La loi Denormandie, mise en place en 2019, vise à revitaliser les centres-villes de certaines communes en incitant les investisseurs à acheter des biens immobiliers anciens et à les rénover. Elle permet une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du bien, incluant le coût des travaux, à condition que ceux-ci représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. Ce dispositif s’adresse principalement aux communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est jugé prioritaire.

L’un des principaux attraits de la rentabilité de la loi Denormandie réside dans sa capacité à allier défiscalisation immobilière et valorisation immobilière. La réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 21 % du montant total de l’investissement, étalée sur une période de 12 ans. Ce pourcentage dépend de la durée de la location :

• 12 % de réduction pour 6 ans de location
• 18 % pour 9 ans de location
• 21 % pour 12 ans de location

L’un des points forts du dispositif est la possibilité de maximiser la rentabilité via la valorisation du bien après travaux. En effet, les rénovations augmentent non seulement la valeur marchande du bien, mais elles permettent également de capter une demande locative de plus en plus forte dans les centres-villes en manque de logements rénovés. Cependant, la rentabilité de la loi Denormandie dépend également de plusieurs facteurs :

• Le coût des travaux : les rénovations doivent représenter au minimum 25 % du coût total, ce qui peut impliquer des budgets conséquents.
• La localisation : les communes éligibles sont souvent des villes de taille moyenne, où le dynamisme du marché immobilier peut être moins certain qu’à Paris ou dans les grandes métropoles.

Le rendement locatif : le loyer est plafonné selon des critères précis, ce qui peut limiter la rentabilité brute, notamment dans certaines zones où le marché locatif est moins tendu.

La loi Pinel, plus populaire que la loi Denormandie, s’adresse à ceux qui souhaitent investir dans un logement neuf, situé dans des zones où la demande locative est forte. Voici quelques points de comparaison entre les deux dispositifs :

• La durée et réduction d’impôt : comme la loi Denormandie, la loi Pinel propose des réductions d’impôt similaires (jusqu’à 21 % pour 12 ans de location). Cependant, elle s’applique uniquement aux logements neufs ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
• Les plafonds de loyer : les deux dispositifs imposent des plafonds de loyer, mais ceux de la loi Pinel sont généralement plus restrictifs, ce qui peut affecter la rentabilité locative.
• La localisation : l’investissement Pinel est limitée à des zones spécifiques où la demande locative est forte (zones A, A bis, et B1). La loi Denormandie, quant à elle, cible des communes de taille moyenne où le marché immobilier est moins dynamique, mais où les biens peuvent être acquis à des prix plus compétitifs.

La rentabilité de la loi Denormandie peut donc être plus intéressante que celle de la loi Pinel si vous êtes prêt à investir dans des travaux de rénovation et à prendre en compte le potentiel de valorisation à long terme.

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un autre dispositif prisé par les investisseurs immobiliers. Il permet d’acquérir des biens meublés tout en bénéficiant d’avantages fiscaux spécifiques, notamment l’amortissement du bien, ce qui réduit significativement l’imposition sur les loyers perçus. Voici les principaux points de comparaison :

• Rendement locatif : le LMNP, notamment en résidence étudiante ou en résidence services, peut offrir un rendement locatif brut plus élevé que la loi Denormandie, surtout dans les zones où la demande pour des logements meublés est élevée.
• La fiscalité : avec le statut LMNP, il est possible de déduire les amortissements du bien, ce qui peut annuler une partie voire la totalité de l’impôt sur les revenus locatifs. En revanche, la loi Denormandie propose une réduction d’impôt directe, ce qui est plus avantageux pour les investisseurs cherchant une réduction d’impôt immédiate.
• Le type de bien : la loi Denormandie est exclusivement réservée aux biens à rénover dans certaines communes, alors que le LMNP s’applique à divers types de logements meublés.

Depuis plusieurs mois, certains députés souhaitent voir supprimer cet avantage fiscal. La remise en cause n’est toutefois pas encore actée pour les locations longues. En cas d’arrêt de l’amortissement du bien, il conviendra d’étudier la création d’une SCI à l’IS qui permettra encore d’amortir le bien. Néanmoins, la question de la fiscalité de la plus-value restera le problème. Encore une fois, la clé avant d’investir est de bien comprendre vos objectifs.

En complément de la rentabilité de la loi Denormandie, il est pertinent de comparer ce dispositif à un autre avantage fiscal destiné à la rénovation de l’immobilier ancien : la loi Malraux. Si ces deux lois partagent un objectif commun, à savoir la réhabilitation de biens anciens, elles se distinguent par leurs critères d’éligibilité, leur fonctionnement fiscal, et le profil d’investisseur qu’elles ciblent. La loi Malraux, créée en 1962, a pour but de préserver le patrimoine architectural français en encourageant les investisseurs à rénover des biens situés dans des secteurs protégés (sites patrimoniaux remarquables, anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP, etc.). Le dispositif permet de déduire de ses revenus une partie des dépenses engagées pour la restauration complète d’un bien immobilier, à condition que cette rénovation soit encadrée par les Architectes des Bâtiments de France (ABF) et sujette à une autorisation de travaux.

Les principales différences entre la loi Denormandie et la loi Malraux

• La fiscalité et réduction d’impôt : avec le dispositif Malraux vous jusqu’à 30 % des dépenses de rénovation (22 % pour les opérations situées en ZPPAUP) de votre revenu imposable, avec un plafond annuel de 400 000 € sur 4 ans. Le mécanisme de déduction fiscale de la loi Malraux est donc beaucoup plus généreux en termes de pourcentage de réduction, mais il s’adresse généralement à des investissements plus importants. Notamment avec une surface d’imposition importante.
• Les plafonds et conditions : la loi Malraux n’impose pas de plafonds de loyer ni de conditions de ressources pour les locataires. Cela offre une plus grande flexibilité dans la gestion locative, avec la possibilité de capter une clientèle plus aisée, souvent attirée par des biens de caractère dans des quartiers historiques.
• Les types de travaux éligibles : en loi Malraux, les travaux doivent être réalisés sous la supervision des Architectes des Bâtiments de France, ce qui peut alourdir le coût et la durée de l’opération.
• Le profil de l’investisseur : la rentabilité de la loi Denormandie attire des investisseurs souhaitant se lancer dans la rénovation de biens anciens dans des villes de taille moyenne à un coût d’acquisition plus accessible. Elle concerne généralement des contribuables à partir de 3 000 € d’impôts. Elle remplace la loi Pinel. La loi Malraux s’adresse davantage à des investisseurs fortunés, ayant un intérêt particulier pour la préservation du patrimoine historique.

En fin de compte, la rentabilité de la loi Denormandie dépend de nombreux paramètres, dont le coût des travaux, la localisation du bien, et le marché locatif local. Elle est particulièrement adaptée aux investisseurs qui sont prêts à se lancer dans des projets de rénovation et à attendre une revalorisation progressive du bien. Comparée à la loi Pinel, la loi Denormandie offre une opportunité d’investissement plus flexible dans l’ancien, avec un fort potentiel de plus-value. Toutefois, le statut LMNP peut être plus rentable à court terme en termes de cashflow, surtout pour les investisseurs à la recherche de rendements immédiats. Ainsi, pour maximiser la rentabilité de la loi Denormandie, il est essentiel de bien choisir la commune, d’évaluer soigneusement le budget travaux et de prévoir une stratégie de gestion locative efficace pour s’assurer un investissement immobilier performant. Cet article vous offre une vision détaillée de la rentabilité de la loi Denormandie. Si vous envisagez un investissement dans ce cadre, n’hésitez pas à consulter un expert immobilier pour optimiser votre projet.

L’immobilier ancien rénové présente plusieurs avantages comparé aux biens neufs ou récents. D’une part, les propriétés anciennes se situent souvent dans des emplacements recherchés, notamment au cœur des centres-villes historiques, où les nouvelles constructions sont rares. D’autre part, ces biens offrent des rendements attractifs, surtout lorsqu’ils sont acquis avec une stratégie de défiscalisation efficace.

L’immobilier ancien est souvent situé dans des quartiers où l’offre est limitée. Cela crée une tension sur les prix qui peut garantir une valorisation à long terme. Dans ces zones, les bâtiments nécessitent souvent des travaux de rénovation pour être conformes aux standards actuels (énergie, confort, sécurité). Investir dans ces biens vous permet de profiter d’une potentielle plus-value au moment de la revente, surtout si vous avez rénové le bien pour répondre à la demande.

L’un des principaux atouts de l’investissement dans l’immobilier ancien rénové est la possibilité de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux. Parmi les plus populaires, on trouve :

• Le dispositif Malraux : si vous investissez dans des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut atteindre jusqu’à 30 % du montant des travaux réalisés.
• Le dispositif Denormandie : Ce dispositif encourage la rénovation dans certains centres-villes. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21 % de l’investissement, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

Ces dispositifs rendent l’immobilier ancien rénové très attractif pour les investisseurs cherchant à réduire leur imposition tout en diversifiant leur patrimoine immobilier.

La baisse des taux d’intérêt est une excellente opportunité pour investir dans l’immobilier ancien rénové. Les taux bas permettent d’emprunter à un coût réduit, ce qui améliore la rentabilité des opérations immobilières.

Avec des taux bas, les investisseurs peuvent emprunter à des conditions plus favorables. Cela se traduit par des mensualités réduites ou une capacité d’endettement accrue, permettant d’acquérir des biens plus importants ou de réaliser davantage de travaux de rénovation. De plus, les taux d’emprunt étant corrélés aux taux de rendement des placements immobiliers, une baisse des taux offre généralement une rentabilité nette plus élevée.

Dans le cadre de l’investissement immobilier, utiliser l’effet de levier permet d’investir avec peu d’apport personnel tout en optimisant la rentabilité. Avec des taux bas, cet effet est amplifié. En anticipant la baisse des taux, vous pouvez vous positionner sur des biens à rénover, réaliser les travaux nécessaires et bénéficier d’une plus-value à terme. De plus, les économies réalisées sur les intérêts du prêt viennent augmenter le rendement net de votre investissement.

Afin de tirer pleinement profit de l’opportunité de l’immobilier ancien rénové et des prévisions de baisse des taux, il est essentiel de définir une stratégie d’investissement claire.

Les biens anciens rénovés sont particulièrement intéressants dans les centres-villes historiques ou les quartiers en plein développement. Ces emplacements offrent généralement un fort potentiel de valorisation et sont souvent éligibles aux dispositifs fiscaux tels que la loi Malraux ou le Denormandie. Analyser les villes où la demande locative est forte et où les prix de l’immobilier sont susceptibles d’augmenter peut-être la clé pour une stratégie réussie.

Lorsque vous investissez dans l’immobilier ancien, une partie importante du budget doit être consacrée à la rénovation. Il est crucial de bien évaluer ces coûts pour que l’opération soit rentable. Les travaux de rénovation vous permettent de profiter des dispositifs fiscaux, mais il est important de respecter certains seuils, comme les 25 % du prix d’acquisition pour la loi Denormandie. Une bonne estimation des coûts garantit une meilleure maîtrise de l’investissement global.

Certaines villes offrent des aides spécifiques pour la rénovation des biens anciens, notamment pour améliorer la performance énergétique des bâtiments. Cela peut réduire vos coûts de travaux et augmenter la rentabilité de votre projet. Renseignez-vous auprès des collectivités locales pour connaître les subventions ou prêts à taux réduit disponibles.

L’immobilier ancien rénové est un investissement de long terme. En anticipant la baisse des taux et en rénovant des biens avec une forte valeur patrimoniale, vous pouvez bénéficier de rendements réguliers (grâce aux loyers perçus) et d’une valorisation à long terme lors de la revente. De plus, les dispositifs fiscaux liés à la rénovation s’étendent souvent sur plusieurs années, offrant une réduction d’impôt étalée dans le temps.

L’anticipation de la baisse des taux est une opportunité à saisir pour investir dans l’immobilier ancien rénové et profiter des nombreux avantages qu’il offre, tant en termes de fiscalité que de valorisation à long terme. Les dispositifs tels que la loi Malraux et la loi Denormandie permettent non seulement de défiscaliser une partie de l’investissement, mais aussi de participer à la rénovation de quartiers historiques et de redynamiser des centres-villes en déclin. Afin de vous rendre compte de l’effort e trésorerie, réalisez une simulation de la loi Denormandie. Ainsi, en combinant des taux d’emprunt avantageux avec les dispositifs fiscaux disponibles, vous pouvez optimiser vos rendements et constituer un patrimoine immobilier solide tout en réduisant votre imposition.

En conclusion, la baisse des taux d’intérêt est une excellente occasion pour les investisseurs de se tourner vers l’immobilier ancien rénové, un secteur offrant des opportunités uniques en matière de défiscalisation et de rendement. En anticipant ces évolutions et en adoptant une stratégie d’investissement adaptée, il est possible de réaliser des opérations rentables tout en bénéficiant des nombreux avantages fiscaux liés à la rénovation. Les opportunités immobilier ancien rénové sont donc à saisir dès maintenant, avant que la concurrence ne s’intensifie, et que les taux d’emprunt ne remontent. Pour maximiser votre rentabilité, une analyse minutieuse du marché, une bonne gestion des travaux et le choix des dispositifs fiscaux adaptés seront essentiels. N’hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine, notamment Milea Patrimoine, pour vous accompagner dans cette démarche et choisir la meilleure stratégie pour votre profil d’investisseur.

Avant d’entrer dans le vif du sujet sur comment gérer un investissement en loi Malraux, il est essentiel de bien comprendre le cadre de cette loi. Mise en place en 1962 par André Malraux, cette loi vise à encourager la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs protégés, tels que les zones classées ou les quartiers historiques sauvegardés.

En contrepartie, les investisseurs bénéficient de réductions fiscales importantes, proportionnelles au montant des travaux de restauration.

La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut atteindre jusqu’à 30% du montant des travaux dans les sites classés “Secteur Sauvegardé” et 22% dans les ZPPAUP (Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager). Ces travaux doivent être réalisés sous l’autorité d’un architecte des Bâtiments de France et respecter les réglementations en matière de conservation du patrimoine.

Cependant, comme tout investissement immobilier, il est crucial de savoir comment bien gérer un investissement en loi Malraux pour éviter les erreurs coûteuses et maximiser les avantages fiscaux.

La première étape dans la gestion d’un investissement locatif en loi Malraux est la sélection du bien. Ce choix est crucial pour assurer le succès de votre projet. Voici les éléments à considérer :

• Emplacement : Le bien doit être situé dans une zone éligible à la loi Malraux (secteurs sauvegardés ou ZPPAUP). La localisation joue un rôle clé dans la rentabilité à long terme, notamment en termes de demande locative.
• Qualité du bien : Choisissez un bâtiment présentant un fort potentiel de restauration, avec une architecture de qualité qui justifie un intérêt patrimonial.

Un mauvais choix de bien peut entraîner des surcoûts imprévus liés aux travaux ou une difficulté à trouver des locataires, ce qui impacterait directement la rentabilité immobilière de votre investissement.

Une fois le bien sélectionné, la gestion de l’investissement immobilier en loi Malraux passe par une estimation rigoureuse des travaux. La réduction d’impôt est directement liée au montant des travaux de restauration, mais ces derniers peuvent parfois s’avérer plus coûteux que prévu. Voici comment éviter les surprises :

• Obtenez plusieurs devis : Comparez les prix de plusieurs artisans pour être sûr de bénéficier des meilleurs tarifs tout en garantissant la qualité des travaux.
• Travaillez avec des professionnels compétents : Il est impératif de collaborer avec un architecte des Bâtiments de France, car celui-ci s’assurera que les travaux respectent les obligations patrimoniales.
• Prévoir une marge de sécurité : Les projets de rénovation dans le cadre de la loi Malraux peuvent comporter des imprévus. Il est donc prudent de prévoir une marge de sécurité dans le budget initial des travaux.

Une autre clé pour bien gérer un investissement en loi Malraux est la gestion locative. Une fois les travaux de rénovation terminés, il est important de trouver rapidement des locataires pour commencer à percevoir des loyers et garantir la rentabilité de l’opération. Pour ce faire :

• Fixer un loyer attractif : Bien que l’emplacement de ces biens soit souvent prestigieux, il est important de fixer un loyer compétitif en fonction du marché local.
• Assurer une gestion rigoureuse : Envisagez de confier la gestion locative à une agence spécialisée pour minimiser les vacances locatives et garantir une bonne relation avec les locataires.

L’un des points les plus complexes dans la gestion d’un investissement en loi Malraux réside dans la déclaration des travaux pour obtenir la réduction fiscale. Voici les étapes à suivre :

• Conservez toutes les factures : Les réductions d’impôt étant basées sur le montant des travaux, il est essentiel de garder toutes les factures et justificatifs à jour.
• Déclarer les travaux en temps voulu : La réduction fiscale s’applique uniquement sur les travaux réalisés au cours de l’année d’imposition. Soyez rigoureux dans la gestion des déclarations fiscales afin de ne pas retarder votre réduction d’impôt.

N’hésitez pas à faire appel à un conseil immobilier pour vous aider dans cette démarche et maximiser votre avantage fiscal.

Enfin, bien gérer un investissement en loi Malraux implique aussi de penser à long terme et d’anticiper la revente. Après neuf ans de mise en location, vous pourrez revendre le bien sans perdre les avantages fiscaux. Cependant, la revente d’un bien historique rénové peut être complexe, notamment en raison des contraintes architecturales et patrimoniales.

Il est conseillé de suivre de près l’évolution du marché immobilier dans la zone concernée et d’évaluer la plus-value potentielle au moment de la revente. La gestion de la revente est donc un élément clé dans la réussite de votre projet d’investissement en loi Malraux.

Pour résumer, gérer un investissement en loi Malraux nécessite une approche méthodique, allant du choix du bien à la revente en passant par la gestion des travaux et des aspects fiscaux. Voici les points essentiels à retenir pour optimiser votre investissement :

• Choisissez soigneusement le bien : Optez pour un emplacement stratégique dans une zone éligible, avec un fort potentiel locatif.
• Évaluez précisément les travaux : Faites appel à des professionnels et prévoyez une marge de sécurité pour les imprévus.
• Assurez une gestion locative efficace : Fixez des loyers compétitifs et minimisez les périodes de vacance locative.
• Suivez scrupuleusement les démarches fiscales : Gardez toutes les factures et respectez les délais de déclaration pour maximiser vos réductions d’impôts.
• Anticipez la revente : Suivez l’évolution du marché et évaluez la plus-value possible.

En maîtrisant ces étapes, vous optimiserez à la fois la rentabilité et les avantages fiscaux de votre investissement en loi Malraux, tout en contribuant à la préservation du patrimoine français. Un accompagnement par des experts du domaine peut aussi vous aider à naviguer à travers les aspects techniques et fiscaux spécifiques à ce type d’investissement.

Avant de plonger dans les témoignages, rappelons brièvement ce qu’est la loi Denormandie. Mis en place en 2019, ce dispositif vise à revitaliser les centres-villes des communes moyennes en favorisant la rénovation de logements anciens. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant de leur investissement, à condition de respecter certains critères, notamment la réalisation de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

Témoignage 1 : Pierre, 42 ans, cadre commercial Pierre a investi dans un appartement situé dans le centre-ville de Limoges, une ville éligible au dispositif Denormandie. « Ce qui m’a séduit, c’est la possibilité de combiner un investissement rentable avec une réduction d’impôt significative. L’objectif est de rénover un bien de caractère, et le louer rapidement à des jeunes actifs, attirés par le charme du centre-ville rénové. Le dispositif m’a permis de réduire mes impôts tout en réalisant une belle opération immobilière. »

Témoignage 2 : Sophie, 35 ans, entrepreneuse Sophie a choisi d’investir dans un immeuble ancien à Poitiers. « J’ai été attirée par la possibilité de participer à la rénovation de mon quartier tout en profitant des avantages fiscaux. Je recommande ce dispositif à ceux qui cherchent à diversifier leur patrimoine. Les simulations Denormandie réalisées m’ont permis de me projeter. »

Témoignage 3 : Jean-Marc, 55 ans, retraité Jean-Marc a opté pour un investissement immobilier à Caen. « En tant que retraité, je cherchais une solution pour réduire mes impôts tout en préparant l’avenir de mes enfants. La loi Denormandie a été une vraie opportunité pour moi. J’ai conscience que les travaux nécessitent une gestion rigoureuse, mais grâce à une équipe compétente, les travaux respectent bien le calendrier fixé. Le dispositif doit me sécuriser un revenu complémentaire pour ma retraite. Il s’agit d’une très bonne expérience d’investissement Denormandie ».

Bien que la loi Denormandie offre de réels avantages, elle n’est pas exempte de défis. Les investisseurs doivent être prêts à affronter certaines difficultés :

• Gestion des travaux : la rénovation de biens anciens peut révéler des surprises. Il est crucial de bien évaluer l’étendue des travaux et de s’entourer de professionnels compétents pour éviter les surcoûts.
• Sélection du bien : tous les biens dans les zones éligibles ne sont pas forcément de bonnes affaires. Une étude de marché rigoureuse est nécessaire pour s’assurer de la rentabilité de l’investissement.
• Respect des critères fiscaux : pour bénéficier de la réduction d’impôt, il est essentiel de respecter les critères fixés par la loi, notamment en matière de travaux. Le non-respect de ces critères peut entraîner la perte des avantages fiscaux.

Sur la base des témoignages et de l’expérience des investisseurs, voici quelques conseils pratiques pour maximiser vos chances de succès avec la loi Denormandie :

• Bien choisir la localisation : optez pour une ville où la demande locative est solide, avec un potentiel de valorisation à long terme.
• Évaluer soigneusement les travaux : faites appel à des experts pour évaluer les coûts de rénovation et éviter les mauvaises surprises.
• S’entourer de professionnels : un architecte, un notaire et un gestionnaire de patrimoine peuvent vous aider à sécuriser votre investissement.
• Suivre de près les travaux : la gestion rigoureuse des travaux est cruciale pour respecter les délais et les budgets.
• Penser à long terme : la loi Denormandie est un investissement sur le long terme. Soyez patient et ne vous attendez pas à des gains immédiats.

En conclusion, les expériences d’investissement Denormandie montrent que ce dispositif peut offrir des opportunités intéressantes pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Chez Milea Patrimoine nous disposons des meilleurs programmes de défiscalisation immobilière comme la loi Denormandie. Cependant, comme tout investissement, il nécessite une préparation minutieuse et une gestion rigoureuse pour maximiser ses chances de succès. En suivant les conseils de ceux qui ont déjà emprunté ce chemin, vous serez mieux armé pour réussir votre propre projet.

Le déficit foncier survient lorsque les charges liées à la gestion, l’entretien, et les réparations d’un bien immobilier dépassent les revenus fonciers générés par ce bien. En d’autres termes, si vos dépenses liées à la propriété locative sont supérieures à vos loyers perçus, vous créez un déficit foncier.

Le déficit foncier se constitue principalement à partir de deux types de dépenses :

1. Les charges déductibles : Elles incluent les frais de gestion, les primes d’assurance, les taxes foncières, les intérêts d’emprunt (sous certaines conditions), ainsi que les travaux d’entretien, de réparation, et d’amélioration.
2. Les dépenses non déductibles : Il s’agit généralement des dépenses liées à la construction, à l’agrandissement ou à la reconstruction du bien.

La somme des charges déductibles est soustraite des revenus fonciers. Si le total de ces charges excède les revenus fonciers, le déficit qui en résulte peut-être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ainsi, le déficit foncier s’intègre parfaitement à un investissement locatif.

L’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années à venir.

Maximiser les avantages fiscaux liés à la déduction du déficit foncier nécessite une planification et une gestion rigoureuse de vos investissements immobiliers.

Voici quelques approches essentielles pour atteindre cet objectif :

L’une des méthodes les plus efficaces pour générer un déficit foncier est d’investir dans des programmes immobiliers anciens nécessitant des travaux importants.

Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers, ce qui permet de réduire rapidement l’imposition sur ces revenus.

Cependant, il est crucial de bien distinguer les travaux déductibles (entretien, réparation, amélioration) de ceux qui ne le sont pas (construction, agrandissement).

Planifiez vos travaux de manière à maximiser leur impact fiscal. Par exemple, si vous avez des revenus fonciers élevés une année, vous pouvez anticiper les travaux pour augmenter le déficit foncier cette même année et ainsi réduire votre impôt sur le revenu.

De plus, il est conseillé de répartir les travaux sur plusieurs années pour étaler le déficit foncier et optimiser son utilisation.

Dans la limite de 10 700 € par an, le déficit foncier peut être imputé directement sur votre revenu global.

Cela peut considérablement réduire votre impôt sur le revenu, surtout si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée. Au-delà de cette limite, le déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, ce qui permet d’optimiser la fiscalité de vos investissements immobiliers sur le long terme.

Ainsi, selon votre stratégie d’investissement, vous pouvez privilégier d’impacter immédiatement votre tranche marginale d’imposition, par exemple à 41% ou alors imputer vos futurs revenus fonciers (41% + prélèvements sociaux). Le choix dépendra de vos objectifs.

Toutes les charges ne sont pas déductibles de la même manière. Il est important de bien connaître les règles fiscales pour maximiser les déductions.

Par exemple, les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits que des revenus fonciers et ne peuvent pas créer ou augmenter un déficit foncier imputable sur le revenu global. En revanche, les travaux d’entretien et de réparation sont pleinement déductibles et peuvent générer un déficit foncier imputable.

Faire appel à un conseil immobilier permettra de déterminer vos objectifs d’investissement et également d’anticiper les flux.

Les économies fiscales réalisées grâce à la déduction du déficit foncier peuvent être réinvesties dans de nouveaux projets immobiliers, dans l’amélioration de votre patrimoine existant ou dans des investissements financiers afin de diversifier.

Cela vous permet non seulement de renforcer votre portefeuille immobilier, mais aussi de générer de nouveaux déficits fonciers et de continuer à bénéficier d’avantages fiscaux.

Bien que le déficit foncier soit un outil puissant pour réduire l’impôt sur le revenu, il comporte certains risques et pièges qu’il est important d’éviter :

• Ne pas anticiper les frais futurs : si vos revenus fonciers augmentent ou si vous réduisez vos travaux, votre déficit foncier peut disparaître, augmentant ainsi votre base imposable.
• Ne pas confondre travaux déductibles et non déductibles : comme mentionné plus haut, seules certaines catégories de travaux sont déductibles. Il est essentiel de bien les identifier pour éviter les mauvaises surprises fiscales.
• Ignorer les règles spécifiques aux SCI : si vous détenez vos biens via une société civile immobilière (SCI), les règles de déduction du déficit foncier peuvent être différentes. Il est recommandé de consulter un expert patrimonial comme Milea Patrimoine ou un fiscaliste pour bien comprendre les implications.

Un Monument Historique est un bien immobilier ou mobilier protégé en raison de son intérêt historique, artistique, architectural ou scientifique. Ce statut permet de conserver et de restaurer ces monuments dans les meilleures conditions, afin de les transmettre aux générations futures. En France, cette protection légale est régie par la loi de 1913 sur les monuments historiques. À ce jour, plus de 44 000 édifices bénéficient de cette appellation, répartis sur tout le territoire. Les Monuments Historiques se distinguent par leur grande diversité : châteaux, églises, cathédrales, ponts, fontaines, fortifications ou encore bâtiments industriels. Chacun raconte une partie de l’histoire de la France et constitue un élément précieux du patrimoine national.

Le tourisme lié aux Monuments Historiques ne se limite pas à une simple visite. Il s’agit d’une immersion dans le passé, d’une exploration des modes de vie anciens, et d’une admiration des prouesses architecturales de nos ancêtres. Chaque site a une histoire unique à raconter, que ce soit la splendeur des châteaux de la Renaissance, l’austérité des fortifications médiévales ou encore la majesté des cathédrales gothiques. Voici quelques exemples de sites emblématiques classés Monument Historique en France :

• Le Mont-Saint-Michel : ce joyau de l’architecture médiévale est l’un des sites les plus visités de France. Classé Monument Historique en 1874, il est également inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO. Véritable prouesse technique, le Mont-Saint-Michel semble flotter sur l’eau lors des grandes marées.
• Le Château de Versailles : symbole de la monarchie absolue, ce château est l’une des résidences les plus prestigieuses du monde. Classé Monument Historique dès 1862, il attire chaque année des millions de touristes venus admirer ses jardins à la française, ses vastes appartements royaux et la célèbre Galerie des Glaces.
• La Cathédrale Notre-Dame de Paris : chef-d’œuvre de l’architecture gothique, cette cathédrale a traversé les siècles et est devenue un emblème de la capitale française. Classée Monument Historique en 1862, Notre-Dame de Paris est également au cœur du patrimoine littéraire français grâce à l’œuvre de Victor Hugo.

Le tourisme autour des Monuments Historiques génère une prise de conscience quant à la nécessité de préserver ces témoins du passé. Les visites guidées, les expositions et les reconstitutions historiques permettent aux visiteurs de mieux comprendre l’importance de ces sites et d’apprécier le travail de conservation réalisé par les spécialistes. La protection des Monuments Historiques représente également un enjeu économique. Le tourisme culturel est un secteur clé pour l’économie locale, notamment dans les régions où les sites classés sont des moteurs de développement. Les retombées économiques profitent à l’hôtellerie, à la restauration, et aux artisans locaux.

Pour organiser un parcours autour des Monuments Historiques, plusieurs outils sont à disposition des voyageurs. Des applications mobiles, des sites internet spécialisés ainsi que les offices de tourisme proposent des itinéraires dédiés à la découverte des sites classés. Par exemple, le site officiel des Monuments Historiques offre une carte interactive qui recense les monuments protégés partout en France. De plus, certaines manifestations comme les Journées Européennes du Patrimoine ou la Nuit des Musées permettent de découvrir gratuitement de nombreux monuments classés, souvent fermés au public le reste de l’année. Pour une expérience encore plus enrichissante, il est conseillé de participer à des visites guidées qui permettent d’approfondir ses connaissances sur l’histoire du site et ses particularités architecturales. Ces visites sont souvent animées par des experts passionnés, capables de faire revivre les grandes époques de l’histoire à travers des anecdotes fascinantes.

Le tourisme des Monuments Historiques est bien plus qu’une simple visite. Il s’agit d’un véritable voyage dans le temps, une rencontre avec l’histoire et les trésors architecturaux qui façonnent l’identité de la France. En parcourant ces sites, les visiteurs découvrent une partie de leur propre héritage, tout en contribuant à la préservation de ces joyaux pour les générations futures. Que vous soyez passionné d’histoire, d’architecture ou simplement curieux, partir à la découverte des Monuments Historiques est une expérience unique, riche en émotions et en enseignements. Alors, préparez vos valises et laissez-vous emporter par ce patrimoine exceptionnel, témoin d’un passé glorieux et source d’inspiration pour l’avenir.

Avant de plonger dans les détails de la simulation, rappelons brièvement ce qu’est la loi Denormandie. Instituée en 2019, cette loi offre aux investisseurs une réduction d’impôt sur le revenu allant de 12 % à 21 % du montant de l’investissement (travaux inclus), selon la durée de la location du bien (6, 9 ou 12 ans). Ce dispositif s’adresse aux particuliers qui achètent un bien immobilier ancien dans certaines zones géographiques spécifiques, puis le rénovent pour le mettre en location.

La simulation loi Denormandie permet de prévoir et d’optimiser votre investissement immobilier. Elle vous aide à estimer :

• Le coût total du projet (achat + travaux).
• Le montant de la réduction d’impôt.
• La rentabilité nette de l’investissement.
• Les flux de trésorerie mensuels (revenus locatifs – charges).

Une simulation bien menée vous permet de vérifier si votre projet est financièrement viable et si les avantages fiscaux compensent les coûts engagés.

La première étape consiste à recueillir toutes les informations nécessaires sur votre projet :

• Le prix d’achat du bien immobilier : c’est le prix que vous paierez pour acquérir le bien.
• Le montant des travaux de rénovation : la loi impose que ces travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.
• Les frais annexes : incluez ici les frais de notaire, les frais d’agence, et autres coûts liés à l’acquisition du bien.
• La durée de la location : déterminez si vous souhaitez louer le bien pour 6, 9 ou 12 ans, ce qui impactera directement le pourcentage de la réduction d’impôt.

Le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement locatif :

• 12 % du montant investi pour une durée de 6 ans.
• 18 % pour 9 ans.
• 21 % pour 12 ans.

Pour calculer la réduction d’impôt, il vous suffit d’appliquer le pourcentage correspondant à la durée choisie au montant total de votre investissement (prix d’achat + montant des travaux). Exemple : Si vous investissez 200 000 € (150 000 € pour l’achat et 50 000 € pour les travaux) et que vous vous engagez à louer pour 9 ans, la réduction d’impôt sera de 18 % de 200 000 €, soit 36 000 €, répartis sur 9 ans, soit 4 000 € par an.

Pour évaluer la rentabilité de votre investissement en loi Denormandie, estimez le loyer que vous pouvez percevoir chaque mois. Tenez compte des prix du marché local et veillez à ne pas dépasser les plafonds de loyers imposés par la loi Denormandie. Ces plafonds varient selon la zone géographique où se situe le bien.

La rentabilité nette se calcule en soustrayant l’ensemble des charges des revenus locatifs, puis en ajoutant la réduction d’impôt. Ce calcul vous donnera une vision claire de la performance de votre investissement. Formule simplifiée Rentabilité nette = Revenus locatifs annuels − Charges annuelles + Réduction d’impôt annuelle

Une fois tous les éléments calculés, vous pouvez analyser les résultats pour voir si votre projet est rentable. Si la rentabilité nette est positive et suffisamment élevée, votre investissement est intéressant. Sinon, il peut être utile de revoir certains aspects du projet, comme le montant des travaux ou la zone d’investissement.

Il existe des simulateurs en ligne spécialement conçus pour la loi Denormandie. Ces outils vous permettent de saisir toutes les données relatives à votre projet et de générer automatiquement une estimation de la rentabilité et de la réduction d’impôt. Chez Milea Patrimoine nous réalisons des simulations complètes avec le logiciel Topinvest. Cela permet d’avoir une lecture simplifier des données. Ainsi, nous transmettons une vision complète et simplifiée avec le tableau de trésorerie : le tableau représente le détail des ressources (loyers bruts, l’incidence fiscale et sociale) et les emplois (charges, intérêts et assurances, l’apport).

Définition : L’apport personnel représente la somme que vous pouvez investir dans l’achat de votre bien immobilier sans recourir à un prêt. Cet argent peut provenir de vos économies, de la revente d’un bien, ou d’une aide familiale. Importance de l’apport personnel :

• Faciliter l’obtention de votre prêt immobilier.
• Réduire le montant emprunté et donc les intérêts à rembourser.
• Obtenir des conditions de prêt plus avantageuses (taux d’intérêt, durée).

En résumé, l’apport personnel est un élément clé dans le financement de votre bien immobilier d’habitation. Il influence non seulement la somme que vous devez emprunter, mais aussi les conditions du prêt et le coût total de votre crédit. Un apport personnel plus élevé peut vous offrir des avantages significatifs et vous aider à réaliser votre projet immobilier dans de meilleures conditions financières. Il est a noter que généralement la rentabilité de l’opération est meilleure avec un poids de la dette important notamment car les intérêts d’emprunt se déduisent des revenus locatifs. Il y a plusieurs variables à analyser. L’accompagnement par un expert immobilier vous permettra de trouver les bonnes solutions.

Le prêt immobilier est l’élément central du financement de votre bien immobilier. Il existe plusieurs types de prêts adaptés à différentes situations et objectifs.

• Le prêt amortissable : c’est le type de prêt le plus courant. Vous remboursez chaque mois une part du capital emprunté et des intérêts. Ce type de prêt offre une stabilité de remboursement, idéale pour ceux qui préfèrent des paiements prévisibles.

• Le prêt in fine : vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée du prêt, puis vous remboursez le capital à l’échéance. Il est souvent utilisé pour des investissements locatifs, en raison des avantages fiscaux. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs, ce qui peut réduire l’impôt sur les revenus fonciers. Il est essentiel de prévoir comment vous allez rembourser le capital à la fin du prêt, souvent grâce à une épargne ou à la vente d’un bien immobilier.
• Le prêt relais : idéal si vous achetez un nouveau bien avant de vendre l’ancien. Il vous permet de financer l’achat en attendant la vente. Il est généralement accordé pour une durée de 6 à 24 mois et le montant du prêt relais est souvent compris entre 60 % et 80 % de la valeur estimée de votre bien actuel. Vous pouvez rembourser uniquement les intérêts chaque mois, puis le capital une fois votre bien vendu, ou inclure une partie du capital dans les mensualités.

• Durée : Généralement, la durée d’un prêt varie entre 10 et 30 ans. Plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités sont réduites, mais le coût total du prêt augmente.
• Taux fixe ou variable : le taux fixe reste le même pendant toute la durée du prêt, alors que le taux variable peut fluctuer en fonction des indices de référence. De manière générale, les taux fixes (spécifiques à la France) sont préférés aux taux variables car ils permettent de connaitre à l’avance les effets de trésorerie.

Définition : le Prêt Action Logement, anciennement connu sous le nom de 1% logement, est un prêt à taux réduit destiné aux salariés des entreprises privées non agricoles employant au moins 10 personnes. Ce prêt est financé par la contribution des employeurs à l’effort de construction. Les avantages : le taux d’intérêt est attractif et le montant du prêt peut aller jusqu’à 40 000 euros, ce qui peut représenter une part significative de votre financement immobilier. La durée de remboursement est généralement de 20 ans, avec des modalités flexibles. Les conditions : Ce prêt est soumis à des plafonds de ressources, variables selon la composition du foyer et la zone géographique. Le prêt peut financer l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, mais aussi des travaux d’amélioration ou d’adaptation du logement. ous devez être salarié d’une entreprise cotisant au dispositif Action Logement, et le montant du prêt peut dépendre de l’ancienneté dans l’entreprise.

Définition : De nombreuses collectivités locales et régionales proposent des aides pour soutenir l’accession à la propriété. Ces aides peuvent varier considérablement en fonction de la région, du département ou de la commune. Comment accéder à ces aides :

• Se renseigner localement : il est important de se renseigner auprès des mairies, des conseils départementaux et régionaux, ainsi que des agences de l’habitat pour connaître les aides disponibles dans votre zone.
• Les conditions spécifiques : chaque aide locale ou régionale a ses propres critères d’éligibilité, souvent basés sur les revenus, le type de bien, et la situation familiale. Les conditions peuvent inclure des exigences spécifiques, comme la durée de résidence dans le bien.

L’assurance emprunteur : il s’agit d’une assurance qui couvre le remboursement de votre prêt immobilier en cas de décès, d’invalidité, ou d’incapacité de travail.

La réduction du coût : en choisissant une assurance alternative, vous pouvez souvent trouver des tarifs plus compétitifs, adaptés à votre profil et à vos besoins spécifiques, diminuant le coût total de votre prêt immobilier. Les garanties personnalisées : vous avez la possibilité de sélectionner des garanties plus adaptées à votre situation personnelle et professionnelle, offrant une couverture plus précise par rapport à vos risques particuliers. La négociation du taux : un taux d’assurance plus bas peut également signifier des économies substantielles sur la durée totale du prêt.

C’est le montant maximal qu’une banque est prête à vous prêter pour l’achat d’un bien immobilier. Cette capacité est basée sur vos revenus nets mensuels, vos charges récurrentes, et le taux d’endettement généralement accepté par les institutions financières. La capacité d’emprunt est généralement calculée en respectant un taux d’endettement maximum de 33% à 35% de vos revenus nets mensuels. Ce pourcentage est considéré comme une limite raisonnable pour s’assurer que l’emprunteur pourra rembourser son prêt tout en conservant une marge de manœuvre financière pour ses autres dépenses courantes.

Capacité d’emprunt = (Revenus nets mensuels−Charges mensuelles)×0.35

Les revenus nets mensuels : les revenus pris en compte incluent les salaires nets, les revenus locatifs, les pensions, et autres revenus réguliers et stables. Les charges mensuelles : les charges comprennent les mensualités des crédits en cours (crédit à la consommation, crédit auto, etc.), les loyers (si vous êtes locataire), les pensions alimentaires, et autres dépenses obligatoires. Le taux d’endettement : le taux d’endettement recommandé est généralement de 33% à 35%. Dans certains cas spécifiques, les banques peuvent accepter un taux d’endettement plus élevé, surtout si vous avez des revenus importants ou des garanties solides.

En conclusion, financer l’achat d’un bien immobilier demande une planification soigneuse et une connaissance approfondie des diverses options disponibles. En combinant apport personnel, prêts adaptés, aides financières, et en faisant appel à des professionnels comme les courtiers, vous pouvez optimiser votre financement et réaliser votre projet immobilier dans les meilleures conditions. N’hésitez pas à comparer les offres et à consulter des experts pour faire les meilleurs choix financiers.