Les biens immobiliers anciens, nécessitant des travaux de rénovation ou de réhabilitation, sont éligibles au déficit foncier. Ces biens doivent être destinés à la location meublée et non meublée, et les travaux doivent viser à améliorer le confort ou à rénover le logement pour le rendre habitable. Voici un aperçu détaillé des types de biens locatifs anciennement construits qui peuvent bénéficier de ce dispositif.

Ces propriétés, souvent situées en périphérie des centres urbains ou dans des villages, nécessitent une rénovation complète. Les travaux peuvent inclure :

• La mise aux normes des installations électriques : remplacement des installations obsolètes pour répondre aux standards actuels de sécurité.
• La rénovation de la toiture : la réfection des toitures peut être indispensable pour prévenir les infiltrations d’eau et assurer la durabilité de la structure.
• La réfection des façades et des structures : restaurer les murs extérieurs, les fondations et autres éléments structurels pour préserver l’intégrité du bâtiment.
• La modernisation des espaces de vie : réaménagement des espaces intérieurs pour optimiser l’utilisation de l’espace, améliorer l’isolation sonore et thermique, et moderniser les installations de cuisine et de salle de bain.
• La conservation des éléments architecturaux d’origine : maintenir et restaurer les caractéristiques historiques telles que les cheminées, les moulures, les escaliers en bois et autres éléments architecturaux distinctifs.

Les Secteurs Sauvegardés et les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) sont des zones définies par l’État pour préserver le patrimoine immobilier historique et architectural de certaines zones urbaines ou rurales. L’objectif principal est de maintenir l’authenticité des lieux tout en permettant leur modernisation et leur réhabilitation pour une utilisation contemporaine.

Les immeubles situés dans ces zones, souvent des bâtiments ayant une valeur architecturale ou historique significative, peuvent bénéficier du déficit foncier pour les travaux suivants :

• La restauration des façades : les travaux visant à restaurer les façades endommagées ou usées par le temps sont éligibles. Cela peut inclure le nettoyage, la réparation ou le remplacement des éléments décoratifs et des matériaux d’origine.
• La réfection des toitures : les travaux de réfection des toitures pour réparer les fuites, remplacer les tuiles ou ardoises endommagées, et assurer l’étanchéité du bâtiment sont également éligibles.
• La rénovation des éléments architecturaux d’époque : les restaurations visant à préserver ou à remettre en état des éléments architecturaux spécifiques tels que les corniches, les balustrades, les fenêtres à meneaux, les volets, et autres caractéristiques distinctives de l’époque de construction.

Ces travaux doivent respecter des règles strictes pour conserver l’apparence et l’intégrité historique du bâtiment, ce qui peut nécessiter l’utilisation de techniques et de matériaux traditionnels.

Ces bâtiments bénéficient de réglementations spécifiques pour leur préservation. Bien que les réglementations soient strictes, les dépenses de restauration pour ces biens peuvent générer des déficits fonciers significatifs. Les types de travaux éligibles incluent :

• La restauration extérieure et intérieure : les travaux peuvent inclure la réhabilitation des façades, des toitures, des planchers, des plafonds, et des murs intérieurs, souvent avec l’aide de spécialistes en restauration du patrimoine.
• Le réaménagement des espaces : l’intérieur des bâtiments peut être réaménagé pour répondre aux normes de confort moderne tout en respectant l’architecture originale. Cela peut inclure la mise à jour des systèmes de chauffage, de plomberie, et d’électricité.
• La préservation des décorations et des détails architecturaux : les fresques, les moulures, les escaliers en bois sculpté, les cheminées en marbre, et d’autres éléments décoratifs doivent être préservés et restaurés, ce qui nécessite des artisans qualifiés.

Les biens immobiliers nécessitant une réhabilitation pour être transformés en logements locatifs sont également éligibles au dispositif du déficit foncier. Ces transformations doivent respecter les normes de décence et de confort définies par la législation, afin de garantir des conditions de vie acceptables pour les futurs locataires. Voici un aperçu détaillé des types de biens concernés et des travaux éligibles :

Les projets de transformation de lofts ou d’ateliers en habitations impliquent souvent des travaux considérables. Les caractéristiques typiques et les travaux éligibles comprennent :

• L’installation de systèmes de chauffage : un chauffage adéquat est essentiel pour rendre ces espaces habitables. Cela peut inclure l’installation de radiateurs, de systèmes de chauffage central, ou de planchers chauffants.
• La création de salles de bains et de cuisines : la transformation en logements nécessite la création de ces pièces essentielles, incluant la plomberie, l’installation de sanitaires, de douches ou de baignoires, ainsi que la mise en place de cuisines fonctionnelles avec évier, plaques de cuisson, et rangements.
• L’isolation thermique et acoustique : les travaux d’isolation sont cruciaux pour améliorer le confort des futurs locataires, réduire les coûts énergétiques et se conformer aux normes de performance énergétique.
• L’aménagement des espaces intérieurs : réaménagement des espaces pour optimiser la distribution des pièces, création de chambres, salons, et zones de stockage.
• La mise aux normes électriques : les installations électriques doivent être modernisées pour répondre aux normes actuelles, incluant la mise en place de tableaux électriques conformes, prises, et interrupteurs.

Ces projets permettent de créer des logements modernes et attrayants dans des bâtiments ayant souvent une architecture unique, augmentant ainsi leur valeur locative et patrimoniale.  

La transformation d’anciennes fermes ou granges en logements modernes représente une opportunité unique, particulièrement dans les zones rurales attractives. Les travaux éligibles comprennent :

• La réhabilitation des structures : consolidation des fondations, des murs, et des charpentes pour garantir la sécurité et la durabilité du bâtiment.
• La rénovation de la toiture : remplacement ou réparation des toitures pour assurer l’étanchéité et l’isolation du bâtiment, souvent en utilisant des matériaux traditionnels pour conserver le caractère historique.
• L’installation de systèmes modernes : mise en place de systèmes de chauffage, de plomberie, et d’électricité modernes pour répondre aux besoins des habitants.
• Création d’espaces habitables : transformation des anciens espaces agricoles en pièces habitables, telles que chambres, salons, cuisines, et salles de bains. Cela peut inclure la création de mezzanines, de grandes ouvertures vitrées pour plus de lumière naturelle, et d’espaces de vie ouverts.
• Aménagement des extérieurs : travaux sur les cours, jardins, et autres espaces extérieurs pour créer des zones de loisirs agréables et améliorer l’attrait du logement.

Ces transformations permettent de redonner vie à des bâtiments souvent abandonnés, tout en préservant leur caractère historique et en apportant du confort moderne.

Les biens immobiliers vacants ou jugés inhabitables avant travaux peuvent bénéficier du dispositif de déficit foncier une fois rénovés pour être loués. Ce type de projet peut transformer des espaces inutilisables en logements attractifs tout en offrant des avantages fiscaux significatifs.

Les logements considérés comme insalubres nécessitent des travaux de mise en conformité pour les rendre habitables. Les caractéristiques typiques et les travaux éligibles comprennent :

• L’assainissement : la mise en conformité des réseaux d’eau et d’assainissement est essentielle pour assurer la salubrité des logements. Cela peut inclure la réparation ou le remplacement des canalisations, l’installation de systèmes de drainage adéquats et la gestion des eaux usées.
• La mise aux normes électriques : les installations électriques doivent être modernisées pour répondre aux normes de sécurité actuelles. Cela peut inclure le remplacement des câbles, la mise en place de disjoncteurs modernes et l’installation de prises de courant conformes.
• L’isolation thermique : les travaux d’isolation thermique visent à améliorer l’efficacité énergétique du logement. Cela inclut l’isolation des murs, des toits et des sols, ainsi que l’installation de fenêtres à double vitrage pour réduire les pertes de chaleur.
• La réfection des murs et plafonds : les travaux de rénovation peuvent inclure la réparation des fissures, le replâtrage des murs et la remise en état des plafonds endommagés.
• L’amélioration des conditions de vie : l’installation de systèmes de chauffage, la création de salles de bains et de cuisines modernes et l’amélioration de la ventilation sont également des aspects cruciaux pour rendre un logement insalubre habitable.

La transformation d’immeubles de bureaux en logements est un projet souvent coûteux mais rentable. Les travaux nécessaires pour ces transformations peuvent générer des déficits fonciers importants. Les types de travaux éligibles incluent :

• La reconfiguration des espaces : la transformation des espaces de bureaux en espaces habitables nécessite une reconfiguration complète de la disposition intérieure. Cela inclut la création de chambres, de salons, de cuisines et de salles de bains.
• La mise aux normes résidentielles : les systèmes de chauffage, de plomberie, et d’électricité doivent être adaptés aux normes résidentielles. Cela peut inclure l’installation de systèmes de chauffage central, la mise en place de cuisines et de salles de bains entièrement équipées et la mise à jour des installations électriques pour répondre aux besoins des logements modernes.
• L’isolation et efficacité énergétique : comme pour les logements insalubres, l’isolation thermique et acoustique est essentielle. L’isolation des murs, des sols et des plafonds, ainsi que l’installation de fenêtres à double vitrage, sont des travaux nécessaires pour améliorer l’efficacité énergétique des nouveaux logements.
• La modernisation des infrastructures : les immeubles de bureaux peuvent nécessiter des mises à jour significatives des infrastructures pour répondre aux exigences des habitations. Cela inclut l’installation d’ascenseurs adaptés aux normes résidentielles, l’amélioration des accès pour les personnes à mobilité réduite et la création d’espaces communs tels que des halls d’entrée et des espaces de rangement.

Investir dans des biens immobiliers éligibles au déficit foncier permet non seulement de préserver et valoriser le patrimoine immobilier, mais aussi de bénéficier de déductions fiscales avantageuses. En choisissant le bon bien immobilier dans l’ancien, situé dans un secteur sauvegardé ou nécessitant des travaux de réhabilitation, vous pouvez optimiser votre stratégie d’investissement tout en contribuant à la revitalisation du parc immobilier français. N’oubliez pas de consulter un conseiller fiscal ou un expert en immobilier pour maximiser les avantages de votre investissement en déficit foncier et garantir la conformité aux réglementations en vigueur. Nous vous conseillons d’avoir une vision complète en analysant le coût des biens et en comparant les programmes immobiliers dans l’ancien rénové.

Dans les années 1960, la France connaît une période de modernisation rapide qui menace de nombreux quartiers historiques. Conscient de l’importance de préserver le patrimoine architectural, André Malraux propose une loi visant à protéger et restaurer les bâtiments historiques tout en revitalisant les centres-villes. La loi Malraux est adoptée le 4 août 1962, permettant aux propriétaires de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés de bénéficier d’avantages fiscaux pour les travaux de restauration. Comme nous allons le voir, l’évolution de la loi Malraux a eu des conséquences.

La loi Malraux a eu un impact significatif sur la préservation du patrimoine architectural français. Grâce à l’évolution de la loi Malraux, cette dernière a permis la restauration de nombreux bâtiments historiques, contribuant ainsi à la revitalisation des centres-villes. Ces rénovations ont non seulement préservé le patrimoine culturel, mais ont aussi favorisé le développement économique local en attirant des touristes et en améliorant la qualité de vie des résidents.

La première étape du processus de rénovation sous la loi Malraux consiste à identifier un bien immobilier éligible. Pour être éligible, le bien doit être situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) ou dans un secteur sauvegardé. Ces zones sont définies par les autorités pour protéger et mettre en valeur le patrimoine architectural et urbain. La localisation du bien est cruciale car seule une propriété située dans ces zones peut bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Malraux.

Site Patrimonial Remarquable (SPR) : Ces sites regroupent des quartiers, des ensembles d’immeubles, des lieux ou des espaces qui présentent un caractère historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager remarquable.

Secteurs sauvegardés : Ces zones, créées avant les SPR, sont également destinées à protéger le patrimoine historique et architectural. Elles sont généralement situées dans les centres-villes historiques et ont des règles de protection très strictes.

Avant de commencer les travaux de rénovation, il est indispensable d’obtenir les autorisations administratives nécessaires. Cette étape garantit que les travaux respecteront les exigences patrimoniales et architecturales spécifiques à la zone concernée.

Architectes des Bâtiments de France (ABF) : Ces experts sont chargés de veiller à la conservation et à la mise en valeur du patrimoine. Ils doivent donner leur accord pour tout projet de rénovation dans un SPR ou un secteur sauvegardé. Leur rôle est de s’assurer que les travaux proposés respectent les normes et les caractéristiques architecturales historiques.

Dossier de demande : Le propriétaire doit préparer un dossier détaillé décrivant les travaux prévus. Ce dossier inclut généralement des plans, des descriptifs des travaux, et des photographies. Il doit être soumis à l’ABF pour examen.

Délais et approbation : Le processus d’approbation peut prendre plusieurs semaines à plusieurs mois. Une fois que l’autorisation est accordée, les travaux peuvent débuter.

Une fois les autorisations obtenues, les travaux de rénovation peuvent débuter. Ceux-ci doivent respecter les contraintes architecturales et patrimoniales imposées par les autorités pour garantir la préservation du caractère historique du bien.

• Sélection des entreprises : Il est recommandé de faire appel à des entreprises spécialisées dans la rénovation de bâtiments historiques. Ces professionnels sont familiarisés avec les techniques et les matériaux nécessaires pour respecter les normes patrimoniales.
• Respect des normes : Les travaux doivent se conformer aux directives établies par l’ABF. Cela peut inclure l’utilisation de matériaux spécifiques, le respect des techniques de construction traditionnelles, et la préservation des éléments architecturaux d’origine.
• Suivi et contrôle : Les autorités patrimoniales peuvent effectuer des inspections pour s’assurer que les travaux sont réalisés conformément aux autorisations délivrées. Des modifications peuvent être exigées en cours de chantier si les travaux ne respectent pas les normes établies.

Évidemment, les travaux peuvent être réalisés par des promoteurs immobiliers. Cela vous permettra de déléguer cette partie.

Après l’achèvement des travaux de rénovation, le propriétaire peut bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Malraux. Les dépenses engagées pour la rénovation sont déductibles des revenus fonciers, ce qui permet de réduire significativement l’impôt sur le revenu.

• Éligibilité des dépenses : Seules les dépenses directement liées aux travaux de rénovation sont éligibles. Cela inclut les coûts de main-d’œuvre, les matériaux, et éventuellement les honoraires des architectes.
• Déclaration des dépenses : Le propriétaire doit déclarer les dépenses éligibles dans sa déclaration de revenus fonciers. Une documentation précise, incluant les factures et les justificatifs des travaux, est nécessaire pour bénéficier de la déduction fiscale.
• Avantage fiscal : La déduction des dépenses de rénovation peut entraîner une réduction significative de l’impôt sur le revenu, rendant l’investissement plus attractif financièrement. L’avantage fiscal est proportionnel aux montants investis et peut être étalé sur plusieurs années en fonction des dépenses engagées.

La loi Malraux est un outil puissant pour la préservation du patrimoine architectural français. En combinant des avantages fiscaux attractifs avec des exigences strictes de rénovation, elle contribue à la revitalisation des centres-villes historiques et à la valorisation du patrimoine culturel. L’évolution de la loi Malraux au fil des années démontre sa capacité à s’adapter aux nouvelles réalités et à continuer à jouer un rôle crucial dans la protection de notre héritage architectural.

Les monuments historiques représentent une partie précieuse de notre héritage culturel. En investissant dans ces biens immobiliers, vous contribuez à la préservation de l’histoire tout en bénéficiant de plusieurs avantages financiers :

Les biens classés en monuments historiques sont souvent rares et possèdent un caractère unique qui les distingue des autres propriétés immobilières. Cette rareté augmente leur valeur au fil du temps :

• Appréciation de la valeur : Les monuments historiques sont généralement situés dans des emplacements privilégiés, ce qui contribue à leur valorisation continue.
• Attraction pour les acheteurs et les locataires : Ces propriétés attirent des acheteurs et des locataires intéressés par l’histoire, l’architecture et l’authenticité, assurant ainsi une demande constante et stable.

Investir dans les monuments historiques nécessite une approche méthodique mais aussi d’être bien informé. Voici nos conseils immobiliers avec les étapes clés à suivre pour réussir votre investissement :

Étape 1 : Identification du bien : Cherchez des propriétés classées ou inscrites au registre des monuments historiques. L’objectif sera de choisir le bon programme immobilier. Ces biens peuvent être trouvés dans des centres-villes historiques, des régions touristiques ou des zones rurales avec une histoire riche. Toutefois, ce marché est en fort développement notamment en raison de la loi climat et résilience. La préservation des biens architecturaux en les mettant aux normes énergétiques est poussée par les pouvoirs publics. Les promoteurs immobiliers spécialisés dans la réhabilitation de bâtiments anciens proposent des opérations clés en main.

Étape 2 : Étude de la faisabilité. Cela passe par l’évaluation de l’état du bâtiment et des travaux de restauration nécessaires. Il est essentiel de comprendre l’ampleur des travaux pour estimer les coûts et les délais. La consultation d’experts en rénovation de monuments historiques pour obtenir des conseils précis et des devis réalistes sera nécessaire.

Si vous choisissez un bien proposé par un promoteur, vous n’aurez pas à gérer cette étape.

Étape 3 : Financement et avantages fiscaux : Cette étape consiste à monter un plan de financement solide. Les travaux de rénovation peuvent être coûteux, mais les incitations fiscales disponibles peuvent les rendre beaucoup plus abordables. D’autant plus, qu’après la période COVID et la forte inflation, les coûts des travaux ont fortement monté. En tant que particulier il peut être difficile de trouver des entrepreneurs compétents et qualifiés dans la rénovation de bâtiments historiques.

Nous vous conseillons de bien comprendre les mécanismes fiscaux associés aux Monuments Historiques.

Étape 4 : Rénovation et valorisation : La qualité des travaux est essentielle pour la conservation du bien et pour respecter les normes patrimoniales. Ainsi, il convient d’engager des artisans et des entreprises spécialisées dans la restauration de bâtiments historiques. Vous devez également respecter les obligations liées à la conservation et à la restauration des monuments historiques, en suivant les recommandations des architectes des bâtiments de France.

Étape 5 : Gestion et rentabilité :

Une fois les travaux terminés, vous devez louer le bien en nu pendant une période de 3 ans. Passé ce délai, vous pourrez décider de le louer en meublé ou de le vendre. Il conviendra de vous faire accompagner pour optimiser la situation selon vos objectifs. Par exemple, la transmission permettra une optimisation fiscale immobilière maximale.

Nous sommes fiers de partager les expériences de nos clients qui ont investi dans des monuments historiques :

Martine et Philippe:

“Investir dans un monument historique a été une aventure passionnante. Grâce aux conseils avisés de notre conseiller en gestion de patrimoine, nous avons pu bénéficier d’avantages fiscaux considérables tout en contribuant à la préservation d’un bâtiment emblématique de notre région.”

Madame Lefebvre :

“Investir dans un monument historique m’a permis de bénéficier de réductions fiscales que je n’aurais jamais imaginées. De plus, savoir que je contribue à la préservation du patrimoine culturel de ma région est extrêmement gratifiant. Le soutien et l’expertise du cabinet ont été essentiels tout au long du processus.”

Par conséquent, investir dans les monuments historiques offre une occasion exceptionnelle d’allier amour du patrimoine et gains financiers. En bénéficiant des avantages fiscaux et en valorisant des biens immobiliers exceptionnels, vous pouvez construire un patrimoine solide tout en contribuant à la préservation de notre héritage culturel. Pour toute question ou pour discuter de votre projet d’investissement, n’hésitez pas à nous contacter. Nous serions ravis de vous accompagner dans cette aventure enrichissante.

Retrouvez également nos conseils pour investir en Déficit Foncier ou pour investir en loi Malraux.

Le déficit foncier apparaît lorsque vos charges déductibles (travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt, assurances, taxes foncières, etc.) sont supérieures aux loyers perçus.

Cela peut sembler négatif, mais en réalité, c’est une opportunité fiscale :

• Le déficit réduit vos revenus fonciers imposables.
• Vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € par an de votre revenu global (21 400 € sous conditions liées à la performance énergétique).
• Le surplus non utilisé peut être reporté sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Pour profiter pleinement de ce dispositif, certaines conditions doivent être respectées :

• Régime réel obligatoire (pas de micro-foncier).
• Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l’imputation du déficit.
• Les charges doivent être effectivement supérieures aux loyers.
• Le bien doit être loué en résidence principale (location nue, non meublée).

Savoir comment gérer un investissement en déficit foncier demande une planification et une gestion rigoureuses. Voici quelques recommandations pour tirer le meilleur parti de votre investissement locatif :

Pour optimiser votre investissement immobilier, profitez au maximum des opportunités de déduction fiscale en planifiant minutieusement vos travaux et en documentant toutes les dépenses associées à votre bien immobilier. Les charges déductibles peuvent comprendre :

• Les frais de gestion immobilière.
• Les intérêts d’emprunt.
• Les primes d’assurance.
• Les dépenses de réparation et d’entretien.
• Les taxes foncières. En maximisant ces charges, vous réduisez vos revenus fonciers imposables, ce qui peut diminuer votre impôt global.

Les plafonds et conditions peuvent évoluer. Restez informé des mises à jour fiscales pour adapter votre stratégie.

En conclusion, le déficit foncier est une stratégie d’investissement immobilier puissante qui peut considérablement réduire votre charge fiscale tout en augmentant la valeur de votre patrimoine. En suivant les conseils de cet article, vous serez en mesure de gérer efficacement votre investissement en déficit foncier, maximiser vos économies d’impôts et améliorer votre rendement locatif.

N’hésitez pas à consulter un conseiller patrimonial et fiscal pour des conseils personnalisés et adaptés à votre situation pour trouver un programme immobilier. Investir en déficit foncier demande une certaine expertise, mais avec la bonne approche, les avantages peuvent être considérables.

Contacter un conseiller immobilier pour une étude personnalisée.

La loi Denormandie cible les centres-villes de taille moyenne ayant des besoins significatifs en matière de rénovation de l’habitat. Ces zones sont définies par arrêté ministériel et couvrent environ 222 communes en France. L’objectif est de revitaliser les centres urbains en encourageant les investissements dans la rénovation des logements anciens. Les communes éligibles se répartissent principalement en trois catégories :

• Villes moyennes : nous les appelons les métropoles régionales. Elles ont connu un engouement après la crise du COVID. Il s’agit d’agglomérations de taille intermédiaire proche d’une grande ville telles que Tours, Angers ou Limoges.
• Petites villes : communes de plus petites tailles comme Sarlat, Bergerac ou Lunéville.
• Communes en revitalisations : Zones ayant signé des conventions de revitalisation du territoire, souvent situées dans des zones rurales ou semi-rurales.

Retrouvez la liste officielle des villes éligibles sur le site du Ministère de l’Économie.

Le potentiel de valorisation est un critère clé. Investir dans des zones où les prix de l’immobilier sont en hausse ou où une forte demande locative existe peut garantir un bon retour sur investissement. Recherchez des villes en développement avec des projets de rénovation urbaine et des infrastructures en expansion.

La création de valeur proviendra également des travaux de rénovation réalisés à la fois sur les parties communes et privatives. Une analyse du prix par rapport à l’existant sera également nécessaire à réaliser avec une simulation.

L’attractivité touristique peut grandement augmenter l’attrait d’une zone pour les investisseurs immobiliers. Les villes touristiques attirent non seulement les touristes mais aussi les investisseurs cherchant à capitaliser sur les locations saisonnières.

Les zones touristiques comme la Côte d’Azur, les Alpes ou les régions viticoles attirent des visiteurs tout au long de l’année. Les propriétés dans ces zones peuvent générer des revenus élevés grâce aux locations saisonnières, surtout pendant les périodes de pointe touristique.

Investir dans des zones avec des projets de développement touristique en cours peut être très bénéfique. L’amélioration des infrastructures touristiques, comme les nouveaux hôtels, attractions et services, peut augmenter la valeur des propriétés environnantes et attirer davantage de visiteurs et d’investisseurs.

Voici notre classement des zones d’investissement Denormandie les plus attractives en 2025, basé sur les critères de valorisation immobilière, dynamisme économique et attractivité touristique :

Tours :

• Potentiel de valorisation : Haut
• Dynamisme économique : fort
• Attractivité touristique : Modérée
• Données chiffrées : Prix moyen au m² : 2 300 €, augmentation de 5% en 2023

Angers :

• Potentiel de valorisation : Très haut
• Dynamisme économique : Fort
• Attractivité touristique : Modérée
• Données chiffrées : Prix moyen au m² : 2 500 €, augmentation de 6% en 2023.

Limoges :

• Potentiel de valorisation : Moyen
• Dynamisme économique : Modéré
• Attractivité touristique : Faible
• Données chiffrées : Prix moyen au m² : 1 700 €, augmentation de 3% en 2023.

Sarlat :

• Potentiel de valorisation : Haut
• Dynamisme économique : Modéré
• Attractivité touristique : Très haute
• Données chiffrées : Prix moyen au m² : 2 100 €, augmentation de 4% en 2023.

Bergerac :

• Potentiel de valorisation : Moyen
• Dynamisme économique : Modéré
• Attractivité touristique : Haute
• Données chiffrées : Prix moyen au m² : 1 900 €, augmentation de 4% en 2023.

Déterminer vos objectifs d’investissement est une étape cruciale avant de choisir une zone pour investir dans un programme immobilier sous la loi Denormandie. Posez-vous la question suivante : recherchez-vous un rendement locatif immédiat ou une valorisation immobilière à long terme ?

Rendement locatif immédiat : si votre objectif principal est de générer des revenus réguliers dès le départ, vous devrez cibler des zones où la demande locative est forte. Ces zones sont souvent caractérisées par une forte population étudiante, une proximité avec les centres d’affaires ou des zones touristiques. Par exemple, des villes universitaires ou des quartiers proches des hubs de transport offrent généralement une forte demande de location, assurant ainsi un taux d’occupation élevé et des revenus stables.

Valorisation à long terme : Si vous visez une plus-value à long terme, il est préférable de se concentrer sur des zones en développement ou en cours de revitalisation. Ces zones peuvent ne pas offrir un rendement locatif élevé immédiatement, mais elles ont un potentiel de valorisation significatif à mesure que les infrastructures se développent et que la demande immobilière augmente. Des investissements publics ou privés dans la région, tels que de nouveaux projets de transport, des centres commerciaux ou des rénovations urbaines, peuvent être des indicateurs d’un potentiel de croissance future.

Nous proposons également d’autres dispositifs fiscaux :

• La loi Malraux : il y a des similitude avec la loi Denormandie mais la réduction d’impôt est de 30% sur le montant des travaux à déclarer l’année d’appels de fonds.
• Le Monument Historique : l’objectif sera une protection du patrimoine avec un bien qui sera classé ou inscrit.
• Le Déficit Foncier : c’est un dispositif de droit commun. Il s’agit de la niche fiscale la plus intéressante en termes d’efficacité.

Chaque investissement comporte des risques, et il est essentiel d’évaluer votre tolérance au risque avant de choisir une zone d’investissement.

Potentiel de croissance élevé : Les zones avec un fort potentiel de croissance peuvent offrir des rendements importants, mais elles sont souvent associées à des risques plus élevés. Ces risques peuvent inclure des fluctuations des prix de l’immobilier, des incertitudes économiques locales, ou des retards dans les projets de développement. Il est important de vous assurer que votre tolérance au risque est en adéquation avec ces éventualités. Par exemple, investir dans une zone en cours de revitalisation urbaine peut promettre des gains importants, mais le succès dépendra de la réalisation effective des projets prévus et de l’augmentation de la demande immobilière.

Stratégie d’investissement : une stratégie plus conservatrice pourrait impliquer l’investissement dans des zones déjà établies avec une demande locative stable, où les risques sont plus faibles mais les rendements potentiels le sont aussi. En revanche, une stratégie agressive pourrait viser des zones émergentes, avec des risques plus élevés mais des opportunités de valorisation plus importantes. Assurez-vous d’adapter votre stratégie à votre profil de risque personnel.

Investir dans une zone où la qualité de vie est élevée peut être un facteur déterminant pour attirer des locataires de qualité et stabiliser votre investissement immobilier Denormandie . La qualité de vie dans une région est influencée par plusieurs facteurs :

Infrastructure : Les zones avec de bonnes infrastructures, comme des réseaux de transport efficaces, des routes bien entretenues, et des équipements publics de qualité, attirent généralement plus de locataires. Les infrastructures améliorent non seulement la qualité de vie mais aussi la valeur de l’immobilier.

Services de santé : La proximité des hôpitaux, des cliniques et des pharmacies est cruciale pour beaucoup de locataires, en particulier pour les familles et les personnes âgées. Une bonne accessibilité aux services de santé peut donc être un atout majeur.

Éducation : La présence de bonnes écoles et d’universités attire les familles et les étudiants, augmentant ainsi la demande locative. Les zones avec des institutions éducatives réputées tendent également à avoir une population plus stable et à long terme.

Loisirs et culture : Des zones avec une riche offre culturelle (théâtres, musées, cinémas) et de loisirs (parcs, centres sportifs, restaurants) sont souvent très prisées. Ces éléments contribuent à une meilleure qualité de vie et rendent une zone plus attractive pour les locataires potentiels.

Pour maximiser les chances de succès de votre investissement immobilier sous la loi Denormandie, il est fortement recommandé de consulter des professionnels. Ces experts peuvent fournir des conseils précieux et des informations spécifiques sur le marché local.

En suivant ces conseils et en choisissant judicieusement votre zone d’investissement, vous pourrez tirer le meilleur parti de la loi Denormandie et optimiser votre rendement tout en contribuant à la revitalisation des centres-villes français. Bonne chance dans vos investissements immobiliers Denormandie !

La restauration de monuments historiques consiste à :

• rénover l’architecture et les façades,
• conserver et protéger les œuvres d’art,
• intégrer des technologies modernes (sécurité, climatisation, désenfumage),
• sensibiliser le public à l’histoire et à la valeur culturelle du bâtiment.

Chaque opération est encadrée par un architecte des bâtiments de France (ABF) et validée par la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC). C’est également la raison pour laquelle nous travaillons uniquement avec les meilleurs promoteurs immobiliers spécialisés dans la restauration pour garantir la réussite des projets.

• Sauvegarde des boiseries et escaliers classés,
• Restauration de la bibliothèque et es fresques,
• Conservation d’oeuvres d’art (monument funéraire du cardinal de Bérulle).

L’un des atouts majeurs d’un investissement en Monument Historique réside dans la déduction fiscale des travaux de restauration.

• Travaux sur parties communes et privatives : déductibles des revenus fonciers, sans plafond.
• Pas de limite d’investissement : la loi Monument Historique offre une défiscalisation totale des montants engagés.
• Création de valeur immobilière : rénovation complète = patrimoine rare et recherché.

Exemple : un investisseur peut déduire 100 % des coûts de restauration des revenus imposables, ce qui réduit considérablement son imposition.

Les travaux de restauration en Monument Historique offrent une double opportunité :

• Participer activement à la préservation du patrimoine français,
• Profiter d’une optimisation fiscale puissante et rare.

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L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) est un organisme public français qui a pour mission de favoriser l’amélioration du parc de logements privés existants. Créée en 1971, elle intervient notamment en accordant des aides financières aux propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés pour la réalisation de travaux de rénovation, d’adaptation et d’amélioration énergétique.

Pour bénéficier d’une subvention ANAH, vous devez respecter certaines conditions, notamment :

• • Être propriétaire occupant, bailleur ou copropriétaire d’un logement situé en France.
  • Occuper le logement à titre de résidence principale (sauf pour les bailleurs et les copropriétés).
  • Avoir des ressources inférieures à un certain plafond.
  • Réaliser des travaux éligibles aux aides de l’ANAH.

Le délai d’instruction des demandes de subvention ANAH est variable en fonction du type de travaux et de la complexité du dossier. Une fois votre demande validée, vous recevrez un accord de subvention et les fonds seront versés sur votre compte bancaire après la réalisation des travaux.

Oui, dans certains cas, les subventions de l’ANAH peuvent se cumuler avec des dispositifs de défiscalisation immobilière. Cela concerne particulièrement des régimes comme le monument historique, le déficit foncier ou la nue-propriété, lorsque les travaux de rénovation engagés sont éligibles aux aides de l’ANAH. Ce cumul permet de bénéficier à la fois d’un soutien financier direct (subvention pour vos travaux) et d’un avantage fiscal (réduction ou déduction d’impôts).

Par exemple, un propriétaire investissant dans un immeuble ancien classé ou situé en secteur sauvegardé peut profiter d’une subvention ANAH pour certains travaux de rénovation, tout en optimisant son imposition via la loi Malraux. Cette synergie rend l’investissement immobilier ancien encore plus attractif. Toutefois, il est indispensable de vérifier au cas par cas les conditions d’éligibilité et la compatibilité entre les dispositifs.

La restauration d’un monument historique implique généralement des travaux de rénovation importants et complexes, respectant des règles architecturales strictes. Ces travaux peuvent s’étendre sur plusieurs années et engendrer des coûts élevés, parfois supérieurs aux estimations initiales. Des imprévus peuvent survenir, augmentant encore les dépenses. Ainsi, lors d’une opération réalisée par un promoteur, le risque de dépassement travaux est beaucoup plus faible que lors d’un investissement seul. Il pourrait s’agir d’une alternative pour contrer ce risque.

Comme pour tout investissement immobilier, les monuments historiques sont également soumis aux fluctuations du marché immobilier. Les valeurs des biens immobiliers peuvent augmenter ou diminuer en fonction de facteurs économiques, sociaux et politiques, ce qui peut influencer la rentabilité de l’investissement. De plus, contrairement à la loi Malraux qui dépend d’une zone géographique précise, les conditions d’aides fiscales du Monument Historique dépendent du bien qui doit être classé ou inscrit.

Ainsi, revendre un monument historique peut s’avérer plus difficile en raison de la spécificité du bien et du nombre restreint d’acquéreurs potentiels. La recherche d’un acheteur peut prendre du temps et nécessiter de bien évaluer le prix de vente.

Nous conseillons de détenir un monument historique sur une période longue, équivalente à l’abattement de la fiscalité pour durée de détention. Ce type d’actifs est également parfait à transmettre.

Les avantages fiscaux liés à l’investissement dans un monument historique sont soumis à des conditions strictes et peuvent évoluer dans le temps. Il est important de se renseigner régulièrement auprès d’un conseiller de gestion de patrimoine et d’un fiscaliste spécialisé pour s’assurer de respecter les exigences en vigueur.

Le Déficit Foncier est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de déduire les travaux de rénovation et de restauration réalisés sur des biens anciens ou classés, des revenus fonciers générés par d’autres biens immobiliers. En d’autres termes, il offre la possibilité de réduire son imposition en imputant les déficits fonciers sur d’autres revenus. Ainsi, les avantages fiscaux du Déficit Foncier sont importants.

Voici les grandes étapes :

• Vous achetez un bien immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation.
• Vous déduisez les dépenses engagées pour les travaux de vos revenus fonciers.
• Si les dépenses dépassent vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier.
• Ce déficit foncier est reportable sur les 10 années suivantes et est déductible de vos revenus globaux, ce qui réduit votre base d’imposition et donc vos impôts.

Imputation sur le revenu global : Si le montant des charges foncières dépasse celui des revenus fonciers, le déficit ainsi créé peut être imputé sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an. Cela peut entraîner une réduction substantielle de l’impôt sur le revenu, voire un report du déficit sur les années suivantes. Il est à noter que ce plafond de 10 700 € est doublé à 21 400 € si les travaux concernent des travaux énergétiques. De plus, les logements doivent être en location nue et les travaux engagés entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Amélioration du rendement locatif. En rénovant un bien ancien, vous pouvez augmenter sa valeur locative et donc son rendement locatif. Cela peut constituer un avantage financier supplémentaire à long terme, en plus des avantages fiscaux immédiats. Cela est d’autant plus vrai avec les contraintes énergétiques. Disposer d’un bien immobilier ancien dont les travaux ont concerné les parties communes et privatives va créer de la valeur à long terme. En effet, la contrainte énergétique est une contrainte qui devrait se renforcer avec le temps.

Valorisation du patrimoine. Ainsi, en rénovant un bien ancien, vous contribuez à sa préservation et à sa valorisation. Cela peut être bénéfique sur le long terme, tant sur le plan financier que patrimonial. Vous trouverez ici des exemples de travaux réalisés sur l’immobilier ancien rénové.

• Les contribuables fortement imposés. Ceux qui paient beaucoup d’impôts sur le revenu peuvent profiter pleinement de la réduction d’impôts offerte par le Déficit Foncier. En effet, le Déficit Foncier est déductible de vos revenus globaux, ce qui signifie qu’il réduit votre base d’imposition et donc vos impôts.
• Les personnes à la recherche d’un investissement locatif rentable. Le Déficit Foncier permet de générer des revenus fonciers tout en réduisant vos impôts. En effet, les travaux de rénovation que vous effectuerez dans votre bien immobilier vous permettront d’augmenter son loyer et donc de générer des revenus fonciers plus importants.
• Les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine. L’immobilier est une classe d’actifs complémentaire aux actions, aux obligations et à l’épargne liquide.

Le dispositif de Déficit Foncier peut également répondre à un objectif moyen terme. Par exemple disposer d’une résidence secondaire. Il n’est pas rare de voir cette situation. N’oublions pas que ce dispositif a une contrainte de location nue de 3 ans. Passé ce délai, vous pourrez utiliser le bien à votre convenance. Ainsi, le Déficit Foncier un dispositif très puissant grâce à ses avantages fiscaux.

Comme tout investissement immobilier, le Déficit Foncier présente des opportunités fiscales attractives mais également certains risques qu’il convient d’anticiper.

• Vacance locative : si le bien reste inoccupé, l’avantage fiscal ne compense pas la perte de loyers.

• Surcoût ou mauvaise estimation des travaux : un devis mal évalué peut grever la rentabilité de l’opération.

• Qualité des rénovations : des travaux mal réalisés ou non conformes peuvent entraîner une dévalorisation du bien.

• Évolutions législatives : la fiscalité française est susceptible d’évoluer, ce qui peut modifier les règles du Déficit Foncier (voir BOFIP – impôts.gouv pour les plafonds et modalités actualisés).

• Obligation de location nue pendant 3 ans : indispensable pour bénéficier de l’avantage fiscal.

Précaution essentielle : faire appel à des professionnels reconnus (promoteurs, experts en gestion de patrimoine, artisans certifiés RGE pour les travaux énergétiques). Vous pouvez également consulter le site de l’ANAH pour mieux comprendre les dispositifs liés à la rénovation énergétique.

Avant de vous lancer, il est essentiel de bien définir vos objectifs patrimoniaux et fiscaux. Cette phase de réflexion s’accompagne généralement d’un audit patrimonial avec un conseiller. L’évaluation prendra en compte votre situation familiale, votre régime fiscal, vos objectifs à court et long terme ainsi que votre tolérance au risque.

Dans l’immobilier ancien rénové, le budget se décompose en deux parties :

• Le foncier : prix d’achat des murs.
• Les travaux : rénovation éligible à la défiscalisation selon le dispositif choisi (Malraux, Monument Historique, Déficit Foncier, Denormandie).

Ces deux postes sont généralement fixés à l’avance. Selon la localisation, la répartition foncier/travaux peut varier, influant sur le bénéfice fiscal potentiel.

Commencez par consulter les biens disponibles immédiatement. Cela vous permettra de :

• Confronter vos critères à l’offre actuelle.
• Affiner votre stratégie d’investissement.
• Découvrir les typologies de projets et villes proposées.

Cette phase est essentielle pour valider la cohérence de votre projet.

Lorsque vous identifiez un bien qui correspond à vos attentes, vous pouvez poser une option. Attention :

• Les règles sont souvent “premier arrivé, premier servi“.
• Le bien peut être réservé rapidement, notamment en centre-ville ou en secteur sauvegardé

Pour vous rendre compte, le bien en loi Malraux de Strasbourg est un exemple d’une opération très demandée.

Une fois la réservation validée, vous avez généralement 10 jours pour signer le contrat. Si vous financez à crédit, il est recommandé de :

• Contacter votre banque et un courtier en parallèle
• Anticiper les délais bancaires (jusqu’à 60 jours pour une offre)