenus fonciers imposables, réduisant ainsi significativement la fiscalité pour les investisseurs soumis à l’impôt sur le revenu.
  • Le dispositif Denormandie: encourage l’achat et la rénovation de logements anciens situés dans des centres-villes en difficulté, offrant une réduction d’impôt similaire au dispositif Pinel dans le neuf.
  • Le régime des Monuments Historiques: destiné aux biens classés ou inscrits, il permet une déduction totale des dépenses de restauration du revenu global de l’investisseur.

Grâce à ces dispositifs, les jeunes investisseurs peuvent optimiser leur fiscalité tout en valorisant leur bien immobilier et en participant à la préservation du patrimoine architectural.

L’emplacement est un facteur déterminant pour assurer la rentabilité d’un investissement immobilier ancien. Privilégiez les villes dynamiques avec une forte demande locative, comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nantes, où le marché reste tendu et les opportunités de valorisation sont élevées.

Avant d’acheter, analysez plusieurs critères :

• Les infrastructures : la présence de transports en commun, de commerces et d’espaces verts influence directement l’attractivité du bien.
• Les bassins d’emploi et les écoles : un bien situé à proximité d’universités, de pôles d’affaires ou de zones industrielles attire plus facilement étudiants et jeunes actifs, assurant un taux d’occupation élevé.
• Le potentiel de valorisation : certains quartiers en pleine rénovation ou bénéficiant de projets d’aménagement urbain (nouvelles lignes de métro, piétonnisation, rénovation des façades) offrent une perspective de plus-value à moyen terme.

Un bon emplacement garantit une demande locative soutenue et limite les périodes de vacances, optimisant ainsi la rentabilité de l’investissement.

L’un des défis de l’immobilier ancien est la gestion des travaux. Une mauvaise estimation des coûts peut impacter significativement la rentabilité du projet. Il est donc essentiel de faire un diagnostic précis avant l’achat et d’anticiper les frais de rénovation.

Voici les étapes clés pour bien évaluer les coûts :

1. Faire appel à un expert : un architecte ou un maître d’œuvre peut établir un devis détaillé et identifier les postes de dépenses incontournables (structure, électricité, isolation, plomberie).
2. Prévoir une marge de sécurité : les imprévus sont fréquents dans la rénovation. Il est recommandé d’ajouter 10 à 20 % de budget supplémentaire pour éviter les mauvaises surprises.
3. Profiter des aides financières : certaines rénovations ouvrent droit à des subventions ou des dispositifs fiscaux (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro) qui réduisent l’impact financier des travaux.

Un chiffrage précis et une gestion rigoureuse permettent de transformer un bien ancien en un actif rentable et attractif pour les locataires.

Le déficit foncier est un avantage fiscal permettant aux investisseurs de déduire les dépenses liées à la rénovation et à l’entretien d’un bien immobilier loué nu. Dans un investissement en déficit foncier, lorsque ces charges dépassent les loyers perçus, l’excédent est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. L’excédent non utilisé peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce dispositif est encadré par l’article 156 du Code général des impôts.

Les conditions d’application du déficit foncier :

• Le bien doit être loué nu (non meublé).
• Il doit appartenir au régime fiscal des revenus fonciers (régime réel d’imposition).
• Les travaux déductibles concernent principalement les réparations, l’entretien et l’amélioration du logement, mais pas les travaux d’agrandissement ou de construction.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal spécifique destiné aux investisseurs proposant des biens en location avec un mobilier suffisant pour permettre une occupation immédiate, conformément au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Ce statut, encadré par l’article 155 du Code Général des Impôts (CGI), constitue une alternative avantageuse à la location nue en raison de sa fiscalité plus souple et optimisée.

Le régime micro-BIC :

1. • Applicable si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700 € (seuil 2024).
   • Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives pour couvrir les charges.
   • Simplicité administrative mais moins avantageux si les charges réelles sont élevées.

Le régime réel :

1. • Obligatoire au-delà de 77 700 € de revenus locatifs annuels ou sur option en dessous de ce seuil.
   • Permet de déduire l’ensemble des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, etc.).
   • Offre la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier et des meubles, réduisant ainsi l’assiette fiscale imposable sur plusieurs années.

Ce dernier point est particulièrement attractif, car l’amortissement peut entraîner une imposition nulle sur les loyers perçus pendant plusieurs années, optimisant ainsi la rentabilité de l’investissement.

Contrairement à la location nue, où les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, les revenus issus de la location meublée relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques – Impôts (BOFiP) précise que le déficit foncier ne peut être imputé sur le revenu global que dans le cadre des revenus fonciers, ce qui exclut donc les revenus BIC du LMNP. Les dépenses engagées pour un bien en LMNP (travaux, charges d’exploitation, intérêts d’emprunt) sont déductibles uniquement dans le cadre du régime BIC et ne génèrent pas de déficit foncier reportable sur les autres revenus du foyer fiscal.

Référence officielle : BOFiP-Impôts, BOI-BIC-CHAMP-40-20 sur le régime des BIC et le traitement des charges.

À retenir : si vous souhaitez investir en location meublée, privilégiez le régime réel en LMNP pour maximiser l’impact fiscal grâce à l’amortissement et à la déduction des charges.

La réponse est non. Le déficit foncier est exclusivement réservé aux locations nues imposées sous le régime des revenus fonciers. En LMNP, les charges (intérêts d’emprunt, travaux, amortissements) sont déduites selon les règles des BIC. Ainsi, les dépenses ne créent pas de déficit foncier imputable sur le revenu global.

Cependant, le régime réel en LMNP offre un levier fiscal particulièrement efficace : l’amortissement comptable. Ce mécanisme permet de réduire la base imposable en répartissant la dépréciation du bien immobilier et du mobilier sur plusieurs années. Concrètement, l’amortissement comptable permet de neutraliser une partie significative des revenus imposables, voire de les ramener à zéro, sans générer de déficit reportable.

Pourquoi l’amortissement en LMNP est-il avantageux ?

Contrairement au déficit foncier, qui est plafonné à 10 700 € par an et dont l’excédent ne s’impute que sur les revenus fonciers futurs, l’amortissement en LMNP n’est soumis à aucun plafond. Il peut ainsi gommer une large partie des revenus BIC générés par la location meublée, limitant l’impact fiscal sur plusieurs années.

De plus, l’amortissement ne réduit pas la capacité d’endettement de l’investisseur, car il ne s’agit pas d’une charge réellement décaissée, mais d’une écriture comptable. C’est donc un outil particulièrement puissant pour optimiser la rentabilité nette d’un investissement en LMNP.

Référence officielle : BOFiP-Impôts, BOI-BIC-AMT-10-20 sur l’amortissement comptable en LMNP.

Si vous souhaitez optimiser votre fiscalité tout en conservant le statut LMNP, plusieurs stratégies peuvent être mises en place :

Le régime réel est souvent l’option la plus avantageuse pour les investisseurs souhaitant maximiser la rentabilité fiscale de leur bien. Contrairement au micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 %, le régime réel permet de déduire :

• Les charges courantes : intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, charges de copropriété.
• Les frais d’entretien et de réparation : travaux visant à maintenir ou améliorer l’état du bien.
• L’amortissement : le propriétaire peut amortir la valeur du bien immobilier et des meubles, réduisant ainsi significativement son revenu imposable.

Exemple concret : un investisseur acquiert un appartement meublé pour 250 000 €. Grâce à l’amortissement immobilier (2 à 3 % par an sur 30 ans) et l’amortissement du mobilier (10 à 20 % sur 5 à 10 ans), une grande partie des revenus locatifs peut être neutralisée, réduisant l’impôt à payer sur ces revenus.

Certains dispositifs fiscaux peuvent être combinés avec la location meublée pour optimiser la fiscalité après l’utilisation des avantages fiscaux des dispositifs :

• Le dispositif Malraux : réservé aux biens situés dans des secteurs protégés, il permet de déduire jusqu’à 30 % du montant des travaux de rénovation du revenu global.
• Le régime des Monuments Historiques : destiné aux biens classés ou inscrits, il permet une déduction totale des travaux sur le revenu imposable, sans plafond.

Attention : ces dispositifs sont soumis à des conditions strictes et nécessitent souvent un accompagnement par un expert en gestion de patrimoine pour garantir leur compatibilité avec votre projet. Il y a notamment des durées de location minimum en nue au début des dispositifs.

Un investisseur peut adopter une stratégie mixte en détenant plusieurs biens sous différents régimes fiscaux :

• Un bien en location nue permettant de bénéficier du déficit foncier et de réduire son impôt sur le revenu.
• Un bien en LMNP offrant l’avantage de l’amortissement pour annuler une partie de la fiscalité sur les revenus locatifs.

Cas pratique : un investisseur possède un appartement loué nu générant un déficit foncier de 8 000 € et un autre bien en LMNP. Grâce à la déduction du déficit foncier sur son revenu global, il réduit son imposition tout en optimisant ses revenus locatifs avec l’amortissement du bien meublé.

Créé en 1913, le dispositif des Monuments Historiques permet aux propriétaires d’un bien classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques de bénéficier d’un régime fiscal particulièrement avantageux. Ce dispositif offre une déduction fiscale totale des charges liées aux travaux de rénovation et d’entretien du bien, directement imputable sur le revenu global du propriétaire.

Contrairement aux autres régimes fiscaux de défiscalisation immobilière, comme la loi Pinel ou le dispositif Malraux, le régime des Monuments Historiques ne comporte aucun plafonnement de déduction fiscale. Cette particularité en fait une option très intéressante pour les contribuables fortement imposés, qui peuvent ainsi réduire de manière significative leur imposition tout en investissant dans un bien d’exception.

Les dépenses éligibles à cette déduction fiscale incluent :

• Les coûts des travaux de restauration et d’entretien.
• Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition et aux travaux.
• Les frais de gestion et d’assurance du bien.

Toutefois, pour bénéficier de cet avantage fiscal, l’investisseur doit conserver le bien pendant au moins 15 ans et respecter certaines conditions strictes encadrées par les Architectes des Bâtiments de France (ABF). L’objectif est de garantir une restauration fidèle et de préserver l’intégrité architecturale et historique du bien.

Les Monuments Historiques regroupent des biens à la valeur architecturale et historique unique. Il peut s’agir d’hôtels particuliers, de châteaux, de manoirs, de maisons de maître ou encore d’anciens couvents. Ces propriétés se distinguent par leur caractère prestigieux et leur rareté sur le marché immobilier. Elles témoignent d’un passé riche et d’un savoir-faire architectural d’exception, ce qui leur confère une valeur inestimable.

Souvent situés dans des centres-villes historiques, des villages de charme ou des sites classés remarquables, ces biens attirent un large public, que ce soit pour une résidence principale, secondaire ou pour un projet d’investissement locatif. Leur emplacement privilégié et leur attrait patrimonial garantissent une valorisation pérenne et une forte demande, tant à l’achat qu’à la location immobilière.

Investir dans un Monument Historique permet ainsi d’acquérir un bien d’exception qui traverse le temps, en bénéficiant d’un cadre juridique et fiscal avantageux tout en contribuant à la sauvegarde du patrimoine français.

L’un des principaux atouts de l’investissement en Monument Historique réside dans ses avantages fiscaux exceptionnels :

• Déduction de 100 % des travaux de restauration du revenu global, sans plafonnement.
• Absence de plafonnement des niches fiscales (contrairement au dispositif Denormandie ou Malraux).
• Exonération des droits de succession sous certaines conditions, favorisant la transmission du patrimoine.

Ainsi, un contribuable fortement imposé peut réduire considérablement son impôt sur le revenu tout en constituant un patrimoine d’exception.

Les biens classés Monuments Historiques jouissent d’une rareté qui leur confère une forte valeur patrimoniale. Leur préservation est souvent encouragée par l’État et les collectivités, assurant ainsi leur attractivité sur le long terme. De plus, ces biens suscitent un véritable engouement, notamment auprès des amateurs de patrimoine et d’histoire, garantissant une demande locative et une plus-value en cas de revente.

Bien que nécessitant des travaux parfois conséquents, l’investissement en Monument Historique est rigoureusement encadré. La rénovation doit être réalisée sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France (ABF), garantissant une restauration de qualité et respectueuse du patrimoine. De plus, des subventions et aides spécifiques peuvent être accordées pour alléger le coût des travaux.

L’un des aspects uniques de l’investissement en Monument Historique réside dans le contrôle rigoureux des travaux de rénovation. Ceux-ci doivent être validés par les Architectes des Bâtiments de France (ABF), qui veillent à ce que toute intervention respecte le patrimoine architectural du bien. Ces experts apportent un soutien précieux en orientant l’investisseur vers les meilleures pratiques de conservation, ce qui assure non seulement la préservation de l’intégrité historique du bien, mais aussi sa valorisation à long terme. En outre, des subventions et des aides spécifiques peuvent être octroyées par l’État ou des organismes spécialisés pour alléger le coût des travaux.

Tous les biens classés ou inscrits ne se valent pas. Il est essentiel de privilégier :

• Une localisation stratégique: Les Monuments Historiques situés dans des centres-villes historiques, des sites touristiques renommés ou des régions dynamiques offrent une meilleure valorisation à long terme. Un emplacement attractif garantit également une demande locative plus élevée.
• Un bien à fort potentiel architectural: Il est important de choisir un bien dont la structure et l’architecture justifient l’investissement. Un hôtel particulier, un château ou une demeure de caractère possédant des éléments architecturaux rares (façades sculptées, fresques, boiseries d’époque) augmentera son attrait et sa valeur.
• Une estimation réaliste des travaux et des coûts associés: La rénovation d’un Monument Historique peut être coûteuse et nécessiter des interventions spécifiques. Il est donc crucial de réaliser une étude approfondie des travaux avant l’acquisition, en tenant compte des contraintes imposées par les Architectes des Bâtiments de France. Une mauvaise estimation des coûts peut impacter la rentabilité du projet.

Un investissement d’exception en Monument Historique nécessite une expertise approfondie pour garantir sa rentabilité et sa viabilité. Nous vous recommandons de contacter les experts suivants :

• Un conseiller en gestion de patrimoine: Il aidera à optimiser la fiscalité et à structurer le projet d’investissement.
• Un architecte spécialisé en rénovation du patrimoine: Il garantira le respect des normes de restauration imposées par les autorités.
• Un expert immobilier: Il évaluera le potentiel locatif et la valorisation du bien sur le marché.
• Des organismes spécialisés: Comme la Fondation du Patrimoine ou la DRAC, qui peuvent octroyer des subventions et accompagner les propriétaires dans la préservation de leur bien.

La loi Malraux est un dispositif fiscal mis en place en 1962 pour encourager la restauration de biens immobiliers situés dans des zones protégées. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le montant des travaux engagés, à hauteur de :

• 30 % pour les biens situés en secteur sauvegardé
• 22 % pour ceux en Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou en Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP)

L’objectif est double : préserver le patrimoine national et offrir des opportunités de défiscalisation attractives aux investisseurs. Chez Milea nous privilégions les biens situés dans des secteurs sauvegardés afin de bénéficier d’un taux à 30%. Les emplacements sont souvent très patrimoniaux.

Strasbourg possède un centre historique classé au patrimoine mondial de l’UNESCO. La ville regorge d’immeubles anciens, notamment dans la Grande Île et le quartier de la Neustadt, qui bénéficient d’un classement en secteur sauvegardé.

Ces quartiers offrent un charme unique avec leurs façades historiques, leurs colombages traditionnels et leurs bâtiments haussmanniens. L’intérêt d’investir dans ces zones est double : non seulement vous participez à la conservation d’un patrimoine architectural remarquable, mais vous acquérez également un bien de prestige, qui prendra de la valeur au fil des années.

De plus, ces quartiers sont particulièrement recherchés par les locataires en quête d’authenticité et de standing, ce qui garantit une demande locative soutenue.

Strasbourg est une ville dynamique, qui attire aussi bien des étudiants, des jeunes actifs que des familles. Elle accueille plusieurs institutions européennes, ce qui en fait un pôle d’attractivité économique et politique majeur.

Avec plus de 50 000 étudiants et une population en constante croissance, la demande de logements reste très forte, notamment dans les quartiers historiques bien rénovés. Les immeubles anciens restaurés sous la loi Malraux offrent un cachet unique, avec des prestations de qualité qui séduisent les locataires les plus exigeants. Que ce soit pour une location à long terme ou une mise en location meublée haut de gamme, investir à Strasbourg sous la loi Malraux garantit une rentabilité intéressante.

Avec la loi Malraux, les investisseurs bénéficient d’un avantage fiscal particulièrement attractif. Comme indiqué plus haut, il est possible de déduire jusqu’à 30 % des travaux de restauration du montant de son impôt sur le revenu, avec un plafond de 400 000 euros de travaux étalés sur 4 ans. De plus, si vous n’utilisez pas toute la réduction d’impôts vous pouvez la reporter sur les années suivantes.

Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés qui cherchent à optimiser leur fiscalité tout en constituant un patrimoine immobilier de qualité. Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, la loi Malraux ne plafonne pas les loyers ni les ressources des locataires, offrant ainsi une grande liberté aux investisseurs. De plus, la valeur patrimoniale d’un bien en secteur sauvegardé garantit une revalorisation à long terme, assurant ainsi un investissement sécurisé.

L’investisseur doit sélectionner un bien situé dans un secteur sauvegardé ou une AVAP/ZPPAUP. À Strasbourg, les quartiers de la Grande Île et de la Neustadt sont les plus prisés pour ce type d’investissement.

Ces secteurs sont riches en immeubles anciens nécessitant une rénovation minutieuse pour préserver leur cachet d’origine. Une étude approfondie du marché et du potentiel locatif du bien est essentielle avant toute acquisition.

Les travaux doivent respecter des règles strictes, encadrées par les Architectes des Bâtiments de France (ABF). Ces experts veillent à la préservation du patrimoine et imposent des normes précises quant aux matériaux et aux techniques de restauration utilisés.

De plus, les rénovations doivent respecter les matériaux et techniques d’origine, afin de conserver l’authenticité du bien. Ces contraintes, bien que plus exigeantes que dans l’immobilier neuf, assurent aux investisseurs une valeur patrimoniale durable et un bien d’exception qui prendra de la valeur au fil du temps.

Il est donc crucial de faire appel à des professionnels spécialisés dans la rénovation du patrimoine, tels que des architectes et des artisans qualifiés. Les délais de validation des projets peuvent être longs, d’où l’importance d’une bonne planification en amont.

Compte tenu de la complexité, chez Milea Patrimoine nous organisons les opérations immobilières avec l’aide de promoteurs immobiliers de qualité. Notre priorité est la satisfaction clients.

Une fois rénové, le bien doit être loué pendant au moins 9 ans. Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Denormandie, la loi Malraux ne plafonne pas les loyers ni les ressources des locataires, offrant ainsi une grande flexibilité à l’investisseur.

Ce type de bien attire généralement une clientèle exigeante, notamment des cadres, des expatriés et des étudiants en quête d’un logement de prestige en centre-ville. Le choix du bon type de bail (location nue ou meublée) et d’une gestion locative efficace est primordial pour maximiser la rentabilité de l’investissement.

Prenons l’exemple d’un investisseur qui acquiert un appartement ancien dans le quartier de la Neustadt pour 400 000 €, avec 200 000 € de travaux de rénovation.

Grâce à la loi Malraux, il bénéficie d’une réduction d’impôt de 30 % sur les travaux, soit 60 000 € étalés sur plusieurs années. En plus de cet avantage fiscal, il détient un bien d’exception dans un secteur prisé, dont la valeur patrimoniale ne cesse de croître. Cette combinaison entre défiscalisation et valorisation immobilière en fait un investissement stratégique et pérenne.

Plusieurs de nos clients ayant investi en loi Malraux à Strasbourg témoignent des bénéfices concrets de ce dispositif. Jean-Marc L., cadre supérieur, partage son expérience :

“Grâce à la loi Malraux, j’ai pu restaurer un superbe appartement dans un immeuble du XVIIIe siècle en plein cœur de Strasbourg. Non seulement la réduction d’impôt m’a permis d’optimiser ma fiscalité, mais j’ai aussi acquis un bien à forte valeur patrimoniale, qui attire une clientèle exigeante. Aujourd’hui, mon appartement est loué à un diplomate européen, garantissant un rendement locatif stable et attractif.”

Investir dans l’immobilier ancien à rénover exige une connaissance approfondie des réglementations, des techniques de restauration et du marché locatif.

Chez Milea Patrimoine, nous collaborons avec des experts en fiscalité immobilière, des architectes spécialisés en patrimoine et des promoteurs de renom, garantissant ainsi une approche rigoureuse et une gestion optimale de votre investissement.

Grâce à notre expertise, nous sélectionnons des biens à fort potentiel, conformes aux exigences des Architectes des Bâtiments de France (ABF), et nous accompagnons nos clients à chaque étape du processus, de l’acquisition à la mise en location.

Investir avec la loi Malraux à Strasbourg constitue une opportunité rare de conjuguer optimisation fiscale et préservation du patrimoine.

En choisissant un bien éligible et en réalisant une rénovation de qualité, vous pouvez profiter d’un cadre fiscal avantageux tout en valorisant votre investissement immobilier.

Pour en savoir plus sur les opportunités d’investissement en loi Malraux à Strasbourg, contactez Milea Patrimoine. Nos experts vous accompagnent dans votre projet pour vous garantir un investissement réussi.

La nue-propriété correspond à un démembrement de la propriété dans lequel l’investisseur (nu-propriétaire) détient le bien, tandis que l’usufruit est confié à un tiers, souvent un bailleur institutionnel ou social, pour une période définie, généralement comprise entre 15 et 20 ans.

Les avantages de la nue-propriété :

• Une fiscalité avantageuse : pas d’impôts fonciers ni d’impôts sur les revenus locatifs.
• Un investissement sans gestion : l’usufruitier prend en charge l’entretien et la gestion du bien.
• Une valorisation sécurisée : à l’issue de la période définie, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, souvent avec une plus-value.

“Selon Géraldine Chaigne, spécialiste en gestion de patrimoine et immobilier, directrice d’Agarim, ‘La nue-propriété permet une revalorisation annuelle moyenne de 3,5% sur une période de 15 ans, uniquement grâce aux conditions de démembrement.’”

Le marché du viager et de la nue-propriété en France est en pleine expansion. En 2024, il a connu une croissance de 5 %, avec plus de 6 000 opérations réalisées, représentant un total de 1,1 milliard d’euros redistribués aux retraités français. Cette progression est notable, surtout dans un contexte où le marché immobilier traditionnel est en recul.

La répartition géographique des ventes est également diversifiée :

• Île-de-France : 26 % des opérations
• Provence-Alpes-Côte d’Azur : 14 %
• Nouvelle-Aquitaine : 11 %
• Occitanie : 10 %
• Auvergne-Rhône-Alpes : 9 %

Cette diversification démontre l’attrait croissant de la nue-propriété sur l’ensemble du territoire français.

Investir en nue-propriété permet de bénéficier d’une valorisation mécanique du bien. À l’issue de la période de démembrement, généralement comprise entre 15 et 20 ans, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires.

Par exemple, si un bien vaut 300 000 euros en pleine propriété, l’investisseur peut acquérir la nue-propriété pour environ 180 000 euros (soit 60 % de la valeur). Après 15 ans, en récupérant l’usufruit, il devient pleinement propriétaire d’un bien dont la valeur a potentiellement augmenté, sans imposition supplémentaire lors de la consolidation de la pleine propriété.

De plus, selon le baromètre 2022 de Renée Costes, la vente en nue-propriété augmente de 342 % le patrimoine financier des vendeurs, avec un capital moyen de 251 057 euros. Cela illustre le potentiel significatif de valorisation pour les investisseurs.

L’emplacement reste un critère fondamental pour tout investissement immobilier. Un bien situé dans une zone attractive (grande ville, pôle universitaire, quartier en développement) aura plus de chances de prendre de la valeur et d’attirer des locataires à long terme.

Critères à analyser :

• Dynamisme économique et démographique de la ville
• Accès aux transports et aux infrastructures (métros, gares, aéroports)
• Qualité du cadre de vie (espaces verts, commerces, services, écoles)
• Taux de vacance locative et demande en logement dans la zone
• Projets d’urbanisme et d’aménagement à moyen et long terme

L’état du bien et ses caractéristiques techniques influencent directement la rentabilité de votre investissement. Il est préférable d’opter pour des biens en nue-propriété récents ou rénovés afin de minimiser les risques de travaux futurs.

Points à vérifier :

• Normes environnementales et énergétiques (DPE performant, label BBC ou RT 2020)
• Qualité des matériaux et des finitions intérieures et extérieures
• Niveau d’isolation thermique et phonique
• Potentiel de revalorisation du bien à l’issue du démembrement
• Présence d’équipements modernes (ascenseur, parking, espaces communs de qualité)

L’usufruitier joue un rôle crucial dans l’investissement en nue-propriété. Il est essentiel de choisir un partenaire fiable pour assurer une gestion sereine du bien.

Questions à se poser :

• L’usufruitier est-il un organisme reconnu et solvable ?
• Quel est son historique de gestion de biens en nue-propriété ?
• Quels engagements prend-il en matière d’entretien du bien ?
• Quel est le type de locataires ciblés (locatif social, intermédiaire, institutionnel) ?
• Y a-t-il des garanties sur la remise en état du bien en fin d’usufruit ?

Avant d’investir, examinez attentivement les termes du démembrement de propriété, notamment la durée et les conditions de restitution du bien.

À étudier :

• Durée du démembrement (généralement entre 15 et 20 ans)
• Modalités de récupération de la pleine propriété
• Obligations de l’usufruitier en fin de contrat
• Coûts et obligations à prévoir pour la remise en état du bien
• Possibilités de revente en cours de démembrement

L’investissement en nue-propriété offre plusieurs avantages fiscaux, mais il est primordial d’analyser leur impact sur votre situation personnelle.

Points à analyser :

• Absence d’impôts fonciers et de revenus locatifs imposables
• Possibilité d’utiliser le dispositif de déduction des intérêts d’emprunt
• Effets sur votre ISF/IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
• Financement par emprunt : impact sur votre capacité d’endettement et optimisation du levier financier
• Comparaison avec d’autres dispositifs d’investissement locatif (Denormandie, LMNP, Malraux)

En conclusion, investir dans des biens en nue-propriété représente une stratégie judicieuse pour sécuriser son capital tout en optimisant sa fiscalité. En choisissant soigneusement l’emplacement, la qualité du bien, l’usufruitier et les conditions du démembrement, vous maximisez les chances de réaliser un investissement performant et serein.

Vous souhaitez en savoir plus sur les opportunités d’investissement en nue-propriété ? Contactez Milea Patrimoine pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et optimiser votre stratégie patrimoniale.

Un charme et une authenticité incomparables : les biens anciens possèdent souvent un cachet unique : moulures, cheminées, hauteur sous plafond… Ces caractéristiques leur confèrent une valeur patrimoniale supérieure. De plus, ces biens sont souvent situés dans des bâtiments historiques qui ont traversé les époques.

Des emplacements stratégiques : l’immobilier ancien se situe généralement en centre-ville ou dans des quartiers historiques, offrant une proximité avec les commerces, transports et infrastructures, un atout majeur pour la qualité de vie et l’accessibilité.

Un prix d’achat attractif : à emplacement équivalent, un bien ancien est souvent moins cher au m² qu’un bien neuf. Cela permet un meilleur rendement locatif, particulièrement en centre-ville où la demande locative est forte.

Des travaux souvent nécessaires : les biens anciens peuvent demander des rénovations importantes (isolation, toiture, électricité), ce qui peut représenter un coût additionnel et allonger le temps avant une mise en location rentable.

Des frais d’entretien plus élevés : les copropriétés anciennes peuvent entraîner des charges plus lourdes (ravalement de façade, rénovation des parties communes). Ces frais sont à anticiper dans le calcul de la rentabilité.

Des performances énergétiques parfois défavorables : l’ancien est souvent moins performant énergétiquement, ce qui entraîne des factures plus élevées et des obligations de rénovation énergétique (DPE) dans les années à venir.

Des dispositifs de défiscalisation intéressants : une alternative à l’achat de l’ancien classique permet de mettre fin à l’ensemble des inconvénients, il s’agit de l’investissement dans des dispositifs fiscaux comme le déficit foncier, la loi Malraux, la loi Denormandie ou monument historique. En effet, ces dispositifs permettent aux investisseurs de réduire leur impôt en réalisant des travaux de rénovation, rendant l’investissement plus attractif.

De nombreux clients nous font confiance pour les accompagner dans leur projet immobilier. Marc, investisseur en loi Malraux, partage son expérience :
“Grâce à l’accompagnement de Milea Patrimoine, j’ai pu investir dans un immeuble ancien en centre-ville bénéficiant d’un dispositif fiscal avantageux. Non seulement j’ai réduit mes impôts, mais j’ai également sécurisé mon patrimoine immobilier avec un bien de caractère et une forte demande locative. »

Un confort optimal et des normes modernes : les logements neufs respectent les dernières normes en vigueur (RT 2020, accessibilité PMR), garantissant un confort maximal et une adaptabilité aux nouveaux modes de vie.

Une meilleure performance énergétique : isolation performante, double vitrage, systèmes de chauffage modernes… Un bien neuf permet de réduire significativement les charges énergétiques, ce qui est un argument fort pour les locataires et propriétaires.

Des frais de notaire réduits : ils s’élèvent à environ 2-3% du prix d’achat contre 7-8% dans l’ancien, permettant ainsi une économie notable lors de l’acquisition.

Une absence de travaux à court terme : acheter un bien neuf signifie éviter les dépenses de rénovation pendant plusieurs années, ce qui garantit une tranquillité d’esprit pour l’investisseur.

Par exemple, investir en nue-propriété permet de bénéficier du confort du neuf, de très bon emplacement et d’un prix d’acquisition au mètre carré réduit grâce à l’achat de la nue-propriété.

Sophie, investisseuse dans le ,neuf, témoigne :
“J’ai choisi un appartement neuf pour bénéficier d’une rentabilité locative stable et éviter les travaux. Milea Patrimoine m’a aidée à sélectionner un programme immobilier adapté à mes attentes et à anticiper tous les aspects fiscaux.”

Un prix plus élevé : à localisation égale, le prix d’achat du neuf est supérieur à celui de l’ancien, ce qui peut affecter la rentabilité locative initiale.

Des emplacements parfois moins centraux : les nouvelles constructions se situent souvent en périphérie des grandes villes, loin des centres historiques et des commodités urbaines.

Un manque de cachet et de personnalisation : les logements neufs ont tendance à être plus standardisés et manquent du caractère unique des biens anciens. L’absence de patrimoine architectural peut être un frein pour certains acheteurs.

Un délai de livraison : en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), il faut parfois attendre plusieurs mois, voire années, avant d’emménager ou de mettre le bien en location, ce qui peut être un inconvénient en termes de rentabilité immédiate.

L’un des critères essentiels dans le choix entre l’immobilier ancien vs neuf réside dans les avantages fiscaux offerts. Les lois Malraux, Denormandie et Monuments Historiques permettent d’optimiser fiscalement un investissement dans l’ancien en réalisant des travaux de rénovation.

L’option de la nue-propriété permet quant à elle d’acquérir un bien à moindre coût, tout en anticipant une plus-value sur le long terme. Nos experts vous aident à choisir le meilleur levier fiscal pour maximiser la rentabilité de votre projet.

Que vous choisissiez un bien immobilier ancien vs neuf, il est essentiel d’être bien accompagné dans votre démarche.

Chaque investissement représente un engagement financier conséquent et requiert une analyse approfondie des avantages fiscaux, des performances locatives et des perspectives de valorisation.

Chez Milea Patrimoine, nos experts en investissement immobilier et en défiscalisation vous apportent des conseils personnalisés en fonction de votre profil et de vos objectifs patrimoniaux.

Nous nous appuyons sur des études de marché, des analyses financières et une connaissance approfondie des dispositifs légaux pour vous guider vers des décisions éclairées et rentables.

Instaurée en 2019, la Loi Denormandie est un dispositif de réduction d’impôts destiné aux investisseurs achetant un bien ancien à rénover pour le mettre en location. Elle vise à encourager la rénovation des logements situés dans des zones où l’habitat est dégradé, principalement dans les centres-villes. Les conditions d’éligibilité Pour bénéficier des avantages fiscaux de la Loi Denormandie, plusieurs critères doivent être respectés :

• Localisation du bien : le logement doit être situé dans l’une des 222 villes éligibles au programme immobilier “Action Cœur de Ville” ou dans une commune ayant signé une convention ORT (Opération de Revitalisation du Territoire).
• Nature des travaux : au moins 25% du coût total de l’opération doit concerner des travaux d’amélioration (isolation, rénovation énergétique, modernisation des équipements, etc.).
• Mise en location : le bien doit être loué en résidence principale pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans avec des plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter.

D’autres dispositifs fiscaux dans l’immobilier ancien rénové peuvent être analysés : la loi Malraux, le monument historique, le déficit foncier ou encore la nue-propriété.

La principale attraction de ce dispositif est la réduction d’impôts sur le revenu, proportionnelle à la durée d’engagement locatif :

• 12% du prix du bien pour une location immobilière de 6 ans.
• 18% pour une location de 9 ans.
• 21% pour une location de 12 ans.

Un avantage fiscal cumulable et attractif

La réduction d’impôt est calculée sur le prix total du bien acquis, incluant les travaux, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m². Ce plafond permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.

Exemple concret

Si vous achetez un bien éligible pour 150 000 €, avec 50 000 € de travaux, soit un total de 200 000 €, la réduction d’impôt sera de :

• 24 000 € sur 6 ans (12%) soit 4 000 € d’économie d’impôt par an.
• 36 000 € sur 9 ans (18%) soit 4 000 € par an pendant 6 ans puis 2 000 € par an pendant 3 ans.
• 42 000 € sur 12 ans (21%) soit 4 000 € par an pendant 6 ans, puis 2 000 € par an pendant 6 ans.

Ainsi, plus la durée d’engagement est longue, plus la réduction d’impôt est intéressante et permet d’étaler l’avantage fiscal sur le long terme.

Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération, mais il est recommandé de maximiser cet investissement pour améliorer la performance énergétique et valoriser le bien sur le long terme.

• Travaux éligibles : isolation thermique, remplacement des fenêtres, rénovation des équipements de chauffage, mise aux normes électriques et sanitaires.
• Impact positif : une rénovation de qualité permet d’attirer des locataires solvables, de limiter l’entretien sur le long terme et d’augmenter la valeur du bien à la revente.

Conseil : optez pour des travaux éco-responsables qui améliorent le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et ouvrent droit à d’autres aides (ex : MaPrimeRénov’).

Se conformer aux plafonds de loyer et aux conditions de ressources des locataires

Le dispositif Denormandie impose des plafonds de loyers et de ressources des locataires pour garantir l’accessibilité du logement à des ménages modestes.

• Plafonds de loyers : ils varient selon la zone géographique et doivent être cohérents avec le marché locatif local.
• Plafonds de ressources : les locataires doivent respecter un revenu fiscal de référence fixé par l’État.

Ne pas respecter ces plafonds pourrait remettre en cause l’éligibilité fiscale et entraîner un redressement.

Astuce : Consultez les barèmes actualisés chaque année par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

Le dispositif Denormandie comporte des spécificités techniques et administratives qu’il est parfois difficile de maîtriser sans accompagnement.

• Expertise d’un professionnel : un conseiller en gestion de patrimoine ou un spécialiste de l’investissement immobilier pourra vous guider dans le choix du bien, l’optimisation des travaux et la gestion locative.
• Sécurisation de votre investissement : un expert vous aide à éviter les erreurs, à respecter les conditions d’éligibilité et à optimiser la fiscalité.

Astuce : Faites appel à Milea Patrimoine pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et d’une stratégie d’investissement optimisée. Nos opérations sont validées par les meilleurs promoteurs immobiliers.

La Loi Denormandie est une opportunité idéale pour les investisseurs souhaitant réduire leur imposition tout en valorisant un patrimoine immobilier ancien. En respectant les critères d’éligibilité, en optimisant le choix du bien et en planifiant soigneusement les travaux, vous pouvez maximiser les avantages fiscaux de la loi Denormandie et assurer la rentabilité de votre projet.

Avez-vous besoin d’un accompagnement pour votre investissement immobilier ? Contactez Milea Patrimoine pour une expertise personnalisée et profitez pleinement des opportunités offertes par la Loi Denormandie !

Le déficit foncier est un avantage fiscal accordé aux propriétaires bailleurs lorsqu’ils engagent des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration dans un bien immobilier destiné à la location.

Ces charges peuvent être déduites des revenus fonciers, voire du revenu global dans certaines limites, réduisant ainsi l’imposition.

Le fonctionnement :

• Si vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) dépassent vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier.
• Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global (dans la limite de 10 700 € par an).
• L’excédent non imputé sur le revenu global est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Un mécanisme puissant, surtout pour les investisseurs dans l’immobilier ancien rénové, mais qu’en est-il de son cumul avec d’autres dispositifs fiscaux ?

La réponse est oui, mais sous certaines conditions. Voici un aperçu des dispositifs avec lesquels le déficit foncier peut être combiné.

La loi Pinel, qui offre une réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement locatif neuf ou réhabilité, n’est pas compatible avec le déficit foncier. En effet, les biens éligibles au Pinel doivent respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, et les travaux déductibles sont limités. Le déficit foncier, quant à lui, est principalement lié à des biens anciens nécessitant des travaux.

Les biens classés monuments historiques permettent une déduction totale des charges liées à l’entretien et à la rénovation sur le revenu global, sans plafond. Toutefois, si certaines charges ne sont pas entièrement déductibles via ce régime, elles peuvent être imputées en déficit foncier. Cette flexibilité en fait un levier fiscal intéressant pour les investisseurs passionnés par le patrimoine.

Pour tirer pleinement parti du déficit foncier et des dispositifs cumulables, voici quelques conseils pratiques :

Associer le déficit foncier avec un régime comme Malraux ou Monuments Historiques nécessite une connaissance fine des règles fiscales. Consulter un professionnel peut vous permettre d’éviter des erreurs onéreuses.

Conservez une documentation précise de vos dépenses et de vos travaux. Cela facilitera votre déclaration fiscale et réduira les risques de litige avec l’administration.

Cumuler le déficit foncier avec d’autres dispositifs fiscaux est possible et peut offrir des avantages significatifs si cela est fait de manière stratégique.

Que vous envisagiez un investissement en secteur sauvegardé, dans un bien classé monument historique ou un autre dispositif, il est essentiel de bien comprendre les règles et d’anticiper vos choix.

Besoin d’un accompagnement personnalisé pour optimiser votre investissement immobilier et défiscaliser efficacement ? Contactez Milea Patrimoine dès aujourd’hui pour bénéficier de notre expertise en immobilier ancien rénové et défiscalisation.